نشانه‌های گران شدن خانه در تهران

بازار مسکن با ورود به پاییز، به‌صورت محسوس از «شرایط تابستان سخت معاملاتی» فاصله گرفت. نتایج تحقیقات میدانی از نبض معاملات آپارتمان در اولین ماه فصل جاری در تهران حاکی است، حجم خرید در مقایسه با سه ماه قبل افزایش نسبی پیدا کرده و این تغییر روند تقاضا، بر نبض قیمت‌‌ها نیز تا حدودی اثر مثبت داشته است.

پیش‌تر به‌دلیل تاثیر متفاوتی که «جنگ تحمیلی ۱۲روزه» و اوضاع پس‌ از آن بر بازار مسکن گذاشته بود- اثر متفاوت در مقایسه با سایر بازارهای دارایی- تقاضای خرید ملک به‌ویژه «غیرمصرفی» کاهش شدید پیدا کرد. اکنون اما ۳عامل باعث احیای خفیف نبض معاملات مسکن شده است. از نگاه دست‌کم گروهی از فعالان این بازار، «ریسک تنش نظامی دوباره»، کاهش چشم‌گیر پیدا کرده است. این، احتمالا عامل کلیدی در چرخش مسیر بازار ملک می‌تواند باشد که ترکیب آن با «عقب‌نشینی یا ثبات قیمت برخی دارایی‌ها»، از شدت رکود معاملات مسکن در ماه مهر نسبت به تابستان کاسته است. گفته می‌شود، یکی از مبادی تقاضای خرید آپارتمان، بازار طلا است.

به گزارش دنیای اقتصاد ،  بازار مسکن تهران پس از 3 ماه رکود بسیار سنگین ناشی از تابستان جنگی، با تکان معاملاتی در اولین ماه پاییز همراه شد. بخشی از این تغییر نسبی در حجم معاملات پاییزی مسکن نشات‌گرفته از ورود طلایی متقاضیان با تبدیل دارایی‌های طلا به ملک است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، در تابستان امسال، بازار مسکن عمدتا متاثر از شرایط آتش‌بس بود و در اواخر خرداد بازار مسکن متاثر از جنگ، تا حد «متوقف شدن معاملات» پیش رفت، به‌طوری که طی 12 روز جنگ تحمیلی، بازار با کاهش محسوس قیمت مواجه شد، اگرچه در روزها و هفته‌های پس از جنگ، تحرکی «بسیار ضعیف» در بازار معاملات اتفاق افتاد و قیمت‌ها به سطح قبل از جنگ بازگشت، اما بازار مسکن در رکودی بسیار سنگین فرو رفته و به‌دلیل نااطمینانی‌های سیاسی و نگرانی از شروع جنگ مجدد، دو طرف بازار (عرضه و تقاضا)، تقریبا از بازار خارج شده و این بازار فقط محدود به «معاملات اضطراری» شد.

براساس تحقیقات میدانی از بازار نه بر اساس آمار رسمی، طی تابستان امسال، تعداد معاملات در برخی از محلات و مناطق مختلف تهران با کاهش مواجه شد، اما پس از جنگ، بازار با تحرکی بسیار ضعیف همراه بود. «دنیای اقتصاد» در نبود آمار رسمی، بر اساس دو شکل تحقیقات میدانی از بازار آنلاین و روایت واسطه‌های ملکی، روند تحولات معاملات مسکن و رفتار فعالان این بازار را مورد بررسی قرار داده و نتایج حاکی است، در فصل تابستان روند بازار با دو ویژگی «رکود بسیار سنگین معاملات» و «ثبات نسبی قیمت» مواجه شد. البته در شهریور ماه، با فعال شدن «ماشه»روند معاملات در بازار با اندک تحرکاتی مواجه شد ولی از فاز ثبات قیمت خارج نشد و با پایین‌ترین میزان بازدهی در بازارهای سرمایه‌ای همراه بود. اگرچه این تکان خفیف معاملات مسکن در شهریور از طریق اثرپذیری از تحولات دلار بروز کرد، اما در مهرماه این اثرپذیری محسوس‌تر بود. با توجه به بالا بودن سطح قیمت در بازار در مقایسه با توان خرید افراد، امکان پس‌انداز برای خرید مسکن مانند یک دهه قبل فراهم نیست. بنابراین با توجه به دور شدن از ریسک جنگ و عدم ثبات در بازارهای موازی، افراد به کمک وام و تبدیل دارایی‌هایی از جمله سکه و طلا که بازدهی 77 تا 144 درصدی طی یک‌سال گذشته را تجربه کرده‌اند، در مهر ماه، به بازار مسکن ورود کرده و در این بازار اقدام به خرید کردند.

 خزش قیمت با تکان معاملاتی

پس از ماه‌ها ثبات قیمتی در بازار مسکن در اولین ماه پاییز، بازار مسکن تهران با رشد 2.9 درصدی میانگین «قیمت پیشنهادی» همراه شد. مشاهدات صورت گرفته از واحدهای مسکونی در نوبت فروش نشان می‌دهد، میانگین «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌ها در محله‌های منتخب مناطق 22گانه تهران در ابتدای آبان به 105‌میلیون تومان در مترمربع رسید که این نسبت به ابتدای مهر که قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های میان‌متراژ 102‌میلیون تومان بوده، حاکی از نوعی خزش قیمت پس‌از ماه‌ها ثبات نسبی است. روایت واسطه‌های ملکی نشان می‌دهد با وجود اینکه برخی از فعالان این بخش معامله‌ای در شهریور انجام نداده‌اند، اما در مهرماه بین 3 تا 5 قرارداد منعقد کردند.  

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از فایل‌های ارائه شده به بازار نشان می‌دهد، تعداد فایل در نوبت فروش در برخی از مناطق افزایش یافته و در برخی مناطق روندی کاهشی داشته است، بررسی محله‌ها در مناطق مختلف تهران حاکی از افزایش قیمت در برخی مناطق و افت یا ثبات قیمت در مناطقی دیگر است. همچنین، تورم نقطه‌ای مسکن تهران براساس شاخص قیمت پیشنهادی به 21.6 درصد رسیده است.

تحلیل روند مهرماه نشان می‌دهد بازار معاملات ملکی با تحرکات جدیدی روبه‌رو شد؛ روندی که از چهار اتفاق مهم نشات می‌گیرد؛ «کاهش ریسک جنگ، انعکاس رشد بازارهای موازی، تبدیل دارایی به ملک و خزش قیمت در کنار ادامه رکود بازار». اولین اتفاقی که بازار مسکن در ماه گذشته پشت سر گذاشت، به تغییر نگاه گروهی از فعالان بازار مسکن و گروهی که در مهر ماه وارد صحنه معاملاتی در این بازار شدند، مربوط می‌شود که سایه جنگ و تجاوزگری مجدد رژیم صهیونیستی را دور‌شده تلقی کردند و در واقع از نگاه آن‌ها، «ریسک جنگ دوباره» بسیار کاهش پیدا کرده است، به‌رغم اینکه طبق نظر کارشناسان حوزه سیاسی آتش‌بس به معنای خاتمه جنگ نیست. اگرچه هنوز «آتش‌بس» است اما عدم مشاهده تنش یا تهدید و همچنین روند طولانی دوره آتش‌بس منجر به ایجاد این نوع نگاه از سوی فعالان بازار معاملات مسکن شد.

اتفاق دوم در ماه گذشته، اثرگذاری رشد تند قیمت بازارهای دارایی در ماه‌های متوالی» بود که این برداشت را در بازار ایجاد کرد که رشد قیمت بازارهای موازی یعنی ارز، طلا و سکه، بعد از مدتی به بازار جامانده همچون مسکن منعکس می‌شود و این محرکی برای ورود به بازار و خرید مسکن شد. در واقع براساس روایت واسطه‌های ملکی، سمت تقاضای خرید آپارتمان بین «نگهداری سایر دارایی‌های مالی خود یا تبدیل آن به ملک» به نوعی سرگردان بود. به‌خصوص آنکه برخی از دارایی‌ها همچون دلار و سکه در ماه گذشته عقب‌نشینی قیمت را تجربه کردند.

سومین اتفاق به تقلای گروهی برای حفظ دارایی‌شان در برابر افزایش سطح تورم عمومی باز می‌گردد که خریداران در ماه گذشته، به شکل محسوس«دارایی طلا یا سکه» خود را تبدیل کردند. خریدارانی که با تبدیل دارایی موفق به خرید آپارتمان شدند، واحدهای با قیمت زیر 3‌میلیارد تومان در مناطق جنوبی را معامله کردند.

اتفاق چهارم برآیندی از 3 تغییر نگاه و رفتار است که خزش قیمت بعد از ماه‌ها ثبات نسبی عامل تکان قیمتی در بازار شده و باعث شد در برخی محله‌ها و مناطق شهر تهران، معاملات خرید آپارتمان نسبت به ماه‌های تابستان به شکل محسوس افزایش یابد، اما همچنان رکود معاملاتی برقرار است، البته نسبت به افت سنگین معاملات در تابستان، رشد مشاهده می‌شود. مسکن با وجود رشد متوسط قیمت 2.9 درصدی، پایین‌ترین رشد ماهانه را در مقایسه با دیگر بازارهای سرمایه‌ای داشته است. بررسی‌ها حاکی از آن است که بازار مسکن در مقایسه با بازار سهام، سکه و دلار پایین‌ترین میزان بازدهی را داشته است.

داده‌ها نشان می‌دهد، بازدهی 7 ماهه بازار مسکن 5.7 درصد برآورد می‌شود که پایین‌ترین در مقایسه با سکه، سهام، سپرده‌بانکی و دلار است. با این حال چشم‌انداز بازار معاملات مسکن به دو دلیل «ریسک نسبی جنگ» و «سطح بالای قیمت»، همچنان رکودی پیش‌بینی می‌شود. این موضوع با یک پیام همراه است، اینکه همچنان با توجه به وضعیت ریسک مرتبط با جنگ و بودجه سنگین مورد نیاز برای خرید آپارتمان این بازار شرایط لازم را برای تحرک چشم‌گیر معاملاتی از سمت تقاضای سرمایه‌ای ندارد. اما اکنون در مقایسه با تابستان از شرایط رکود عمیق فاصله گرفته و حجم معاملات نسبت به ماه‌های پس از جنگ افزایش نسبی پیدا کرده است.

عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن در ایران

قیمت مسکن در ایران (به‌خصوص در تهران) فقط نتیجه «عرضه و تقاضای عادی» نیست. چند نیروی اصلی دائماً قیمت را بالا نگه می‌زنند یا باعث جهش می‌شوند:

1. تورم عمومی و رشد نقدینگی. وقتی تورم بالا می‌رود، مردم برای حفظ ارزش پول خود به دارایی‌های فیزیکی پناه می‌برند. ملک یکی از مهم‌ترین پناهگاه‌های سرمایه است. ورود این نقدینگی سفته‌بازانه (نه مصرفی) به بازار، سطح قیمت را بالا می‌برد حتی اگر قدرت خرید واقعی خانواده‌ها پایین باشد. (
2. نرخ ارز و شوک‌های ارزی. ریال که ضعیف می‌شود، هزینه تمام‌شده ساخت‌وساز بالا می‌رود؛ چون بسیاری از مصالح، تجهیزات و تاسیسات (مثل آسانسور، سیستم‌های تاسیسات برقی و مکانیکی) یا مستقیماً وارداتی‌اند یا قیمتشان به دلار بسته است. هم‌زمان، هر بار جهش ارزی باعث هجوم سرمایه‌گذاران به خرید واحد مسکونی می‌شود چون مسکن مثل سپر مقابل سقوط ارزش ریال عمل می‌کند. (
3. هزینه ساخت و قیمت زمین. زمین قابل ساخت در نقاط پرطرفدار تهران محدود است. دستمزد نیروی کار، قیمت آهن، بتن، نما و حتی finishing داخلی به‌طور مداوم بالا می‌رود. سازنده این هزینه را روی قیمت نهایی هر متر مربع می‌گذارد. نتیجه این است که حتی واحدهای کوچک هم با رقم‌های بسیار سنگین عرضه می‌شوند. در مهر ۱۴۰۴ (اکتبر ۲۰۲5)، گزارش‌های میدانی از تهران می‌گویند در محله‌هایی مثل یوسف‌آباد و ولیعصر، آپارتمان نوساز بالای ۲۵۰ میلیون تومان برای هر متر مربع فایل می‌شود
4. سیاست‌های دولتی و وام مسکن. نرخ سود وام مسکن، طرح‌های دولتی ساخت انبوه، مالیات بر خانه‌های خالی و کنترل‌های اداری روی معاملات، همه می‌توانند بازار را تحریک یا خفه کنند. وقتی وام ارزان یا سیاست سهل‌گیرانه وجود دارد، بخش بزرگی از تقاضا جنبه سرمایه‌گذاری پیدا می‌کند نه مصرف واقعی، و این خودش قیمت را بالا نگه می‌دارد.
5. نقش تقاضای سرمایه‌ای و رفتار سفته‌بازانه. در بسیاری از معاملاتِ تهران، خریدار اصلاً دنبال سکونت نیست. او فقط می‌خواهد «پولش را پارک کند» یا با چند ماه/سال نگه‌داشتن ملک سود بگیرد. این نوع تقاضا اجازه نمی‌دهد قیمت عقب‌نشینی کند، حتی وقتی معاملات رکودی و کم‌حجم هستند.
6. فشار جمعیتی و تمرکز فرصت‌ها در کلان‌شهرها. اشتغال، دانشگاه، درمان تخصصی و خدمات اداری همچنان در تهران متمرکز است. مهاجرت داخلی و تمرکز جمعیت، تقاضا برای واحد مسکونی در تهران و چند شهر بزرگ را بالا نگه می‌دارد، در حالی که عرضه زمین مناسب در این شهرها بسیار محدود است
7. کاهش توان خرید و قفل شدن بازار. بازار مسکنِ تهران در مهر ۱۴۰۴ (اوایل پاییز ۲۰۲۵) از نگاه بنگاه‌ها «در یکی از سخت‌ترین دوره‌های رکود» قرار دارد؛ خریدار نمی‌تواند بخرد، فروشنده هم حاضر نیست جدی ارزان کند. دلیلش فضای بی‌ثبات سیاسی و اقتصادی و انتظار برای مشخص شدن آینده است. این وضع باعث می‌شود معامله کم شود، اما سطح قیمت هنوز بالا بماند و عملاً پایین نیاید. (

نتیجه: مسکن در ایران فقط یک «نیاز مصرفی» نیست؛ یک «دارایی مالی و ضدتورمی» هم هست. به همین دلیل، حتی وقتی معامله کم است و مردم توان خرید واقعی ندارند، عدد اسمیِ هر متر مربع پایین نمی‌آید.

روند و نمودار قیمت مسکن در ۵ سال گذشته

برای اینکه تصویر روشنی از روند داشته باشیم، معمولاً از شاخصی استفاده می‌شود که بانک مرکزی و رسانه‌های اقتصادی منتشر می‌کنند: میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان معامله‌شده در شهر تهران. تهران عملاً نقش شاخص ملی را دارد و همه بازار روی آن نگاه می‌کند.

جدول تغییر قیمت (تقریب کلی)

منابع و عددها:

• اردیبهشت ۱۴۰۰: بانک مرکزی اعلام کرد متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در تهران حدود ۲۸.۸ میلیون تومان بوده است
• خرداد ۱۴۰۱: گزارش‌های رسمی گفتند متوسط هر متر مربع در تهران حدود ۳۹.۴ میلیون تومان است.
• خرداد ۱۴۰۲ / تابستان ۲۰۲۳: رسانه‌های تحلیلی مسکن اعلام کردند متوسط قیمت تهران حدود ۴۸ میلیون تومان برای هر متر مربع شده؛ یعنی مسکن تهران در حدود ۱۲ سال بیش از ۲۶ برابر شده است. (
• اسفند ۱۴۰۲ و مرداد ۱۴۰۳: بانک مرکزی عدد حدود ۸۱۴ تا ۸۸۵ میلیون ریال برای هر متر مربع ثبت کرد (یعنی حدود ۸۱ تا ۸۸.۵ میلیون تومان).
• مهر ۱۴۰۴: اتحادیه مشاوران املاک و گزارش‌های میدانی خبر می‌دهند که سطح قیمت در تهران عموماً بین ۹۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان برای هر متر مربع است و میانگین پیشنهاد فروش در ده روز اول مهر حدود ۹۹.۱ میلیون تومان به‌ازای هر متر بوده است.

جمع‌بندی روند

در بازه فقط پنج سال (از حدود ۲۸–۳۰ میلیون تومان در هر متر مربع در سال ۱۴۰۰ تا حوالی ۹۵ میلیون تومان در مهر ۱۴۰۴)، میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران حدود سه برابر شده است. این جهش شدید بیشتر محصول تورم مزمن، تضعیف ریال، هزینه ساخت بالا و تبدیل شدن «ملک» به ابزار حفظ ارزش پول است، نه افزایش واقعی توان خرید خانوارهای متوسط