سه‌شنبه ۲۸ خرداد ۱۳۹۸ - ۱۸:۰۸

هر آنچه که در مورد فسخ قرارداد باید بدانید

فسخ قرارداد

رپورتاژ آگهی / اغلب وقتی قراردادی بسته می­شود تصور می­کنیم کار تمام شده و دیگر نمی­توانیم به عقب برگردیم ولی در واقع این طور نیست در بعضی موارد دو طرف باهم توافق می کنند که عقد و قراردادی را که باهم به وجود آورده اند به هم بزنند که اصطلاحا در حقوق به این نوع برهم زدن قرارداد اقاله می گویند.و در واقع مشکلی هم نیست.اما در بعضی موارد یکی از طرفین از معامله انجام شده به علل مختلف ناراضی است و مایل به برهم زدن قرارداد می باشد ،برای اینکه طرف ناراضی قرارداد بتواند قرارداد را یک طرفه برهم زدن که اصطاحا به این نوع فسخ قرارداد می گویند قانون مدنی برای فسخ مواردی را بر شمرده که به واسطه آنها می تواند قرارداد را بر هم زند.

امروز به سراغ گروه وکلای دادگستری ره جویان عدالت  رفتیم تا با مدیریت اجرایی مجموعه آقای محمد رضا زینلی که بیش از دو دهه در حوزه دعاوی ملکی فعالیت داشته اند مصاحبه ای داشته باشیم.

جناب زینلی دلیلی که این مصاحبه را ترتیب دادیم موضوع فسخ قرارداد هستش  ابتدا بفرمایید فسخ قرارداد چیست ؟

یعنی به هم زدن قرارداد از طرف یکی از طرفین قرارداد.

آیا هر قراردادی قابل فسخ می باشد؟

مطابق ماده 184 قانون مدنی قرارداد انواع و اقسامی دارد که در برخی از این قراردادها طرفین هر وقت بخواهند می توانند عقد و قرارداد را فسخ کنند که به این نوع قرارداد جایز گفته می شود و ماده 186 قانون مدنی قرارداد جایز را تعریف کرده است.پس قراردادهای جایز که طرفین از همان ابتدای عقد حق فسخ دارند هر زمان قابل فسخ می باشد . نوع دیگر از قراردادها عقد لازم است در این نوع قراردادها بعد از انعقاد هیچ یک از طرفین به اختیار و آزادانه حق فسخ ندارند (ماده185)مگر در موارد معینه.

موارد معینه در قراردادهای لازم که طرفین می توانند این قرارداد غیرقابل فسخ را فسخ کنند کدامند؟

       ماده 396 قانون مدنی 10 مورد را بیان کرده که باعث می شود خریدار یا فروشنده بتواند قراردادی که در ابتدا و موقع انعقاد غیر قابل فسخ و به هم زدن بودن است را فسخ کننده که عبارتند از :

1-خیار مجلس .

2-خیار حیوان .

3-خیار شرط .

4-خیار تاخیر ثمن .

5-خیار رویت و تخلف وصف .

6- خیار غبن .

7-خیار عیب .

8-خیار تفلیس .

9-خیار تبعض صفقه .

10-خیار تخلف شرط .

علاوه بر 10 مورد خیار مذکور در این ماده خیارتعذر تسلیم و خیار تفلیس رو داریم.

منظور از این خیارات چیست ؟

منظور از خیار در قانون مدنی یعنی اختیار فسخ معامله ،یعنی حق فسخ عقد لازم .که هر یک از این خیارات تعریف خاصی داردو در صورت وجود آن در قراردادی غیرقابل بر هم زدن آن قرارداد را قابل بر هم زدن می کند.

چرا قانون مدنی این خیارات را برای قراردادی که غیرقابل فسخ است در نظر گرفته است؟

قانونگذار برای حمایت از اشخاصی که معامله می کنند ولی از معامله متحمل ضرر می شوند این تدابیر را اتخاذ کرده که از ورود ضرر جلوگیری یا ضرر وارده به اشخاص جبران شود. پس در مواردی می توان قراردادی را که بر مبنای توافق دو نفر ایجاد شده به علتهای قانونی مذکور یک طرفه برهم زد.

اثر فسخ کردن قرارداد چیست؟

در قانون مدنی گفته می شود فسخ  فسخ قرارداد یک ایقاع است به این معنی که ایقاع یک عمل حقوقی است که با اراده یک نفرانجام می شود آنهم نفری که متضرر شده و جاهل بوده است اما اثر آن چون به دو طرف عقد بر می گردد به آن دو طرفه می گویند

پس اثر فسخ قرارداد؟ برهم زدن معامله ای است که قبلا ایجاد شده ، و بعد از فسخ چیزی که دادیم از طرف مقابل به هر نحوی که باشد پس می گیریم و چیزی را که گرفتیم به هر نحوی که باشد پس میدهیم به هر نحوی که باشد.

برای مثال:

دو نفر خرید و فروش خودرو انجام می دهند و بعد از خرید پول خودرو به فروشنده آن پرداخت و خودرو به خریدار تحویل داده می شود و بعدا خریدار می بیند که خودرو را گران خریده یا خودرو معیوب بوده و...در این صورت به استناد خیارات مقرردر قانون مدنی به عنوان خیارغبن یا خیار عیب می تواند معامله را برهم زند که به این کار فسخ قرارداد از طرف خریدار متضرر یا خریدار جاهل به عیب گفته می شود. پس از اینکه خریدار معامله را فسخ کرد باید خودرو را به فروشنده برگرداند حال مهم نیست خودرو چه شرایطی داشته باشد حتی اگر معیوب شده یا گم شده باشد حتی قانون مدنی بیان می کند تلف یکی از عوضین مانع فسخ نیست پس اگر در موقع فسخ به علت عیب یا غبن ، قبل از اعمال فسخ خودرو تلف هم شده باشد باز خریدار می تواند فسخ کند و در این صورت اگر خودرو صفر بوده باشد مثل آن را به فروشنده باید پس بدهد و اگر صفر نبوده باشد باید قیمت آن را به فروشنده پس دهد . فروشنده نیز موظف به برگرداندن وجه پرداختی خریدار به خریدار می باشد.

تعریف انواع خیارات مذکور در قانون مدنی  در قالب مثال:

1- خیار مجلس :دو نفر باهم درنمایشگاه اتومبیل خرید و فروش یک دستگاه اتومیبل را منعقد می کنند در این مورد تا زمانی که این دونفر در نمایشگاه هستند و از هم جدا نشده اند یا از نمایشگاه بیرون آمده اند ولی از هم جدا نشده اند می توانند قرار داد را به هم بزنند که به این فسخ ، خیار مجلس گفته می شود.                                                                   

بنابراین وقتی دو نفر با هم قراردادی می بندند تا زمانی که از هم جدا نشده اند می توانند معامله را به هم بزنند که قانون مدنی به این نوع فسخ خیار مجلس می گوید .(م 397 قانون مدنی )

2-خیار حیوان : همانطور که از اسم این خیار معلوم است در این نوع حق فسخ چیزی که مورد معامله قرار می گیرد (مبیع) باید حیوان باشد.برای مثال من حیوان بفروشم در مقابل پول یا هر چیز دیگر، مهم این است که من بگویم گوسنفند می فروشم دیگری بگوید می خرم  به مبلغ یک میلیون یا بگوید می خرم در مقابل یک یخچال می دهم .حال بعد از فروش گوسفند از روز معامله به مدت 3روز خریدار حق دارد معامله را فسخ کند.

پس مطابق ماده 398 قانون مدنی اگر حیوان که مورد معامله قرار می گیرد مبیع باشد خیار حیوان خواهیم داشت و در حالت عکس فانون مدنی خیار حیوان را در نظر نگرفته است برای مثال قاون مدنی گفته اگر حیوان بفروشیم و پول بگیریم خریدار تا 3 روز حق فسخ دارد ولی اگر یخچال بفروشیم و بجای پول از خریدار حیوان بگیریم فروشنده در این صورت حق فسخ ندارد .البته این با اصول حقوقی سازگار نیست و باید از ماده مفهوم مخالف بگیریم و بگوییم در این صورت نیز فروشنده حق فسخ دارد .(398ق.م)

3-خیار شرط                           

 در قراردادها و معمولا در قراردادهای حساس و بزرگ که طرفین یا یکی از آنها سررشته در معامله کردن ندارد از ترس متضرر شدن به اختیار خودشون بدون اینکه عیب یا غبنی در قرارداد باشد حق فسخ در نظر می گیرند یعنی در قرارداد حق فسخ را شرط می کنند.

برای مثال :

من قصد خرید خانه دارم و بنگاه املاک خانه ای را به من پیشنهاد می کند و من از آن خانه خوشم می آید ولی از آنجایی که می ترسم سرم کلاه رود یا اینکه نمی دانم خانه بهتر از این را هم می توانم با این مبلغ پولم بخرم یا نه و نیز نمی دانم که خانه یک ماه دیگر گران خواهد شد یا نه برای اینکه محکم کاری کنم به فروشنده می گویم خانه را میخرم به شرطی که بتوانم تا یک ماه یا یک سال و... فسخ کنم یا برادرم بتواند برای من این معامله را فسخ کند و یا ممکن است فروشنده برای خود حق فسخ در نظر بگیرد.در واقع خیار شرط برحسب توافق طرفین و قراردادی است.

نکته:خیار شرط تنها خیاری است که علاوه بر طرفین قرارداد می توان آن را برای شخص ثالثی مثل برادر یا دوست در نظر گرفت و فرمان فسخ را به دست کس دیگری سپرد.(مواد 398، 399، 400، 401ق .م)

در صورتی که در قراردادی حق فسخ شرط شود(خیار شرط) مدت زمان اعتبار این خیار تا چه زمانی است؟

در خیار شرط باید مدت معین شود مثلا بگوید برای مدت 1 ماه یا 1 سال یا دو سال یا 10 سال حق فسخ داشته باشم در واقع یک مدت معقول و متعارف برای فسخ باید در نظر گرفته شود.(م 401).

اگر مدت زمان حق فسخ معین نشود تکلیف چیست؟

در این صورت هم شرط باطل است و هم خود عقد (م 401)

اگر مدت زمان حق فسخ معین شود ولی ابتدای آن معلوم نباشد تکلیف چیست ؟

اگر شرط کنیم مثلا دوماه حق فسخ داریم ولی معین نکنیم این دوماه حق فسخ از چه زمانی شروع می شود تاریخ شروع آن تاریخ عقد خواهد بود یعنی از روزی که قرارداد را منعقد کردیم تا دوماه دیگر حق فسخ خواهیم داشت.(ماده 400)

4-خیار تاخیر ثمن

در حقوق اصطلاحاتی داریم تحت عنوان عین معین ، کلی در معین و کلی که در مورد نوع مبیع استفاده می شود.

عین معین چیست؟عین معین چیزی است که دقیقا مثل آن را نداریم برای مثال 5 دستگاه خودرو پژوه 206 را در نظر بگیرید که همگی در سال 98 تولید شده و فروخته شده و مورد استفاده خریدار قرار گرفته حال این 5 دستگاه که مورد استفاده قرار گرفته هرچند در بازار تعداد بیشتری ممکن است وجود داشته باشد ولی این 5 دستگاه از آنجا که اندازه استفاده متفاوت داشته اند بنابراین دیگر دقیقا مانند هم نیستند پس بنابراین وقتی میگوییم عین معین منظور این است که مثل و مانند ندارد و این خودرو خاص مد نظر ما می باشد.

عین کلی :دقیقا برعکس عین معین است و اشباه و نظایر آن فروان است مثل هر چندتا دستگاه خودور 206 صفر که دقیقا مثل هم هستند .

عین کلی در معین: وفتی از بین هزاران دستگاه خودرو صفر 206 موجود در نمایشگاه  را انتخاب می کنیم و می گوییم از این خودروها یکی  را می فروشم می شود کلی در معین.

با این توضیح در صورتی که شرایط زیر را داشته باشیم خیار تاخیر ثمن خواهیم داشت.

1-قرارداد خرید و فروش باشد(بیع)

2-چیزی که مورد خرید و فروش قرار می گیرد،عین معین یا کلی در معین باشد.

3- ثمن یعنی چیزی که خریدار می دهد وجه نقد(پول)باشد.

4- 3 روز از تاریخ قرارداد گذشته باشد .

5-خریدار تمام پول را به فروشنده نداده باشد

6-فروشنده چیزی را که  فروخته شده را تماما به خریدار نداده باشد .

(در صورت جمع تمام این شرایط در این صورت فقط فروشنده حق فسخ خواهد داشت .)م 402و 406 قانون مدنی .

خیار تاخیر ثمن را آیا در هر قراردادی می توان اعمال کرد؟

خیر خیار تاخیر ثمن فقط در عقد بیع یعنی قراردادهای خرید فروش امکان دارد و در سایر قراردادها مثلا اجاره و ... مطرح نمی شود

آیا در قرارداد خرید و فروش هر نوع مالی می توان خیار تاخیر ثمن استفاده کرد؟

خیر در صورتی که چیزی که مورد خرید و فروش باشد مال کلی باشد تاخیر ثمن را نداریم و فقط در مورد مال عین معین یا کلی در معین اجرا می شود.

خیار ما یفسد لیوم چیست ؟

هر گاه کالای مورد معامله از چیزهای فاسد شدنی باشد مثل میوه و سبزی  که در کمتر از 3 روز فاسد یا کم قیمت می شود در این صورت خیار تاخیر ثمن از تاریخی که کالا رو به فساد  یا کم قیمت شدن می رود اعمال می شود .(م 409 )

6-خیار رویت و تخلف وصف

خیار رویت در چه مواردی کاربرد دارد؟

در مواردی که ما مالی را بدون اینکه دیده باشیم از روی وصف و تعریفی که از آن شده آن را خریداری می کنیم یا می فروشیم در این صورت کسی که مال را ندیده و از روی وصفی که شنیده آن را مورد معامله قرارداده اعم از اینکه خریدار باشد یا فروشنده حق فسخ خواهد داشت.

در واقع خیار رویت به کسی حق به هم زدن معامله را می دهد که مال را ندیده و به اعتبار وصفی که از آن شده وارد معامله شده است (.ماده 410)

7-خیار غبن چیست ؟

اگر قراردادی را ببندیم و بعد از بستن قرارداد معلوم شود که در موقع بستن قرارداد ، قرارداد ناعادلانه بوده یعنی یکی ارزانتر از متعارف فروخته یا گرانتر از متعارف خریده می گوییم مغبون شده یعنی ضرر کرده است.در این صورت قانونگذار به کسی که ضرر کرده و جاهل بوده که در موقع قرارداد دارد ضرر می کند حق فسخ در نظر گرفته است .(ماده 419).

هر ضرری به ضرر کننده حق فسخ می دهد ؟

جواب:خیر ضرری باعث ایجاد حق فسخ می باشد که فاحش باشد یعنی خارج از حد معمول و متعارف باشد و عرفا قبول چنین ضرری برای اشخاص پسندیده و متعارف نباشد.

اگر کسی که معامله می کند در موقع معامله بداند که بیشتر از حد معمول و متعارف متحمل ضرر خواهد شد آیا بعدا می تواند فسخ کند؟

خیر خیار غبن به کسی حق فسخ می دهد که جاهل بوده و ندانسته متحمل ضرر فاحش شده باشد وگرنه کسی که خودش علیه خودش اقدام کرده حق  فسخ قرارداد نخواهد داشت و به عبارت معروف خود کرده را تدبیر نیست.ماده 418 قانون مدنی

اگر یکی از طرفین که به طرف دیگر قرارداد ضرر زده و به اصطلاح طرف را مغبون کرده است تفاوت قیمت را بدهد حق فسخ یعنی حق به هم زدن معامله را ازاو می گیرد ؟

خیر دادن تفاوت فیمت حق فسخ را از بین نمی برد مگر اینکه طرف به گرفتن تفاوت قیمت راضی باشد.ماده 421

غبن در چه قراردادهایی وجود دارد؟

در قراردادهایی می توانیم ادعای غبن کنیم که ملنند خرید و فروش چیزی داده و در مقابل چیزی دریافت می کنیم و قراردادهایی مثل هبه یا صلح ، هبه کننده یا صلح کننده نمی تواند ادعای غبن و درخواست فسخ کند هر چند به واقع به ضرر خودش اقدام کرده باشد زیرا به چنین قراردادهایی مه عوض و معوض در کار نیست و بنا بر مسامحه مالی را به دیگری می بخشیم حق فسخ به استناد غبن نداریم

8-خیار عیب

اگر در مالی که مورد معامله واقع شده عیبی باشد چه باید کرد؟

 خیار عیب مربوط به موردی است که در حین قرارداد در مورد معامله عیبی بوده و طرف مقابل از آن بی اطلاع بوده است.ماده 422.

اگر در هنگام معامله در مورد معامله عیبی باشد و طرف آن عیب را دیده باشد حق فسخ دارد؟

خیر حق فسخ مخصوص کسی است که جاهل به عیب بوده باشد .اگر عیب در هنگام عقد وجود داشته و طرف آن را ندیده باشد حق فسخ به اسناد عیب را خواهد داشت ماده 429

درصورتی که در مورد معامله عیب باشد ولی ما نخواهیم عقد را فسخ کنیم چگونه جبران ضرر می شود؟

خیار عیب تنها خیاری است که دوتا حق به دارنده می دهد یعنی علاوه بر فسخ  راه دوم داریم و می توانیم ارش بگیریم .

ارش چیست ؟

ارش تفاوت قیمت چیز سالم با معیوب می باشد پس اگر کالای خریداری شده را ما به عنوان کالای سالم بخریم و و پول سالم را پرداخت کنیم و بعد ببینیم که سالم نبوده در این صورت دو تا کار می توانیم انجام دهیم .ماده 422

1-      کالای معیوب را که به جای کالای سالم داده شده به فروشنده پس بدهیم و قیمت روز را بگیریم

2-      فسخ نکنیم و کالا را نگه داریم و تفاوت فیمت سالم و معیوب را بگیریم که در صورت اختلاف بین تفاوت قیمت ، فیمت را کارشناس تعیین می کند 

اگر کالای فروخته شده معیوب در دست خریدار تلف شود تکلیف چیست و چگونه جبران ضرر کنیم؟

می توانیم ارش بگیریم(ماده 429)

اگر در مبیع خریداری شده معیوب عیب جدید دیگری در دست خریدار بوجود آید آیا باز می توان فسخ کرد؟

دو حالت داریم 1- اگر عیب جدید ناشی از عیب قبلی باشد همچنان دو تا ق را داریم و بنا بر صلاح دید خود یا فسخ می کنیم یا ارش می گیریم.2- اگر عیب جدید ناشی از عیب سابق نباشد در این صورت فقط یک حق داریم یعنی فقط می توانیم ارش بگیریم و حق فسخ نخواهیم داشت. (ماده 429)

در خیار عیب برخی موارد ما نمی توانیم از دو تا حق (فسخ و ارش ) یکی را انتخاب کنیم و تنها می توانیم ارش بگیریم که عبارتند از: (ماده 429 )

1-اگر کالای معیوب در دست خود خریدار تلف شود حق فسخ ندارد و باید تفاوت قیمت را بگیرد .

2-اگر خریدار کالای معیوب بعد از خرید کالای مورد نظر را به کس دیگر بفروشد حق فسخ نخواهد داشت و فقط می تواند ارش بگیرد .

3-در صورتی که در کالای معیوب تغییری حاصل بشه اعم از اینکه این تغییر را خود خریدار ایجاد کرده باشد یا نه

4-در صورتی که بعد از اینکه کالا به خریدار تحویل داده شد عیب دیگری در آن حادث شود که ناشی از آن عیب اول نباشدخریدار حق فسخ ندارد و فقط حق گرفتن تفاوت قیمت خواهد داشت. البته در این مورد یک استثنا داریم که اگر خریدار خیار مختص رو ویژه داشته باشد در این صورت می تواند از دو تا حقی که خیار عیب به او می دهد استفاده کند یعنی هم می تواند فسخ کند یا ارش بگیرد .اما اگر عیب جدید ناشی از عیب قدیم باشد خریدار باز حق فسخ هم خواهد داشت .(م430).

9-خیار تدلیس چیست ؟        

تدلیس یعنی یک سیری عملیاتی را انجام دهیم که باعث فریب دیگری شود.(م 438 ).

هر کس دیگری فریب دهد ،فریب خورده حق فسخ خواهد داشت.(م439).

10-خیار تبعض صفقه

صفقه یعنی عقد ،معامله ، و معنای دیگر آن کالا است .

تبعض یعنی بعض بعض شدن ، تکه تکه شدن

تبعض صفقه یعنی یک عقد دو تکه می شود و یک قسمت عقد می پرد .

اگر کسی  در یک معامله دوتا مال به دیگری بفروشد و یکی از آن دو تا ناقص درآید حق فسخ داریم؟

بله به استناد خیار تبعض صفقه ، قانون مدنی فقط در رابطه با بطلان یک قسمت از عقد قائل به فسخ شده البته طبق نظر دکترین فقط در بطان نیست و در موارد دیگر نیز تبعض حق فسخ می دهد.

مواردی که بعض بعض شدن معامله به طرف مقابل حق فسخ می دهد؟

1-درصورتی که به جهتی از جهت یک قسمت از معامله باطل باشد نسبت به قسمت صحیح حق فسخ خواهیم داشت.برای مثال من ماشین خودم با دوچرخه خواهرم را به مبلغ معین و به یک ثمن به دیگری بفروشم و خواهرم معامله دوچرخه را نپذیرد که در این صورت معامله نسبت به دوچرخه باطل است و خریدار نسبت به ماشین من حق فسخ خواهد داشت والبته می تواند ماشین را نگه دارد و نسبت به دوچرخه مبلغی را دریافت کند

2-وقتی معامله انجام شود و بعد حق شفعه اعمال شود.برای مثال تراکتور و زمین باهم فروخته شود و زمین مشترک بین دونفر باشد و شریک اعمال حق شفعه کند در این صورت نسبت به تراکتور هم حق فسخ خواهیم داشت یا می توانیم نسبت به زمین پول را استرداد کنیم و ترکتور را نگه داریم.

3-در صورتی که یک قسمت از معامله فسخ شود مثلا همین تراکتور معیوب در آید و به استناد خیار عیب فسخ کنیم و زمین اعمال شفعه نشده و باقی است را به استناد تبعض فسخ کنیم یا نگه داریم و بخشی از پول را استرداد کنیم .

4-بخشی از معامله منفسخ شود مثلا تراکتور تلف شود قبل از تسلیم که بیع منفسخ می شود و نسبت به قسمت باقی مانده(زمین )به استناد تبعض صفقه حق فسخ داریم.

مطابق ماده 441 قانون مدنی خیار تبعض صفقه وقتی حاصل می شود که یک قسمت از قرارداد به جهتی از جهات باطل باشد اما در واقعیت امر باید گفت یک قسمت از عقد اگر به جهتی از جهات منحل شود در این صورت خیار تعض صفقه حاصل می شود .( 441،442ق.م )

11-خیار تخلف از شرط چیست ؟            

گاه در معامله علاوه بر اصل معامله شرطی آورده می شود در صورتی که یکی از طرفین از این شرط ضمکن معامله تخلف و تخطی کند طرف دیگر حق فسخ معامله را خواهد داشت .(م 444ق م )

مواردی که فقط خریدار حق فسخ قرارداد را دارد؟

حق فسخ معامله فقط در یک مورد مخصوص خریدار است و آن هم در مورد خیار شرط یا همان شرط کردن حق فسخ معامله برای خریدار وگرنه همه خیارات ممکن است هر یک از طرفین قرارداد بدست آورند یعنی هر کس که مطابق قانون از معامله ضرر ببیند و این ضرر را قانون برایش حق فسخ قائل باشد طرف متضرر می تواند اعمال کند یا نکند .

مواردی که فقط فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد ؟

1-خیار تاخیر ثمن (م406 ) یعنی اگر خریدار تاخیر در پرداخت پول قرارداد کند در این صورت فروشنده حق فسخ دارد ولی در صورتی که فروشنده تاخیر در تسلیم کالا کند خریدار حق فسخ ندارد بلکه الزام به تحویل می کند و اگر نشد به استناد خیار تعذر تسلیم قرارداد را به هم می زند . خیار تعذر تسلیم چیست ؟

گاه اتفاق می افتد که بعد از معامله در زمانی که باید کالای مورد معامله تسلیم خریدار بشود فروشنده توانایی تسلیم ندارد در این صورت اگر الزام به تسلیم ممکن نباشد خریدار به استناد تعذر تسلیم عقدرا فسخ می کند

2- خیار شرط وقتی برای فروشنده شرط شده باشد .

 شرایط فسخ قرارداد؟

فسخ قرارداد نیز یک عمل حقوقی و ایقاع است و بنابراین برای انجام آن باید فسخ کننده تمام شرایط صحت معاملات را داشته باشد .

1-قصد ،فسخ کننده باید اراده و قصد به هم زدن معامله را داشته باشد.

2- رضا ،فسخ کننده باید به میل خود قراردادرا به هم بزند و از طرف کسی اکراه نشده باشد .

3-اهلیت ،فسخ کننده باید عاقل و بالغ و رشید باشد تا عمل حقوقی را که انجام می دهد معتبر باشد .(ماده 190 ق .م )

حکم قانون چیست ؟

گاه قانونگذار در موارد خاص فسخ قرارداد را پیش بینی کرده است .یعنی بدون اینکه موارد 10 گانه ماده 396 در قرارداد باشد قانونگذار خود به طور مستقیم حکم به فسخ قرارداد را داده است .

در چه مواردی به حکم قانون حق فسخ قرارداد را داریم؟

1-اگر در عین مستاجره هنگام قرارداد اجاره عیبی باشد مستاجر می تواند فسخ کند و ارش وجود ندارد یا فسخ نکند و تمام شرایط قرارداد اجاره با تمام اجاره بهاء را بپذیرد.(ماده 478).

2-و در اجاره هر عیبی باعث فسخ به حکم قانون نیست و عیبی که باعث نقص منفعت باشد یا صعوبت در انتفاع را سبب شود به حکمئقانون سبب فسخ می شود.(ماده 479)

برای مثال :ماده 478 و 479 قانون مدنی ،مانند خیار عیب اگر در مورد اجاره در زمان قرارداد اجاره عیبی بوده باشد مستاجر حق فسخ خواهد داشت و این ناشی از حکم خاص قانون است .

 نحوه نوشتن فسخ قرارداد:

فسخ قرارداد طبق قانون صرفا با نوشتن و کتبی نیست و به هر لفظ یا فعلی انجام می شود.

همین که قصد و رضایت در فسخ قرارداد را داشته باشیم و این قصد و رضایت خود را به هر شکلی به طرف مقابلمون اعلام کنیم فسخ انجام می شود.(ماده 449)

ماده 451 ق .م:بیان می کند تصرفاتی که نوعا کاشف از به هم زدن معامله باشد فسخ فعلی است .

اگر یکی از طرفین فسخ کند و آن دیگری فسخ نکند وضعیت قرارداد چگونه خواهد بود ؟

مطابق ماده 425 قانون مدنی فسخ یکی در دیگری هم اثر می گذارد و قرارداد را از بین می برد.

فسخ قرارداد چه نوع دعوایی می باشد ؟مالی یا غیر مالی ؟

در موردمالی یا غیر مالی بودن دعوای  فسخ قرارداد نتیجه ای که از فسخ بدست می آید یعنی چیزی که بعد از فسخ متعلق حق ما قرار می گیرد توجه می کنیم ، اگر در اثر فسخ مطالبه مالی باشد دعوای فسخ مالی خواهد بود وگرنه غیر مالی محسوب می شود .

دادگاههای رسیدگی کننده به دعاوی فسخ قرارداد ؟

-اگر مربوط به اموال منقول باشد، به دادگاه های مختلف به اختیار می تواند مراجعه کند

1-خواهان می تواند به دادگاهی رجوع کند که عقد یا قرارداد در حوزه آن واقع شده است یا تعهد می بایست در آنجا انجام شود .( ماده 13 قانون آیین دادرسی مدنی)

2-خواهان می تواند در محل اقامت خوانده اقامه دعوای فسخ کند  (ماده 11 قانون آیین دادرسی مدنی)

-اگر موضوع قرارداد و نتیجه فسخ مال غیر منقول باشد

در دادگاهی اقامه دعوا می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع شود .(ماده 15 قانون آیین دادرسی مدنی)

در چه مواردی حق فسخ قرارداد وجود ندارد ؟

1-اگر طرفین بعضی از خیارات را (حق فسخ ) خود را در ضمن عقد و در قالب شرط در صورت وجود موارد فسخ ساقط کنند حق فسخ نخواهند داشت .م(448)

2-اگر طرفین قراردادی را منعقد کنند ولی این قرارداد از همان ابتدا باطل بوده است در این صورت فسخ قرارداد کابرد ندارد چون فسخ ویژه قراردادهای لازم صحیح می باشد .

آیا حق فسخ به ورثه کسی که حق فسخ دارد منتقل می شود؟

اگر طرفی که حق فسخ دارد قبل از به هم زدن معامله بمیرد حق فسخ معامله به ورثه او می رسد و تمام ورثه باید باهم آن را فسخ کنند و یکی فسخ بخواهد و دیگری نخواهد نمی شود و یا همگی باید فسخ کنند یا اگر همگی نخواهند باید از حق فسخ خود صرف نظر کنند .(م 445 ق .م )

مدارک برای گرفتن وکیل فسخ قرارداد ؟

1-اصل شناسنامه

2-اصل کارت ملی

3- ارائه قرارداد ابتدایی به وکیل برای ارائه در دادگاه

4- سایر مدارک و دلایل لازم به درخواست وکیل .

گروه وکلای دادگستری ره جویان عدالت از دپارتمان تخصصی املاک با بیش از 20 سال سابقه در دعاوی ملکی تشکیل شده و در صورت نیاز در خدمت همشهریان گرامی خواهد بود .

مراجعه کنندگان به چه طریقی میتوانند به شما مراجعه کنند ؟

گروه وکلای دادگستری ره جویان عدالت از شنبه تا چهارشنبه از ساعت 9 الی 19در تهران – نارمک - ضلع شرقی میدان هفت حوض – پلاک 39- طبقه سوم و با شماره تماس 02177947264  پذیرای مراجعه کنند گان عزیز  است .

گردآوری شده توسط گروه وکلای دادگستری ره جویان عدالت

 

ارسال نظر

شما در حال ارسال پاسخ به نظر « » می‌باشید.
(function(i,s,o,g,r,a,m){i['GoogleAnalyticsObject']=r;i[r]=i[r]||function(){ (i[r].q=i[r].q||[]).push(arguments)},i[r].l=1*new Date();a=s.createElement(o), m=s.getElementsByTagName(o)[0];a.async=1;a.src=g;m.parentNode.insertBefore(a,m) })(window,document,'script','https://www.google-analytics.com/analytics.js','ga'); ga('create', 'UA-53492516-1', 'auto'); ga('send', 'pageview'); s