باشگاه خبرنگاران جوان؛ محبوبه‌کباری - بازار مسکن تهران که طی ماه‌های گذشته درگیر رفت‌وبرگشت‌های مداوم، بالا رفتن انتظارات تورمی و تشدید نگرانی‌های اقتصادی شده بود، حالا به تدریج نشانه‌هایی از رسیدن به یک فاز «آرام‌تر» و تا حدی باثبات‌تر را نشان می‌دهد. گزارش‌های میدانی از افت ملموس تقاضای خرید، افزایش فایل‌های فروش و پایین ماندن حجم معاملات حکایت دارد؛ در همین حال، برخی مالکان برای اینکه معامله روی ریل قطعی قرار بگیرد، در قیمت‌های پیشنهادی خود انعطاف بیشتری نشان می‌دهند. به نظر می‌رسد در این مقطع، «انتظار» مهم‌ترین نقش را در شکل‌دهی رفتار فعالان بازار مسکن ایفا می‌کند.
طبق این گزارش، بررسی‌های میدانی که در گفت‌وگو با مشاوران املاک در بخش‌های مختلف تهران انجام شده، نشان می‌دهد بازار خرید و فروش مسکن پس از گذر از فضای پرهیجان ماه‌های قبل، وارد دوره‌ای از آرامش نسبی شده است. در بسیاری از مناطق، شمار فایل‌های فروشی که در معرض دید قرار می‌گیرد، از تعداد متقاضیان پیشی گرفته؛ با این حال، حجم معاملات همچنان در سطحی محدود و کمتر از انتظار فعالان نگه داشته شده است.
بازار مسکن در حالی به این مرحله رسیده که در ابتدای سال، تحت تاثیر مجموعه‌ای از محرک‌ها مانند رشد انتظارات تورمی، نوسانات بازار ارز و طلا و همچنین تاثیرپذیری از فضای روانی ناشی از تحولات منطقه‌ای و جنگ، با افزایش قیمت‌های پیشنهادی از سوی بعضی مالکان روبه‌رو شد. اما اکنون، همان بازار مجموعه‌ای از تغییرات محسوس را تجربه می‌کند و دیگر آن التهاب همیشگی ماه‌های گذشته را ندارد.
بر پایه بررسی‌هایی که از مناطق مختلف شهر تهران صورت گرفته، شدت هیجان و نگرانی‌های مقطعی تا حد زیادی کاهش یافته و بازار به جای ورود به فاز تقاضای فوری، بیشتر در «حالت انتظار» قرار گرفته است.
کاهش خرید؛ افزایش عرضه
گفت‌وگو با فعالان بازار مسکن در نواحی مصرفی و همچنین بخش‌های میانی تهران نشان می‌دهد مهم‌ترین مشخصه این روزهای بازار، کم شدن محسوس مراجعه خریداران و افت حجم معاملات است. به گفته مشاوران املاک، در شرایط فعلی کمبود فایل فروش به چشم نمی‌خورد و حتی در برخی مناطق، تعداد فروشندگان از خریداران بیشتر شده؛ با وجود این، بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید، به دلیل افت قدرت خرید یا تمایل به روشن‌تر شدن وضعیت اقتصادی، تصمیم نهایی برای خرید را به زمان دیگری موکول کرده‌اند.
ردپای جنگ در رشد موقت تقاضای مسکن
بعضی واسطه‌های ملکی بر این باورند که همزمان با بالا رفتن تنش‌های منطقه‌ای، بخشی از سرمایه‌گذاران برای حفظ ارزش دارایی‌های خود به سمت بازار مسکن حرکت کردند و نتیجه این اقدام در بعضی مناطق، خود را در قالب رشد یا افزایش قیمت‌های پیشنهادی نشان داد. اما پس از اعلام آتش‌بس و کاهش نسبی ریسک‌های سیاسی، عمده تقاضای سرمایه‌ای که شکل گرفته بود از بازار دور شد و فضای هیجانی نیز کم‌کم جای خود را به احتیاط در تصمیم‌گیری داد؛ احتیاطی که در نهایت باعث کند شدن روند معاملات شد.
بازگشت «تعدیل» و «توافق» به معاملات قطعی
فعالان بازار می‌گویند در شرایط امروز، برخلاف ماه‌های ابتدایی سال، خبری از رقابت شدید میان خریداران برای تصاحب یک ملک مشخص دیده نمی‌شود و بسیاری از مالکان نیز با درک فضای رکودی، در مذاکره‌های فروش انعطاف بیشتری نسبت به گذشته ارائه می‌دهند.
به گفته آنها، فروشندگانی که انگیزه‌های واقعی‌تری مانند نیاز به نقدینگی، جابه‌جایی، یا تصمیم برای تبدیل به احسن دارند، بیش از قبل آماده‌اند قیمت پیشنهادی را تعدیل کنند یا بر سر جزئیات معامله به توافق برسند. همین تغییر در سبک مذاکره، به معاملات کمک می‌کند اما هنوز شتاب لازم برای رونق گسترده در بازار ایجاد نشده است.
کاهش شتاب رشد قیمت‌ها در بازار مسکن
علاوه بر مشاهدات میدانی، داده‌های رسمی نیز حاوی نکاتی درباره کند شدن سرعت رشد قیمت‌ها در بازار مسکن هستند. طبق تازه‌ترین گزارش‌های منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، نرخ تورم سالانه بخش مسکن در تیرماه نسبت به ماه‌های قبل روند کاهشی داشته و در مقایسه با بسیاری از کالاها و خدمات، یکی از پایین‌ترین سطح‌های تورمی را ثبت کرده است. همچنین تورم نقطه به نقطه نسبت به ماه قبل تقریباً ثابت بوده و در کمترین میزان خود طی چهار سال اخیر قرار گرفته است.
این آمارها می‌گویند هرچند همچنان سطح عمومی قیمت مسکن بالا است، اما «شتاب» افزایش قیمت‌ها نسبت به گذشته کمتر شده و بازار از حالت جهش قیمتی فاصله گرفته است. در واقع، بازار از تبِ تند قیمت‌ها تا حدی خارج شده و نشانه‌های توقف یا کندی رشد در آن پررنگ‌تر دیده می‌شود.
تورم و جهش دلار؛ عامل رشد قیمت مسکن
کارشناسان اقتصادی نیز تاکید دارند تحولات چند ماه اخیر بازار مسکن بیش از آنکه ریشه در عوامل درونی این بخش داشته باشد، تحت تاثیر متغیرهای کلان اقتصادی قرار گرفته است. رشد تورم عمومی، کاهش ارزش پول ملی، بالا رفتن هزینه‌های ساخت، نوسانات بازارهای موازی و شکل‌گیری یا تشدید انتظارات تورمی، از مهم‌ترین عواملی بودند که در ابتدای سال، رفتار فروشندگان و سرمایه‌گذاران را تحت تاثیر قرار دادند.
با این حال، همزمان با کاهش سطح نااطمینانی‌ها و آرام‌تر شدن برخی بازارهای موازی، شدت اثرگذاری این عوامل تا حدی تعدیل شد و همین موضوع به افت هیجان بازار و تغییر در سبک تصمیم‌گیری کمک کرد.
در همین رابطه، داود بیگی‌نژاد نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران درباره وضعیت معاملات خرید و فروش مسکن گفت: بازار مسکن فعلاً با رکود روبه‌رو است، هرچند نمی‌توان ادعا کرد خرید و فروش به شکل کامل متوقف شده است.
وی افزود: در برخی مناطق، تعداد محدودی آپارتمان همچنان خرید و فروش می‌شود و بنابراین نمی‌توان گفت بازار کاملاً از حرکت افتاده است. با این وجود، اگر بعضی مالکان در قیمت‌گذاری نرمش نشان دهند، افرادی که نیاز مالی دارند می‌توانند برای فروش ملک خود اقدام کنند.
نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران در ادامه خاطرنشان کرد: از این رو، بازار همچنان قابلیت انجام معامله دارد؛ اما شواهد موجود بیانگر آن است که رکود بخش قابل توجهی از بازار مسکن را تحت سلطه خود قرار داده است.
کارشناسان همچنین می‌گویند بازار مسکن در سال‌های اخیر نسبت به برخی بازارهای دارایی مانند ارز، طلا و سکه، رشد قیمتی کمتری را تجربه کرده است. از سوی دیگر، کاهش درآمد واقعی خانوارها و از بین رفتن امکان پس‌انداز برای بخش زیادی از متقاضیان، باعث شده تقاضای مصرفی نتواند با قیمت‌های فعلی همراه شود. همین مسئله امروز به شکل رکود در معاملات و کم شدن تحرک بازار نمود پیدا کرده است.
بر اساس بررسی‌های میدانی، بخشی از مراجعات به دفاتر مشاوران املاک صرفاً برای استعلام قیمت و سنجش شرایط بازار انجام می‌شود و به عقد قرارداد منجر نمی‌گردد. بنابراین با وجود آنکه فایل‌های فروش در بازار افزایش یافته، اما تعداد معاملات همچنان محدود است و بازار با کمبود «تقاضای مؤثر» مواجه شده است.
شرط تعدیل قیمت ملک
فعالان بازار تاکید می‌کنند تا زمانی که متغیرهای کلان اقتصادی—از جمله نرخ تورم، قدرت خرید خانوارها و همچنین وضعیت تأمین مالی خرید مسکن—بهبود نکند، نمی‌توان انتظار رونق جدی و محسوس معاملات را داشت. در نتیجه، در شرایط کنونی به جای آنکه بازار وارد موج تازه افزایش قیمت شود، بیشتر در وضعیت انتظار قرار گرفته است؛ وضعیتی که در آن آرامش جایگزین التهاب شده، عرضه از تقاضا جلو می‌زند و تصمیم‌گیری خریداران با احتیاط بیشتری همراه است.
در مجموع، بازار مسکن تهران اکنون در شرایطی قرار دارد که هرچند هنوز سطح قیمت‌ها بالاست، اما از شدت شتاب رشد قیمت‌ها و هیجان معاملات کاسته شده است. افزایش عرضه همزمان با کاهش توان مالی خانوارها باعث می‌شود تقاضای مؤثر نتواند قیمت‌های پیشنهادی را پوشش دهد؛ از همین رو، فروشندگان واقعی برای اینکه معامله به نتیجه برسد، بیش از گذشته به تعدیل قیمت و توافق تن می‌دهند.
به نظر می‌رسد تداوم این روند در ماه‌های آینده بیش از هر چیز به مسیر تورم، نرخ ارز، قدرت خرید خانوارها و کیفیت شرایط تأمین مالی برای خرید مسکن وابسته باشد. بنابراین فعلاً نشانه‌ای از رونق قدرتمند و فراگیر معاملات دیده نمی‌شود و بازار بیشتر در وضعیت رکود همراه با ثبات نسبی، همراه با انتظار برای مشخص شدن تکلیف متغیرهای اقتصادی قرار دارد.