به گزارش ایسنا، در فصل تابستان انتظار میرود بازار مسکن با تحرکاتی ملموس مواجه شود، اما امسال این انتظار در عمل محقق نشد؛ به گونهای که در شهریورماه، وضعیت این بازار همچنان با مشکلاتی، از جمله کاهش قدرت خرید خانوارها و محدودیت در معاملات، روبروست. خریداران واقعی به دلیل دشواری در تأمین آورده، به تغییر تصمیمات خود پرداختند و بسیاری از آنها خرید مسکن را به زمان دیگری موکول کردند یا به سمت واحدهای کوچکتر و مناطق با قیمتهای مناسبتر روی آوردهاند.
در عین حال، فروشندگان و سازندگان نیز به واسطه افزایش هزینههای جایگزینی ملک، اشتیاق کمی به کاهش قیمتها دارند. از این رو، کاهش سطح معاملات لزوماً به کاهش محسوس قیمتها منجر نخواهد شد.
نتیجه این شرایط، به وجود آمدن بازاری میشود که در آن تقاضای مؤثر کاهش یافته است، در حالی که فشارهای هزینهای کماکان باقی است؛ وضعیتی که به عنوان ویژگی کلیدی رکود تورمی در بازار مسکن شناخته میشود.
نهادههای ساختمانی؛ هزینهای که بر بازار آینده تأثیر میگذارد
افزایش بهای مصالحی نظیر فولاد، سیمان، تأسیسات، شیشه و در و پنجره و همچنین افزایش دستمزد و هزینههای خدمات ساختمانی، فشار قابل توجهی بر قیمت نهایی پروژهها وارد آورده است.
تحقیقات رسمی و کارشناسی نیز نشاندهنده افزایش قابل توجه شاخص نهادههای ساختمانی در ماههای اخیر هستند. با این حال، در شرایط رکودی، سازندگان قادر به انتقال کامل این افزایش هزینه به قیمت فروش نیستند؛ زیرا تقاضای مؤثر ظرفیت تحمل قیمتهای بالاتر را ندارد.
این وضعیت ممکن است به کاهش حاشیه سود و در مراحل بعدی، کاهش ساختوساز منجر شود. بنابراین، اثر اصلی افزایش نهادهها ممکن است تنها به قیمت واحدهای موجود محدود نشود، بلکه با کاهش سرمایهگذاری در بخش ساختمان، توان عرضه آتی مسکن را نیز کاهش دهد. از این رو، کنترل هزینههای ساخت فقط یک مطالبه صنفی از سوی سازندگان نیست؛ بلکه بخشی از سیاست کنترل قیمت مسکن به حساب میآید.
فاصله قابل توجه میان میزان تسهیلات و قیمت خانه
افزایش تسهیلات خرید مسکن در سالهای اخیر نتوانسته بهطور مؤثر با افزایش قیمت ملک همگام شود و قدرت خرید خانوارها را ارتقا دهد.
در تهران و سایر کلانشهرها، وامهای چند میلیارد تومانی تنها درصد کمی از هزینه خرید یک واحد مسکونی را پوشش میدهند و متقاضیان غالباً ناچارند بخش بزرگی از قیمت را از طریق پسانداز یا فروش داراییهای خود تأمین کنند.
یکی دیگر از مشکلات، اقساط مربوط به تسهیلات است. افزایش سقف وام بدون در نظر گرفتن درآمد خانوارها، به معنای افزایش تعداد متقاضیان واجد شرایط نیست. هر خانوار باید توانایی تأمین آورده اولیه و بهعلاوه، توان پرداخت اقساط چند ساله را داشته باشد.
به این ترتیب، معیار صحیح برای ارزیابی وام مسکن، فقط رقم اسمی تسهیلات نیست؛ باید بررسی کرد که این وام چه نسبتی از قیمت یک واحد مسکونی را تأمین میکند و چگونه با درآمد خانوار مرتبط است.
هزینه دریافت وام نیز افزایش یافته است
تسهیلات مبتنی بر اوراق حق تقدم، یکی از روشهای اصلی برای دریافت وام خرید مسکن به شمار میآید؛ اما افزایش بهای اوراق، هزینه واقعی این تسهیلات را بالا میبرد.
در ماه شهریور ۱۴۰۵، قیمت هر برگ اوراق حدود ۹۷ هزار و ۹۲۱ تومان ثبت شده است. برای دریافت تسهیلات ۲.۴ میلیارد تومانی که شامل خرید و جعاله میشود، به حدود ۴۸۰۰ برگ اوراق نیاز است. با این قیمت، هزینه خرید اوراق به حدود ۴۷۰ میلیون تومان خواهد رسید.
به این ترتیب، متقاضی برای دریافت وام اسمی به مبلغ ۲.۴ میلیارد تومان، باید تقریباً ۴۷۰ میلیون تومان نیز برای خرید اوراق صرف کند؛ این مبلغ جدا از اقساط و هزینههای تأمین مالی تسهیلات خواهد بود.
این موضوع اهمیت دارد زیرا معمولاً متقاضیان مسکن با کمبود نقدینگی مواجه هستند و پرداخت هزینه初 به اوراق میتواند بخش عمدهای از منابعی را که باید به خرید ملک اختصاص یابند، مصرف کند. به این ترتیب، افزایش قیمت اوراق «تسه» عملاً قدرت خرید خالص وام را کاهش میدهد.
نسخه خروج از رکود چیست؟
رفع مشکلات بازار مسکن تنها با افزایش سقف تسهیلات امکانپذیر نیست. اگر تسهیلات افزایش یابد، اما عرضه مسکن به تناسب رشد نکند، بخشی از منابع جدید ممکن است به افزایش قیمتها منتقل شوند. از سوی دیگر، وامهای گران و اقساط بالا نیز تأثیر سیاست اعتباری را محدود میکند.
به گفته کارشناسان، سیاست مؤثر باید بهطور همزمان به چهار محور کلیدی بپردازد: افزایش قدرت خرید واقعی، کاهش هزینه تأمین مالی، کنترل هزینههای ساخت و افزایش عرضه متناسب با تقاضای واقعی. در این راستا، حمایت از ساخت واحدهای کوچک و میانمتراژ، تسهیل در تأمین زمین و کاهش هزینههای غیرساختمانی میتواند تأثیر بیشتری نسبت به صرف افزایش سقف وام به همراه داشته باشد.
مسکن با «وام بزرگتر» ارزان نمیشود
بازار مسکن در شهریور ۱۴۰۵ با دو فشار متضاد مواجه است؛ هزینههای ساخت افزایش یافته، اما قدرت خرید خانوارها در حال کاهش است.
افزایش هزینه نهادههای ساختمانی، فضا برای کاهش قیمت تمامشده را محدود کرده و ضعف تقاضا نیز مانع رونق معاملات است. در این شرایط، وام مسکن به علت سهم کم از قیمت واقعی خانه، اقساط سنگین و هزینه اوراق «تسه» هنوز ابزار مؤثری برای خروج بازار از رکود محسوب نمیشود. بنابراین مشکل اصلی تنها کمبود تسهیلات نیست؛ بلکه فاصله میان قیمت خانه، درآمد خانوار و هزینههای تأمین مالی است.
اگر سیاستگذاران فقط سقف وام را افزایش دهند، بدون اینکه هزینههای ساخت و نرخ تأمین مالی را کاهش دهند و عرضه را تقویت کنند، ممکن است میزان تسهیلات بزرگتر شود اما فاصله خانوارها از دستیابی به خانهدار شدن همچنان باقی بماند.
بازار مسکن برای خروج از این وضعیت به سیاستی نیاز دارد که همزمان به سه جنبه توجه کند: خانه باید با هزینهای معقولتر ساخته شود، تسهیلات باید ظرفیت واقعی خرید را افزایش دهد و درآمد خانوار باید امکان پرداخت آن را فراهم کند.
انتهای پیام
نظرات کاربران