بر اساس گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، قابلیت نقدشوندگی در بازار مسکن تهران تنها نیم‌درصد است. این عدد در قیاس با سایر بازارها نظیر خودرو، ارز و طلا برای سرمایه‌گذاران از اهمیت زیادی برخوردار است. نکته حائز اهمیت دوم در زمینه خرید ملک به منظور سرمایه‌گذاری، نرخ بازدهی این بازار است. در یک سال گذشته، افزایش قیمت مسکن به نسبت سایر بازارها بین ۱۵ تا ۲۵ درصد کمتر بوده است.

به نقل از فرارو، اطلاعات آماری از پلتفرم‌های آنلاین خرید و فروش مسکن نشان‌دهنده این است که میزان نقدشوندگی در این بازار فقط ۰.۵ درصد است. برای درک بهتر این عدد، تصور کنید که از هر ۲۰۰ ملکی که فروشندگان برای فروش در پلتفرم‌ها آگهی می‌کنند، در طول یک سال تنها یک ملک موفق به جذب خریدار شده و معامله آن به مرحله نهایی امضا می‌رسد. این آمار نتیجه یک رصد آماری در یک سال اخیر است که نشان‌دهنده واقعی میزان نقدشوندگی در این حوزه از سرمایه‌گذاری می‌باشد.

اگر وضعیت نقدشوندگی بازار مسکن را با سایر بازارهای مالی و کالایی مقایسه کنیم، این تفاوت به وضوح نمایان می‌شود. در بازار خودرو، معمولاً فرآیند فروش یک خودرو بعد از درج آگهی و بازدید خریداران در مدت چند هفته صورت می‌گیرد و فروشنده نسبت به دریافت وجه معامله اقدام می‌کند. در زمینه بازار سرمایه، نقدشوندگی در زمان کمتری انجام می‌شود و سهام شرکت‌ها در ساعت‌های معاملاتی بورس در چند دقیقه به فروش می‌رسد. همچنین در بازارهای مالی دیگر مانند طلا، سکه و ارز، خریداران و فروشندگان در مدت زمانی اندک و بدون اتلاف وقت می‌توانند دارایی‌های خود را به نقدینگی تبدیل کنند. اما در بازار مسکن، فروشندگان ممکن است برای یافتن خریدار ماه‌ها در انتظار مانده و در پای قرارداد بمانند.

رشد قیمت مسکن نسبت به سایر بازارها چقدر است؟

تحلیل فایل‌های ثبت‌شده در پلتفرم‌های اینترنتی نشان می‌دهد که ارقام پیشنهادی فروشندگان مسکن در مهر ۱۴۰۵ نسبت به مهر ۱۴۰۴ حدود ۱۱۶ درصد افزایش یافته است. در بررسی این نرخ رشد، دو نکته آماری و ساختاری در بازار ملک وجود دارد.

نکته اول به اختلاف بین قیمت پیشنهادی فروشنده در آگهی اولیه و رقمی که در نهایت در کاغذ مبایعه‌نامه قید و توسط طرفین امضا می‌شود، مربوط می‌شود. به همین دلیل نرخ نهایی معاملات مسکن همواره ارقامی پایین‌تر از قیمت‌های اعلام‌شده است. نکته دوم به محدودیت نقدشوندگی در بازار مسکن بازمی‌گردد. میزان پایین نقدشوندگی می‌تواند بازدهی ۱۱۶ درصدی ملک را برای سرمایه‌گذار عملاً بی‌اثر کند، چرا که تا زمان قطعی شدن فروش، سود سرمایه‌گذاری در بازار مسکن فقط در سطح کاغذ باقی می‌ماند.

در مقایسه بازدهی مسکن با سایر دارایی‌ها در بازه یک‌ساله، اختلاف‌های آماری قابل توجهی قابل مشاهده است. در بازار خودرو، به عنوان مثال، فردی که سال گذشته در همین زمان خودروی کوییک صفرکیلومتر را خریداری کرده و در طول یک سال فقط ۱۰ هزار کیلومتر از آن استفاده کرده، سود حاصل از فروش این خودرو به حدود ۱۳۵ درصد می‌رسد.

قیمت کوییک صفرکیلومتر در سال قبل در همین زمان حدود ۶۴۰ میلیون تومان بود و اکنون همان نمونه مدل ۱۴۰۴ با کارکرد ۱۰ هزار کیلومتر در بازار خودروهای کارکرده به‌طور میانگین ارزش یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان را دارد که نشان‌دهنده بازدهی بالاتر از بازار مسکن است.

در بازارهای ارز و فلزات گران‌بها نیز قیمت‌ها از شتاب بالای بازدهی حکایت دارند. هرچند ورود به بازار دلار و طلا برای سرمایه‌گذاری توصیه نمی‌شود، اما آمارهای موثق نشان می‌دهد که قیمت دلار در یک سال گذشته رشد ۱۴۰ درصدی را تجربه کرده است. همچنین طلا نیز در همین دوره زمانی ۱۴۰ درصد افزایش قیمت داشته است. به‌طور کلی این آمارها حاکی از آن است که بازار مسکن علاوه بر مشکل قفل شدن طولانی‌مدت سرمایه، از لحاظ نرخ بازدهی در مقایسه با سایر بازارها در وضعیت ضعیف‌تری قرار دارد.

۲۲۳۲۲۵