بر اساس گزارش ایسنا، بازار مسکن تهران در حال گذراندن نیمه دوم سال ۱۴۰۵ است و علائم تغییرقیمت در ملک‌های عرضه شده همچنان به چشم می‌خورد. با این حال، این رشد قیمتی هنوز به رونق واقعی معاملات منتهی نشده است. بررسی‌ها در زمینه قیمت‌های پیشنهادی در وب‌سایت‌های فروش ملک به‌روشنی نشان می‌دهند که میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران بین پایان مهر تا نیمه آبان افزایش داشته و اکنون به مرز ۲۶۸ میلیون تومان رسیده است. به‌نظر می‌رسد کاهش تنش‌های منطقه‌ای و به انتشار اخبار مربوط به مذاکرات از جمله عواملی باشند که بر نوسانات بازار مسکن تأثیرگذار بوده‌اند.
براساس داده‌های یک سامانه معاملات ملکی، شاخص قیمت پیشنهادی مسکن شهر تهران از ۲۴۹ میلیون تومان در نیمه اول مهر ۱۴۰۵ به ۲۶۸ میلیون تومان در تاریخ ۱۸ آبان رسیده که نشان‌دهنده افزایشی تقریبا ۷.۶ درصدی است. در آبان سال پیش، قیمت هر متر مستغلات در پایتخت به‌طور تقریبی ۱۰۸ میلیون تومان گزارش شده بود. در نتیجه، متوسط قیمت خانه در تهران طی یک سال گذشته ۱۴۸ درصد افزایش یافته است. البته این ارقام بر اساس قیمت‌های پیشنهادی بدست آمده؛ چرا که از مرداد ۱۴۰۳ به بعد، هیچ داده رسمی درباره متوسط قیمت‌های قطعی منتشر نشده است.
علیرغم اینکه بازار مسکن با آمار و ارقام رشد ۷.۶ درصدی ماهانه و ۱۴۸ درصدی نقطه به نقطه روبرو بوده، تورم عمومی در مهرماه سال جاری ۴.۶ درصد و تورم نقطه‌ای ۸۳.۵ درصد گزارش شده است. در مورد قیمت دلار در بازار آزاد، آبان ۱۴۰۴ نرخ آن حدود ۱۰۷ هزار تومان بود و بر اساس نرخ‌های ۱۹ آبان ۱۴۰۵، به دامنه ۲۶۳ هزار تومان رسیده که معادل با افزایش ۱۴۴ درصد می‌باشد. در اواخر ماه جاری، نرخ دلار ۳.۳ درصد کاهش یافته است. همچنین، قیمت هر گرم طلاي ۱۸ عیار از ۱۰.۵ میلیون تومان در آبان سال گذشته به ۲۵.۶ میلیون تومان در ۱۹ آبان ۱۴۰۵ افزایش یافته که نشان‌دهنده رشد ۱۴۳ درصدی است. در یک ماه اخیر نیز قیمت طلا ۵ درصد کاهش یافته است.
از این رو، می‌توان نتیجه گرفت که بازار مسکن در مقایسه با سایر کالاها و خدمات، ارز و طلا، توانسته است در یک رقابت یک ماهه پیروز باشد.
همزمان، منابع معتبر از سطح پایین قراردادهای خرید و فروش در بازار مسکن خبر می‌دهند. این وضعیت به این دلیل به‌وجود آمده که از یک طرف، قدرت خرید متقاضیان مصرفی همچنان محدود است و از سوی دیگر، افزایش هزینه مصالح، دستمزد و دیگر نهاده‌های ساختمانی به صورت قابل‌توجهی هزینه‌های جایگزینی و ساخت واحدهای جدید را افزایش داده است. به گفته برخی مشاوران املاک، در حال حاضر به دلیل عدم تمایل برخی مالکان برای فروش، فایل‌های با کیفیت در بازار به صورت فزاینده‌ای کاهش یافته است.
شواهد موجود نشان‌دهنده تداوم رکود در بازار خرید و فروش مسکن است. به نظر می‌رسد که افزایش قیمت‌های پیشنهادی نتوانسته به بازگشت تقاضای موثر کمک کند و بخش قابل توجهی از متقاضیان مصرفی همچنان در انتظار ثبات اقتصادی و بروز شرایط مناسب برای خرید هستند.
رئیس اتحادیه املاک: معاملات در رکود به سر می‌برند
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفتگو با ایسنا به بررسی وضعیت معاملات ملک پرداخت و گفت: بازار مسکن از زمان آغاز شیوع کرونا با رکود مواجه شده و شرایط تنظیم قرارداد برای مشاوران املاک بسیار دشوار گشته است.
او افزود: در انتهای سال گذشته، وضعیت بازار تا حدودی بهبودیافته بود تا اینکه تحولات و عدم‌قطعیت‌های اقتصادی و سیاسی سبب شد که بازار دوباره به سمت رکود پیش برود و توافق‌نامه‌ها کاهش یابد. رشد قیمت زمین و هزینه‌های ساخت به افزایش قیمت تمام‌شده مسکن منجر شده اما در بلندمدت، بازار مسکن نسبت به تورم عمومی و افزایش قیمت ارز و طلا به گونه‌ای کمتری افزایش را تجربه کرده است. به همین خاطر نمی‌توان فقط بر اساس افزایش هزینه‌های ساخت، پیش‌بینی یا تحلیلی مبنی بر جهش دوباره قیمت مسکن داشت.
گودرزی با اشاره به محدودیت دسترسی اتحادیه به اطلاعات کامل سامانه‌های معاملات گفت: امکان تحلیل دقیق تعداد قراردادها در مناطق مختلف و قیمت‌های واقعی معاملات برای این اتحادیه فراهم نیست. اما بر اساس مشاهدات میدانی، سطح قراردادها افت قابل توجهی داشته است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین درباره آینده بازار در نیمه دوم سال اظهارنظر کرد و گفت: در صورت عدم وجود رویداد خاصی، نباید انتظار تغییرات ملموسی در روند معاملات داشت. با وجود نوسانات مقطعی که دیده می‌شود، من پیش‌بینی نمی‌کنم این بازار تا پایان سال ۱۴۰۵ شاهد جهش قیمتی آشکاری باشد و به نظر می‌رسد نوسانات این بازار محدود خواهد بود.
هزینه ساخت در کنار قیمت مسکن تغییر نمی‌کند
براساس تازه‌ترین آمار رسمی از شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی در تهران در بهار ۱۴۰۵، این شاخص ۲۰.۷ درصد در مقایسه با فصل پیشین و ۱۰۶.۸ درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل افزایش داشته است. همچنین تورم سال جاری برای نهاده‌های ساختمانی به ۸۰ درصد رسیده است.
چند روز پیش، خسرو مختاری، رئیس هیئت عامل صندوق ملی مسکن اعلام کرد که هزینه ساخت مسکن تحت شدیدترین شرایط به ۸۰ میلیون تومان به ازای هر متر رسیده است، و او نسبت به نوسانات موجود در بازار ملک به‌خصوص در شرایطی که نیاز به سرمایه‌گذاری در این بخش احساس می‌شود، بیان کرد که او آینده مطلوبی برای اقتصاد مسکن و تولید واحدهای مسکونی پیش‌بینی می‌کند.
اعداد و ارقام نشان می‌دهند که صنعت ساختمان پیش از ورود به فصل پاییز با فشار قابل توجهی از لحاظ هزینه‌ها مواجه است. با این وجود، افزایش شاخص نهاده‌های ساختمانی به معنای این نیست که قیمت نهایی آپارتمان‌ها به همین میزان بالا می‌رود؛ چون قیمت زمین، هزینه‌های تأمین مالی، عوارض، دستمزد و شرایط عرضه و تقاضا در تعیین قیمت نهایی و قیمت فروش مشارکت دارد.
همچنین، افزایش هزینه‌های ساخت به این معنا نیست که این بار هزینه بالقوه کاملاً به خریداران منتقل خواهد شد. در شرایطی که قدرت خرید خانواده‌ها به شدت محدود شده و معاملات در رکود است، ممکن است سازندگان برای فروش واحدهای تکمیل‌شده مجبور به تعدیل قیمت‌های پیشنهادی یا ارائه شرایط پرداخت انعطاف‌پذیرتر شوند.
تعارض بین رکود تقاضا و فشار هزینه‌ها
با توجه به وضعیت فعلی، نمی‌توان چشم‌انداز بازار مسکن در نیمه دوم سال را فقط بر اساس افزایش قیمت‌های پیشنهادی تحلیل کرد. در واقع، مسیر آینده بازار به میزان زیادی تحت تأثیر عواملی همچون ثبات اقتصادی، انتظارات تورمی، وضعیت بازارهای موازی، قدرت خرید خانواده‌ها و هزینه‌های تأمین مالی است. در صورت تداوم وضعیت کنونی، بازار ممکن است همچنان با فاصله میان قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان و توان پرداخت خریداران مواجه باشد؛ فاصله‌ای که می‌تواند به کاهش حجم معاملات و طولانی‌تر شدن زمان فروش واحدهای مسکونی منجر شود.
به علاوه، ادامه رشد هزینه‌های نهاده‌های ساختمانی و افزایش هزینه‌های جایگزینی واحدهای جدید به احتمال زیاد مانع از کاهش قیمت‌های اسمی از سوی فروشندگان خواهد شد. به همین دلیل، حتی در شرایط رکود معاملاتی نیز نمی‌توان انتظار کاهش متناسب قیمت‌های پیشنهادی را داشت.
در چنین اوضاعی، آنچه بیش از نوسانات قیمت آگهی‌ها اهمیت دارد، بازگشت به فعالیت‌های واقعی و ایجاد توازن بین قیمت مسکن و قدرت خرید خانوارها است؛ مسئله‌ای که همچنان به عنوان یکی از مهم‌ترین چالش‌های بازار مسکن تهران محسوب می‌شود.
انتهای پیام
نظرات کاربران