آیا نرخگذاری در بازار اجاره کارآیی دارد؟
بر اساس گزارشی از ایسنا، از سال ۱۳۹۹ با آغاز شیوع ویروس کرونا، سیاست تمدید خودکار قراردادهای اجاره با نرخ افزایش مجاز ۲۵ درصد به اجرا درآمد؛ این برنامه در سالهای بعد نیز ادامه یافت. در خردادماه امسال، پس از وقوع جنگی ۴۰ روزه، استانهای مختلف به دلیل اختیاری که به شوراهای مسکن داده شده بود، بر اساس شرایط محلی، نرخ مجاز افزایش اجاره بهای واحدهای مسکونی را مشخص کردند. در استان تهران، این نرخ ۲۷ درصد اعلام شد، در حالی که در سایر استانها ممکن بود به ۳۰ درصد هم برسد.
فرزانه صادق ـ وزیر راه و شهرسازی ـ در تاریخ یکم تیرماه از تأیید تمدید خودکار قراردادهای اجاره برای سال ۱۴۰۵ توسط سران قوا خبر داد و گفت: طبق این مصوبه، در صورت تمایل مستأجر، قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۵ به مدت یک سال بهطور خودکار تمدید خواهد شد و همچنین، سقف افزایش اجارهبها در این مصوبه برای کل کشور ۲۵ درصد تعیین شده است.
این قراردادها باید در یکی از دو سامانه «خودنویس» که در دسترس عموم است یا سامانه «کاتب» که مخصوص مشاوران املاک است، ثبت گردد. در این مصوبه تأکید شده که مراجع قضایی نباید به درخواست موجر به صدور دستور تخلیه به دلیل انقضای مدت اجاره بپردازند. مهم است ذکر شود که این مصوبه تنها برای املاک مسکونی اجرایی است و قراردادهای تجاری و اداری را شامل نمیشود.
همچنین، استانداریها در شرایط محلی که مشخص کردهاند، باید این مصوبات را برای واحدهای مسکونی جدیدی که به مستأجر جدید اجاره داده میشود، به کار بگیرند.
با این حال، ارزیابیهای میدانی نشان میدهد که برخی موجران به نحو غیرقانونی از اجرای قانون خودداری میکنند. به عنوان مثال، فارغ از قرارداد رسمی ثبتشده در سامانه خودنویس، آنها با مستأجر جدید، قراردادهایی دستنویس برقرار میسازند. افزون بر این، در سامانه هیچ محدودیتی برای تنظیم قراردادهای بالاتر از سقف ۲۵ درصد تعیین نشده و اگر مستأجر به مبلغ پیشنهادی موجر رضایت دهد، حتی در صورت شکایت در سالهای آتی، قاضی با استناد به توافق طرفین آن را معتبر میداند.
یکی دیگر از جنجالهای موجود در مورد تمدید خودکار قراردادهای اجاره، استثنائات چهارگانهای است که قانون به موجران اجازه عدم تمدید قرارداد را میدهد. مواردی نظیر نیاز شخصی موجر، تخریب و نوسازی، انتقال قانونی ملک و دیگر مسائل قانونی، دامنه حمایت از مستأجر را کاهش میدهد و در عمل میتواند امکان بهرهبرداری از استثنائات قانونی را فراهم آورد؛ این مسئله به اعتقاد برخی کارشناسان، از عوامل مؤثر در کاهش کارایی مصوبه به شمار میآید.
برخی از کارشناسان با استناد به این نکته که بازار اجاره نباید به حال خود رها شود، از نرخگذاری برای این حوزه حمایت میکنند.
تورج سرباز ـ عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک ـ در این زمینه به ایسنا گفت: باید سقف قانونی ۲۵ درصد برای افزایش مبلغ قراردادهای اجاره مسکن رعایت شود و در صورت عدم توجه به آن، قوه قضائیه باید به شکایت مستأجر ورود کرده و با موجر برخورد قانونی کند. همچنین، قاضیها به جز موارد استثنایی ذکر شده در قانون نباید حکم تخلیه صادر کنند.
او افزود: در سامانه تمدید قرارداد، هیچ محدودیتی از نظر افزایش مبلغ وجود ندارد. به این معنی که موجر و مستأجر میتوانند بر اساس توافق و انتخاب شخصی خود، مبلغهایی را بالاتر از سقف مصوب تعیین کنند.
سرباز همچنین با اشاره به اینکه شروط چهارگانهای که موجب فسخ قرارداد اجاره میشود، به موجران این امکان را میدهد تا از قانون دور شوند، یادآور شد: این شروط شامل تخریب و نوسازی ملک، انتقال قانونی به فرد دیگر، نیاز شخصی موجر یا افرادی که تحت تکفل او هستند و عدم پایبندی مستأجر به تعهداتش، مانند اجارهبها و شارژ، است. این موارد به نظر من، مصوبه تمدید قراردادهای اجاره را تضعیف کرده و لازم است از متن قانون حذف شوند.
برخی دیگر از کارشناسان بر این باورند که بازار اجاره به تبع تورم عمومی که بر موجران تأثیر میگذارد، افزایش مییابد و ارزشیابی برای این بخش کارساز نخواهد بود. به ویژه در شرایطی که دولت بهدلیل عدم توانایی در تنظیمگری، مشکلات جدی در این زمینه دارد. دولتها در گذشته برنامه خاصی برای ساخت واحدهای مسکونی اجارهای نداشتند تا اینکه از سال گذشته وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد که تملک ۱۰ هزار واحد مسکونی برای واگذاری به مستاجران را در دستور کار قرار داده است.
بیتالله ستاریان ـ کارشناس بازار مسکن ـ با اشاره به روند افزایشی قیمت اجاره گفت: علیرغم تعیین سقف ۲۵ درصد مجاز برای قراردادهای تمدید، اجاره بها به طرز چشمگیری افزایش یافته است. از سال ۱۳۹۹ تاکنون این سقف ۲۵ درصد اعلام شده، اما نرخ رشد اجاره بها به بیش از ۵۰ درصد رسیده است.
او افزود: با مبالغ فعلی رهن، در دو یا سه سال پیش میتوانستید آن واحد را بخرید. تمام این مسائل به عدم تولید در بخش مسکن و تورمی که اقتصاد را تحت فشار قرار داده، مربوط میشود. اگر فقط مشکل مصالح ساختمانی بود، چندان نگرانکننده نمیبود، اما کمبود و کسری مسکن فشار مضاعفی را به همراه دارد.
ستاریان ادامه داد: وقتی در بازار مسکن با تورم، کمبود ساخت و ساز و افزایش تقاضا روبهرو هستید، نمیتوانید با صدور بخشنامه یا دستورالعمل، اوضاع را ساماندهی کنید. دولت باید اقدام ریشهای در این زمینه داشته باشد؛ یعنی ابتدا باید تورم را کنترل نموده، تولید مسکن را افزایش دهد و واحدهای اجارهای دولتی بسازد و سپس سیاستهای کنترلگری را اعمال کند. در حال حاضر، دولت برنامه را از آخر شروع کرده است.
این کارشناس بازار مسکن همچنین اظهار کرد: در حال حاضر در تهران، میانگین قیمت مسکن به حدود ۲۴۰ میلیون تومان برای هر متر مربع رسیده و در برخی مناطق، قیمت هر متر به یک میلیارد تومان رسیده است. اگر این مسئله را چند سال پیش مطرح میکردیم، ممکن بود مورد تمسخر قرار بگیریم، اما حالا که این واقعیت به وقوع پیوسته، ممکن است در آینده نیز تکرار شود؛ بنابراین نیاز به برنامهریزی مناسبی داریم. بخش مسکن به بخش خصوصی سپرده شده در حالی که اقتصاد و قوانین در دست دولت قرار دارد و تحت چارچوب اقتصادی دولتی تنظیم شده است.
ستاریان با بیان اینکه نیاز به یک آزادسازی کامل در عرصه اقتصاد داریم، گفت: ارگانها و شرکتهای وابسته به دولت یکی از مشکلات بنیادین اقتصاد ایران هستند. تمامی ابزارهای مالی و امکانات صرفا در اختیار این نهادها است و بخش خصوصی نمیتواند از این منابع بهرهمند شود؛ زیرا طراحی تأمین منابع مالی فقط برای بخش دولتی ایجاد شده است.
گزارشهای مربوط به مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره با نرخ ۲۵ درصد به لحاظ حقوق مدنی نیز موضوع بحثبرانگیزی است. بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادهای خصوصی مادامی که با قوانین آمره مغایرت نداشته باشند، معتبر و نافذ هستند. بنابراین، این سؤالات مطرح میشود که آیا سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها از قوانین آمره به حساب میآید یا خیر. پاسخ به این سؤال عواقب حقوقی قابل توجهی به همراه دارد؛ زیرا اگر دادگاه این قانون را آمره تلقی کند، هر توافقی که با آن مغایرت داشته باشد، اعتبار نخواهد داشت. ولی اگر آن فقط به عنوان یک قاعده حمایتی در نظر گرفته شود، ممکن است با استناد به اصل حاکمیت اراده، توافق طرفین را معتبر بشناسد.
این موضوع نشاندهنده این است که اجرای یکسان این مصوبه به شدت به تفسیر محاکم بستگی دارد و در فقدان تصریح قانونی یا وحدت رویه، احتمال صدور آرای مختلف در پروندههای مشابه وجود دارد. به طور کلی، اگرچه سیاست تمدید اجباری قراردادهای اجاره با هدف ایجاد ثبات در بازار و حمایت از مستأجرین اتخاذ شده است، اما دستیابی به موفقیت این سیاست به رفع ابهامات حقوقی، فراهم کردن ضمانت اجراهای مؤثر و ایجاد هماهنگی میان دستورهای حمایتی و اصول اساسی حقوق قراردادها وابسته است.
در این میان، مشاوران املاک نیز در چارچوب وظایف قانونی خود با آگاهیبخشی و مشاوره برای رعایت مقررات، نقش مهمی در اجرای صحیح این مصوبه ایفا میکنند، اما در نهایت، مسئولیت اجرای قانون و پیامدهای حقوقی قراردادها همچنان بر عهده طرفین قرارداد و مراجع صالح قضایی است.
انتهای پیام
