تحلیل وضعیت بازار املاک در آینده نزدیک/ جهش قیمت ساخت به بیش از دو برابر
بیتالله ستاریان در مصاحبهای با ایسنا بیان کرد که در ماههای اخیر، قیمت نهادههای ساختمانی به دلیل تأثیرات ناشی از تورم عمومی، روندی صعودی به خود گرفته است. نرخ تورم نقطه به نقطه به ۸۸ درصد رسیده و قیمت مصالح ساختمانی، مشابه سایر کالاها، دستخوش افزایش شده و در نتیجه، هزینههای ساخت و ساز نیز بالا رفته است؛ به طوری که قیمت ساخت هر متر مربع ساختمان که تا سال گذشته بین ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان بود، اکنون به ۶۰ میلیون تومان افزایش یافته و در موارد لوکس یا در ساختمانهای با طبقات بیشتر این رقم به مقدار بیشتری میرسد. بهعلاوه، هزینه تولید مسکن و ساختمان در واقع در تناسب با تورم دیگر کالاها قرار دارد.
وی ادامه داد: اگرچه افزایش قیمت برخی مصالح ساختمانی به علت خسارات ناشی از جنگ بیشتر از دیگر کالاها بوده، اما در یک نگاه کلی میتوان گفت که تولید برای سازندگان گرانتر شده است و به احتمال زیاد، قیمت مصالح ساختمانی باز هم صعود میکند. در حال حاضر، هزینه ساخت یک ساختمان هشت طبقه تقریبا به ۶۰ میلیون تومان میرسد و برای ساخت ساختمانهای ۱۰ تا ۲۰ طبقه، این هزینه به بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان میرسد.
این کارشناس در حوزه مسکن اشاره کرد که علت افزایش قیمت مسکن پس از جنگ، امنیت سرمایهگذاری در این حوزه به شمار میرود و گفت: دو بازار موازی در این زمینه وجود دارد که شامل مسکن، طلا و ارز میشود. در حالی که طلا و ارز به لحاظ نقدشوندگی سریع و کوتاهمدت متفاوت هستند، اما شاهد بودیم که به دنبال تثبیت قیمت دلار و طلا و مطرح شدن موضوع مذاکرات، بلافاصله مسکن دچار افزایش قیمت شد؛ چرا که احساس میشد ورود سرمایهها به ایران قابل توجه خواهد بود و ملک بهعنوان یک دارایی ثابت و سرمایهای، به سرعت رشد میکند. از سوی دیگر، با کسری مسکن و انباشت تقاضا که در سالهای اخیر بهطور مداوم وجود داشته، مواجه هستیم.
ستاریان تصریح کرد که مسکن تحت تأثیر دو عامل افزایش قیمت قرار دارد: یکی تورم کالاها و خدمات که شامل مصالح ساختمانی و دستمزد است و دیگری کسری موجود در بازار. با وجود آنکه کشور در هر سال به بیش از یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد، طی سه سال گذشته، تولید مسکن در ایران کمتر از ۳۰۰ هزار واحد بوده است. کاهش معاملات نیز به کاهش تولید منجر شده است.
وی تأکید کرد که معاملات نیز از نوع تبدیل به احسن نیست و بسیاری از خانوارها به دلیل تورم، واحدهای بزرگتر را میفروشند و به جای آن، واحدهای کوچکتر خریداری میکنند تا هزینههای زندگی را تأمین کنند. در یک سال اخیر، اکثر بازارها و سیستم توزیع در کشور در رکود بوده و حقوق کارگری و کارمندی بهقدر کافی برای تأمین مخارج زندگی کفایت نمیکرد؛ بنابراین برخی افراد ناچار به فروش خانههای خود برای گذران زندگی شدهاند.
ستاریان همچنین به افزایش قیمت اجاره بها اشاره کرد و افزود: با وجود اینکه سقف مجاز ۲۵ درصد برای قراردادهای تمدید تعیین شده، اجاره بها بهصورت قابلتوجهی افزایش یافته است. با پولهای رهن فعلی میتوانستیم دو یا سه سال پیش همان واحد را خریداری کنیم. تمام این مسائل به عدم تولید کافی در بخش مسکن و تورمی که در اقتصاد با آن مواجهیم بازمیگردد. اگر مشکل فقط به مصالح ساختمانی محدود بود، قابل تحمل بود، اما کمبود و کسری مسکن فشار مضاعفی ایجاد میکند.
این کارشناس حوزه مسکن عنوان کرد که در حال حاضر، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به حدود ۲۴۰ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده و در برخی مناطق پایتخت، این رقم به یک میلیارد تومان برای هر متر مربع رسیده است. اگر این موضوع را چند سال پیش مطرح میکردیم، شاید مورد تمسخر قرار میگرفتیم، اما حالا شاهد وقوع آن هستیم و امکان دارد در سالهای آینده نیز ادامه یابد؛ از این رو، ضروری است که برنامهریزیهای لازم انجام گیرد. بخش مسکن بهطور عمده در اختیار بخش خصوصی است، اما اقتصاد و قوانین مربوط به آن تحت کنترل دولت است و برای یک اقتصاد دولتی تنظیم شدهاند.
او با اشاره به اینکه نیازمند آزادسازی کامل در حوزه اقتصاد هستیم، گفت: شرکتها و نهادهای وابسته به دولت، یکی از چالشهای اصلی اقتصاد ایران به شمار میروند و تمامی ابزارهای مالی و امکانات در اختیار آنها قرار دارد و بخش خصوصی قادر به استفاده از این امکانات نیست، چرا که طراحیهای لازم برای استفاده از ابزارهای مالی بهطور خاص برای بخش دولتی ایجاد شدهاست.
ستاریان معتقد است که حتی اگر جنگ بهطور ناگهانی به پایان برسد و تنگه هرمز نیز در اختیار ما باشد و سرمایهها به کشور وارد شوند، حتی اگر ۳۰۰ میلیارد دلار یا ۳۰۰ تریلیون دلار هم سرمایهگذاری شود، افزایش قیمت ملک متوقف نخواهد شد؛ زیرا زنجیره امکانات مالی و نقدینگی در اختیار بخش خصوصی نیست و تنها برای بخش دولتی طراحی شده است. بخش خصوصی که حدود ۹۷ درصد تولید مسکن در ایران را در دست دارد، از این منابع مالی محروم میماند. در حالی که نیمی از اقتصاد کشور به مسکن مربوط است، در وزارت اقتصاد بخشی تحت عنوان مسکن وجود ندارد و وزارت صنعت نیز باید در این زمینه فعالیت داشته باشد، اما در حال حاضر وجود ندارد.
ستاریان در مورد پیشبینی وضعیت بازار مسکن در ماههای آینده اظهار کرد که شرایط را تورمی میداند و معتقد است که تا زمانی که تورم عمومی ادامه دارد، قیمت مسکن نیز مطابق با آن حرکت میکند.
انتهای پیام
