فرصت بینظیر برای جولان دلالان مسکن

ساعت 24-چند سالی است که زمزمه‌های خرید متری مسکن حتی با سرمایه‌های اندک از طریق بورس مطرح می‌شود و در این خصوص همواره بورس کالای ایران اعلام کرده با توجه به اهمیت خرید مسکن برای خانوارها در کنار افزایش شدید قیمت مسکن و حفظ قدرت خرید خانوارها نیاز به فراهم کردن امکان خرید تدریجی یک مسکن حس می‌شد که بورس کالا دو راهکار اصلی را پیش پای سیاست‌گذاران قرار داد تا سرمایه‌گذاران بتوانند به شکل متری و با سرمایه‌های اندک در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کنند.

html>

برای این منظور گفته شده فروش متری مسکن در واقع جذب سرمایه‌های خرد برای اجرای پروژه‌های مسکونی و راهسازی است و سهامداران می‌توانند با خرید سهام که به صورت متری عرضه می‌شود در پایان پروژه سود تحقق‌یافته را دریافت کنند یا در صورت خرید کل یک واحد مسکونی، آن را به تملک خود درآورند. بر این اساس با کمک این ابزار مالی بورس کالا که اوراق سلف مسکن نام دارد، ارزش تمام‌شده ساخت یک واحد یا یک پروژه، تبدیل به ورقه‌های کوچک بهادار می‌شود و در بازار توسط انبوه‌ساز عرضه خواهد شد و در این بازار مردم می‌توانند به منظور حفظ ارزش پول خود در مقابل تورم، اوراق مسکن را از بورس کالا خریداری کنند. اما این‌گونه طرح‌ها برای خرید مشارکتی مسکن منتقدانی نیز دارد که می‌گویند این طرح در هیچ کشوری اجرا نشده و طرحی زاید است و خریداران و احتمالا واسطه‌هایی که پول خوبی در دست دارند؛ در رقابت با یکدیگر منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شوند. دلالانی که به راحتی می‌توانند در بازار بورس با خریدهای کلان نبض بازار را به دست بگیرند. با توجه به اینکه بازار بورس بر مبنای عرضه و تقاضا قیمت سهام را تعیین می‌کند و البته گزارش‌های مالی شرکت‌ها نیز در تصمیم‌گیری سهامداران تاثیر دارد؛ احتمال افزایش تصنعی قیمت‌ها توسط واسطه‌های بزرگ و بازیگران اصلی بازار مسکن در چنین بازاری بیشتر هم می‌شود. هر چند موافقان این طرح بر این باورند که با وجود گرانی مسکن به خصوص در شهرهای بزرگ مردم می‌توانند به منظور حفظ ارزش پول خود در مقابل تورم، اوراق مسکن را از بورس کالا خریداری کنند.

خرید متری اثر چندانی بر بازار مسکن ندارد
عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن معتقد است؛ یکی از طرح‌هایی که در خصوص خانه‌دار کردن مردم طی سالیان قبل مطرح شده خرید متری مسکن از بورس کالا بوده اما این طرح از جمله راهکارهایی است که تنها می‌تواند اثر کوتاه‌مدت در بازار مسکن داشته باشد و منجر به حل مشکل مسکن برای افرادی که فاقد مسکن هستند نخواهد شد. او در این باره به «اعتماد» گفت: تصمیم‌گیرندگان در وزارت راه و شهرسازی با همکاری بورس کالا تلاش کرده‌اند که این‌گونه طرح‌ها را معرفی کنند چرا که در اثر نقل وانتقالات مالی در بورس و مالیاتی که اخذ می‌شود دولت منتفع خواهد شد.

به صورت علمی طرح‌ها ارزیابی نمی‌شوند
او ادامه داد: متاسفانه باید گفت تاکنون یک بررسی میدانی با بهره‌گیری از اساتید دانشگاهی از سوی وزارت راه و شهرسازی برای حل معضل کمبود مسکن در کشور صورت نگرفته است و به صورت علمی به این قضیه ورود نشده و بدون اینکه فرضیه‌ها به درستی تعریف شوند و سوالات و اهداف معلوم باشند به یک‌باره طرحی ارایه می‌شود که در نهایت بی‌نتیجه هم می‌ماند. این عضو هیات‌مدیره سازمان نظام مهندسی افزود: فعالین بورسی در وهله اول به دنبال کسب منافع خودشان از بابت نقل و انتقالات مالی در بورس هستند و از هر آنچه که بورس را فربه‌تر کند استقبال می‌کنند، این در حالی است که این سوال مطرح می‌شود که چه تعداد از افراد عادی در جامعه که اغلب از قشر کارگر و کارمند هستند چقدر از بازارسرمایه سررشته دارند؟ و از چه منبع درآمدی می‌توانند وارد بورس شوند.
او ادامه داد: امروز تنها افرادی که سرمایه زیادی دارند و به این بازار اشراف دارند سرمایه خود را توانسته‌اند در بازار سرمایه چند برابر کنند که در این مسیر هم کارگزاران و هم دولت هم منتفع شده است.

آیا مشکل مسکن با این طرح‌ها حل می‌شود؟
این کارشناس مسکن خاطرنشان کرد: اما این سوال مطرح می‌شود که آیا این طرح می‌تواند مشکل مسکن را برای افرادی که فاقد مسکن هستند حل کند یا خیر، باید گفت خیر چرا که تا زمانی که دولت به سمت تصدی‌گری پیش رود و بخواهد راه‌حل‌های تصنعی ایجاد کند این اقدامات مانند قرص مسکن عمل می‌کند، زودگذر خواهد بود و اقدام اساسی برای مردم به شمار نمی‌رود. او تصریح کرد: در کل دنیا و در کشورهایی که مشکل مسکن تا حد زیادی حل شده کار مردم را به خود مردم واگذار کرده‌اند و دولت صرفا بر قوانین نظارت کرده نه اینکه خود وارد میدان شود.

تجارب کشورهای دیگر را نباید نادیده گرفت
این عضو هیات‌مدیره سازمان نظام مهندسی گفت: این موضوع مهم است که مسوولان ما در بخش مسکن از تجارب کشورهای دیگر برای خانه‌دار کردن مردم بهره ببرند البته مقصود بنده کشورهایی مانند امریکا، انگلیس و آلمان نیست بلکه کشورهایی نظیر مالزی، اندونزی، آفریقای جنوبی و ترکیه می‌توانند الگوی ما در خانه‌سازی باشند چرا که به لحاظ ساختاری و از نظر فرهنگی و اقتصادی و حتی جمعیتی به ایران نزدیکترند. او افزود: این قبیل از طرح‌ها، طرح‌هایی ایده‌آلیستی هستند اما معضل بزرگی که در حال حاضر با آن مواجه هستیم این است که بانک‌های ما به جای اینکه به کار ارایه خدمات تعریف شده خود بپردازند بیشتر در جهت جذب سرمایه‌های مردم برای ساخت‌وساز فعالیت می‌کنند، این درحالی است که هیچ جای دنیا تمرکز اصلی بانک‌ها روی این موضوع نیست و این اقدام برخلاف ذات عملکرد بانکی محسوب می‌شود.اکبرپور ادامه داد: اگر هم بانک‌ها این منابع را به سمت افرادی که قصد مشارکت در ساخت‌وساز دارند هدایت کنند باید راستی‌آزمایی شود که آیا این افراد سرمایه‌گذار واقعی هستند یا خیر و اینکه مصالح ساختمانی به اندازه کافی در کشور وجود دارد و آیا نرخ تورم اجازه می‌دهد پروژه‌ای کلید بخورد؟

اعتماد سرمایه‌گذاران از بین رفته است
او گفت: زمانی که قیمت دلار و خودرو روزانه رشد می‌کند آیا می‌توان انتظار داشت سرمایه‌گذاران بخش مسکن برنامه‌ریزی بلندمدت دو ساله و سه‌ساله برای مشارکت داشته باشند؟ چطور این افراد باید اعتماد کنند که بانک منابع مالی مورد نیازشان را در اختیار آنها قرار می‌هد و درصد بهره‌های بانکی را طی دو تا سه سال آینده بالا نمی‌برد.
اکبرپور افزود: در کنار این موارد رشد روزافزون قیمت مصالح ساختمانی و موضوع اخذ مالیات از افرادی که دارای چندین خانه هستند و عوارض بر مسکن هم مطرح است که همه اینها منجر به عدم اطمینان برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن می‌شود.
او گفت: امروز شاهد آنیم که بسیاری از سرمایه‌گذارانی که در حوزه واحدهای کوچک یا مجموعه‌های بزرگ مسکن سرمایه‌گذاری داشته‌اند سرمایه‌های خود را خوابانده‌اند و می‌گویند بازار مسکن راکد شده و سودشان افت کرده است.