نماینده مجلس: بانکها در حوزه مسکن عملکرد مناسبی ندارند/ بانک: طرحها با واقعیت وفق نمیدهند
بر اساس گزارش ایسنا، مجتبی یوسفی در گردهمایی با موضوع «آینده اقتصاد و تامین مالی صنعت ساختمان؛ از سیاستگذاری تا سرمایهگذاری و تعاونسازی» در همایش آینده صنعت ساختمان بیان کرد که در شرایط کنونی، باید فضایی ایجاد شود که سرمایهگذاران با اعتماد به نفس کافی قادر به برنامهریزی برای فعالیتهای اقتصادی خود باشند. به گفته وی، تمامی نهادهای دولتی و بخش خصوصی باید همکاری کنند تا اقتصاد کشور به سوی ثبات و آرامش پیش برود و سرمایهگذاران نیز بتوانند با برنامهریزی صحیح، علاوه بر کمک به توسعه کشور، تا حدی از دغدغههای مردم بکاهند.
یوسفی در ادامه بر اهمیت بهرهبرداری از ظرفیتهای قانونی موجود در حوزه مسکن و تامین مالی تأکید کرد و افزود: قوانین مناسبی در گذشته در این حوزه به تصویب رسیده است که میتواند به هدایت سرمایهها به سوی تولید، اشتغالزایی و رونق اقتصادی کمک کند.
سه میلیون واحد با خط اعتباری مسکن مهر ساخته شد
یوسفی تاکید کرد که تجربه اواخر دهه ۱۳۸۰ و اوایل دهه ۱۳۹۰ نشان داده است اگر به جای تصدیگری و دخالت مستقیم دولت در ساختوساز، منابع مالی در اختیار مردم و فعالان اقتصادی قرار گیرد، میتوان دستاوردهای قابل توجهی کسب کرد. در آن برهه زمانی، با استفاده از خط اعتباری ۵۰ میلیارد دلاری در حوزه مسکن مهر، بخش عمدهای از پروژههای مسکن حمایتی به صورت انبوه پیادهسازی شد و از حدود چهار میلیون واحد ساخته شده، بالغ بر سه میلیون واحد از سوی مردم و فعالان اقتصادی ایجاد شد و مشکل فقط در یک میلیون واحدی بروز کرد که بر عهده دولتها بود.
عضو کمیسیون عمران مجلس خاطرنشان کرد: این تجربه به روشنی نشان داد که به جای ورود مستقیم دولت به عرصه ساخت مسکن، بهتر است با حمایت و تامین مالی مناسب، از ظرفیتهای مردم، بخش خصوصی و فعالان اقتصادی بهرهبرداری کرد. نتیجه این رویکرد ایجاد اشتغال و رونق اقتصادی و همچنین فعالسازی ظرفیتهای موجود در حوزه مسکن بود.
قانون جهش تولید برای تامین مالی مسکن راهکار دارد
وی در ادامه به اهمیت تامین مالی بخش مسکن اشاره کرد و گفت: در قوانین موجود از جمله قانون جهش تولید و تامین مسکن، ظرفیتهای مناسبی برای تامین مالی این حوزه و تخصیص بخشی از تسهیلات بانکی به بخشهای پیشران اقتصاد در نظر گرفته شده است. با این حال، بخش بزرگی از این ظرفیتها در عمل به مرحله اجرایی نرسیده و این مسئله موجب بروز مشکلات جدی در زمینه تامین مالی بخش مسکن شده است.
یوسفی اذعان داشت که اگر هدف کنترل رشد نقدینگی و مهار تورم باشد، باید تسهیلات بانکی بهطور هدفمند در اختیار بخشهای پیشران از جمله مسکن و تولید قرار گیرد. محدود کردن تامین مالی تولید و مسکن بدون ارایه جایگزین مناسب نهتنها به حل مشکل تورم نمیانجامد بلکه در واقع منجر به کاهش سرمایهگذاری و تضعیف بخش تولید خواهد شد.
وی همچنین به قانون تامین مالی تولید و زیرساختها اشاره کرد و گفت: یکی از نکات مهم در این قانون، حمایت از بخش خصوصی واقعی است. دولت نباید خود را رقیب بخش خصوصی به شمار آورد و نباید با دخالت مستقیم در فعالیتهای اقتصادی، موجب ایجاد رقابت نابرابر با تولیدکنندگان و سرمایهگذاران بخش خصوصی شود.
دولت بستر فعالیت بخش خصوصی را فراهم کند
عضو کمیسیون عمران مجلس ادامه داد: دولت باید شرایط فعالیت بخش خصوصی را تسهیل کند و با اصلاح قوانین و تامین مالی و ایجاد تضامین مناسب، به بنگاههای اقتصادی کمک نماید. حتی در قانون تامین مالی تولید و زیرساختها نیز ظرفیتهایی برای استفاده از برند و نشان تجاری شرکتها به عنوان ابزاری برای تامین مالی و تضامین پیشبینی شده است.
یوسفی با انتقاد از روش سنتی در تامین مالی اظهار کرد: متأسفانه در سالهای اخیر به دلیل نگرانی از رشد نقدینگی، محدودیتهایی در پرداخت تسهیلات ایجاد شد؛ در حالی که اگر تسهیلات بهطور هدفمند و در راستای تولید، مسکن و دیگر بخشهای پیشران اقتصادی پرداخت شود، میتواند به افزایش تولید و اشتغال کمک کند و آثار تورمی آن نیز قابل مدیریت خواهد بود.
وی تصریح کرد: یکی از مشکلات اساسی امروز، وابستگی بیش از حد تامین مالی مسکن به سیستم بانکی است. بانکها نیز به لحاظ شرایط اقتصادی و نرخهای مقرر تمایلی به پرداخت تسهیلات مسکن بلندمدت نشان نمیدهند.
وی به عملکرد مثبت بانک مسکن اشاره کرد و گفت: در این بین، بانک مسکن توانسته نقش فعالی در ارائه تسهیلات به پروژههای حمایتی مسکن ایفا کند و بخش عمدهای از تسهیلات این حوزه را تامین نماید. حتی در شرایط دشواری که ناشی از جنگ ۱۲ روزه بود، این بانک به فعالیت خود ادامه داد و سعی کرد برخی از مشکلات تأمین مالی طرحهای مسکن حمایتی را حل نماید.
عضو کمیسیون عمران مجلس تأکید کرد: برای رفع مشکل مسکن و ایجاد رونق پایدار اقتصادی، باید از ظرفیتهای مردم و بخش خصوصی بهرهبرداری کنیم، تامین مالی هدفمند را در اولویت قرار دهیم و به جای تصدیگری دولت، فضای سرمایهگذاری و تولید را برای فعالان اقتصادی مهیا کنیم. حمایت از بخشهای پیشران چون مسکن و تولید باید در کانون توجه قرار گیرد.
جلوی تسهیلات خرد را گرفتیم اما تورم پایین نیامد
عضو کمیسیون عمران مجلس همچنین بیان داشت: در برخی موارد، ما تسهیلات خرد و حمایتی در زمینه تولید مسکن را محدود کردیم و با هدف کنترل تورم، تسهیلات تولید و صنعت را پرداخت نکردیم، اما نهتنها تورم کاهش نیافت، بلکه رشد نقدینگی و پایه پولی به وقوع پیوست.
یوسفی در مورد تامین زیرساختها گفت: دولتها نباید در نقش رقیب بخش خصوصی ظاهر شوند و باید از ورود به اجرا اجتناب کنند. ورود بخش خصوصی به این عرصه منجر به بهرهوری، کارآمدی و کاهش هزینههای سربار خواهد شد. روشهای نامناسب دولتی یا شبه دولتی در صنعت، میتواند موجب افت بهرهوری و افزایش هزینههای تمام شده گردد.
عضو کمیسیون عمران مجلس با اشاره به قانون جهش تولید مسکن تاکید کرد که این قانون به بنگاههای اقتصادی هویت داده است و در آن تسهیلات و ظرفیتهای لازم برای موضوع تامین مالی و نشان تجاری، به منظور دریافت تضامین در نظر گرفته شده است. اگر تسهیلات بهطور هدفمند تخصیص یابد، قطعاً در درازمدت بر رشد اقتصادی تاثیرگذار خواهد بود.
دولت مستقیما وارد ساخت و ساز نشود
یوسفی ادامه داد که دولت باید تنها در مواردی نظیر مسکن حمایتی، به طور مستقیم در ساخت مسکن دخالت کند و در دیگر موارد تنها به تسهیلگری بپردازد و موانع را از پیش پای بخش خصوصی بردارد.
وی در خصوص عملکرد سیستم بانکی در پرداخت تسهیلات به بخش مسکن گفت: نظام بانکی که ملزم بود ۲۰ درصد از تسهیلات خود را به طرح جهش تولید مسکن اختصاص دهد، در سال جاری به کمتر از ۳ درصد از تعهدات خود عمل کرده است.
علی عسگری: نظام تأمین مالی فعلی توان پاسخگویی به نیاز بخش مسکن را ندارد
در ادامه این نشست، علی عسگری ـ سرپرست گروه مالی بانک مسکن ـ با تأکید بر این نکته که تامین مالی بخش مسکن باید بر اساس واقعیات اقتصادی کشور انجام شود، اضافه کرد: بانکها امروز قادر به ارائه تامین مالی وسیع در بخش مسکن نیستند، چراکه علاوه بر مسکن، مسئولیت تامین مالی دیگر بخشهای اقتصادی را نیز به عهده دارند. همچنین بازار سرمایه نیز با پتانسیلهای مناسبی روبرو است، اما نمیتوان انتظار داشت که بهتنهایی و به سرعت نیاز مالی این بخش را برآورده کند.
عسگری درباره ابعاد مالی طرحهای بزرگ مسکن اظهار داشت: مسکن مهر با خط اعتباری ۵۰۰ میلیارد تومانی آغاز شد، اما برای تامین مالی باقیمانده آن به مبلغی تقریباً معادل با کل خط اعتباری اولیه نیاز است. اگر هزینه تکمیل مسکن مهر را با نرخهای کنونی محاسبه کنیم، مبلغ موردنیاز حدود ۳۵۰۰ هزار میلیارد تومان خواهد بود.
عسگری ادامه داد: برای نهضت ملی مسکن نیز در صورتی که هزینه ساخت حدود چهار میلیون واحد را با قیمتهای کنونی محاسبه کنیم، حدود ۷۴۰۰ هزار میلیارد تومان منابع لازم است؛ رقمی که تقریباً برابر با کل نقدینگی موجود در اقتصاد کشور است. بنابراین، باید برخی اعداد و انتظارات را با واقعیتهای اقتصادی کشور تطابق دهیم.
بازار سرمایه بهتنهایی نمیتواند مشکل تأمین مالی را حل کند
سرپرست گروه مالی بانک مسکن یادآور شد که سهم بازار سرمایه در تأمین مالی اقتصاد هنوز کمتر از ۲۰ درصد است و بخش اصلی تامین مالی بر عهده شبکه بانکی باقی مانده است. لذا نمیتوان انتظار داشت که بازار سرمایه به سرعت و در ابعاد لازم، نقدینگی برای رفع چالشهای اقتصادی و بهویژه بخش مسکن را فراهم کند.
وی با اشاره به این که ما از ظرفیت بازار سرمایه بهره خواهیم برد و در زمینههای همچون صندوقها و سکوهای تامین مالی، همکاریهای خوبی برقرار شده است، ادامه داد: با این حال باید هزینه این تامین مالی را نیز در نظر گرفت. نرخ تامین مالی صندوقها در حال حاضر حدود ۳۷ تا ۵۳ درصد است که برای برخی پروژهها ممکن است به صرفه باشد، اما برای سایر موارد ممکن است اقتصادی نباشد.
بخش عمده تقاضای مشتریان بانک مسکن، مصرفی نیست
عسگری همچنین به شرایط تقاضا در بازار مسکن اشاره کرد و گفت: در گروه مالی بانک مسکن، تنها حدود ۱۰ درصد از تقاضا مربوط به خریداران خانههای نخستین است و تقریبا ۹۰ درصد مشتریان به دنبال خرید خانه دوم، سوم یا واحدهای بیشتر هستند.
وی افزود: علت اصلی این موضوع، نبود تامین مالی کافی برای خریداران خانه نخستین است. افراد خواهان خرید اولین منزل خود معمولاً عدم توانایی پرداخت ۱۰، ۱۵ یا ۲۰ میلیارد تومان برای خرید مسکن را دارند و به همین دلیل اکثریت تقاضا به سمت خریدهای سرمایهگذاری یا خانههای دوم و بیشتر متمایل شده است.
احتمال مازاد عرضه مسکن در ۱۰ سال آینده
عسگری در ادامه پیشبینی کرد که اگر روند فعلی ساخت مسکن و همچنین نرخ ازدواج و طلاق در کشور طی یک دهه آینده ادامه یابد، ممکن است با مازاد عرضه مسکن در مقایسه با تعداد خانوارهای متقاضی مواجه شویم.
وی تاکید کرد: لازم است روندهای جمعیتی، نرخ تشکیل خانوار و میزان ساختوساز به طور همزمان مورد توجه قرار گیرد. ممکن است در آینده تعداد واحدهای مسکونی به حدی برسد که مسئله اصلی تامین مالی برای ساخت واحد جدید نباشد، بلکه شیوه استفاده و تامین مالی تقاضای فعلی اهمیت بیشتری پیدا کند.
نباید بخش ساختمان و مسکن را یکی بدانیم
عسگری با اشاره به تمایز «بخش ساختمان» و «مسکن» در اقتصاد خاطرنشان کرد: باید این دو مفهوم را از هم تفکیک کنیم. ساختمان جزء سرمایهگذاری و تولید در اقتصاد است و زمانی که رشد سرمایهگذاری منفی باشد، بخش ساختمان نیز تحت تأثیر قرار خواهد گرفت.
وی ادامه داد: در حال حاضر نرخ رشد سرمایهگذاری در اقتصاد کشور منفی است و در چنین شرایطی نمیتوان انتظار داشت که بخش ساختمان رشد قابل توجهی داشته باشد. ازاین رو رونق بخش ساختمان تنها به سیاستهای حوزه مسکن وابسته نیست و به شرایط عمومی اقتصاد و سرمایهگذاری نیز ارتباط مستقیم دارد.
بانک مسکن با محدودیت شدید منابع مواجه است
عسگری با توجه به وضعیت بانک مسکن تصریح کرد: در سالهای اخیر، مسئولیت بسیار زیادی در تامین مالی مسکن مهر و نهضت ملی بر دوش بانک مسکن بوده است. در دورهای که رهبری بانک را به عهده داشتم، بخش عمدهای از واحدهای معوق مسکن مهر تعیین تکلیف شد، اما هم اکنون این بانک برای تکمیل پروژههای موجود دچار محدودیتهای جدی منابع است.
عسگری ادامه داد: علیرغم تلاشهای صورتگرفته، تراز بانک مسکن از ۱۲۰ هزار میلیارد تومان به ۶۰ هزار میلیارد تومان تقلیل یافته و در حال حاضر، هنوز ۶۰ همت منفی داریم و بانک با اضافهبرداشت مواجه گردیده است. بنابراین بدون جذب منابع جدید، امکان افزایش معنیدار تامین مالی وجود ندارد.
سرپرست گروه مالی بانک مسکن تصریح کرد: افزایش سرمایه میتواند بخشی از مشکلات بانک را حل کند، اما حتی اگر ۱۰ تا ۲۰ هزار میلیارد تومان به سرمایه بانک افزوده شود، اثر آن حداکثر میتواند ظرفیت تامین مالی بانک را به دو یا دو و نیم برابر برساند. لذا تصور نکنیم که صرف افزایش محدود سرمایه میتواند تمام چالشهای تامین مالی بخش مسکن را برطرف کند.
قوانین بیشتر لزوماً به حل مشکلات مسکن منجر نمیشود
عسگری با انتقاد از رویکرد قانونگذاری فراوان در حوزه مسکن خاطرنشان کرد: تجارب قبلی نشان میدهد هرگاه با چالشی رو به رو شدهایم، به وضع قوانین جدید روی آوردهایم؛ در حالی که این قوانین نهتنها مشکل را حل نکرده بلکه به پیچیدگی مسائل افزودهاند.
وی با تاکید بر ضرورت توجه به واقعیتهای اقتصادی و سازوکار بازار در حوزه مسکن خاطرنشان کرد: باید مانع بروز محدودیتهای بیشمار شد و ابزارهای مناسبی برای فعالسازی ظرفیتهای موجود ایجاد کرد.
محدودیت منابع آب، مانع جدی توسعه مسکن در تهران
عسگری با تأکید بر موضوعات زیستمحیطی و زیرساختی خاطرنشان کرد: توسعه مسکن باید با نظر به ظرفیتهای محیطزیستی و زیرساختی کشور انجام شود. تهران امروز با چالش جدی در زمینه منابع آب مواجه است.
وی افزود: در چنین شرایطی، اگر اختیار تصمیمگیری داشتم، از ساخت مسکن جدید در مناطق فاقد ظرفیت زیرساختی در شعاع ۱۲۰ کیلومتری تهران جلوگیری میکردم و تمرکز را بر روی بافتهای فرسوده و داخل شهرها قرار میدادم، زیرا توسعه سکونتگاههای جدید نیاز به تامین آب، شبکههای زیرساخت و سرمایهگذاریهای کلان دارد.
ضرورت انطباق اهداف مسکن با واقعیتهای اقتصادی
سرپرست گروه مالی بانک مسکن در پایان خاطرنشان کرد: بانکها ظرفیت محدودی برای تامین مالی بخش مسکن دارند و بازار سرمایه باید متناسب با واقعیتهای خود مورد استفاده قرار گیرد. نمیتوان که به این دو بخش فراتر از توانشان فشار وارد کرد.
وی گفت: لازم است که اهداف و برنامههای حوزه مسکن را با واقعیتهای اقتصادی کشور تطابق دهیم و قبل از تعیین اهداف، بررسی کنیم که در چه وضعیتی قرار داریم، چه محدودیتهایی وجود دارد و چه ابزارهایی میتوانند برای بهرهبرداری بهینه از ظرفیتهای موجود به کار گرفته شوند.
انتهای پیام