تراکم تشویقی؛ تسکینی برای جنگ یا فشاری تازه بر پایتخت؟
بر اساس گزارش ایسنا، داستان از زمان تصویبهای کمیسیون ماده ۵ پس از جنگ ۱۲ روزه آغاز شد؛ هنگامی که برای تسریع در فرآیند بازسازی واحدهای بهکلی تخریبشده، کمیسیون ماده ۵ مجوز اعطای حداکثر ۵۰ درصد تراکم تشویقی را صادر کرد. بر مبنای این سازوکار که به مقاطع ۷۱۲ و ۷۱۶ مشهور است، برای واحدهای کاملاً تخریبشده، امکان اعطای تراکم اضافی به همان پلاک یا یک پلاک جایگزین فراهم گردید تا هزینههای بازسازی از این طریق تامین شود.
در آن زمان، دلیل این تصمیم کاملاً واضح بود: دولت با کمبود منابع مالی مواجه بود و از توقف روند بازسازی خانهها و مراکز آسیبدیده نمیتوانست صرفنظر کند. شهرداری تهران نیز به همین دلیل وارد عمل شد و طبق اعلام مقامات شهری، وقتی که تلاش برای تامین تسهیلات بانکی و جذب سازندگان ثمربخش نبود، انتخاب مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ کمیسیون ماده ۵ بهعنوان یک روش تأمین مالی در دستور کار قرار گرفت.
اما پیچیدگیهای مسأله زمانی آغاز شد که میزان خسارتها در جنگ رمضان افزایش یافت و گستره استفاده از این ابزار به محوری برای اختلافات تبدیل شد.
از ۱۱۲ پلاک تا نزدیک به هزار واحد
نمایندگان شورای عالی شهرسازی بر این باورند که مجوز اولیه، برای بازسازی حدود ۱۱۲ پلاک کاملاً تخریبشده طراحی شده و نمیتوان آن را به خسارات جنگ ۴۰ روزه یا دیگر هزینههای بازسازی بدون اخذ مجوز جدید تعمیم داد. جدیدترین واکنش شورای عالی معماری و شهرسازی، که از اظهارات احمد نیکخواه نائینی، مدیرکل دبیرخانه این شورا، منعکس شده، نشاندهنده این است که گزارش شهرداری تهران در زمینه بازسازی پس از جنگ در کمیسیون ماده ۵ مورد بررسی قرار گرفته و برخی از اقدامات شهرداری با مفاد مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ همخوانی ندارد و در مصوبات مذکور تأیید نشده است.
در جنگ ۴۰ روزه، تعداد واحدهای آسیبدیده به حدود هزار واحد رسید و این تغییر مقیاس به اعتقاد چندین عضو شورای عالی شهرسازی، نیاز به رویکرد تازهای در تأمین مالی را مطرح کرد. معاون وزیر راه به شیوهای صریح بیان داشت که وقتی پروژه از ۱۰۰ پلاک به ۱۰۰۰ پلاک میرسد، نمیتوان با همان ابزار قدیمی ادامه داد؛ چراکه «تهران حد و مرز بینهایت ندارد».
این دقیقاً همان جایی است که اختلافات میان شهرداری و شورای عالی شهرسازی نمایان میشود.
شهرداری تهران ادعا میکند در شرایط جنگ، نمیتوان برای هر گام منتظر تصویب یک مصوبه جدید ماند و بر این باور است که منابع دیگری برای پوشش هزینههای بازسازی در دسترس ندارد. در مقابل، شورای عالی شهرسازی تأکید دارد که مفاد مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ واضح بوده و استفاده از ظرفیت تراکمی باید در همان چارچوب مصوب باقی بماند.
۱۷ همت؛ هزینه بازسازی یا درآمد شهری؟
ابعاد مالی این اختلاف نیز چالشبرانگیز است. بر اساس آمار مطرحشده در جلسات رسمی، شهرداری تهران بهواسطه اجرای مصوبه ۷۱۶ تا ۲۶ فروردین ۱۴۰۵ حدود ۸.۹ همت درآمد کسب کرده است. علاوه بر این، شورای شهر تهران نیز از اختصاص ۸ همت برای کمک به بازسازی خسارات جنگ خبر داده است.
به این ترتیب، مجموع منابع در نظر گرفتهشده برای بازسازی به حدود ۱۷ همت میرسد؛ رقمی که در مقایسه با برآورد حدود ۳.۵ همتی خسارت جنگ ۱۲ روزه، سوالات جدی درباره نحوه هزینهکرد و دامنه مصارف ایجاد میکند.
البته این مقایسه به تنهایی نشاندهنده تخلف یا درآمد نامشروع نیست؛ نکته اصلی این است که دقیقاً مشخص شود چه مقدار تراکم، برای چند پلاک، در کدام قسمتهای تهران و در ازای جبران کدام خسارتها اعطا شده است.
به گفته شورای عالی شهرسازی، چنین اطلاعاتی هنوز بهصورت کامل و شفاف ارائه نشده است.
مسئله حیاتی: تراکم دقیقاً در کجا به فروش رسیده است؟
شورای عالی شهرسازی از شهرداری تهران خواسته است تا گزارش مستندی ارایه کند که در آن مشخص شود تراکم تشویقی به چه میزان و برای چه تعدادی از پلاکها ارائه شده و آن پلاکها در کدام مناطق قرار دارند.
اما انتقاد اصلی این شورا این است که گزارشهای ارائهشده از سوی شهرداری هنوز پاسخی روشن به این سوالات نداده است.
در نهم شهریورماه، غلامرضا کاظمیان ـ دبیر شورایعالی شهرسازی و معماری ایران ـ تأکید کرد که در مورد ادامه اجرای مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ کمیسیون ماده ۵ تهران هنوز تصمیم نهایی اتخاذ نشده است و شیوه ادامه اجرای این مصوبات پس از ارزیابی عملکرد شهرداری تهران و آثار اجرای آنها مشخص خواهد شد.
اما در جلسه اخیر کمیسیون ماده ۵، به گفته منتقدان، به جای ارائه جدول واضحی از پلاک، میزان تراکم، محل، کاربری و درآمد حاصل از آن، بیشتر زمان جلسه به تشریح اقدامات مدیریت شهری در روند بازسازی تهران اختصاص داده شد.
اینجا یکی از اختلافات اصلی میان دو طرف شکل میگیرد: شهرداری خود را بهعنوان مدیری میداند که در شرایط بحرانی برای حل مشکلات مردم ورود کرده و شورای عالی شهرسازی نیز خود را بهعنوان نهادی که وظیفهاش محافظت از آینده شهر و حقوق عمومی شهروندان است، معرفی میکند. در واقع، یکی لزوماً نفیکننده دیگری نیست.
شهرداری: «در جنگ نمیتوانستیم منتظر باشیم»
منطق شهرداری تهران بر ضرورت اقدامات فوری استوار است. علیرضا زاکانی توضیح میدهد که مسئولیت اصلی بازسازی بر عهده شهرداری نبوده و بنیاد مسکن متولی این امر بوده است، اما کمبود منابع دولت موجب شد کلانشهرها برای جلوگیری از توقف کار به صحنه بیایند.
شهرداری حتی در زمینه تأمین مسکن موقت برای آسیبدیدگان، تأمین هتل و حمایت از خانوادههای آسیبدیده نیز نقش داشته است. از این نظر، تراکم تشویقی برای مدیریت شهری نه تنها یک ابزار درآمدزایی معمولی، بلکه یک ابزار اضطراری برای عبور از بحران محسوب میشود. اما این استدلال یک پرسش حیاتی ایجاد میکند: اگر تراکم تشویقی یک ابزار اضطراری بوده، با پایان مرحله اضطراری جنگ ۱۲ روزه، سرنوشت این ابزار چه میشود؟ آیا باید متوقف شود یا به یک مدل دائمی برای تأمین مالی کلانشهر تبدیل گردد؟
تهران؛ شهری که دیگر ظرفیت بارگذاری نامحدود ندارد
نگرانی شورای عالی شهرسازی صرفاً درباره کارآمدی اجرای مصوبات نیست؛ موضوع بزرگتر، آینده تهران است.
هر تراکم اضافی به معنای ساخت واحدهای جدید، افزایش جمعیت و در نهایت تقاضای بیشتر برای آب، برق، حمل و نقل، مدارس، خدمات درمانی، فضای سبز و دیگر زیرساختهای شهری است.
از این رو، سؤال اساسی این نیست که «چند ساختمان میتوان بیشتر ساخت؟» بلکه این است که تهران برای این جمعیت و این سطح از ساختوساز، چه میزان ظرفیت زیرساختی دارد؟
سکوت برخی دستگاهها در جلسات بررسی تراکمهای تشویقی نیز از همین منظر حائز اهمیت است. در صورت ایجاد بارگذاری جمعیتی جدید در تهران، وزارت نیرو باید در خصوص آب و برق آن توضیح بدهد؛ آموزش و پرورش درباره مدارس، سازمان محیط زیست درباره آلایندهها، اداره حمل و نقل درباره جابهجایی، و دیگر نهادها باید در خصوص خدمات عمومی ضروری پاسخگو باشند.
بنابراین، فروش تراکم نمیتواند صرفاً موضوعی میان شهرداری و شورای عالی شهرسازی تلقی شود؛ این تصمیم ارتباط مستقیمی با کیفیت زندگی میلیونها نفر در پایتخت دارد.
هشدار درباره «میراث نامبارک»
مهدی عباسی، رئیس کمیسیون شهرسازی شورای شهر تهران، اگرچه استفاده از ظرفیت تراکم برای بازسازی خسارات جنگ ۴۰ روزه را توجیهپذیر میداند، اما نسبت به تفسیرهای نادرست از این مصوبات هشدار داده و معتقد است که چنین تفسیرهایی میتواند «میراث نامبارکی» برای تهران به بار آورد. این هشدار شاید مهمترین جنبه ماجرا باشد.
چرا که تجربه تهران نشان داده است که درآمدهای حاصل از تراکم، در حالی که در کوتاهمدت میتواند بخشی از مشکلات مالی شهر را حل کند، ممکن است در بلندمدت هزینههایی بهوجود آورد که بسیار بیشتر از درآمد نخستین باشد؛ نظیر ترافیک و آلودگی هوا، مشکلات در شبکه آب و فاضلاب، فشار بر خدمات عمومی و زیرساختهای حمل و نقل. به عبارت دیگر، درآمدهای جاری شهرداری میتواند بهعنوان هزینههای شهروندان در آینده عمل کند.
وقتی جنگ، مدل تأمین مالی شهر را تغییر میدهد
در این شرایط، حتی برخی مقامات دولتی نیز بر این باورند که ادامه بازسازی تهران نیاز به تدبیر جدیدی دارد.
هاشم امینی، معاون وزیر نیرو، بر ضرورت حرکت به سمت اراضی مولدسازیشده و تزریق منابع دولتی تأکید کرده و از نیاز به حدود ۳۰ همت منابع دولتی سخن میگوید.
علیرضا زاکانی نیز پیشنهاد کردهاند از ظرفیت زمین و اراضی حریم با هماهنگی وزارت راه و شهرسازی برای ایجاد منابع جدید بهرهبرداری شود.
اما این پیشنهاد خود یک مناقشه جدید را ایجاد میکند: آیا حل مشکل فروش تراکم باید با ورود به حریم تهران و استفاده از زمینهای جدید دنبال شود؟
در شرایطی که استاندار تهران نیز بر ضرورت پرهیز از افزودن جمعیت جدید در پایتخت تأکید کرده، بهرهبرداری از ظرفیت حریم نمیتواند بدون یک چارچوب ملی و شهرسازی مشخص انجام شود.
استاندار تهران همچنین نسبت به وجود بیش از ۵۰۰ هزار بارگذاری رسمی توسط شهرداریهای استان تهران هشدار داده است؛ رقمی که به گفته وی معادل جمعیت یک استان است و عوارض متعددی برای پایتخت به همراه خواهد داشت.
راهحل وجود دارد؛ اما نه به قیمت فروش آینده تهران
در نهایت، این اختلاف کنونی نمیتواند صرفاً به دوگانه «شهرداری خوب» و «شورای عالی مخالف شهرداری» تقلیل یابد.
شهرداری تهران در خلال یک بحران جنگی، با منابع محدود، بخشی از بار بازسازی را بر دوش گرفته و سرعت عمل آن مورد تأیید بسیاری از مسئولان دولتی است. از سوی دیگر، این عملکرد نمیتواند شهرداری را از پاسخگویی درباره نحوه استفاده از اختیارات شهرسازی و پیامدهای بلندمدت تصمیماتش معاف کند.
بازسازی جنگی نیازمند سرعت است؛ اما شهرسازی نیازمند قوانین و اصول
چنانچه هر بحران جدید به مجوز تازهای برای افزایش تراکم تبدیل شود، یک ابزار اضطراری میتواند به رویهای دائمی برای تأمین مالی شهر بدل گردد. در این حالت، مرز میان «تراکم تشویقی برای بازسازی» و «تراکمفروشی برای جبران کمبود منابع» از میان خواهد رفت.
به همین سبب، تصمیم شورای عالی شهرسازی مبنی بر الزام شهرداری به ارائه گزارشی دقیق و آسیبشناسی عملکرد گذشته باید فراتر از یک اختلاف اداری تلقی شود. این تصمیم میتواند فرصتی باشد تا بهطور قطعی مشخص شود هزینه بازسازی تهران را چه کسی باید متحمل شود: دولت، شهرداری، سازندگان، و یا در نهایت شهروندانی که سالها باید با پیامدهای بارگذاریهای جدید زندگی کنند؟
تهران امروز بیش از هر چیزی به یک مدل پایدار تأمین مالی نیاز دارد؛ مدلی که نه تنها بازسازی را متوقف نکند بلکه آینده شهر را برای تأمین هزینههای کنونی قربانی نکند.
انتهای پیام