مستاجر به دنبال فراتر از یک خانه است؛ او کیفیت زندگی میطلبد
به نقل از ایسنا، مدتهاست که در عرصه مسکن ایران، این نیازی اساسی برای زندگی به بیشتر یک «سرمایه» و «محصول مالی» تنزل یافته است؛ رویکردی که در بازار اجاره نیز خود را به شکل واحدهای مختلف با اندازهها، مکانها و قیمتیهای متنوع نمایان کرده، اما کمتر به این سوال پرداخته شده که مستاجران به چه نوع کیفیت زندهگی واقعا احتیاج دارند.
در وضعیتی که قیمتهای مسکن به طور مداوم افزایش یافته و قدرت خرید نیز کاهش یافته، مدت زمان سکونت در اجارهنشینی برای بسیاری از خانوارها افزایش پیدا کرده است. به همین دلیل، مسکن استیجاری نمیتواند تنها یک راهحل موقت به عنوان مقدمهای برای دستیابی به خانه ملکی تلقی شود. اجارهنشینی به بخشی دائمی از زندگی بخش زیادی از جامعه تبدیل شده و این تغییر باید رویه تفکر ما درباره مفهوم «مسکن استیجاری» را دوباره مورد بررسی قرار دهد. امروز، پرسش تنها در مورد ساخت واحدهای بیشتر نیست؛ بلکه سوال این است که چه نوع مسکنی باید برای کدام گروه اجتماعی و با چه سطحی از خدمات و کیفیت زندگی طراحی شود. از این رو، لزوم گرایش از «مسکن استیجاری برای همه» به سمت مسکن متناسب با سبک زندگی، نیازهای سکونتی و قدرت اقتصادی گروههای مختلف مطرح میشود؛ در این راستا، داود بیدار
- عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان و دبیر کمیسیون راهبر توسعه انجمن در یادداشتی که به ایسنا ارائه نمود، به بررسی این موضوع پرداخته است که در ادامه به آن خواهیم پرداخت:
چنانچه قرار است بخشهایی از جامعه به مدت طولانیتری در اجاره بمانند، پاسخهای سیاستگذاران نباید محدود به ساخت واحدهای ارزانتر باشد؛ بلکه باید به طراحی مسکنی مناسب با نیازها، قدرت اقتصادی و سبک زندگی مستأجر توجه کرد.
بیش از یک دهه است که عمده سیاستگذاریهای مسکن در ایران بر اساس یک هدف واحد تنظیم شده است: خانهدار شدن. فراهم آوردن زمین، اعطای تسهیلات، کاهش متراژها و پایین آوردن هزینههای ساخت، همگی به منظور تسهیل امکان مالکیت خانوارها انجام شدهاند. این نگاه همچنان اهمیت دارد، زیرا مالکیت مسکن یکی از ارکان مهم امنیت اقتصادی خانواده ایرانی به شمار میرود. اما حالا، افزایش قیمت مسکن، افت قدرت خرید و دشواری در تأمین آورده اولیه و همچنین هزینههای بالای تامین مالی، موجب شده است که بخش بزرگی از جامعه، به ویژه نسل جوان، زمان بیشتری از زندگی خود را در واحدهای استیجاری سپری کند.
در چنین فضایی، سوال کلیدی این است: اگر یک جوان، زوج یا خانوادهای قرار باشد که پنج، ده یا حتی بیشتر از آن را به عنوان مستأجر بگذرانند، آیا صرفا فراهم نمودن یک «واحد ارزانتر» کافی است؟
به نظر من، پاسخ به این سوال منفی است. مستأجر نیز همانند مالک به امنیت، آرامش، دسترسی مناسب، خدمات، ارتباطات اجتماعی و کیفیت زندگی نیاز دارد. بنابراین، باید تعریف خود را از «مسکن استیجاری» تغییر دهیم.
از «مسکن حداقلی» به «محصول سکونتی»
مشکل از آنجا شروع میشود که مسکن استیجاری معادل «مسکن حداقلی» در نظر گرفته شود؛ به این معنا که زمین ارزانتر، متراژ کمتری، مواد با هزینه کمتر و کاهش فضاها و خدمات جانبی در نظر گرفته شود.
کاهش هزینههای ساخت به خودی خود سیاست نادرستی نیست، ولی اگر ایجاد مسکن ارزانتر با افت کیفیت زندگی جابجا شود، نتیجه فقط ایجاد مجموعههای مسکونی خواهد بود که افراد به دلیل عدم وجود گزینه مناسبتر در آنها سکونت میکنند. باید بین «ساخت ارزانتر» و «طراحی هوشمندانه» تمایز قائل شویم.
یک واحد ۵۰ مترمربعی خود به خود نمیتواند مسکن نامناسبی به حساب بیاید، و همینطور یک واحد ۱۲۰ مترمربعی نمیتواند بهطور حتم کیفیت زندگی بیشتری را تضمین کند. مسئله اصلی این است که این واحد برای کدام گروه، در چه مرحلهای از زندگی، در چه موقعیت جغرافیایی و با چه خدماتی طراحی شده است.
نیازهای یک زوج جوان قاعدتاً با یک خانواده دارای فرزند یا یک سالمند متفاوت است. برای یک نیروی کار جوان دسترسی به حملونقل عمومی، اینترنت، فضای کار و خدمات روزمره ممکن است از داشتن اتاقهای بیشتر اهمیت بالاتری داشته باشد؛ حال آنکه برای یک سالمند، اولویت به دسترسی، امنیت و خدمات سلامت معطوف میشود. بنابراین، بجای تمرکز صرف بر جذب افراد به «واحد مسکونی»، باید در مورد مفهوم «محصول سکونتی» تأمل کنیم.
خانه میتواند کوچکتر باشد؛ زندگی نباید کوچکتر شود
فرض کنیم یک واحد استیجاری ۴۵ یا ۵۰ مترمربع باشد. اگر ساکنین به فضاهای کار مشترک، محوطههای سبز، فضای بازی برای کودک، لاندری، فضاهای اجتماعی، خدمات نظافت و تعمیرات و امکانات دریافت مرسولات دسترسی داشته باشند، بخشهای زیادی از نیازهایی که در گذشته باید داخل واحد تامین میشد، حالا به فضاهای مشترک منتقل میشود. به این ترتیب، کاهش فضای شخصی لزوماً به معنی کاهش کیفیت زندگی نیست. سوال توسعهدهنده دیگر فقط این نیست که «چند متر بنا میتوانم بسازم؟»، بلکه باید این سوال را بپرسد: «چگونه میتوانم با این متراژ، طراحی بهتری برای زندگی انجام دهم؟»
در مدلهای جهانی «ساخت برای اجاره» یا Build-to-Rent نیز همین رویکرد دنبال میشود. پروژهها ابتدا با هدف اجارهداری طراحی میشوند و مالکیت واحد، مدیریت حرفهای، امکانات مشترک و کیفیت خدمات بخشی از ارزش نهایی محصول را تشکیل میدهند. در چنین مدلی، ساختمان، خدمات و تجربه سکونت، همگی به یکدیگر پیوند خورده و محصول نهایی را شکل میدهند.
امنیت سکونت؛ حلقه مفقوده بازار اجاره
کیفیت زندگی تنها به امکانات فیزیکی محدود نمیشود. یکی از نیازهای اساسی مستأجر امنیت و پیشبینیپذیری سکونت است.
مستأجر در بازار سنتی اجاره معمولاً با سوالات متعددی روبروست: آیا قرارداد سال آینده تمدید خواهد شد؟ چه مقدار افزایش اجاره داشته خواهیم داشت؟ آیا مجدداً باید نشانهها یا محله خود را تغییر بدهد؟ هزینه انتقال چقدر خواهد بود؟ آیا فرزندش مجدداً به تغییر مدرسه ملزم خواهد شد؟ در چنین حالتی ممکن است که ساختمان از نظر فیزیکی مناسب باشد، اما ساکن هنوز هم احساس نکند که «خانه» دارد.
بازار اجارهداری حرفهای نیازمند قراردادهای بلندمدتتر، قوانین مشخص افزایش اجاره، استانداردهای خدمات و نگهداری و راهکارهای شفاف در حقوق و تعهدات طرفین است. هدف فقط کنترل میزان اجاره نیست؛ بلکه باید بازاری ایجاد کرد که برای مستأجر و سرمایهگذار قابل پیشبینی باشد.
یک محصول واحد برای تمامی مستأجران وجود ندارد
بازار اجاره از اقشار گوناگونی تشکیل شده است؛ از زوجهای جوان، مجردها، خانوادههای با فرزند تا دانشجویان، متخصصین جوان، کارکنان با جابهجایی شغلی و سالمندان. این گروهها علاوه بر تفاوت در درآمد، از نظر سبک زندگی و نیازهای مسکونی نیز با یکدیگر تفاوت دارند. بنابراین باید از تصور «یک مسکن استیجاری برای همه» فاصله بگیریم و به سمت ارائه سبدی از محصولات سکونتی حرکت کنیم.
برای یک گروه، نزدیکی به حملونقل عمومی مهم است؛ برای گروهی دیگر، وجود فضای بازی کودک یا فضای کار مشترک موضوعی کلیدیست. برای سالمندان، دسترسی و خدمات بهداشتی از اهمیت بیشتری برخوردار است و برای بخشی از جوانان، انعطافپذیری یک امتیاز اصلی به حساب میآید.
رشد مدلهایی چون Build-to-Rent، Coliving، مسکن دانشجویی و Senior Living در بازارهای جهانی حاکی از آن است که سبک زندگی به یکی از اساسنامههای کلیدی در تعریف محصولات مسکونی تبدیل شده است. گزارشی از JLL در سال ۲۰۲۶ نیز به افزایش سرمایهگذاری جهانی در حوزه Living و توجه شدید سرمایهگذاران نهادی به مدلهای تخصصی سکونت و کیفیت اجرای آنها اشاره دارد. پیام این روند برای توسعهدهندگان واضح است: آینده بازار مسکن تنها بر اساس ابعاد و موقعیت مکانی تعریف نمیشود؛ بلکه سبک زندگی نیز میتواند به عنوان مبنای طراحی محصول مطرح شود.
اجارهنشینی نباید به منزله کنار گذاشتن مالکیت تلقی شود
البته در اینجا یک نکته حائز اهمیت وجود دارد. با بهبود شرایط کیفی مسکن استیجاری نباید سبب نرمال شدن بالارفتن قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مردم بشود. فردی که به علت مشکلات اقتصادی مجبور به اجارهنشینی است، با کسی که اجاره را به دلایل انعطافپذیری، موقعیت مکانی یا خدمات انتخاب کرده شرایط یکسانی ندارد.
هدف سیاست مسکن نباید ترغیب مردم به ماندن در وضعیت مستاجری باشد؛ بلکه هدف باید ایجاد حق انتخاب باشد. فردی که میتواند مالک شود باید مسیری منطقی برای خانهدار شدن داشته باشد، افرادی که به حمایت نیاز دارند باید به مسکن بصورت قابل استطاعت دسترسی پیدا کنند و کسانی که در مقطعی از زندگی مستأجر هستند نیز نباید به دلیل نداشتن مالکیت از کیفیت زندگی پایین تری برخوردار باشند.
دولت باید بازار اجارهداری حرفهای را شکل بدهد
اگر دولت بخواهد مسکن استیجاری را به عنوان یکی از ابزارهای سیاستهای مسکن معرفی کند، تنها ساخت چند هزار واحد نمیتواند بازار پایداری ایجاد کند. وظیفه اصلی دولت باید طراحی قوانین بازار باشد؛ از زمین، تراکم، ضوابط شهرسازی، مالیات، تأمین مالی، قراردادهای بلندمدت، حقوق موجر و مستأجر و مشوقهای سرمایهگذاری. این چارچوب باید به گونهای ایجاد شود که بخش خصوصی و سرمایهگذاری نهادی بتوانند پروژههایی را از ابتدا با هدف اجارهداری بلندمدت طراحی و اجرا نمایند.
مدل اقتصادی پروژههای استیجاری به طور کلی با پروژههای فروشمحور متفاوت است. توسعهدهندهای که سرمایه خود را برای سالها در یک دارایی نگه میدارد، به تأمین مالی بلندمدت، مدل مالیاتی مناسب و درآمد عملیاتی قابل پیشبینی نیاز دارد. در مقابل، جامعه نیز باید در برابر این سرمایهگذاری، امنیت سکونت، کیفیت مشخص، خدمات حرفهای و اجارهای قابل پیشبینیتر دریافت کند.
توسعهدهنده باید از الگوهای «فروش مترمربع» عبور کند
این تحولی صرفاً به عهده دولت نیست. توسعهدهندگان نیز باید از الگوی «ساخت و فروش» به سمت «توسعه و بهرهبرداری» حرکت کنند. در پروژههای استیجاری، تحویل ساختمان پایان کار نیست؛ بلکه اینجا آغاز کار است. کیفیت مدیریت، نگهداری، نظافت، امنیت، خدمات، فناوری، فضاهای عمومی و رضایت ساکنان بهطور مستقیم بر ارزش اقتصادی دارایی تاثیر میگذارد.
در این نوع پروژهها، شناخت مشتری پیش از طراحی پروژه ضروری است. توسعهدهنده باید بداند که ساکن آینده ساختمان کیست، چه درآمدی دارد، چه نحوهای برای رفتوآمد دارد، چه خدماتی برای آن فرد ارزشمند است و بابت چه خصوصیات مالی حاضر به پرداخت هزینه خواهد بود. این جاست که توسعهدهنده از ساخت ساختمان به طراحی «محصول مسکونی» ناگزیر میشود.
سوال را باید تغییر دهیم
شاید موضوع اساسی این نباشد که «چگونه برای افراد غیر قادر به خرید خانه، یک واحد ارزان برای اجاره بسازیم؟»، بلکه باید این سوال را از خود بپرسیم: «کسانیکه قرار است چند سال از عمر خود را به عنوان مستأجر بگذرانند، برای دستیابی به یک زندگی کیفی به چه چیزی نیاز دارند؟»
سوال اول ما را به سوی کاهش هزینههای ساخت سوق میدهد؛ در حالی که سوال دوم ما را به سوی طراحی، خدمات، امنیت سکونت، اقتصاد پروژه، بهرهبرداری و کیفیت زندگی هدایت میکند. قرار نیست اجارهنشینی به عنوان یک جانشین برای مالکیت به حساب بیاید و قرار نیست افت قدرت خرید افراد به امری عادی تبدیل شود. اما اگر واقعیت اقتصادی به گونهای است که بخشی از جامعه سالهای بیشتری مستأجر خواهند بود، نمیتوان کیفیت زندگی آنان را تا روزی که به خانهدار شوند به تعویق انداخت.
مستأجر به یک خانه نیاز ندارد؛ او به کیفیت زندگی احتیاج دارد. اینجا است که مسئولیت توسعهدهندگان در آینده آغاز میشود: ایجاد فضایی برای سکونت و در عین حال، پیشنهاد محصولاتی برای تجربه بهتر زندگی.
انتهای پیام