آیا بازار مسکن به حالت عادی برگشته است؟
طبق گزارش ایسنا، بررسی فایلهای فروش واحدهای مسکونی در تهران نشاندهنده افزایش تعداد فایلهای ارزانتر از قیمتهای متعارف در مناطق مختلف پایتخت است. به نظر میرسد بعد از جهش چشمگیر تا ۱۰۰ درصدی قیمتها در ماههای فروردین و اردیبهشت، نرخهای پیشنهادی در شهریورماه نسبت به مرداد کمی تغییر پیدا کرده است.
در حالی که بازار مسکن تهران به نیمه دوم شهریور وارد شده، نشانههایی از انعطافپذیری بیشتر فروشندگان و افزایش تعداد فایلهای تخفیفدار در برخی مناطق دیده میشود؛ این امر در صورتی که ادامه یابد، میتواند به معنای افزایش فشار برای فروش و تعدیل قیمتهای پیشنهادی باشد. با این حال، تحلیل دادهها و نظر کارشناسان حاکی از آن است که زمان گفتن از «تخلیه حباب مسکن» هنوز فرا نرسیده و بازار بیشتر در وضعیت رکود معاملاتی، فاصله میان قیمتهای پیشنهاد شده و قیمت واقعی معاملات و کاهش قدرت خرید قرار دارد.
تعداد تخفیفها افزایش یافته، ولی قیمتها هنوز به پایینتر نیامدهاند
یکی از واضحترین نشانههایی که به تازگی در بازار مسکن مشاهده میشود، گرایش برخی از فروشندگان به انعطافپذیری در مذاکرات قیمتی است. بررسیهای انجام شده در تهران نیز نشان میدهد که قیمتهای پیشنهادی همچنان در سطوح بالایی قرار دارند، اما فاصله بین قیمت اعلامشده و مبلغی که خریدار برای ملک آماده است پرداخت کند، در حال افزایش است.
این موضوع از اهمیت بالایی برخوردار است؛ چراکه در بازار مسکن، کاهش واقعی قیمتها به معنای کاهش فوری قیمت آگهیها نیست. معمولاً در ابتدا تعداد معاملات رو به کاهش میگذارد، سپس فایلها برای مدتی طولانیتر باقی میمانند و در نهایت، فروشندگان به تخفیف یا مذاکره روی میآورند.
گزارشهای مربوط به رصد بازار در شهریور همچنان نشاندهنده قیمتهای پیشنهادی بالا است. به عنوان مثال، در مناطق ۹ تا ۱۲ تهران، متوسط قیمت پیشنهادی در اواسط شهریور به حدود ۱۴۵ میلیون تومان برای هر مترمربع رسیده که در مقایسه با حدود ۱۳۷ میلیون تومان در ماه قبل، افزایش داشته است. به این ترتیب، بازار همزمان دو پیام متفاوت ارسال میکند: قیمتهای پیشنهادی هنوز در حال افزایشاند، ولی توان خرید و قدرت معامله محدود است.
اما این سؤال مطرح میشود که آیا افزایش تخفیفها به معنای ترکیدن حباب مسکن است؟ پاسخ کنونی هنوز «نه» است. برای تأیید تخلیه حباب، باید چندین اتفاق همزمان رخ دهد: کاهش قیمتهای واقعی در معاملات، افزایش حجم معاملات در سطوح پایینتر، کاهش یا تغییر معنادار در زمان ماندگاری فایلها و در نهایت، تنظیم نسبت قیمت مسکن به متغیرهایی همچون درآمد خانوار، اجارهبها و هزینههای ساخت.
برای مطالعه بیشتر:
- پاییز «رکودزا» در انتظار بازار مسکن
در شرایط کنونی، بخش عمدهای از اطلاعات موجود مربوط به قیمتهای پیشنهادی است و نه قیمتهای نهایی معاملات. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز به تازگی بر همین تفاوت تأکید کرده و بیان نموده که قیمتهای اعلامی در بنگاهها لزوماً بازتابدهنده قیمت واقعی معاملات نیست و تحلیل بازار باید بر اساس دادههای واقعی انجام شود.
این موضوع برای تأیید ادعای تخلیه حباب اهمیت دارد. ممکن است یک فروشنده ملک خود را در ابتدا ۲۰ میلیارد تومان آگهی کند و سپس با قیمت ۱۸ میلیارد تومان برای معامله حاضر شود؛ در این صورت قیمت پیشنهادی ۱۰ درصد کاهش پیدا کرده، اما اگر معاملات مشابه قبلاً با قیمت ۱۸ میلیارد تومان انجام میشده، نمیتوان گفت که قیمت واقعی بازار ۱۰ درصد کاهش یافته است.
بازار در وضعیت «قیمت بالا، معامله پایین» قرار دارد
تصویر کنونی بازار بیشتر به یک رکود تورمی شبیه است. از یک سو، قیمتهای نهادههای ساختمانی، زمین، دستمزد و هزینههای ساخت بالا رفته و از سوی دیگر، قدرت خرید خانوارها بهطور همزمان با افزایش قیمت مسکن رشد نکرده است.
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوهسازان، به تازگی از کاهش شدید معاملات و افزایش قابل توجه هزینه ساخت خبر داده و هزینه ساخت یک ساختمان پنجطبقه را در حال حاضر حدود متری ۶۰ میلیون تومان تخمین زده است. او همچنین از افزایش شدید قیمت برخی مصالح ساختمانی خبر داده است.
این مسئله موانع مهمی را در برابر کاهش شدید قیمت مسکن ایجاد میکند. زیرا حتی اگر تقاضای خرید کاهش پیدا کند، هزینه جایگزینی ساختمان برای سازنده بالا رفته است.
به عبارت دیگر، بازار مسکن از یک سو با کاهش تقاضای موثر مواجه است و از سوی دیگر با هزینههای تولید بیشتر. نتیجه این تضاد میتواند به افزایش تخفیفها، کاهش معاملات و طولانیتر شدن مدت زمان فروش منجر شود به جای سقوط سریع قیمتها.
قیمتهای پیشنهادی همچنان بالا به نظر میرسند
بررسی دادههای جاری آگهیهای مسکن در شهریور نشان میدهد که هنوز نمیتوان از یک روند عمومی کاهش قیمتهای پیشنهادی در تهران صحبت کرد.
طبق دادههای منتشر شده از رصد آگهیها، متوسط قیمت پیشنهادی در برخی مقاطع شهریور همچنان رشد داشته و در مناطق مختلف تهران تفاوتهای ملموسی میان قیمتها وجود دارد.
این وضعیت نشان میدهد که بازار هنوز در مرحلهای است که فروشندگان سعی دارند ارزش اسمی دارایی خود را حفظ کنند، در حالی که خریداران با سقف توان مالی خود به مذاکرات وارد میشوند.
در چنین شرایطی، ارائه تخفیفهای بیشتر لزوماً به این معنی نیست که فروشندگان به آینده کاهش قیمت اعتقاد دارند؛ گاهی اوقات، فروشنده فقط به منظور تبدیل دارایی غیرنقدشونده به پول، حاضر به کاهش قیمت پیشنهادی میشود.
بازار ملک در شهرهای بزرگ در حالت قفلشدگی قرار دارد
یکی از چالشهای مهم در شناسایی حباب در بازار مسکن ایران این است که قیمت ملک تنها تحت تأثیر عرضه و تقاضای مصرفی نیست.
عواملی مانند زمین، هزینههای ساخت، تورم عمومی، نرخ ارز، انتظارات تورمی، هزینه فرصت سرمایهگذاری، اجارهبها و حتی عدماطمینانهای سیاسی و اقتصادی بر قیمت ملک تأثیر میگذارند.
فردین یزدانی، پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن، نیز در تحلیلهای اخیر خود بر تأثیر جریانهای تورمی بر ارزش موجودی سرمایه در بخش مستغلات تأکید داشته و همزمان از کاهش اندازه بازار و قفلشدگی معاملات در شهرهای بزرگ سخن گفته است.
از این منظر، بخشی از افزایش قیمت مسکن ممکن است ناشی از رشد ارزش اسمی داراییها در شرایط تورمی باشد و نمیتوان تمامی افزایش قیمتها را به عنوان «حباب» مورد بررسی قرار داد.
دیدگاههای متفاوت کارشناسان؛ حباب یا عقبماندگی؟
بیتالله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن، نگاهی متفاوت دارد. او افزایش چشمگیر هزینه ساخت و کمبود عرضه را از عوامل اصلی رشد قیمت مسکن به شمار آورده و هزینه ساخت هر مترمربع را در حال حاضر حدود ۶۰ میلیون تومان عنوان کرده است. از این منظر، کاهش قیمت مسکن بدون کاهش هزینه تولید و افزایش عرضه به شکل دشواری امکانپذیر است.
در مقابل، تحلیل فردین یزدانی نشان میدهد که برای سنجش میزان افزایش قیمت مسکن باید آن را با تحلیل سایر بازارهای دارایی و تحولات اقتصاد کلان مقایسه کرد؛ به ویژه اینکه اگر رونق تقاضای سرمایهای شکل نگیرد، صرفاً عقبماندگی یا پیشرفت مسکن نسبت به سایر بازارها نمیتواند به تنهایی مبنای تحلیل قرار گیرد.
چرا فروشندگان حاضر به تخفیف دادن شدهاند؟
افزایش تخفیفها را میتوان به چند عامل نسبت داد: کاهش قدرت خرید، رکود در معاملات، جذابیت بیشتر داراییهای رقیب و نیاز برخی مالکان به نقدینگی.
چنانچه افزایش فایلهای تخفیفدار با افزایش تعداد معاملات در قیمتهای پایینتر همزمان شود، میتوان گفت که بازار وارد مرحله اصلاح واقعی شده است. اما اگر فروشندگان تنها تخفیفهای محدود بدهند و خریداران هنوز قدرت ورود به بازار را نداشته باشند، این وضعیت بیشتر به رکود عمیقتر شبیه خواهد بود تا تخلیه حباب.
سناریوی محتمل؛ اصلاح واقعی یا فرسایش قیمتی؟
با توجه به اطلاعات روز، محتملترین سناریو برای کوتاهمدت، نه سقوط شدید قیمت و نه رونق قوی، بلکه ادامه رکود معاملاتی با افزایش قدرت چانهزنی خریداران است. در این سناریو، قیمتهای پیشنهادی ممکن است همچنان در سطوح بالایی باقی بمانند، اما قیمتهای نهایی معاملات با تخفیفهای بیشتری نسبت به ارقام اولیه آگهی تعیین میشود.
در صورت ادامه این روند، ممکن است بازار وارد نوعی اصلاح خاموش شود؛ به این معنا که قیمت اسمی ملک بهطور شدید کاهش نیابد، اما قیمت واقعی آن به تدریج و با توجه به تورم عمومی کاهش یابد. این سناریو برای بازار مسکن ایران محتملتر از سقوط ناگهانی قیمتهاست؛ زیرا از یک سو هزینه تولید بالا رفته و از سوی دیگر، عرضه جدید نیز با محدودیت مواجه است.
انتهای پیام