با وجود رکود، چرا خانه ارزان نمیشود؟
به نقل از ایسنا، بررسیهای صورت گرفته نشان میدهد که در تهران، سهم زمین از هزینه نهایی مسکن در سالهای اخیر همواره بیشتر از ۵۰ درصد بوده است. بر اساس تازهترین اطلاعات منتشرشده برای سال ۱۴۰۲، این بخش در مناطق شهری کشور حدود ۴۷ درصد و در استان تهران به ۶۳ درصد رسیده است. این موضوع نشان دهنده این است که در بسیاری از پروژههای ساختمانی، بخش عمدهای از قیمت نهایی، قبل از آغاز ساخت و پیش از قرار گرفتن نخستین آجر بر زمین، تعیین میشود.
بررسی فایلهای مربوط به فروش مسکن در شهریور ۱۴۰۵ نشان از افزایش نسبی تعداد فایلهای با تخفیف در مقایسه با مرداد دارد. با این وجود، این امر به معنای ارزان بودن یا کاهش قابل توجه قیمتهای پیشنهادی از سوی مالکان نیست. بهنظر میرسد رکود در بازار ملک، برخی از سازندگان و بساز و بفروشهایی که در وضعیت مالی دشواری به سر میبرند، وادار به ارائه تخفیف کرده است؛ پدیدهای که معمولاً در زمان رکود بازارهای مسکن مشاهده میشود.
در عین حال، هزینه ساخت در ماههای اخیر با افزایش چشمگیری روبرو شده است؛ به گونهای که مرکز آمار ایران در گزارش بهار ۱۴۰۵، شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی در تهران را ۳۳۶.۴ اعلام کرده که نسبت به فصل قبل ۲۰.۷ درصد، نسبت به فصل مشابه سال قبل ۱۰۶.۸ درصد و در مجموع چهار فصل منتهی به بهار ۱۴۰۵، شاهد افزایشی معادل ۸۰ درصد بودهایم.
برای اطلاعات بیشتر بخوانید:
- پاییز «رکودزا» در انتظار بازار مسکن
در تحلیل قیمت مسکن، معمولاً مصالح ساختمانی و دستمزد نیروی کار به عنوان عوامل اصلی معرفی میشوند، اما ساختار هزینههای نهایی نشان میدهد که سهم زمین حتی بیش از این موارد است. قیمت زمین فقط بهطور مستقیم به هزینههای پروژه اضافه نمیشود، بلکه بر سهم طرفین در قراردادهای مشارکت در ساخت، میزان بلاعوضی و همچنین امکان اقتصادی اجرای پروژه تأثیرگذار است.
آخرین برآوردها حاکی از این است که سهم زمین در استان تهران در سال ۱۴۰۲ به ۶۳ درصد رسیده و این رقم در سال ۱۳۹۹ حتی به ۶۵.۸ درصد افزایش یافته بود. در سالهای ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ به ترتیب ۶۴.۷ و ۵۸.۸ درصد اعلام شده است.
کاهش سهم مالکان زمین در پروژههای مشارکتی
اهمیت قیمت زمین را میتوان بهخوبی در قراردادهای مشارکت در ساخت مشاهده نمود. در این قراردادها، هر دو طرف؛ یعنی مالک زمین و سازنده، آوردهای دارند که شامل زمین و ملک از یک سو و سرمایه، ساخت، مدیریت و تأمین هزینههای پروژه از سوی دیگر است.
بر این اساس، درصد مشارکت ثابت نیست و باید با توجه به ارزش روز زمین، ظرفیت ساخت، هزینههای اجرایی پروژه و ارزش فروش واحدهای تازهساز محاسبه گردد.
با این حال، گزارشهای میدانی اخیر از بازار تهران نشان میدهد که افزایش هزینههای ساخت در برخی پروژهها باعث تغییر در فرمولهای معمول مشارکت شده است. گزارشی که در تیرماه ۱۴۰۵ از طریق رسانهها منتشر گردید، نشان میدهد در برخی پروژههای بزرگمتراژ تهران، نسبت ۶۰ درصدی سهم مالک و ۴۰ درصدی سهم سازنده به نسبت برابر ۵۰-۵۰ تغییر یافته است. این تغییرات متأثر از افزایش هزینههای ساخت و ناهماهنگی رشد هزینههای ساخت و قیمت زمین بوده است.
این وضعیت پیامی مهم برای بازار دارد: حتی در صورتی که قیمت زمین به شدت افزایش نیابد، رشد هزینههای ساخت میتواند سهم اقتصادی سازنده را افزایش دهد. به عبارتی دیگر، هنگامی که هزینههای مربوط به ساخت بالا میرود، سازنده برای نگه داشتن پروژه در حالت اقتصادی، نیازمند سهم بیشتری از محصول نهایی خواهد بود.
افزایش هزینه ساخت، الگوی پروژهها را دگرگون کرده است
در کنار زمین، هزینه اجرای ساختمان نیز در سال ۱۴۰۵ به یکی از چالشهای اساسی سازندگان تبدیل شده است.
طبق اطلاعات مرکز آمار، شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی در بهار ۱۴۰۵ نسبت به بهار سال گذشته بیش از دو برابر شده و افزایش نقطهبهنقطه ۱۰۶.۸ درصدی را ثبت کرده است. همچنین، تورم فصلی نیز ۲۰.۷ درصد بوده که به معنای این است که حتی در یک فصل، هزینههای نهادههای ساختمانی بیش از یکپنجم افزایش یافته است.
به هر حال، این اعداد به معنای این نیست که هزینه نهایی تمامی ساختمانها دقیقاً به همین میزان افزایش یافته است؛ زیرا هزینه ساخت تنها شامل نهادههای ساختمانی نیست و باید به سهم زمین، دستمزد، عوارض، بیمه، مالیات، هزینه تامین مالی، مجوزها، انشعابات، آسانسور و سایر هزینهها نیز توجه کرد.
با این وجود، رشد بیش از ۱۰۰ درصدی نقطهبهنقطه شاخص نهادهها به وضوح نشان میدهد که فشار هزینهای بر سازندگان بسیار جدی بوده است.
در برآوردهای بازار برای سال ۱۴۰۵، هزینه ساخت پروژههای مسکونی، بسته به کیفیت و نوع ساختمان، ۴۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع تخمین زده شده و برای پروژههای با کیفیت متوسط رو به بالا، رقمی معادل ۷۰ میلیون تومان اعلام شده است. این ارقام، مربوط به برآوردهای صنفی و بازاری بوده و به عنوان یک نرخ رسمی واحد برای تمام پروژهها نمیتواند محسوب شود.
زمین، حلقه گمشده قیمت مسکن
در این خصوص، فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوهسازان در گفتوگو با ایسنا به بیان شرایط کنونی بازار مسکن پرداخته و اظهار داشت: زمین یکی از اصلیترین عوامل تعیینکننده هزینه نهایی ساخت به شمار میرود و نمیتوان افزایش قیمت مسکن را صرفاً ناشی از رشد قیمت مصالح توجیه کرد.
وی ادامه داد: افزایش قیمت زمین قبل از آغاز عملیات ساختمانی، بخش عمدهای از هزینه تولید را شکل میدهد و به این مسأله، عوارض، بیمه، مالیات، هزینه تأمین مالی و مراحل طولانی اداری نیز باید افزوده گردد.
پورحاجت همچنین بر این نکته تأکید دارد که نمیتوان امروز بازار مسکن را صرفاً با استفاده از الگوی سنتی «رکود و رونق» تحلیل کرد؛ به این دلیل که از یک طرف قدرت خرید خانوارها کاهش یافته و از سوی دیگر، هزینههای تولید نیز کاهش نیافته است. این عوامل نشان میدهد که کاهش معاملات لزوماً به معنای کاهش قیمت مسکن نیست.
وی متذکر شد که اگر این روند ادامه یابد، انگیزه برای سرمایهگذاری و تولید مسکن بهشدت کاهش خواهد یافت و سیاستگذاری باید به جای تمرکز فقط بر قیمت نهایی، واقعیت عوامل شکلدهنده قیمت، از جمله زمین، هزینه ساخت، مجوزها و تأمین مالی را مدنظر قرار دهد.
چرا زمین و هزینه ساخت بر قیمت مسکن اثر میگذارند؟
مسئله کلیدی در بازار کنونی این است که دو مؤلفه مهم در قیمت تمام شده، یعنی زمین و هزینه ساخت، لزوماً بهطور همجهت و با یک سرعت مشابه حرکت نمیکنند.
برای مثال، ممکن است قیمت زمین در یک منطقه افزایش محدودی داشته باشد در حالی که هزینه ساخت به علت افزایش قیمت مصالح، دستمزد، هزینههای مالی و عوارض افزایش یابد. در چنین وضعیتی، سهم نسبی ساخت در اقتصاد پروژه بیشتر شده و سازنده برای اجرای پروژه، به دنبال سهم بیشتری خواهد بود.
از سوی دیگر، اگر قیمت زمین بهطرزی ناگهانی افزایش یابد اما هزینه ساخت با سرعت کمتری بالا برود، سهم زمین در قیمت تمام شده بیشتر میشود و consequently قیمت فروش واحدهای جدید متاثر خواهد شد.
بنابراین قیمت مسکن تنها حاصل جمع «قیمت زمین + قیمت مصالح» نیست؛ بلکه ترکیبی از کلیه هزینهها و ارزش اقتصادی زمین، تراکم، زمان ساخت، هزینه تأمین مالی و قیمت فروش نهایی را شامل میشود.
زمین گران، هزینه ساخت بالا و کاهش تولید
پیامد دیگر این وضعیت تأثیر آن بر عرضه مسکن است. هنگامی که قیمت زمین بالا باشد و همزمان هزینه ساخت نیز افزایش یابد، تعداد پروژههایی که از لحاظ اقتصادی بهصرفه هستند، کاهش مییابد. پروژهای که قبلاً با نسبت ۶۰ به ۴۰ میان مالک و سازنده قابل انجام بود، ممکن است تحت شرایط جدید تنها با تغییر سهم طرفین یا تغییری در قیمت فروش اقتصادی باقی بماند.
این مسئله نیز با کاهش قدرت خرید خانوار پیچیدگی بیشتری پیدا میکند؛ زیرا سازنده قادر نخواهد بود تمام افزایش هزینهها را بر قیمت فروش اضافه نماید. در نتیجه ممکن است حاشیه سود کاهش یابد، زمان اجرای پروژه طولانیتر شود، شروع پروژههای جدید کاهش یابد و در نهایت عرضه محدودتر شود.
پورحاجت هم به همین نکته اشاره کرده و معتقد است که بازار مسکن در رکود کلاسیک قرار ندارد، بلکه با دگرگونی ساختاری در اقتصاد مسکن مواجه است؛ وضعیتی که در آن حجم پایین معاملات و تولید به بخشی از واقعیت ساختاری بازار تبدیل شده است.
زمین، نقطه آغاز تغییرات قیمت مسکن
ترکیب اطلاعات موجود نشان میدهد برای تحلیل قیمت مسکن، لازم است که تنها به قیمت مصالح یا دستمزد توجه نشود. در تهران، آخرین بررسیها حاکی از سهم حدود ۶۳ درصدی زمین در قیمت تمامشده مسکن در سال ۱۴۰۲ است که اهمیت این عنصر را نشان میدهد؛ از سوی دیگر، جهش ۱۰۶.۸ درصدی شاخص نهادههای ساختمانی در بهار ۱۴۰۵ نیز نشان دهنده این است که فشار هزینههای ساخت به هیچ عنوان قابل چشمپوشی نیست.
بنابراین، اگر کارشناسان و سیاستگذاران به دنبال افزایش دسترسی خانوارها به مسکن هستند، صرفاً افزایش وام یا کنترل قیمت فروش نمیتواند به حل کامل این مشکل کمک کند. ساماندهی اقتصادی زمین، افزایش تأمین زمین مناسب، بهرهبرداری مؤثر از اراضی دولتی، کاهش هزینههای غیرضروری، تسهیل روند صدور مجوزها و کاهش هزینه تأمین مالی میتواند به کاهش بخشی از فشارها بر تولید مسکن کمک کند.
در پایان، همانطور که صاحبنظران تأکید دارند، برای درک دقیق قیمت مسکن باید از «قیمت نهایی» به «ریشههای قیمت» بازگشت؛ جایی که زمین، هزینه ساخت، مجوزها و تأمین مالی بهطرز هماهنگ اقتصاد واقعی ساخت یک واحد مسکونی را شکل میدهند.
انتهای پیام