ابهام در اعمال محدودیت ۲۵ درصدی بر اجارهها؛ شکایت موجر و مستأجر از یکدیگر در محاکم
بر اساس گزارش خبرنگار مهر، پس از بروز شبهاتی در خصوص اجرای تصمیم افزایش ۲۵ درصدی نرخ اجاره و تمدید خودکار یکساله قراردادها در صورت درخواست مستأجران، یکی از مستأجران در تماس با خبرنگار مهر ابراز کرده است که پس از اتمام قرارداد از صاحب ملک خواسته تا با رعایت سقف ۲۵ درصدی اجاره را تمدید کند، اما مالک با این خواسته موافقت نکرده و در مدت زمان کوتاهی اقدام به صدور حکم تخلیه ملک شده است.
این مصوبه چهار بند را به منظور صدور حکم تخلیه از سوی مالکان تعیین کرده است. با این حال، طرح این موارد این سوال را به وجود میآورد که تا چه حد این مصوبه با تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره میتواند امنیت سکونت مستأجران را تامین نماید.
در کنار حمایتهای این مصوبه از مستأجران، چهار استثنا برای خروج ملک از شمول تمدید قرارداد در نظر گرفته شده است و در صورت احراز شرایط این استثناها، امکان رسیدگی قضایی به درخواست تخلیه فراهم خواهد شد.
تأثیر سقف ۲۵ درصدی اجاره بر بازار مسکن
در این خصوص، سمانه محرمینمین، نایبرئیس اتحادیه املاک با خبرنگار مهر درباره جزئیات این مصوبه و میزان تضمین آن برای امنیت سکونت مستأجران گفت: تصویب افزایش ۲۵ درصدی اجارهها موجر و مستأجر را به جای مذاکره و گفتگو به دادگاهها کشانده است. اجرای اجباری این مصوبه باعث شده که مشکلات و اختلافات بین طرفین بیشتر شود، چرا که تعاملات گذشته از بین رفته است. پیش از این، صاحبخانه بر اساس توانایی مستأجر برای پرداخت اجاره، با او همکاری میکرد.
وی اضافه کرد: در مصوبه تمدید خودکار اجاره به مدت یک سال و تعیین سقف ۲۵ درصدی برای اجاره بها، موجر به عنوان مالک ملک شناخته میشود و مالکیت باید محترم شمرده شود. در دین اسلام نیز احترام به مالکیت بیشتر است. اموال مردم نباید در اختیار دولت باشد و دولت تنها میتواند تا حدی برای آرامسازی اوضاع بازار مسکن مداخله کند، اما بیشتر از آن اقدام خلاف قانون محسوب میشود.
تزریق مُسکن نادرست به بازار مسکن
نایب رئیس اتحادیه املاک بیان نمود: دولت نمیتواند به سادگی اعلام کند که مستأجر در هر شرایطی یک سال دیگر حق اقامت در ملک را دارد. مشکل اصلی ما در بازار مسکن این است که ما مُسکن اشتباهی به بازار فعلی تزریق میکنیم. در حال حاضر این مصوبه فقط منجر به این شده که مذاکرات بین موجر و مستأجر به مسیرهای قضایی کشیده شود.
وی ادامه داد: از زمان اجرای این مصوبه، اختلافات حقوقی بین موجر و مستأجر به طور چشمگیری افزایش یافته است. حال موجران نگران هستند که مستأجرین در خانه بمانند یا به اصطلاح قرارداد خود را بیشتر از یک سال دیگر تمدید نمایند.
محرمینمین تصریح کرد: اجرای این مصوبه باعث میشود که در سال آینده تعداد زیادی از مالکان حاضر به پرداخت مالیات بر روی خانههای خالی خود شوند، اما ملکشان را در بازار اجاره نگه ندارند.
استعداد مالیات بر خانههای خالی، اما عدم تمایل به اجاره
وی در ادامه خاطرنشان کرد: در حال حاضر برخی از مستأجران تحت چهار بند این مصوبه قرار نمیگیرند و موجران نمیتوانند برای آنها حکم تخلیه صادر کنند، اما ممکن است در سال آینده صاحبخانه ملک خود را از بازار اجاره خارج کند. این موضوع بسیار حیاتی است و نمیبایست نادیده گرفته شود.
نایب رئیس اتحادیه املاک با تاکید بر اینکه دولت به جای استفاده از راهکارهای تشویقی، روند دستوری را در پیش گرفته است، افزود: نکته اساسی این است که پیشتر، بازار اجاره براساس عرضه و تقاضا به طور صحیح پیش میرفت.
وی بیان کرد: از طرف دیگر، دولت با اعلام نرخ دستوری ۲۵ درصدی، یک نرخ جدید را در بازار مسکن ایجاد کرده است، در حالی که این نرخ در برخی مناطق به هیچ عنوان نباید اجرایی میشد.
قیمتگذاری جدید در بازار اجاره با سقف ۲۵ درصدی
محرمینمین ادامه داد: وقتی نرخ دستوری ۲۵ درصدی اعلام شد، خود دولت به نوعی یک لنگر قیمتی در بازار مسکن به وجود آورد. مثلاً در مناطق ۱۶ تا ۱۹ تهران، نرخ افزایش اجاره به طور سالانه در حد ۸ تا ۱۰ درصد بود، ولی پس از اعلام افزایش دستوری ۲۵ درصدی، بسیاری از مالکان به جای رعایت روال سابق، همین نرخ را برای مستأجران خود اعمال کردند.
وی همچنین اشاره کرد: در مناطق یک تا سه تهران، تعیین نرخ ۲۵ درصدی موجب افزایش بیسابقهای در اجاره بهای ملک شد. این مصوبه برای مناطق پایین و بالا، همزمان یک لنگر قیمتی ایجاد کرد، درحالی که در برخی از مناطق حتی نیازی به افزایش اینچنینی در اجارهبها نبود.
کاهش توان گفتگو به دلیل مصوبه ۲۵ درصدی
نایب رئیس اتحادیه املاک تاکید کرد: اصلیترین عواملی که موجب شکست این مصوبه میشود، این است که ما مردم را از گفتگو و مذاکره به مجاری قضایی کشاندهایم. آیا این یک رویکرد درست است؟
وی با اشاره به تغییر زمان جابهجایی مستأجران بیان داشت: فصل جابهجایی مستأجران تغییر کرده و از مرداد و شهریور به آذر و دیماه یعنی زمان امتحانات فرزندان آنها منتقل شده است که این روند به هیچ وجه مناسب نیست.
محرمینمین عنوان کرد: حقوق مستأجر به وضوح تعریف شده است و مستأجر طی مدت یک سال حق بهرهبرداری از ملک را دارد، ولی فراتر از آن، دیگر حقی نخواهد داشت؛ در پایان مدت اجاره، طبق توافق صریح موجود در قرارداد، باید همزمان با تخلیه ملک، ودیعه مستأجر نیز به او پرداخت شود. در واقع، روز پایان قرارداد، حقی برای مستأجر وجود ندارد.
وی افزود: پس از اتمام قرارداد موضوع به حق مالکیت مالک مربوط میشود. دولت تنها به میزان لازم از اختیارات خود استفاده کرده و حق قانونی مالک را محدود کرده است، اما حقیقت این است که نمیتوانیم حق طبیعی مالکیت یک فرد را نادیده بگیریم.
هشدار نسبت به اثر معکوس سقف ۲۵ درصدی اجاره
نایب رئیس اتحادیه املاک در ادامه به نقش مشاوران املاک در اجرای مصوبه افزایش ۲۵ درصدی اجاره اشاره کرد و گفت: نکته اساسی این است که اجرای این سیاست با حضور مشاوران املاک دارای مجوز ممکن است تنها در صورتی که مشاوران به اطلاعات اجارههای سال قبل ملک دسترسی داشته باشند، محقق گردد.
وی یادآور شد: در حال حاضر در سامانههای کاتب و خودنویس گزینهای برای تمدید اجاره وجود ندارد و در زمان اتمام قرارداد اجاره، باید یک قرارداد جدید تنظیم گردد. این موضوع را نیز قبلاً به سامانه مربوطه اعلام کردهایم.
مشاوران املاک دسترسی به اطلاعات سابقه اجاره ندارند
محرمینمین ادامه داد: در حال حاضر در سراسر جامعه اعلام میشود که مشاوران املاک باید به دقت تحت نظر باشند تا کسی بیش از ۲۵ درصد افزایش اجاره نداشته باشد، اما باید بخاطر داشت که مشاوران علوم غیبی ندارند. لازم است که در سامانههای کاتب و خودنویس، هنگام ثبت قراردادها، با وارد کردن کد پستی، اطلاعات اجارههای قبلی ملک برای مشاور نمایان شود تا واضح باشد که صاحبخانه در سال قبل و سالهای گذشته ملک خود را با چه اجارهای واگذار کرده است.
مشاوران املاک نیاز به ابزار مناسب برای نظارت دارند
وی اظهار داشت: در شرایطی که تمام فرآیندها به صورت سامانهای است، مشاوران املاک باید به اطلاعات قراردادهای قبلی دسترسی داشته باشند تا در سال جاری کمک کنند که افزایش اجارهبها بیشتر از سقف ۲۵ درصد نباشد.
نایب رئیس اتحادیه املاک تاکید کرد: در غیر این صورت، مشاوران املاک توان خاصی ندارند که بدانند صاحبخانه در سال گذشته ملک خود را با چه اجارهای به مستأجر داده است. بنابراین مشاوران به یک پیشینه از شرایط اجاره آن ملک نیاز دارند تا به عنوان همکار دولت در اجرای موثر این مصوبه عمل کنند.
دولت به مشاوران املاک در اجرای سقف اجاره نیاز دارد
وی ادامه داد: دولت برای اجرای این مصوبه به یک دستیار نیازمند است و این دستیار میتواند مشاوران املاک باشند، به شرطی که ابزار مناسب برای آنها تهیه شده باشد. اگر این ابزار به مشاوران داده شود و آنها بتوانند به اطلاعات اجارهنامههای گذشته ملک دسترسی داشته باشند، آنگاه میتوانند در اجرای این مصوبه تاثیر بزرگی داشته باشند.
محرمینمین در پایان تاکید کرد: در این صورت، اتحادیه مشاوران املاک نیز میتواند بر فرآیند اجرای این مصوبه نظارت کند تا در هیچیک از قراردادها افزایش اجارهبها بالاتر از اعداد مورد نظر دولت ثبت نشود.