تحقق خانه‌داری در روستاها/ ضروری‌بودن ساخت واحدهای مسکونی با واگذاری زمین
ساعت 24 - با آغاز فرآیند ثبت‌نام برای تخصیص ۲۳۰ هزار قطعه زمین در بیش از ۱۴۰۰ روستا و اعلام واگذاری بیش از ۷۰ هزار قطعه زمین به متقاضیان در سال جاری، طرح تأمین زمین روستایی به مرحله جدیدی وارد شده است؛ اما به منظور دستیابی به هدف خانه‌داری متقاضیان، علاوه بر واگذاری زمین، تأمین اعتبار برای ساخت، آماده‌سازی زمین‌ها و ایجاد زیرساخت‌های ضروری برای اسکان نیز از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
باشگاه خبرنگاران جوان؛ محبوبه‌کباری - تخصیص زمین به افرادی که خواهان مسکن هستند، به‌ویژه در نواحی روستایی، دوباره به‌عنوان یکی از اولویت‌های وزارت راه و شهرسازی مطرح شده است؛ این طرح به‌منظور تسهیل فرایند خانه‌دار شدن خانواده‌ها، تشویق به سکونت در روستاها و دستیابی به مهاجرت معکوس طراحی شده است. بنا بر اعلام وزارت راه و شهرسازی، مرحله ثبت‌نام برای واگذاری زمین به‌منظور ساخت حدود ۲۳۰ هزار واحد مسکن در بیش از ۱۴۰۰ نقطه روستایی کشور آغاز شده است. با این وجود، تجربیات قبلی از طرح‌های حمایتی مسکن نشان می‌دهد که صرف تأمین زمین به‌تنهایی نمی‌تواند مشکل خانه‌دار شدن را حل کند و موفقیت این سیاست نیازمند آماده‌سازی اراضی، تأمین زیرساخت‌ها، فراهم آوردن دسترسی متقاضیان به منابع مالی و نظارت بر فرایند ساخت‌وساز است.
آغاز فراخوان واگذاری زمین در بیش از ۱۴۰۰ روستا
فرهادزاده، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و پایش طرح‌های مسکن وزارت راه و شهرسازی، به شروع فراخوان ثبت‌نام برای تخصیص زمین روستایی به حدود ۲۳۰ هزار واحد اشاره کرده و خاطرنشان کرده است که این برنامه در بیش از ۱۴۰۰ نقطه روستایی کشور به اجرا درخواهد آمد.
او بیان داشت که واگذاری زمین ابتدا به بومی‌های ساکن در روستاها اختصاص داده می‌شود و در مرحله بعد، بومی‌های غیربومی که سابقه خانوادگی سکونت از طریق والدین خود در روستا را دارند، در اولویت قرار خواهند گرفت. این برنامه هدفمند به‌منظور تحقق مهاجرت معکوس و اجرای اهداف قانون برنامه هفتم توسعه طراحی شده است.
بر اساس اظهارات این مقام مسئول، تدوین دستورالعمل‌ها و برنامه‌های اجرایی این طرح در سه تا چهار ماه گذشته به انجام رسیده و پس از اطلاع‌رسانی به متقاضیان حاضر در صف انتظار، فراخوان عمومی ثبت‌نام منتشر شده است.
در این راستا، حبیب‌الله طاهرخانی، معاون وزیر راه و شهرسازی و معاون مسکن و ساختمان، به شرایط واگذاری زمین به متقاضیانی که قصد سکونت در روستاهای اجدادی خود را دارند، اشاره کرده و معیارهایی همچون متأهل بودن، عدم مالکیت زمین یا واحد مسکونی و داشتن فرم «ج» سبز را به‌عنوان شرایط لازم برای متقاضیان مطرح کرده است. همچنین به سابقه سکونت پنج‌ساله نیز تأکید شده است؛ با این حال، برای تعیین شرایط دقیق ثبت‌نام باید ملاک نهایی را دستورالعمل رسمی و ضوابط مربوط به هر گروه از متقاضیان در نظر گرفت.
توسعه واگذاری زمین در روستاها از آن جهت حائز اهمیت است که فراهم آوردن دسترسی به زمین می‌تواند بخشی از هزینه‌های اولیه تأمین مسکن را کاهش دهد و برای خانوارهایی که قادر به خرید زمین در شهرها نیستند، راه را برای ساخت مسکن هموار کند. بدیهی است تحقق این هدف به توان مالی خانوارها برای ساخت بنا و برخورداری روستاها از امکانات ضروری وابسته است.
کارنامه تأمین زمین؛ بیش از ۶۶۵ هزار واحد مسکن حمایتی
در کنار برنامه جدید واگذاری زمین روستایی، آمار ارائه شده توسط سازمان ملی زمین و مسکن تأکید می‌کند که تأمین و آماده‌سازی اراضی برای طرح‌های حمایتی مسکن در مقیاس وسیع‌تری در حال انجام است.
علی نبیان، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن، پیش‌تر اعلام کرده است که زمین مورد نیاز برای احداث ۶۶۵ هزار و ۲۷۳ واحد مسکن حمایتی از زمان شروع این طرح تأمین و آماده‌سازی شده است. از این تعداد، تأمین و آماده‌سازی زمین برای ۲۴۰ هزار و ۵۲۵ واحد به‌منظور برنامه هفتم توسعه در نظر گرفته شده است.
به‌علاوه، بنا بر همین گزارش، بیش از ۸۰ هزار هکتار زمین در محدوده شهرها شناسایی و امکان‌سنجی شده است و از این میزان، ۴۶ هزار و ۸۶۹ هکتار به طرح‌های مربوط به جهش تولید مسکن افزوده شده است.
سازمان ملی زمین و مسکن همچنین به شناسایی ۱۴ هزار و ۵۰ هکتار از اراضی مازاد سایر دستگاه‌های دولتی اشاره کرده که برای ۷ هزار و ۵۹۶ هکتار از آنها سند اخذ شده است. این آمار حاکی از آن است که تأمین زمین از核心های اصلی سیاست حمایتی مسکن به شمار می‌آید؛ اما باید توجه داشت که شناسایی زمین، پیوست آن به محدوده‌های شهری، آماده‌سازی و واگذاری نهایی به متقاضیان به هیچ وجه معادل تحویل مسکن آماده سکونت نیست.
به عبارت دیگر، افزایش سطح اراضی شناسایی‌شده یا تعداد واحدهای دارای زمین تأمین‌شده به خودی خود نشان‌دهنده تکمیل واحدهای مسکونی یا تحویل آنها به خانوارها نخواهد بود. به منظور ارزیابی تأثیر این برنامه‌ها، باید مشخص شود که چه تعداد از قطعات به متقاضیان واجد شرایط واگذار شده، چه میزان از آنها زیرساخت لازم را دارا هستند و چه تعداد وارد فاز ساخت یا بهره‌برداری شده‌اند.
پیشرفت پروژه‌های مسکن به ۸۴.۴ درصد رسید؛ تأکید بر تأمین آورده متقاضیان
در بخش دیگری از طرح‌های حمایتی مسکن، وزارت راه و شهرسازی بر نیاز تأمین به‌موقع منابع مالی برای تکمیل پروژه‌های انبوه‌سازی تأکید دارد.
فرهادزاده اعلام کرد که پیشرفت فیزیکی پروژه‌های انبوه‌سازی مسکن از ۷۷ درصد در چهاردهم شهریور به ۸۴.۴ درصد افزایش یافته است. این پروژه‌ها با اتکا به آورده متقاضیان، تسهیلات بانکی و حمایت‌های مربوطه در حال پیگیری هستند و هدف‌گذاری شده است که تا پایان سال، این پروژه‌ها به اتمام برسند.
وی از متقاضیان خواسته است که آورده مالی خود را به‌موقع فراهم کنند تا مراحل نهایی ساخت با تسریع بیشتری انجام شود. همچنین بنا به اظهارات وی، برای متقاضیانی که آورده اندکی پرداخت کرده‌اند، اخطارهای لازم صادر خواهد شد و در صورت تداوم عدم انجام تعهدات، امکان جابه‌جایی آنها از پروژه و جایگزینی با متقاضیان جدید وجود دارد.
این مسئله یکی از چالش‌های اصلی طرح‌های حمایتی مسکن را روشن می‌سازد: پروژه‌ای که با منابع مالی مشترک دولت، بانک‌ها و متقاضیان اجرا می‌شود، در صورت تأخیر در تأمین هریک از این منابع ممکن است با کندی پیشرفت روبه‌رو شود. در چنین شرایطی، صرفاً اعلام درصد پیشرفت فیزیکی برای ارزیابی وضعیت پروژه کافی نخواهد بود و باید به میزان تأمین مالی، زمان‌بندی تکمیل، تعهدات بانکی و توان پرداخت خانوارها نیز توجه داشت.
از سوی دیگر، تأکید بر آورده متقاضیان زمانی می‌تواند به تسریع پروژه‌ها بینجامد که مقدار و زمان پرداخت‌ها با توان اقتصادی خانوارها هماهنگ باشد و تسهیلات بانکی و حمایت‌های پیش‌بینی‌شده نیز طبق برنامه در اختیار پروژه قرار گیرد.
چرا واگذاری زمین به‌تنهایی مشکل مسکن را حل نمی‌کند؟
تقی رضایی، عضو هیئت‌مدیره سازمان ملی زمین و مسکن، بر این نکته تأکید می‌کند که همراهی واگذاری زمین با تأمین مالی و نظارت بر ساخت‌وساز از حیاتی‌ترین مسائل است و بیان می‌دارد که تأمین زمین صرفاً گام نخست در فرایند خانه‌دار شدن به شمار می‌آید.
به گفته وی، هزینه‌های مرتبط با صدور پروانه ساختمانی، عوارض شهرداری، مصالح ساختمانی و دستمزدها بر قیمت نهایی مسکن تأثیرگذار هستند و وزارت راه و شهرسازی نمی‌تواند به‌تنهایی تمام مشکلات این حوزه را برطرف کند. به همین دلیل، دیگر دستگاه‌های اقتصادی دولت نیز می‌بایست در تأمین منابع مالی پروژه‌ها و حمایت از متقاضیان همکاری کنند.
رضایی، واگذاری گروهی زمین را به‌عنوان یکی از روش‌های مهم برای خانه‌دار شدن مردم عنوان کرده است؛ روشی که در آن، متقاضیان می‌توانند ساخت واحد مسکونی خود را بر اساس منابع مالی موجود پیش ببرند. البته به عقیده وی، دولت باید با سیاست‌گذاری مناسب در زمینه نقشه و مشخصات معماری، ارائه خدمات و حمایت‌های لازم، زمینه را برای ساخت مسکن با کیفیت فراهم آورد.
وی همچنین بر ضرورت نظارت بر تعهدات متقاضیان تأکید کرده و می‌گوید که در قراردادهای واگذاری زمین، مهلت مشخصی برای دریافت پروانه ساختمانی و تکمیل فرایند ساخت لحاظ می‌شود. در صورت عدم انجام تعهدات، امکان بازپس‌گیری زمین طبق قوانین و مقررات وجود دارد و سیستم‌های نظارتی سازمان نیز برای پایش این تعهدات به کار گرفته خواهند شد.
این نظرات نشان می‌دهد که سیاست واگذاری زمین باید به‌گونه‌ای طراحی شود که دو هدف را به‌طور هم‌زمان پیگیری کند: از یک طرف، زمین باید در اختیار خانواده‌های واجد شرایطی قرار گیرد که واقعاً قصد ساخت و سکونت دارند و از طرف دیگر، موانع مالی و اجرایی فرایند ساخت‌وساز را باید به شکلی مدیریت کنند که زمین‌های واگذارشده برای مدت طولانی بلااستفاده باقی نمانند.
زیرساخت؛ حلقه تعیین‌کننده در تبدیل زمین به مسکن
یکی از موارد مهم در اجرای برنامه‌های واگذاری زمین، آماده‌سازی اراضی و تأمین خدمات زیربنایی و روبنایی پیش از شروع فرایند ساخت‌وساز است؛ موضوعی که در پروژه‌های شهری و روستایی از اهمیت یکسانی برخوردار است.
طاهرخانی در این زمینه اظهار داشته که بدون آماده‌سازی و تأمین زیرساخت‌های لازم، زمین نمی‌تواند به مسکن مناسب تبدیل شود. بر اساس گفته‌های او، اولویت وزارت راه و شهرسازی، آماده‌سازی زمین قبل از آغاز فرایند ساخت می‌باشد و در این سایت، اجرای معابر اصلی و آماده‌سازی فاز دوم در دستور کار قرار دارد.
علاوه بر آن، او از پیگیری تأمین منابع آب و برق کارگاهی این مجموعه خبر داده و اعلام کرده است که با تخصیص اعتبارهای لازم از محل صندوق زیرساخت، بخش‌هایی از موانع پروژه مرتفع خواهد شد. هدف منصوب‌شده در زمان انتشار این گزارش، واگذاری بخشی از اراضی تا پایان خرداد سال آینده به‌منظور تسهیل اخذ پروانه ساختمانی و شروع عملیات اجرایی است.
معاون وزیر راه و شهرسازی همچنین بر لزوم تأمین خدماتی چون فضاهای آموزشی و فرهنگی در کنار زیرساخت‌های اصلی تأکید دارد.
این مسئله در واگذاری زمین‌های روستایی نیز از اهمیت خاصی برخوردار است. به نحوی که اگر زمین در اختیار متقاضی قرار گیرد، اما خدماتی مانند آب، برق، دسترسی مناسب به راه‌ها، خدمات عمومی و امکانات زندگی فراهم نباشد، هزینه نهایی ساخت و سکونت افزایش یافته و تمایل خانوارها به استفاده از زمین کاهش خواهد یافت. در نتیجه، هدف مهاجرت معکوس نیز بدون توجه به کیفیت زندگی در روستاها با موانع مواجه خواهد شد.
مهاجرت معکوس؛ فراتر از واگذاری قطعه زمین
تخصیص زمین در بیش از ۱۴۰۰ نقطه روستایی به‌منظور حمایت از سکونت در زادگاه و روستاهای اجدادی، می‌تواند بخشی از استراتژی کاهش تراکم جمعیت در شهرهای بزرگ باشد. با این حال، مهاجرت معکوس صرفاً با فراهم آوردن فرصت ساخت مسکن تحقق نمی‌یابد.
متمرکز بودن فرصت‌های شغلی، خدمات درمانی و آموزشی، امکانات حمل‌ونقل و فعالیت‌های اقتصادی کلیدی در شهرهای بزرگ از عوامل افزایش تقاضای مسکن در این مناطق به شمار می‌آید. رضایی نیز به این موضوع اشاره کرده و خاطرنشان کرده که تمرکز امکانات و خدمات اقتصادی در تهران یکی از دلایل فزونی تقاضای مسکن و انتقال بخشی از فشار آن به دیگر شهرها و استان‌هاست.
از این رو، اگر هدف از واگذاری زمین روستایی، تشویق خانوارها به بازگشت و استقرار جمعیت در این مناطق باشد، سیاست زمین باید با برنامه‌های اشتغال‌زایی، توسعه زیرساخت‌ها، بهبود خدمات عمومی و تقویت فعالیت‌های اقتصادی روستاها هم‌راستا و هماهنگ گردد. در غیر اینصورت، ممکن است زمین واگذارشده به ساخت مسکن بینجامد، اما زمینه لازم برای سکونت پایدار خانوارها فراهم نشود.
معیار موفقیت، زمین واگذارشده نیست، بلکه منزل قابل سکونت است
خلاصه آمارها و اظهارات مسئولان نشان می‌دهد که سیاست تأمین زمین برای مسکن حمایتی در دو محور اصلی دنبال می‌شود: از یک سو، تأمین و آماده‌سازی اراضی برای صدها هزار واحد مسکونی و از سوی دیگر، واگذاری زمین در نواحی روستایی به‌منظور حمایت از خانوارهای واجد شرایط و تحقق مهاجرت معکوس.
فراخوان واگذاری زمین برای حدود ۲۳۰ هزار واحد در بیش از ۱۴۰۰ نقطه روستایی، در صورت اجرای دقیق ضوابط و مهیا شدن زیرساخت‌های ضروری، می‌تواند فرصتی جدید برای متقاضیانی فراهم آورد که امکان تأمین زمین در بازار آزاد را ندارند. به‌علاوه، پیشرفت فیزیکی ۸۴.۴ درصدی اعلام‌شده برای پروژه‌های انبوه‌سازی نیز ضرورت اتمام به‌موقع این پروژه‌ها و هماهنگی میان منابع مالی دولت، بانک‌ها و متقاضیان را به‌وضوح نمایان می‌کند.
با این حال، ارزیابی نهایی این سیاست‌ها باید بر اساس شاخص‌هایی فراتر از میزان زمین شناسایی‌شده یا تعداد قطعات واگذارشده صورت گیرد؛ از جمله تعداد قراردادهای نهایی واگذاری، میزان آماده‌سازی اراضی، تأمین خدمات زیربنایی، دسترسی متقاضیان به تسهیلات، آغاز و تکمیل فرایند ساخت و تعداد خانوارهایی که در نهایت امکان سکونت در واحدهای خود را پیدا می‌کنند.
در نهایت، زمین زمانی به ابزاری مؤثر برای تأمین مسکن تبدیل می‌شود که از مرحله شناسایی و تخصیص عبور کند و با تأمین مالی قابل‌دسترس، کاهش هزینه‌های ساخت، نظارت بر تعهدات و توسعه خدمات عمومی به منزل قابل سکونت منتهی گردد. در غیر این صورت، حتی وسیع‌ترین برنامه‌های واگذاری زمین نیز ممکن است در تحقق هدف اصلی خود، یعنی خانه‌دار شدن پایدار خانوارها، با دشواری روبه‌رو شوند.
آغاز فراخوان واگذاری زمین در بیش از ۱۴۰۰ روستا
فرهادزاده، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و پایش طرح‌های مسکن وزارت راه و شهرسازی، به شروع فراخوان ثبت‌نام برای تخصیص زمین روستایی به حدود ۲۳۰ هزار واحد اشاره کرده و خاطرنشان کرده است که این برنامه در بیش از ۱۴۰۰ نقطه روستایی کشور به اجرا درخواهد آمد.
او بیان داشت که واگذاری زمین ابتدا به بومی‌های ساکن در روستاها اختصاص داده می‌شود و در مرحله بعد، بومی‌های غیربومی که سابقه خانوادگی سکونت از طریق والدین خود در روستا را دارند، در اولویت قرار خواهند گرفت. این برنامه هدفمند به‌منظور تحقق مهاجرت معکوس و اجرای اهداف قانون برنامه هفتم توسعه طراحی شده است.
بر اساس اظهارات این مقام مسئول، تدوین دستورالعمل‌ها و برنامه‌های اجرایی این طرح در سه تا چهار ماه گذشته به انجام رسیده و پس از اطلاع‌رسانی به متقاضیان حاضر در صف انتظار، فراخوان عمومی ثبت‌نام منتشر شده است.
در این راستا، حبیب‌الله طاهرخانی، معاون وزیر راه و شهرسازی و معاون مسکن و ساختمان، به شرایط واگذاری زمین به متقاضیانی که قصد سکونت در روستاهای اجدادی خود را دارند، اشاره کرده و معیارهایی همچون متأهل بودن، عدم مالکیت زمین یا واحد مسکونی و داشتن فرم «ج» سبز را به‌عنوان شرایط لازم برای متقاضیان مطرح کرده است. همچنین به سابقه سکونت پنج‌ساله نیز تأکید شده است؛ با این حال، برای تعیین شرایط دقیق ثبت‌نام باید ملاک نهایی را دستورالعمل رسمی و ضوابط مربوط به هر گروه از متقاضیان در نظر گرفت.
توسعه واگذاری زمین در روستاها از آن جهت حائز اهمیت است که فراهم آوردن دسترسی به زمین می‌تواند بخشی از هزینه‌های اولیه تأمین مسکن را کاهش دهد و برای خانوارهایی که قادر به خرید زمین در شهرها نیستند، راه را برای ساخت مسکن هموار کند. بدیهی است تحقق این هدف به توان مالی خانوارها برای ساخت بنا و برخورداری روستاها از امکانات ضروری وابسته است.
کارنامه تأمین زمین؛ بیش از ۶۶۵ هزار واحد مسکن حمایتی
در کنار برنامه جدید واگذاری زمین روستایی، آمار ارائه شده توسط سازمان ملی زمین و مسکن تأکید می‌کند که تأمین و آماده‌سازی اراضی برای طرح‌های حمایتی مسکن در مقیاس وسیع‌تری در حال انجام است.
علی نبیان، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن، پیش‌تر اعلام کرده است که زمین مورد نیاز برای احداث ۶۶۵ هزار و ۲۷۳ واحد مسکن حمایتی از زمان شروع این طرح تأمین و آماده‌سازی شده است. از این تعداد، تأمین و آماده‌سازی زمین برای ۲۴۰ هزار و ۵۲۵ واحد به‌منظور برنامه هفتم توسعه در نظر گرفته شده است.
به‌علاوه، بنا بر همین گزارش، بیش از ۸۰ هزار هکتار زمین در محدوده شهرها شناسایی و امکان‌سنجی شده است و از این میزان، ۴۶ هزار و ۸۶۹ هکتار به طرح‌های مربوط به جهش تولید مسکن افزوده شده است.
سازمان ملی زمین و مسکن همچنین به شناسایی ۱۴ هزار و ۵۰ هکتار از اراضی مازاد سایر دستگاه‌های دولتی اشاره کرده که برای ۷ هزار و ۵۹۶ هکتار از آنها سند اخذ شده است. این آمار حاکی از آن است که تأمین زمین از核心های اصلی سیاست حمایتی مسکن به شمار می‌آید؛ اما باید توجه داشت که شناسایی زمین، پیوست آن به محدوده‌های شهری، آماده‌سازی و واگذاری نهایی به متقاضیان به هیچ وجه معادل تحویل مسکن آماده سکونت نیست.
به عبارت دیگر، افزایش سطح اراضی شناسایی‌شده یا تعداد واحدهای دارای زمین تأمین‌شده به خودی خود نشان‌دهنده تکمیل واحدهای مسکونی یا تحویل آنها به خانوارها نخواهد بود. به منظور ارزیابی تأثیر این برنامه‌ها، باید مشخص شود که چه تعداد از قطعات به متقاضیان واجد شرایط واگذار شده، چه میزان از آنها زیرساخت لازم را دارا هستند و چه تعداد وارد فاز ساخت یا بهره‌برداری شده‌اند.
پیشرفت پروژه‌های مسکن به ۸۴.۴ درصد رسید؛ تأکید بر تأمین آورده متقاضیان
در بخش دیگری از طرح‌های حمایتی مسکن، وزارت راه و شهرسازی بر نیاز تأمین به‌موقع منابع مالی برای تکمیل پروژه‌های انبوه‌سازی تأکید دارد.
فرهادزاده اعلام کرد که پیشرفت فیزیکی پروژه‌های انبوه‌سازی مسکن از ۷۷ درصد در چهاردهم شهریور به ۸۴.۴ درصد افزایش یافته است. این پروژه‌ها با اتکا به آورده متقاضیان، تسهیلات بانکی و حمایت‌های مربوطه در حال پیگیری هستند و هدف‌گذاری شده است که تا پایان سال، این پروژه‌ها به اتمام برسند.
وی از متقاضیان خواسته است که آورده مالی خود را به‌موقع فراهم کنند تا مراحل نهایی ساخت با تسریع بیشتری انجام شود. همچنین بنا به اظهارات وی، برای متقاضیانی که آورده اندکی پرداخت کرده‌اند، اخطارهای لازم صادر خواهد شد و در صورت تداوم عدم انجام تعهدات، امکان جابه‌جایی آنها از پروژه و جایگزینی با متقاضیان جدید وجود دارد.
این مسئله یکی از چالش‌های اصلی طرح‌های حمایتی مسکن را روشن می‌سازد: پروژه‌ای که با منابع مالی مشترک دولت، بانک‌ها و متقاضیان اجرا می‌شود، در صورت تأخیر در تأمین هریک از این منابع ممکن است با کندی پیشرفت روبه‌رو شود. در چنین شرایطی، صرفاً اعلام درصد پیشرفت فیزیکی برای ارزیابی وضعیت پروژه کافی نخواهد بود و باید به میزان تأمین مالی، زمان‌بندی تکمیل، تعهدات بانکی و توان پرداخت خانوارها نیز توجه داشت.
از سوی دیگر، تأکید بر آورده متقاضیان زمانی می‌تواند به تسریع پروژه‌ها بینجامد که مقدار و زمان پرداخت‌ها با توان اقتصادی خانوارها هماهنگ باشد و تسهیلات بانکی و حمایت‌های پیش‌بینی‌شده نیز طبق برنامه در اختیار پروژه قرار گیرد.
چرا واگذاری زمین به‌تنهایی مشکل مسکن را حل نمی‌کند؟
تقی رضایی، عضو هیئت‌مدیره سازمان ملی زمین و مسکن، بر این نکته تأکید می‌کند که همراهی واگذاری زمین با تأمین مالی و نظارت بر ساخت‌وساز از حیاتی‌ترین مسائل است و بیان می‌دارد که تأمین زمین صرفاً گام نخست در فرایند خانه‌دار شدن به شمار می‌آید.
به گفته وی، هزینه‌های مرتبط با صدور پروانه ساختمانی، عوارض شهرداری، مصالح ساختمانی و دستمزدها بر قیمت نهایی مسکن تأثیرگذار هستند و وزارت راه و شهرسازی نمی‌تواند به‌تنهایی تمام مشکلات این حوزه را برطرف کند. به همین دلیل، دیگر دستگاه‌های اقتصادی دولت نیز می‌بایست در تأمین منابع مالی پروژه‌ها و حمایت از متقاضیان همکاری کنند.
رضایی، واگذاری گروهی زمین را به‌عنوان یکی از روش‌های مهم برای خانه‌دار شدن مردم عنوان کرده است؛ روشی که در آن، متقاضیان می‌توانند ساخت واحد مسکونی خود را بر اساس منابع مالی موجود پیش ببرند. البته به عقیده وی، دولت باید با سیاست‌گذاری مناسب در زمینه نقشه و مشخصات معماری، ارائه خدمات و حمایت‌های لازم، زمینه را برای ساخت مسکن با کیفیت فراهم آورد.
وی همچنین بر ضرورت نظارت بر تعهدات متقاضیان تأکید کرده و می‌گوید که در قراردادهای واگذاری زمین، مهلت مشخصی برای دریافت پروانه ساختمانی و تکمیل فرایند ساخت لحاظ می‌شود. در صورت عدم انجام تعهدات، امکان بازپس‌گیری زمین طبق قوانین و مقررات وجود دارد و سیستم‌های نظارتی سازمان نیز برای پایش این تعهدات به کار گرفته خواهند شد.
این نظرات نشان می‌دهد که سیاست واگذاری زمین باید به‌گونه‌ای طراحی شود که دو هدف را به‌طور هم‌زمان پیگیری کند: از یک طرف، زمین باید در اختیار خانواده‌های واجد شرایطی قرار گیرد که واقعاً قصد ساخت و سکونت دارند و از طرف دیگر، موانع مالی و اجرایی فرایند ساخت‌وساز را باید به شکلی مدیریت کنند که زمین‌های واگذارشده برای مدت طولانی بلااستفاده باقی نمانند.
زیرساخت؛ حلقه تعیین‌کننده در تبدیل زمین به مسکن
یکی از موارد مهم در اجرای برنامه‌های واگذاری زمین، آماده‌سازی اراضی و تأمین خدمات زیربنایی و روبنایی پیش از شروع فرایند ساخت‌وساز است؛ موضوعی که در پروژه‌های شهری و روستایی از اهمیت یکسانی برخوردار است.
طاهرخانی در این زمینه اظهار داشته که بدون آماده‌سازی و تأمین زیرساخت‌های لازم، زمین نمی‌تواند به مسکن مناسب تبدیل شود. بر اساس گفته‌های او، اولویت وزارت راه و شهرسازی، آماده‌سازی زمین قبل از آغاز فرایند ساخت می‌باشد و در این سایت، اجرای معابر اصلی و آماده‌سازی فاز دوم در دستور کار قرار دارد.
علاوه بر آن، او از پیگیری تأمین منابع آب و برق کارگاهی این مجموعه خبر داده و اعلام کرده است که با تخصیص اعتبارهای لازم از محل صندوق زیرساخت، بخش‌هایی از موانع پروژه مرتفع خواهد شد. هدف منصوب‌شده در زمان انتشار این گزارش، واگذاری بخشی از اراضی تا پایان خرداد سال آینده به‌منظور تسهیل اخذ پروانه ساختمانی و شروع عملیات اجرایی است.
معاون وزیر راه و شهرسازی همچنین بر لزوم تأمین خدماتی چون فضاهای آموزشی و فرهنگی در کنار زیرساخت‌های اصلی تأکید دارد.
این مسئله در واگذاری زمین‌های روستایی نیز از اهمیت خاصی برخوردار است. به نحوی که اگر زمین در اختیار متقاضی قرار گیرد، اما خدماتی مانند آب، برق، دسترسی مناسب به راه‌ها، خدمات عمومی و امکانات زندگی فراهم نباشد، هزینه نهایی ساخت و سکونت افزایش یافته و تمایل خانوارها به استفاده از زمین کاهش خواهد یافت. در نتیجه، هدف مهاجرت معکوس نیز بدون توجه به کیفیت زندگی در روستاها با موانع مواجه خواهد شد.
مهاجرت معکوس؛ فراتر از واگذاری قطعه زمین
تخصیص زمین در بیش از ۱۴۰۰ نقطه روستایی به‌منظور حمایت از سکونت در زادگاه و روستاهای اجدادی، می‌تواند بخشی از استراتژی کاهش تراکم جمعیت در شهرهای بزرگ باشد. با این حال، مهاجرت معکوس صرفاً با فراهم آوردن فرصت ساخت مسکن تحقق نمی‌یابد.
متمرکز بودن فرصت‌های شغلی، خدمات درمانی و آموزشی، امکانات حمل‌ونقل و فعالیت‌های اقتصادی کلیدی در شهرهای بزرگ از عوامل افزایش تقاضای مسکن در این مناطق به شمار می‌آید. رضایی نیز به این موضوع اشاره کرده و خاطرنشان کرده که تمرکز امکانات و خدمات اقتصادی در تهران یکی از دلایل فزونی تقاضای مسکن و انتقال بخشی از فشار آن به دیگر شهرها و استان‌هاست.
از این رو، اگر هدف از واگذاری زمین روستایی، تشویق خانوارها به بازگشت و استقرار جمعیت در این مناطق باشد، سیاست زمین باید با برنامه‌های اشتغال‌زایی، توسعه زیرساخت‌ها، بهبود خدمات عمومی و تقویت فعالیت‌های اقتصادی روستاها هم‌راستا و هماهنگ گردد. در غیر اینصورت، ممکن است زمین واگذارشده به ساخت مسکن بینجامد، اما زمینه لازم برای سکونت پایدار خانوارها فراهم نشود.
معیار موفقیت، زمین واگذارشده نیست، بلکه منزل قابل سکونت است
خلاصه آمارها و اظهارات مسئولان نشان می‌دهد که سیاست تأمین زمین برای مسکن حمایتی در دو محور اصلی دنبال می‌شود: از یک سو، تأمین و آماده‌سازی اراضی برای صدها هزار واحد مسکونی و از سوی دیگر، واگذاری زمین در نواحی روستایی به‌منظور حمایت از خانوارهای واجد شرایط و تحقق مهاجرت معکوس.
فراخوان واگذاری زمین برای حدود ۲۳۰ هزار واحد در بیش از ۱۴۰۰ نقطه روستایی، در صورت اجرای دقیق ضوابط و مهیا شدن زیرساخت‌های ضروری، می‌تواند فرصتی جدید برای متقاضیانی فراهم آورد که امکان تأمین زمین در بازار آزاد را ندارند. به‌علاوه، پیشرفت فیزیکی ۸۴.۴ درصدی اعلام‌شده برای پروژه‌های انبوه‌سازی نیز ضرورت اتمام به‌موقع این پروژه‌ها و هماهنگی میان منابع مالی دولت، بانک‌ها و متقاضیان را به‌وضوح نمایان می‌کند.
با این حال، ارزیابی نهایی این سیاست‌ها باید بر اساس شاخص‌هایی فراتر از میزان زمین شناسایی‌شده یا تعداد قطعات واگذارشده صورت گیرد؛ از جمله تعداد قراردادهای نهایی واگذاری، میزان آماده‌سازی اراضی، تأمین خدمات زیربنایی، دسترسی متقاضیان به تسهیلات، آغاز و تکمیل فرایند ساخت و تعداد خانوارهایی که در نهایت امکان سکونت در واحدهای خود را پیدا می‌کنند.
در نهایت، زمین زمانی به ابزاری مؤثر برای تأمین مسکن تبدیل می‌شود که از مرحله شناسایی و تخصیص عبور کند و با تأمین مالی قابل‌دسترس، کاهش هزینه‌های ساخت، نظارت بر تعهدات و توسعه خدمات عمومی به منزل قابل سکونت منتهی گردد. در غیر این صورت، حتی وسیع‌ترین برنامه‌های واگذاری زمین نیز ممکن است در تحقق هدف اصلی خود، یعنی خانه‌دار شدن پایدار خانوارها، با دشواری روبه‌رو شوند.