«نه» به گسترش تراکم در تهران
به گزارش ایسنا، اخیراً شورای عالی معماری و شهرسازی ایراداتی را به تصمیمات کمیسیون ماده ۵ و روش‌های اجرایی مصوبات شهرسازی به ویژه از سوی شهرداری تهران وارد کرده است و دیروز همچنین با دو اقدام شهرداری که به منظور افزایش تراکم در محله ۱۳ آبان واقع در منطقه ۲۰ و شهرک غرب پیشنهاد شده بود، مخالفت نمود.
مبحث محدودیت ظرفیت جمعیتی تهران، تامین سرانه‌های خدماتی و نحوه نوسازی بافت‌های شهری دوباره در کانون توجه تصمیم‌گیری‌های شورای عالی شهرسازی و معماری ایران قرار گرفته است. در چهاردهمین نشست این شورا در سال ۱۴۰۵، دو پیشنهاد از طرف شهرداری تهران برای اصلاح ضوابط ساخت‌وساز در محدوده کوی ۱۳ آبان و شهرک غرب مورد بررسی قرار گرفت؛ این پیشنهادات علیرغم تفاوت‌های موجود در ویژگی‌های این دو منطقه، در یک نکته مشترک هستند و آن افزایش ظرفیت ساخت‌وساز و تأثیرات احتمالی آن بر جمعیت‌پذیری شهر است.
غلامرضا کاظمیان، دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، در تشریح مصوبات این جلسه اعلام کرد که به پیشنهاد افزایش ارتفاع ساختمان‌ها در کوی ۱۳ آبان به پنج طبقه، پاسخ منفی داده شده و به جای آن، امکان ساخت چهار طبقه به منظور تشویق نوسازی و حفظ بافت جمعیتی و اجتماعی محله، موافقت شده است.
در خصوص شهرک غرب نیز، پیشنهاد افزایش تراکم در برخی قسمت‌ها به بیش از چهار طبقه، از جانب شورا مورد تأیید قرار نگرفت. طبق توضیحات کاظمیان، ضابطه چهار طبقه با تراکم ۱۶۰ درصد تصویب شده و قرار است اصلاحاتی در ضوابط خدمات عمومی انجام شود تا امکان استفاده از زمین‌های دولتی و عمومی، برای تأمین نیازهای خدماتی این منطقه فراهم گردد؛ بدون اینکه تعداد واحدهای مسکونی یا جمعیت‌پذیری افزایش یابد.
نوسازی بافت‌های شهری بدون بار اضافی جمعیتی
یکی از نکات کلیدی مصوبه مربوط به کوی ۱۳ آبان، تلاش برای ایجاد توازن میان نوسازی بافت شهری و جلوگیری از تغییرات جمعیتی و اجتماعی است. دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری یادآور شد که پیشنهاد شهرداری تهران به کمیسیون ماده ۵ ارائه شده بود، اما به دلیل تشخیص مغایرت‌های اساسی، به شورای عالی ارجاع داده شد.
در نهایت، شورا با افزایش ارتفاع ساختمان‌ها به پنج طبقه مخالفت کرد، ولی با ساخت چهار طبقه موافقت ایجاد شد تا هم نوسازی تشویق گردد و هم بافت جمعیتی و اجتماعی محله حفظ شده و خدمات لازم برای ساکنین تأمین گردد.
این تصمیم از آن لحاظ حائز اهمیت است که نوسازی در محله‌های شهری تنها به معنای افزایش تعداد طبقات یا واحدهای ساختمانی نیست. هرگونه تغییر در ضوابط ساخت‌وساز ممکن است بر تراکم جمعیت، نیاز به مدارس و مراکز درمانی، ظرفیت معابر، فضای سبز و سایر خدمات محله‌ای تأثیر بگذارد. از این رو، تعیین سقف تراکم و ارتفاع در این مناطق باید با توجه به ملاحظات جمعیتی و خدماتی صورت پذیرد.
افزایش خدمات عمومی به جای واحدهای مسکونی بیشتر
در شهرک غرب، موضوع اصلی علاوه بر ضوابط ساخت‌وساز، تأمین خدمات عمومی مورد نیاز ساکنین این منطقه بود. کاظمیان با اشاره به خط مشی جلوگیری از افزایش جمعیت‌پذیری تهران بیان کرد که شورای عالی شهرسازی و معماری با افزایش تراکم در این بخش‌ها به بیش از چهار طبقه مخالفت کرده است.
طبق مصوبه اعلام‌شده، ساخت‌وساز چهار طبقه با ضابطه تراکم ۱۶۰ درصد مجاز خواهد بود، اما اصلاحاتی در ضوابط مربوط به خدمات عمومی در هفت حوزه، از جمله تأسیسات آب، آموزش، درمان و فضای سبز، انجام خواهد شد تا امکان استفاده از زمین‌های دولتی و عمومی برای فراهم آوردن این خدمات فراهم شود.
به گفته دبیر شورا، این تغییرات نباید منجر به افزایش جمعیت‌پذیری یا تعداد واحدهای مسکونی در شهرک غرب گردد. بدین ترتیب، رویکرد اعلام‌شده در این مصوبه، جدا کردن توسعه خدمات عمومی و افزایش ظرفیت سکونت را مجاز می‌داند؛ به این معنا که کمبودهای خدماتی باید از طریق اصلاح ضوابط و بهره‌گیری از ظرفیت زمین‌های عمومی جبران شود، نه با افزایش تعداد واحدهای مسکونی و در نتیجه بار جمعیتی بیشتر.
تهران و مسئله محدودیت جمعیتی
مخالفت با افزایش تراکم در این دو ناحیه را می‌توان در بستر یک چالش وسیع‌تر در مدیریت شهری تهران مورد بررسی قرار داد. تجمع جمعیت و فعالیت‌های اقتصادی در پایتخت در عین حال با محدودیت‌های زیرساختی و چالش تأمین خدمات متناسب با توسعه شهر، از جمله مسائل اساسی در برنامه‌ریزی شهری بوده است.
افزایش تراکم ساختمانی، به خصوص در محدوده‌هایی که از نظر زیرساخت و دسترسی مناسب برخوردارند، ممکن است از دید اقتصادی و تأمین مسکن جالب توجه به نظر آید؛ اما افزایش تعداد واحدهای مسکونی بی‌توجه به ظرفیت شبکه حمل‌ونقل، آب و فاضلاب، مراکز آموزشی و درمانی، و فضای سبز، می‌تواند فشار بیشتری به خدمات موجود وارد کند.
از دیگر سو، محدود کردن تراکم نیز به تنهایی نمی‌تواند به نیازهای نوسازی و تأمین مسکن پاسخ دهد. در بافت‌هایی که ساختمان‌ها فرسوده هستند یا نوسازی آنها به دلیل مسائل مالی و دیگر محدودیت‌ها با دشواری همراه است، ضوابط شهرسازی باید به گونه‌ای تنظیم شوند تا امکان نوسازی حفظ شود، بی‌آنکه موجب افزایش نامتناسب جمعیت یا کاهش سرانه خدمات گردد.
مصوبه مربوط به کوی ۱۳ آبان، با پذیرش ساخت چهار طبقه و رد افزایش به پنج طبقه، نمونه‌ای از تلاش برای ایجاد توازن است. در شهرک غرب هم شورا بر حفظ سقف چهار طبقه و تأمین خدمات عمومی از مسیرهای دیگر تأکید کرده است.
اعطای تراکم یک یا دو طبقه اضافه در بازسازی پس از جنگ
شهریور ۱۴۰۵ نیز دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری اعلام کرد که برخی اقدامات شهرداری تهران در فرآیند بازسازی پس از جنگ، از جمله اعطای یک یا دو طبقه اضافی به تعدادی از پلاک‌ها، با مفاد مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ مطابقت ندارد. این مسئله در کمیسیون ماده ۵ مورد بررسی قرار گرفت و شورا از شهرداری خواست تا مستندات مربوط به پروانه‌های صادرشده و نحوه اجرای مصوبات را ارائه دهد.
کاظمیان پیش‌تر نیز بر این نکته تأکید کرده بود که تسهیلات افزایش تراکم در بازسازی ویژه ساختمان‌هایی است که به‌طور کامل آسیب دیده‌اند یا به دلیل مشکلات سازه‌ای امکان نوسازی آنها وجود ندارد و این مشوق‌ها نمی‌توانند به تمامی پلاک‌ها و معابر تعمیم داده شوند. او همچنین از پیگیری موضوع با نهادهای نظارتی، از جمله سازمان بازرسی، خبر داده بود. این سابقه نشان می‌دهد یکی از نگرانی‌های شورا، تبدیل مشوق‌های محدود و موردی به افزایش گسترده ظرفیت ساخت‌وساز در تهران است.
اصلاح شش پرونده بلندمرتبه‌سازی با ورود سازمان بازرسی
در آبان ۱۴۰۴، کاظمیان از شناسایی شش پرونده ساختمانی در مناطق یک و ۲۱ تهران خبر داد که نیاز به بررسی مجدد مصوبات آنها در کمیسیون ماده ۵ طی سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ وجود داشت. به گفته او، با ورود شورای عالی شهرسازی و سازمان بازرسی کل کشور، ایرادات فنی و قانونی این پرونده‌ها مورد بررسی قرار گرفت و در نهایت حکم به اصلاح هر شش پرونده صادر شد؛ طوری که در برخی موارد تراکم کاهش یافت و در موارد دیگر سهم زمین برای تأمین خدمات عمومی افزایش پیدا کرد.
کاظمیان در همان اظهارات تأکید کرد که بررسی موردی و پلاک به پلاک درخواست‌های بلندمرتبه‌سازی باید جای خود را به تهیه طرح‌های جامع و یکپارچه برای تعیین محدوده‌های مجاز بلندمرتبه‌سازی دهد. او همچنین بیان داشت که کمیسیون ماده ۵ مسئول کسب درآمد نیست و باید در محدوده ضوابط شهرسازی عمل کند.
پرونده پل رومی افزایش از ۱۱ به ۱۵ طبقه
در تیرماه ۱۴۰۵ شورای عالی شهرسازی با درخواست افزایش ارتفاع یک ساختمان در محدوده پل رومی از ۱۱ به ۱۵ طبقه مخالفت کرد. دلایل اعلام‌شده شامل نامتناسب بودن ارزش حقوق توسعه انتقالی از یک ملک میراثی در منطقه ۱۲، بی‌توجیه بودن شهرسازی کافی برای افزایش تراکم، عدم مشخص شدن آثار ترافیکی و عدم تعیین نیازهای خدماتی برای جمعیت افزوده شده بود. در همین پرونده، شورا به روند تبدیل عرصه باغی به برج‌باغ و تخریب عمده درختان نیز ایراد گرفت.
این پرونده نمونه روشنی از نوع ایراداتی است که شورا به برخی پیشنهادهای افزایش تراکم وارد می‌کند؛ چراکه افزایش سودآوری پروژه به تنهایی توجیه مناسبی برای شهرسازی محسوب نمی‌شود و باید آثار آن بر محیط‌زیست، ترافیک و خدمات عمومی نیز شفاف گردد.
انتهای پیام