هشدارهای کارشناسان وال‌استریت؛ نیازی به انتظار برای وام مسکن نیست
فرارو– نه تنها تشدید تنش‌ها در ایران هزینه‌های بنزین و انرژی را در ایالات متحده افزایش داده، بلکه تأثیرات آن به حوزه مسکن نیز سرایت کرده است.
به گزارش فرارو به نقل از روزنامه واشنگتن پست، افزایش قیمت نفت، نگرانی از وقوع تورم و نوسانات در بازار اوراق قرضه، عواملی هستند که ممکن است موجب افزایش نرخ‌های وام مسکن شده و خرید خانه را برای خانواده‌های آمریکایی دشوارتر نمایند. در شرایطی که قدرت خرید خریداران املاک تحت فشار قرار گرفته، حتی افزایش کم نرخ بهره می‌تواند هزینه نهایی خرید یک منزل را به طرز چشمگیری افزایش دهد.
چرا افزایش بهای نفت بر نرخ وام مسکن تأثیر دارد؟
زمانی که تولید نفت یا مسیرهای انتقال انرژی در خاورمیانه با تهدید مواجه می‌شوند، قیمت نفت و سایر منابع انرژی ممکن است دچار افزایش شود. این افزایش به هزینه سوخت خودروها محدود نمی‌شود، بلکه هزینه حمل‌ونقل کالا نیز بالا رفته و بدین ترتیب قیمت مواد غذایی و دیگر محصولات را نیز تحت تأثیر قرار می‌دهد.
افزایش هزینه‌های انرژی و حمل‌ونقل می‌تواند نگرانی‌ها درباره تداوم تورم را تشدید نماید. در چنین وضعیتی، سرمایه‌گذاران معمولاً به دنبال بازدهی بالاتری از اوراق قرضه دولتی آمریکا هستند؛ چرا که نگران افت ارزش واقعی سرمایه خود به خاطر تورم هستند.
اگرچه نرخ وام مسکن به طور مستقیم بر اساس بازده اوراق خزانه‌داری تعیین نمی‌شود، این دو معمولاً در جهت مشابهی حرکت می‌کنند. به همین دلیل، افزایش بازده اوراق می‌تواند به افزایش نرخ وام مسکن منجر شود. طبق آمار شرکت فِرِدی مک، میانگین نرخ بهره وام مسکن ثابت ۳۰ ساله در تاریخ ۲۹ اکتبر ۲۰۲۶ به ۷.۲۴ درصد رسیده، در حالی که این رقم در مدت مشابه سال گذشته ۶.۱۷ درصد بود.
چرا جنگ‌ها همیشه موجب کاهش نرخ بهره نمی‌شوند؟
در شرایط عادی، وقوع بحران‌های بین‌المللی می‌تواند سرمایه‌گذاران را به سمت دارایی‌های ایمن مانند اوراق خزانه‌داری آمریکا هدایت کند. این افزایش تقاضا معمولاً باعث کاهش بازدهی این اوراق و کمک به کاهش نرخ وام مسکن می‌شود. با این حال، تأثیر هر بحران بستگی به ماهیت آن بحران دارد.
پاتریک بویل، مدیر سابق یک صندوق پوشش ریسک و استاد مدعو امور مالی در کینگز کالج لندن بیان می‌کند که اگر یک بحران اقتصادی به رکود و کاهش قیمت‌ها منجر شود، تقاضا برای دارایی‌های ایمن افزایش می‌یابد. اما اگر بحران موجب افزایش بهای انرژی در شرایطی شود که تورم بالاتر از سطح هدف قرار گرفته است، نگرانی‌های تورمی می‌تواند بر تقاضا برای دارایی‌های ایمن غلبه کند.
به این ترتیب، جنگ ایران از طریق مسیری متفاوت به بازار مالی ایالات متحده تأثیر گذاشته است: افزایش هزینه انرژی، نگرانی‌های تورمی را تقویت کرده و مانع از کاهش بازده اوراق قرضه شده است.
افزایش نرخ بهره چه بار مالی بر خریداران می‌گذارد؟
افزایش نرخ بهره تأثیری بر وام‌های مسکن ساده که پیش‌تر اخذ شده‌اند ندارد؛ زیرا نرخ این وام‌ها از ابتدا مشخص بوده است. اما خریدارانی که هنوز به دنبال خرید خانه یا وام هستند ممکن است با اقساط بسیار بالاتری رو به رو شوند.
برای مثال، اگر فردی یک وام ۴۰۰ هزار دلاری با دوره بازپرداخت ۳۰ ساله بگیرد، اقساط ماهانه اصل و بهره در نرخ ۶.۵ درصد حدود ۲ هزار و ۵۲۸ دلار خواهد بود. اما چنانچه نرخ بهره یک واحد درصد افزایش یابد و به ۷.۵ درصد برسد، این مبلغ به حدود ۲ هزار و ۷۹۷ دلار در ماه می‌رسد. در نتیجه، خریدار باید ماهانه حدود ۲۶۹ دلار بیشتر پرداخت کند. در طول ۳۰ سال، با فرض ثابت ماندن سایر شرایط، مجموع هزینه اضافی به حدود ۹۷ هزار دلار می‌رسد.
استیون پارانگی، مدیر شرکت خدمات وام مسکن آلپاین، بیان می‌کند که افزایش نرخ بهره در شرایطی که قیمت خانه نیز بالا رفته، فشار مضاعفی بر خریداران وارد می‌کند. به گفته او، حتی افزایش نیم‌درصدی نرخ بهره می‌تواند خرید خانه را برای برخی متقاضیان غیرممکن کند. پارانگی همچنین تأکید می‌کند که انتظار برای کاهش جزئی نرخ بهره همیشه به نتایج مطلوب منجر نمی‌شود. او به تجربه خریدارانی اشاره می‌کند که برای کاهش نرخ به اندازه یک‌هشتم یا یک‌چهارم درصد صبر کرده‌اند، اما پیش از نهایی کردن وام با افزایش نرخ مواجه شده‌اند.
اگرچه ممکن است انتظار برای آرام شدن شرایط ژئوپلیتیکی و کاهش نرخ بهره وسوسه‌انگیز باشد، زمان پایان جنگ و بازگشت ثبات به بازار انرژی غیرقابل پیش‌بینی است. پیام اصلی کارشناسان این است که تصمیم به خرید خانه باید بر اساس قابلیت پرداخت اقساط در شرایط کنونی اتخاذ شود، نه با امید به کاهش احتمالی نرخ بهره در آینده.
در صورت پایین آمدن نرخ‌ها در آینده، این امر می‌تواند فرصتی برای کاهش هزینه وام‌ها فراهم کند؛ اما نباید از ابتدا بخشی از برنامه مالی خرید خانه در نظر گرفته شود. در شرایطی که جنگ و نوسانات بازار انرژی به هزینه تأمین مالی مسکن نیز سرایت کرده، احتیاط مالی و بررسی دقیق پیشنهادهای وام‌دهندگان از اهمیت بیشتری نسبت به انتظار برای یک فرصتی احتمالی در آینده برخوردار است.