رسول قربان‌نژاد در گفت‌وگو با ایسنا به بررسی سناریوهای مختلفی که بازار مسکن با آن مواجه است، پرداخت و بیان کرد: تحولات سیاسی و اقتصادی کشور نقش حیاتی در آینده این بازار ایفا می‌کند و هر یک از این سناریوها می‌تواند تأثیرات متفاوتی بر نرخ ارز، جابه‌جایی سرمایه و معامات مسکن داشته باشد.
وی ادامه داد: در صورت کسب توافق، امکان کاهش فشار بر نرخ ارز به‌صورت موقت وجود دارد و این مسئله می‌تواند موجب کاهش تنش‌ها در بازارهای دیگر شود. در این میان، بخشی از منابع مالی که در بازارهایی مانند طلا، بورس و خودرو فعال هستند، به تدریج به سمت بازار مسکن سرازیر خواهد شد؛ هرچند که این جابه‌جایی نیازمند زمان است.
این کارشناس در حوزه مسکن به کاهش تمایل سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز اشاره کرده و گفت: افت اعتماد سرمایه‌گذاران به آینده بازار، همراه با ریسک‌های سیستماتیک و غیرسیستماتیک، رغبت به سرمایه‌گذاری‌های جدید را کاهش داده است. کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران یکی از نشانه‌های این بحران است. بازار مسکن به‌تدریج توانایی نقدشوندگی خود را از دست می‌دهد و روند گردش سرمایه در آن کاهش می‌یابد.
قربان‌نژاد افزود: چنانچه توافقی شکل نگیرد و کشور در وضعیتی نامشخص بین جنگ و صلح قرار بگیرد، احتمال تشدید رکود تورمی در بازار املاک ایجاد می‌شود. افزایش نقدینگی، فشارهای تورمی و رشد تدریجی نرخ ارز می‌تواند به دشواری‌های بیشتری در این حوزه منجر شود. در حالیکه خانوارهایی که به مسکن برای سکونت نیاز دارند، بیش از پیش قدرت خرید خود را از دست می‌دهند.
وی با اشاره به اینکه شاخص توان خرید مسکن به سطح نگران‌کننده‌ای رسیده است، اظهار داشت: به‌طور تقریبی یک کارمند معمولی برای خرید یک واحد ۸۰ متری باید حقوق خود را برای ۸۲ سال پس‌انداز نماید. این موضوع به‌روشنی نشان‌دهنده فاصله عمیق میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن است.
این کارشناس مسکن تأکید کرد: تأثیر افزایش نرخ ارز به‌طور غیرمستقیم در قیمت خرید و فروش مسکن نمایان می‌شود، اما بازار اجاره به‌سرعت به این تغییرات واکنش نشان می‌دهد. در نتیجه، خانوارهایی که درآمدشان نتواند با افزایش هزینه‌ها همخوانی داشته باشد، ناگزیر به مناطق با قیمت‌های پایین‌تر نقل مکان می‌کنند. این روند نه تنها فشار اقتصادی را افزایش می‌دهد بلکه می‌تواند کیفیت زندگی و سطوح امیدواری و انگیزه در جامعه را کاهش دهد.
قربان‌نژاد درباره سناریویی که احتمال وقوع جنگ را مطرح می‌کند، گفت: در این شرایط، ممکن است فعالیت‌های معاملاتی متوقف شده و بازار دچار یخ‌زدگی شود، همچنین رشد قیمت‌ها نیز احتمالاً متوقف خواهد شد. با این حال، پیش‌بینی دقیق تبعات این سناریو به شدت و مدت زمان درگیری‌ها بستگی دارد.
ضرورت اصلاح الگوی ساخت‌وساز و تأمین مالی مسکن
وی بر این نکته تأکید کرد که برای خروج از بحران مسکن، نیاز به برنامه‌ریزی بلندمدت است و نمی‌توان انتظار داشت که این بحران به سرعت یا با راهکارهای کوتاه‌مدت حل شود. از نظر او، باید حداقل یک دوره ده‌ساله برای اصلاح ساختار بازار را در نظر گرفت و پیش از انجام اصلاحات بنیادین، بایستی شرایط ثبات نسبی پارامترهای اقتصادی فراهم شود.
این کارشناس بازار مسکن همچنین به انتقاد از تمرکز صرف بر افزایش تعداد واحدهای مسکونی پرداخت و افزود: مشکل بازار مسکن تنها در کمبود تولید نیست، بلکه نگهداری و عرضه نیز از اهمیت ویژه‌ای برخوردارند. بخشی از منابع مالی در املاک بلوکه شده و از چرخه تولید اقتصادی خارج شده است. بنابراین، نیازمند ایجاد سازوکارهایی هستیم تا این دارایی‌ها توانایی نقدشوندگی بیشتری پیدا کنند و امکان استفاده از سرمایه‌های خرد مردم برای تأمین مالی مسکن فراهم گردد.
قربان‌نژاد به ظرفیت صندوق‌های املاک و مستغلات و نیز صندوق‌های زمین و ساختمان اشاره نمود و افزود: بازار سرمایه ایران هنوز به اندازه کافی در زمینه تأمین مالی مسکن عمیق نیست. در حالیکه ارزش املاک در برخی از خیابان‌ها و مناطق بالاتر از ارزش بسیاری از شرکت‌های موجود در بازار سرمایه است، این دارایی‌ها به‌تنهایی موجب پویایی اقتصادی نمی‌شوند. مالکیت ملک به‌تنهایی نمی‌تواند به عنوان جایگزینی برای بهره‌برداری مؤثر از دارایی‌ها مورد توجه قرار گیرد.
وی بررسی گزینه توکنیزه‌کردن دارایی‌ها بر بستر بلاکچین را به‌عنوان یکی از راهکارهای ممکن برای افزایش نقدشوندگی معرفی کرد و گفت: بهره‌گیری از سرمایه‌های خرد و ایجاد ابزارهای مالی نوین می‌تواند امکان مشارکت گروه وسیع‌تری از افراد جامعه در سرمایه‌گذاری ملکی را تسهیل کند. البته برای اجرای این روش، نیاز به سازوکارهای حقوقی واضح و تعیین دقیق حقوق خریداران توکن وجود دارد.
پیش‌فروش مسکن به حساب‌های تضمینی نیاز دارد
این کارشناس مسکن درباره چالش‌های پیش‌فروش مسکن در ایران گفت: پیش‌فروش می‌تواند ابزاری مؤثر برای تأمین مالی پروژه‌ها باشد، اما در شرایط اقتصادی با تورم بالا، برای سازندگان و خریداران ریسک‌هایی ایجاد می‌کند. افزایش هزینه‌های ساخت ممکن است باعث شود قیمت تمام‌شده پروژه از قیمت تعیین‌شده در پیش‌فروش فراتر رود و توان سازنده برای اتمام و تحویل واحدها را تحت فشار قرار دهد.
قربان‌نژاد بر لزوم نظارت بر منابع مالی حاصل از پیش‌فروش تأکید کرد و گفت: خریدار باید اطمینان حاصل کند که وجوه پرداختی او صرفاً برای همان پروژه هزینه می‌شود. استفاده از حساب‌های تضمینی یا امانی (Escrow Account) می‌تواند این اطمینان را به وجود آورد؛ به‌گونه‌ای که منابع حاصل از پیش‌فروش به یک حساب خاص واریز شود و برداشت از آن فقط برای هزینه‌های همان پروژه قابل انجام باشد.
وی ادامه داد: در برخی پروژه‌ها سازنده بخشی از واحدها را پیش‌فروش می‌کند اما منابع مالی حاصل را به خرید ملک یا زمین دیگری اختصاص می‌دهد. این عمل می‌تواند به تأخیر در اتمام پروژه و از دست رفتن سوددهی آن در شرایط تورمی منجر شود. وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهران می‌توانند با تدوین سازوکارهای نظارتی و ارزیابی میزان پیشرفت پروژه‌ها به افزایش اعتماد مردم کمک نمایند. البته مقررات مورد استفاده در کشورهای دیگر باید با توجه به شرایط اقتصادی ایران بومی‌سازی شوند.
افزایش هزینه ساخت و گسترش قیمت‌گذاری دلاری
قربان‌نژاد درباره افزایش هزینه مصالح و تجهیزات ساختمانی تأکید کرد: قیمت مواد اولیه، مصالح ساختمانی و تجهیزات در بخش‌های مختلف به‌طور قابل توجهی افزایش یافته است. میزان این افزایش در مواردی به ۳۰۰ درصد، بعضاً به ۱۵۰ درصد و در مواردی دیگر به ۵۰ درصد رسیده است.
وی با اشاره به قطعی برق و گاز و آسیب‌های وارد شده به واحدهای فولادی در اثر جنگ، این موارد را از دلایل مؤثر بر تولید و قیمت‌ها دانست و افزود: هزینه‌های ساخت امسال به هیچ وجه قابل مقایسه با سال گذشته نیست و در برخی موارد، هزینه ساخت هر مترمربع تا ۷۰ درصد افزایش یافته است. در خصوص میلگرد و محصولات فولادی نیز در برخی زمان‌ها با افزایش ۷۰ تا ۸۰ درصدی هزینه‌ها مواجه بوده‌ایم. این افزایش‌ها تأثیر مستقیمی بر قیمت تمام‌شده ساختمان دارند.
این کارشناس بازار مسکن به رواج قیمت‌گذاری دلاری در بازار ملک انتقاد کرده و گفت: در برخی مناطق، قیمت هر متر آپارتمان بر اساس ارزش دلار تعیین می‌شود و فروشنده همان رقم دلاری را در زمان‌های مختلف ملاک قرار می‌دهد؛ در حالیکه نرخ ارز تغییر می‌کند. این روش قیمت‌گذاری می‌تواند سبب انتقال اثر افزایش نرخ ارز به سایر مناطق شده و قیمت‌های پیشنهادی را بالا ببرد.
قربان‌نژاد بر این نکته تأکید کرد که افزایش قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید می‌تواند جوانانی که قصد ازدواج و خرید خانه دارند را بیش از پیش از بازار خارج سازد. در این شرایط، سیاست‌گذاری نباید تنها بر افزایش تعداد واحدهای ساخته‌شده متمرکز باشد، بلکه باید اصلاح الگوی ساخت‌وساز و انطباق متراژ و کیفیت واحدها با توان اقتصادی خانوارها را نیز در نظر گرفت.
وی ضرورت ساخت واحدهای کوچک‌متراژ را یادآور شد و اظهار داشت: تولید واحدهای ۴۰ و ۵۰ متری می‌تواند یکی از گزینه‌های مناسب برای پاسخ به نیاز بازار باشد، اما باید توجه ویژه‌ای به تأمین زیرساخت‌ها و رعایت کیفیت ساخت از ابتدا وجود داشته باشد. مسأله اصلی، افزایش تولید به هر شکلی نیست، بلکه ساخت مسکن مطابق با نیاز جامعه و ایجاد امکان بهره‌برداری مؤثر از سرمایه‌های موجود است.
انتهای پیام
نظرات کاربران