انبوه‌سازان ایرانی راهی برای خروج پیدا کرده‌اند!
به نقل از ایسنا، افزایش هزینه‌های مربوط به ساخت مسکن، دشواری‌های مالی در تأمین پروژه‌ها، افت توان خرید خانوارها و عدم اطمینان نسبت به تحولات آینده بازار مسکن، صنعت ساختمان کشور را با چالش‌های جدی روبرو کرده است. این شرایط به گفته دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران، باعث شده تا برخی از توسعه‌دهندگان و سازندگان بزرگ به کشورهای حاشیه خلیج فارس، آسیای میانه و دیگر بازارهای بین‌المللی مهاجرت کنند. جالب آنکه این معضل جدید نیست و در حدود یک دهه گذشته نیز گزارش‌هایی مبنی بر کوچ سازندگان ایرانی به کشورهایی همچون ترکیه، عمان، ارمنستان و عراق منتشر شده بود. به‌علاوه، توقف قابل توجه برخی از پروژه‌های حمایتی و کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی در بعضی از مقاطع سال گذشته، نگرانی‌ها در خصوص آینده عرضه مسکن و افزایش شکاف بین قیمت خانه و قدرت خرید مردم را تشدید کرده است.
افزایش هزینه ساخت در پروژه‌های حمایتی
براساس گزارشی از مرکز آمار، در بهار امسال، تورم مصالح ساختمانی در تهران به ۱۰۶ درصد رسید. در این شرایط، تأمین زمین و اخذ مجوزهای ساختمانی تنها بخشی از چالش‌های ساخت مسکن است. افزایش هزینه مصالح، دستمزد کارگران، تجهیزات و تأسیسات، به دلیل دشواری‌های مالی، محاسبات اقتصادی سازندگان را تحت تأثیر قرار داده است.
در این زمینه، مهدی زرقانی - دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران - در مصاحبه‌ای با ایسنا گفت که تحولات اقتصادی و جنگ، به خصوص وضعیت قیمت برخی از مصالح مرتبط با محصولات پتروشیمی و سایر نهاده‌های ساختمانی را تحت تأثیر قرار داده است.
تحلیل‌های این فعال حوزه ساختمان نشان می‌دهد که هزینه ساخت پروژه‌های اقتصادی و حمایتی، شامل طرح‌های وابسته به نهضت ملی مسکن، به حدود ۴۲ تا ۵۰ میلیون تومان برای هر مترمربع رسیده است. این هزینه در پروژه‌های متعارف شهری تهران با ساختمان‌های پنج تا هفت طبقه، به حدود ۶۵ تا ۷۰ میلیون تومان برآورد می‌شود.
زرقانی همچنین اشاره کرد که هزینه ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه و برج‌ها بسته به نوع سازه و خصوصیات پروژه، به حدود ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان برای هر مترمربع زیربنای غیر مفید می‌رسد؛ رقمی که ممکن است در پروژه‌های خاص و لوکس به ۱۵۰ میلیون تومان نیز افزایش یابد. با این حال، این ارقام تنها برآوردهایی هستند که توسط دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران اعلام شده و نمی‌توان آنها را به‌عنوان میانگین رسمی هزینه ساخت در کل کشور در نظر گرفت. هزینه نهایی هر پروژه به عواملی مانند موقعیت زمین، تراکم ساختمانی، کیفیت مصالح، تعداد طبقات، هزینه تأسیسات و شرایط قرارداد بستگی دارد. اما به‌هرحال، همین برآوردها نشان می‌دهد که فاصله میان هزینه تولید مسکن و توان مالی بخش بزرگی از خانوارها به چه اندازه افزایش یافته است.
تورم نهاده‌ها و کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری
افزایش هزینه‌های اعلام‌شده از سوی سازندگان در حالی صورت می‌گیرد که آمارهای رسمی نیز حاکی از رشد قابل توجه قیمت نهاده‌های ساختمانی هستند. بر اساس گزارشی که از شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی تهران منتشر شده، این شاخص در بهار ۱۴۰۵ نسبت به فصل قبلی ۲۰.۷ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۱۰۶.۸ درصد رشد داشته است. همچنین، تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی نیز ۸۰ درصد برآورد شده است.
این نوسانات برای سازندگانی که پروژه‌های خود را با قراردادهای چندماهه یا چندساله پیش می‌برند، اهمیت ویژه‌ای دارد. در فاز تورمی، برآورد هزینه نهایی پروژه در ابتدای عملیات ساختمانی دشوارتر می‌شود و هرگونه تأخیر در تأمین مالی یا اجرا می‌تواند به افزایش هزینه‌ها و کاهش حاشیه سود منجر گردد.
مسئله افزایش هزینه‌ها در پروژه‌های مشارکتی و برنامه‌های حمایتی نیز چالش‌های بیشتری ایجاد می‌کند، زیرا ممکن است قیمت قرارداد، آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی با شدت افزایش هزینه‌های واقعی ساخت هماهنگ نباشد. در نتیجه، سازنده با دو گزینه مواجه می‌شود؛ یا باید منابع مالی بیشتری برای تکمیل پروژه تأمین کند یا سرعت اجرای کار را کاهش دهد و در انتظار بهبود وضعیت بماند. در هر دو حالت، تأخیر در عرضه واحدهای جدید می‌تواند پیامدهایی در بازار مسکن داشته باشد.
نهضت ملی مسکن در تنگنای تأمین مالی
یکی از نکات مهم در سخنان دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران به وضعیت پروژه‌های حمایتی مربوط می‌شود؛ پروژه‌هایی که قرار بود بخشی از نیاز مسکن خانوارهای فاقد خانه را تأمین کنند، اما اکنون با مشکلات تأمین مالی مواجه‌اند. زرقانی اعلام کرد که انجمن انبوه‌سازان استان تهران با حدود ۳۶ شرکت در پروژه‌های نهضت ملی مسکن فعالیت دارد و به‌طور کل تقریباً ۱۰ هزار واحد به‌صورت مستقیم در حوزه فعالیت این مجموعه قرار گرفته است. همچنین، او از تحویل حدود چهار تا پنج هزار واحد در طرح‌های قبلی خبر می‌دهد.
بر اساس گفته‌های او، پروژه‌های نهضت ملی مسکن در شرایط کنونی با کندی روبرو شده‌اند و در مواردی حتی متوقف شده‌اند و فعالیت سازندگان در این طرح‌ها به حدود پنج درصد ظرفیت رسیده است.
دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران کمبود منابع مالی را عامل اصلی این وضعیت می‌داند و اعلام می‌کند که تأمین مالی پروژه‌ها معمولاً بر دو پایه آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی استوار است، در حالیکه هر دو مسیر با محدودیت‌هایی به‌ویژه در شرایط فعلی مواجه‌اند.
زرقانی با اشاره به تسهیلات ۸۵۰ میلیون تومانی برخی پروژه‌های حمایتی تأکید کرد که این مقدار در قیاس با هزینه‌های کنونی ساخت، پاسخگوی نیاز مالی سازندگان نیست. او همچنین نسبت به اجرای ناتمام تکالیف قانونی بانک‌ها در زمینه تأمین مالی پروژه‌های مسکن انتقاد دارد.
طبق ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، نهادهای بانکی موظف شده‌اند تا بخشی از تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهند. با این حال، بحث در خصوص تحقق این تکلیف و تأثیر واقعی آن بر تأمین مالی پروژه‌ها همچنان ادامه دارد و به نظر می‌رسد که همچنان نیاز به توجه بیشتری وجود دارد.
سازندگان معتقدند که مشکل تنها تعیین سقف تسهیلات نیست، بلکه زمان پرداخت، میزان پوشش هزینه‌ها و امکان تأمین نقدینگی مستمر در طول اجرای پروژه نیز دارای اهمیت بالایی است. تسهیلاتی که با تأخیر پرداخت می‌شوند یا تنها بخش جزئی از هزینه‌ها را covered کنند، به تنهایی نمی‌توانند مانع از توقف فعالیت‌های ساختمانی شوند. در چنین شرایطی، تأخیر در تکمیل واحدها علاوه بر افزایش هزینه‌های ساخت، متقاضیانی که بخشی از منابع مالی خود را به پروژه اختصاص داده‌اند را در معرض انتظار طولانی‌تر و هزینه‌های بیشتر قرار می‌دهد.
تولید مسکن به کمتر از ۴۰۰ هزار واحد رسید
چالش‌های مالی پیش روی سازندگان در حالی مطرح می‌شود که آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در سال ۱۴۰۴ نوسان زیادی داشته است. بر اساس آمار منتشر شده از مرکز آمار ایران، در سال ۱۴۰۴ در مجموع ۳۸۷ هزار و ۶۰۴ واحد مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادر شده که در نواحی شهری کشور پیش‌بینی شده است. این ارقام نشان می‌دهد که در فصل بهار حدود ۱۰۹ هزار، در تابستان ۸۲ هزار، در پاییز ۱۰۳ هزار و در زمستان ۹۳ هزار واحد ساخته شده که نسبت به فصل مشابه سال گذشته به ترتیب ۱۹.۶، ۲۷.۹، ۴.۷ و ۴۳.۵ درصد افت داشته و به وضوح کاهش ساخت و ساز در تمام فصول سال گذشته را نشان می‌دهد.
میزان تولید سالیانه مسکن به کمتر از ۴۰۰ هزار واحد در کشور رسیده، در حالی که بر اساس برآورد طرح جامع مسکن، لازم است سالیانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور تولید و نوسازی شود. کاهش تعداد پروژه‌ها در یک دوره ممکن است در سال‌های آینده به کاهش واحدهای آماده عرضه منجر شود؛ به‌ویژه اگر پروژه‌های نیمه‌تمام هم به دلیل مشکلات مالی با تأخیر مواجه شوند.
افزایش مقطعی صدور پروانه‌ها به‌هیچ‌وجه نمی‌تواند به معنای پایداری در تولید مسکن باشد. برای تحلیل وضعیت واقعی بازار، باید تعداد پروژه‌های آغازشده، سرعت پیشرفت فیزیکی، میزان تکمیل واحدها و توان مالی سازندگان نیز مد نظر قرار گیرد.
حبیب‌الله طاهرخانی، معاون وزیر راه و شهرسازی نیز در شهریور ۱۴۰۵ اعلام کرد که بخش ساختمان در سال ۱۴۰۴ رشدی معادل ۱.۴ درصد را تجربه کرده است. او همچنین از کاهش ساختمان‌های آغاز شده و افزایش فعالیت در راستای تکمیل ساختمان‌های نیمه‌تمام خبر داد که به هدف عرضه واحدهای موجود انجام می‌شود.
این اظهارات نشان می‌دهد که مثبت بودن رشد سالانه بخش ساختمان به‌هیچ‌وجه به معنای رفع مشکلات مربوط به تولید مسکن یا افزایش مناسبی در ساخت واحدهای جدید نیست. فعالیت‌های این صنعت ممکن است در حال حاضر بیشتر متمرکز بر تکمیل پروژه‌های قبلی باشد در حالی که شروع طرح‌های جدید با چالش‌های جدی روبرو است.
سرمایه ایرانی در جست‌وجوی بازارهای باثبات‌تر
با توجه به نظرات انبوه‌سازان، یکی از نقاط کلیدی؛ خروج توسعه‌دهندگان و سازندگان ایرانی از کشور است. این موضوع در صورت تداوم می‌تواند علاوه بر کاهش سرمایه‌گذاری، بر انتقال تجربه و توان اجرایی صنعت ساختمان تأثیر بگذارد. دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران توضیح داد که تعداد زیادی از سازندگان بزرگ ایرانی پس از تحولات و جنگ‌های اخیر، به کار خود در کشورهای حاشیه خلیج فارس ادامه داده‌اند. به ادعای او، برخی دیگر نیز اکنون در کشورهای آسیای میانه و حتی استرالیا و اروپا مشغول به فعالیت در حوزه ساخت‌وساز هستند.
زرقانی در این خصوص بیان داشت: «سرمایه‌های کشور ما رفته‌اند، و توسعه‌دهندگان عمده ما نیز در حال خروج هستند؛ فقط تعداد کمی از ماها باقی مانده‌ایم. حتی ما نیز در حال رفتن هستیم، زیرا چاره‌ای نداریم». او دلیل این شرایط را نبود ثبات و دشواری پیش‌بینی در شرایط اقتصادی می‌داند؛ مسائلی که محاسبه هزینه‌های نهایی پروژه و ارزیابی افق سرمایه‌گذاری را برای سازندگان پیچیده کرده است.
ساخت و ساز در کشورهای دیگر می‌تواند برای شرکت‌ها فرصتی برای دست یابی به بازارهای جدید، همکاری با شرکای خارجی و افزایش دانش فنی فراهم کند. اما اگر انگیزه اصلی این جابجایی، ناتوانی در پیش‌بینی هزینه‌ها و فقدان چشم‌انداز قابل اتکا در بازار داخل باشد، این روند می‌تواند پیامدهای منفی بر تولید مسکن در ایران داشته باشد.
زرقانی همچنین اشاره کرد که برخی از سازندگان ایرانی در قالب کنسرسیوم و با همکاری شرکت‌های خارجی در جست‌وجوی پروژه‌های جدید در بازارهای منطقه هستند؛ مدلی که به آنها اجازه می‌دهد از تجربیات داخلی خود در محیط جدید بهره‌برداری کرده و همزمان سطح فعالیت حرفه‌ای خود را ارتقا دهند.
او ابراز امیدواری می‌کند که با بهبود اوضاع، امکان بازگشت این سرمایه‌گذاران به ایران و همکاری دوباره با شرکای خارجی فراهم گردد.
اما تصمیم شرکت‌ها برای فعالیت در بازارهای خارجی تنها به شرایط داخلی وابسته نیست. میزان تقاضای مسکن، قوانین مربوط به سرمایه‌گذاری، دسترسی به منابع مالی، هزینه‌های نیروی کار و وضعیت بازار املاک در کشورهای مقصد نیز در این انتخاب تأثیرگذار است. به‌علاوه، ثبات اقتصادی و قابلیت پیش‌بینی هزینه‌ها از عواملی است که می‌تواند بر جذابیت بازارهای مختلف برای سرمایه‌گذاران تأثیر بگذارد.
انتهای پیام