بر اساس گزارش خبرگزاری مهر به نقل از پایگاه خبری بانک مسکن - هیبنا و ستاد رویداد تراکنش ایران، سید محسن فاضلیان، عضو هیات‌مدیره بانک مسکن، محمدحسن ترابی، عضو هیات عامل و معاون مدیرعامل بانک مسکن در امور پشتیبانی، محمدابراهیم محمدپورزرندی، مدیرعامل شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن و مصطفی خلقت‌دوست، مدیر فناوری اطلاعات این شرکت در مراسم سخنرانی کردند.
مدیران ارشد بانک مسکن و شرکت تأمین سرمایه، به بررسی امکانات بازار سرمایه و ابزارهای نوین برای تأمین منابع لازم در بخش مسکن پرداختند.
سخنرانان با اشاره به محدودیت‌های منابع بانکی، عدم توازن میان عرضه و تقاضا در مسکن، تغییرات در هزینه‌های ساخت و امکان توکن‌سازی دارایی‌های ملکی، بر لزوم طراحی مدل‌های تأمین مالی مبتنی بر نیازهای پروژه‌ها و ظرفیت اقتصادی متقاضیان تأکید کردند.
تامین مالی پروژه‌های ساختمانی با چالش‌های متعددی همراه است، زیرا محدود بودن منابع اعتباری بانک‌ها، افزایش هزینه مصالح و کاهش توان مالی برخی متقاضیان، موجب تشدید فاصله بین تقاضا و عرضه مسکن شده است. بدین ترتیب، مباحث نشست بر این سوال متمرکز بود که چگونه می‌توان با بهره‌گیری از ابزارهایی چون صندوق‌های سرمایه‌گذاری و توکن‌سازی دارایی‌های ملکی، منابع جدیدی به بازار مسکن وارد کرد و هم‌زمان نیاز واقعی سازندگان و توان پرداخت خانوارها را مدنظر داشت.
صندوق‌های زمین و ساختمان زمینه‌ساز ارتباط بازار سرمایه با مسکن هستند
سید محسن فاضلیان، در ابتدای نشست به تحلیل ظرفیت‌های بازار سرمایه برای تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی پرداخت و تجربیات شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن در توسعه ابزارهای مالی این حوزه را مطرح کرد. او امیدواری خود را برای استفاده مؤثرتر از ظرفیت‌های بازار سرمایه در تأمین نیازهای بخش مسکن در سال‌های آینده ابراز کرد.
وی به تجربه ایجاد صندوق‌های زمین و ساختمان اشاره کرد و این ابزار را نمونه‌ای از مشارکت بازار سرمایه در تأمین منابع ساختمانی دانست. او اعلام کرد که شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن و سایر مؤسسات مالی در توسعه این صندوق‌ها نقش بسزایی داشته و در مجموع حدود ۱۹ صندوق در این زمینه تأسیس شده است. این تجربه نشان‌دهنده این است که علاوه بر تسهیلات بانکی، می‌توان از شیوه‌های سرمایه‌گذاری جمعی نیز برای تأمین مالی پروژه‌ها استفاده کرد.
فاضلیان همچنین به توان صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) اشاره و نقش آنها را در ارائه روش‌های جدید مشارکت سرمایه‌گذاران در بازار دارایی‌های ملکی بررسی کرد. بر این اساس، بازار سرمایه می‌تواند منابع مالی گروه‌های مختلف سرمایه‌گذار را به سمت مسکن سوق دهد و وابستگی تأمین مالی مسکن به تسهیلات بانکی را کاهش دهد.
تمایز توکن‌سازی املاک آماده با پروژه‌های در حال ساخت
در ادامه، فاضلیان به توکن‌سازی دارایی‌های ملکی پرداخته و اهمیت تفکیک املاک آماده از پروژه‌های در دست ساخت را مطرح کرد. او بیان کرد که بهره‌گیری از مدل‌های توکن‌محور برای دارایی‌هایی که به طور کامل ساخته شده‌اند، معمولاً واضح‌تر و کارآمدتر است.
او تأکید کرد که وضعیت فیزیکی و حقوقی دارایی، عامل مهمی در انتخاب روش تأمین مالی و سرمایه‌گذاری به شمار می‌آید. سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های تکمیل‌شده بر یک دارایی موجود متمرکز است، در حالی که پروژه‌های در حال ساخت با مجموعه‌ای از تعهدات اجرایی و هزینه‌های آتی روبرو هستند. این تمایزها هنگام طراحی ابزارهای مالی مبتنی بر دارایی‌های ملکی باید مدنظر قرار گیرد.
بحث‌های این بخش تأکید داشت که توکن‌سازی نمی‌تواند یک راه‌حل یکسان برای تمام دارایی‌ها و پروژه‌های ساختمانی باشد. انتخاب مدل صحیح به ویژگی‌های ملک، مرحله پیشرفت پروژه و ساختار مشارکت سرمایه‌گذاران بستگی دارد و لازم است قبل از توسعه ابزارهای جدید، وضعیت دارایی پایه و تعهدات مرتبط با آن مشخص شود.
همکاری زنجیره ارزش برای توکن‌سازی املاک ضروری است
محمدحسن ترابی، در ادامه نشست به بررسی توکن‌سازی املاک از جنبه‌های استراتژیک پرداخت و لزوم شناسایی فرصت‌های جدید و آماده‌سازی شرایط مناسب برای بهره‌برداری از آنها را تأکید کرد.
وی به این نکته اشاره نمود که توکن‌سازی می‌تواند ظرفیت‌های جدیدی برای بازیگران بازار مسکن به ارمغان آورد، اما بهره‌برداری مؤثر از این فرصت‌ها نیاز به تجزیه و تحلیل الزامات و ایجاد سازوکارهای اجرایی مناسب دارد.
ترابی با تأکید بر ابعادی چون ساختار، فناوری، توزیع و تحرک‌پذیری، توضیح داد که توسعه مدل‌های توکن‌محور باید در بستر زنجیره ارزش املاک مورد بررسی قرار گیرد. به عقیده او، تبدیل یک دارایی ملکی به توکن، تنها بخشی از فرایند است و برای ایجاد یک مدل کارآمد، زیرساخت‌های فناوری، ساختارهای مالی و سازوکارهای سهیم شدن و توزیع نیز باید به تناسب خصوصیات بازار مسکن طراحی شوند.
معاون مدیرعامل بانک مسکن همچنین بر اهمیت مشارکت سازندگان، انبوه‌سازان، مالکان و نهادهای دولتی تأکید کرد و بیان داشت که هیچ یک از این گروه‌ها به تنهایی قادر به تأمین تمام ظرفیت‌های مورد نیاز برای توسعه توکن‌سازی املاک نخواهند بود. به عقیده او، موفقیت این مدل به همکاری میان بازیگرانی بستگی دارد که هر یک مسئولیتی در تأمین مالی، ساخت، مالکیت یا توزیع دارایی دارند.
ترابی با اشاره به تجربیات جهانی در زمینه توکن‌سازی، مفهوم "نقشه فرصت‌ها" را نیز مطرح کرد و توضیح داد که تحولات فناورانه به طور معمول زمینه‌ساز شکل‌گیری مدل‌های جدید اقتصادی می‌شوند. او بیان کرد که شناسایی این فرصت‌ها و تدوین راهبردی مشخص برای استفاده از آنها، از مسائلی است که بانک‌ها و دیگر بازیگران بازار مسکن باید به آن توجه کنند. از این منظر، توکن‌سازی تنها یک تغییر فناوری نیست بلکه می‌تواند فرصتی برای بازنگری در مدل‌های مشارکت و تأمین مالی دارایی‌های ملکی باشد.
فاصله میان تقاضای مسکن و ظرفیت تأمین مالی همچنان ملموس است
محمدابراهیم محمدپورزرندی، در این نشست، به فاصله بین تقاضای موجود برای مسکن و توان تأمین مالی طرح‌های ساختمانی اشاره کرد و محدودیت منابع بانکی و توان اقتصادی متقاضیان را از موانع اصلی تأمین پوشش این نیاز برشمرد. او آمار مربوط به یکی از طرح‌های تأمین مسکن را بیان کرده و میزان پیشرفت این پروژه را ارائه داد.
به گفته محمدپورزرندی، در این طرح قریب به پنج میلیون نفر مخاطب قرار داشتند که از بین آنها، یک میلیون و نیم نفر واجد شرایط شناسایی شدند و حدود ۷۵۰ هزار نفر به مرحله اجرایی وارد شدند. ولی در نهایت، تعداد واحدهای تأمین یا تحویل شده حدود ۷۰ هزار واحد بوده است. او بر فاصله قابل توجه میان این ارقام تأکید کرده و دشواری تأمین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد را خاطرنشان کرد.
مدیرعامل شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن ابراز داشت که بخشی از متقاضیان به لحاظ مالی قادر به تأمین سهم مورد نیاز برای مشارکت در طرح‌های مسکن نیستند و همین موضوع می‌تواند روند ساخت و یا بهره‌برداری آنان از واحدهای مسکونی را به چالش کشد. در عین حال، بانک‌ها به دلیل محدودیت منابع و سقف اعتبار، همواره در تأمین تمامی منابع لازم برای پروژه‌ها با مشکل روبرو خواهند بود. به گفته او، این مسائل سبب شده که شبکه بانکی نتواند کلیه تعهدات پیش‌بینی شده در حوزه تأمین مالی مسکن را به طور کامل اجرا نماید.
مباحث مطرح‌شده در این بخش نمایان‌گر این نکته بود که افزایش منابع مالی تنها یکی از ابعاد مشکل مسکن است و توان پرداخت متقاضیان نیز باید در طراحی ابزارهای جدید لحاظ شود. در شرایطی که بخش‌هایی از خانوارها قادر به تأمین آورده اولیه نیستند، توسعه روش‌های مکمل تأمین مالی باید به نیازهای مختلف درآمدی و شرایط واقعی بازار همخوانی داشته باشد.
نوسانات قیمت مصالح، به چالش کشیدن برنامه‌ریزی مالی پروژه‌ها
مصطفی خلقت‌دوست، در بخشی از نشست، در بررسی مشکلات حوزه ساخت‌وساز از دیدگاه تأمین منابع و عرضه، بر لزوم هماهنگی میان جریان مالی پروژه و نیازهای واقعی مراحل ساخت تأکید کرد. او بیان داشت که تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی تنها به این موضوع ختم نمی‌شود که سرمایه اولیه فراهم گردد و به همین دلیل تغییرات هزینه‌ها طی اجرای پروژه می‌تواند برنامه‌ریزی مالی سازندگان را با چالش مواجه کند.
خلقت‌دوست بر تأثیر نوسانات نرخ ارز بر قیمت مصالح و محصولات ساختمانی اشاره کرد و توضیح داد که تغییرات هزینه تأمین کالا می‌تواند تأثیرات مستقیمی بر برآوردهای پروژه داشته باشد و منابع پیش‌بینی‌شده را برای ادامه ساخت ناکافی کند. در چنین شرایطی، سازندگان نه تنها باید منابع مالی تأمین کنند بلکه باید زمان‌بندی تأمین مصالح و تعهدات تحویل کالا را نیز با مراحل اجرایی پروژه هماهنگ کنند.
او برای توضیح بیشتر به پروژه‌ای اشاره کرد که در فاز گودبرداری قرار دارد اما تأمین برخی از محصولات فولادی مورد نیاز آن به تأخیر می‌افتد. این مثال نشان‌دهنده این است که فاصله زمانی میان نیاز پروژه و دسترسی به مصالح، می‌تواند بر هزینه نهایی و روند پیشرفت ساخت تأثیر بگذارد. بنابراین، طراحی ابزارهای تأمین مالی باید ضمن در نظر گرفتن جریان نقدی، زمان و نحوه تأمین کالاهای مورد نیاز پروژه نیز لحاظ شود.
زیرساخت استاندارد عرضه می‌تواند از تعهدات بی‌پشتوانه جلوگیری کند
خلقت‌دوست در ادامه پیشنهاد ایجاد بستری استاندارد برای سامان‌دهی عرضه محصولات و مصالح ساختمانی را مطرح کرد و بر لزوم شفافیت در میزان موجودی، زمان تحویل و تعهدات عرضه‌کنندگان تأکید داشت.
مدیر فناوری اطلاعات شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن به تجارب برخی پلتفرم‌های آنلاین در حوزه طلا و معضل خالی‌فروشی اشاره کرد و هشدار داد که باید از شکل‌گیری تعهدات بدون پشتوانه در طراحی زیرساخت‌های جدید ساختمانی جلوگیری شود.
او معتقد بود که وجود بستر هماهنگ می‌تواند روابط میان عرضه‌کنندگان مصالح و مصرف‌کنندگان واقعی را بهبود بخشد و امکان برنامه‌ریزی دقیق‌تری برای تأمین نیازهای پروژه‌ها فراهم کند. در این مدل، باید میزان عرضه کالا، موجودی واقعی و تعهدات مربوط به تحویل با یکدیگر تناسب داشته باشند تا احتمال بروز اختلال در زنجیره تأمین کاهش یابد.
مباحث فوق نشان داد که بهبود کارایی تأمین مالی مسکن به توسعه زیرساخت‌های اجرایی و تجاری مرتبط است. اگرچه ممکن است منابع مالی برای یک پروژه فراهم باشد، اما کمبود مصالح در زمان مناسب یا عدم تطابق با تعهدات ممکن است پیشرفت ساخت را با مشکلات جدی مواجه کند. به همین دلیل، هماهنگی میان منابع مالی، تأمین کالا و برنامه‌ریزی زمانی پروژه، از ارکان اصلی طراحی مدل‌های جدید تأمین مالی ساختمان است.
تأمین مالی مسکن به ترکیب ابزارهای بانکی، سرمایه‌گذاری و فناوری نیاز دارد
مجموع نظرات مطرح‌شده در نشست «توکن‌سازی؛ راهکارهای نوین تأمین مالی و افزایش استطاعت‌پذیری مسکن» نشان می‌دهد که پاسخ به نیازهای بخش مسکن فراتر از افزایش تسهیلات بانکی یا معرفی ابزارهای فناورانه جدید است. محدودیت منابع اعتباری، توان اقتصادی متقاضیان، نوسانات هزینه‌های ساخت و لزوم هماهنگی میان تأمین‌کنندگان و سازندگان از جمله عواملی هستند که در طراحی مدل‌های جدید تأمین مالی باید مورد توجه قرار گیرند.
سخنرانان با ذکر تجارب صندوق‌های زمین و ساختمان، قابلیت صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات و امکان توکن‌سازی دارایی‌های ملکی، تأکید کردند که روش‌های مشارکت سرمایه‌گذاران در بازار مسکن باید توسعه یابد. در عین حال، تفاوت میان املاک آماده و پروژه‌های در حال ساخت، اهمیت تعیین وضعیت دارایی پایه، شفاف‌سازی تعهدات و طراحی سازوکارهای مناسب برای هر نوع سرمایه‌گذاری را برجسته می‌کند.
نتیجه‌گیری این نشست ضرورت همکاری میان بانک‌ها، بازار سرمایه، شرکت‌های فناوری، سازندگان، مالکان و نهادهای مسئول را مورد تأکید قرار داد. در این رویکرد، توکن‌سازی می‌تواند یکی از ابزارهای مکمل تأمین مالی و توسعه مشارکت در دارایی‌های ملکی باشد؛ اما برای افزایش استطاعت‌پذیری مسکن، این ابزارها باید با توان پرداخت خانوارها، هزینه واقعی ساخت و نیازهای اجرایی پروژه‌ها هماهنگ باشند.
دوازدهمین رویداد بزرگ تراکنش ایران از تاریخ ۱۰ تا ۱۲ آبان ۱۴۰۵ با مشارکت بیش از ۱۰۰ بانک و شرکت، برگزاری ۲۶ نشست تخصصی و برگزاری بیش از ۱۰۰ سخنرانی، به همراه بخش نمایشگاهی و جشنواره‌های تخصصی در تهران برگزار خواهد شد.
نظرات کاربران