میانگین قیمت مسکن در تهران به این رقم غیرمنتظره رسید/ هم سازندگان از بازار مسکن کنار رفتند؛ هم خانوارها عملاً از چرخه خرید خارج شدند
به نقل از خبرگزاری خبرآنلاین، بر پایه ارقام درجشده در گزارش مبنا، بهای میانگین هر مترمربع مسکن در تهران به بازه ۲۳۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان رسیده است؛ در حالی که حجم تولید سالانه حدود ۳۰۰ هزار واحد، در برابر نیاز تقریبی یک میلیون واحدی قرار دارد. در نتیجه، فاصله سالانه میان نیاز و تولید نزدیک به ۷۰۰ هزار واحد برآورد میشود؛ شکافی که اگر ادامه یابد، فقط قیمت مسکن را بالا نمیبرد، بلکه شیوه سکونت، متراژ واحدها و حتی نقشه جغرافیایی سرمایهگذاری را نیز دگرگون خواهد کرد.
برنا نوشت: اگر در یک سوی بازار، خانواری ایستاده باشد که برای تملک یک واحد ۷۰ یا ۸۰ متری باید چندین میلیارد تومان سرمایه فراهم کند، در سوی دیگر سازندهای قرار دارد که ناچار است زمین، مصالح، دستمزد، عوارض، هزینه تأمین مالی و ریسک فروش را پیش از آنکه بخش اصلی درآمد پروژه را دریافت کند، تحمل نماید؛ بنابراین بحران امروز بازار مسکن، نتیجه رویارویی دو محدودیت است: محدودیت توان خرید در سمت تقاضا و محدودیت اقتصادی تولید در سمت عرضه.
میانگین ۲۳۰ میلیون تومانی/ عددی که فاصله بازار با درآمد خانوار را نشان میدهد
بر اساس دادههای مطرحشده در گزارش مبنا، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به محدوده ۲۳۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان رسیده است. اگر رقم میانی یعنی ۲۳۵ میلیون تومان را مبنا قرار دهیم، بهای یک واحد ۵۰ متری حدود ۱۱ میلیارد و ۷۵۰ میلیون تومان، یک واحد ۶۰ متری حدود ۱۴ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان و یک واحد ۸۰ متری نزدیک به ۱۸ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان خواهد بود.
البته این برآورد تنها یک میانگین ساده است و بههیچوجه به معنای قیمت قطعی همه مناطق تهران نیست؛ چراکه اختلاف ارزش ملک میان محلهها بسیار گسترده است. با این حال، همین محاسبه ابتدایی بهخوبی نشان میدهد چرا بخش قابلتوجهی از خانوارها عملاً از بازار خرید مصرفی کنار رفتهاند.
در مناطق گرانتر نیز ارقام بهمراتب بالاتری گزارش شده است. در برخی نقاط، قیمت هر مترمربع تا ۵۰۰ میلیون تومان، ۸۰۰ میلیون تومان یا حتی حدود یک میلیارد تومان اعلام شده است؛ در چنین شرایطی، خرید یک واحد ۱۰۰ متری در نقطهای با قیمت یک میلیارد تومان برای هر مترمربع، به عددی در حدود ۱۰۰ میلیارد تومان میرسد؛ رقمی که طبیعتاً برای بخش بزرگی از خانوارهای حقوقبگیر دستنیافتنی است.
همین فاصله باعث شده بازار مسکن از یک بازار عمومی به بازاری چندلایه تبدیل شود؛ بخشی در اختیار خریداران متمکن، بخشی در اختیار سرمایهگذاران و تنها بخش محدودی برای خانوارهای مصرفی.
بحران مسکن از دل اقتصاد کلان عبور میکند
در یک نگاه تحلیلی به وضعیت بازار، محسن عبدالهی علویجه، کارشناس اقتصاد، میتواند این مسئله را از منظر اقتصاد کلان واکاوی کند. از این زاویه، مسکن بازتابی از وضعیت کلی اقتصاد است و نمیتوان انتظار داشت در فضایی که تورم، نااطمینانی، افت قدرت خرید و افزایش هزینه سرمایه حاکم است، بازار ساختمان رفتاری کاملاً متفاوت از دیگر بخشها نشان دهد.
به گفته او، وقتی هزینه ساخت بالا میرود اما همزمان توان خرید مشتری کاهش پیدا میکند، سازنده در برابر یک دوگانه دشوار قرار میگیرد. افزایش قیمت فروش، قدرت خرید متقاضی را تضعیف میکند و ثابت نگه داشتن قیمت نیز حاشیه سود سازنده را از میان میبرد.
این کارشناس با تأکید بر اینکه این وضعیت برای سازندگان کوچک بسیار جدیتر است، خاطرنشان کرد: یک شرکت بزرگ میتواند چند پروژه را همزمان پیش ببرد و ریسک خود را میان طرحهای مختلف پخش کند، اما سازنده خرد گاهی همه سرمایه خود را در یک پروژه ۱۰ تا ۲۰ واحدی میگذارد.
از این دیدگاه، خروج سازندگان خرد را نباید صرفاً یک انتخاب سرمایهگذاری دانست؛ این رخداد میتواند در سالهای آینده به کاهش ظرفیت واقعی تولید مسکن بینجامد.
یکی از مهمترین ارقام مطرحشده در گزارش، مقایسه نیاز سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی با تولید حدود ۳۰۰ هزار واحد است. اگر این دو عدد را کنار هم بگذاریم، فاصله سالانه به حدود ۷۰۰ هزار واحد میرسد. یعنی در یک سناریوی ساده، اگر نیاز سالانه یک میلیون واحد باشد و تولید در سطح ۳۰۰ هزار واحد باقی بماند، تنها در یک سال ۷۰۰ هزار واحد از نیاز پیشبینیشده تأمین نمیشود. اگر این شکاف برای سه سال ادامه پیدا کند، فاصله انباشته به حدود ۲.۱ میلیون واحد خواهد رسید.
البته این محاسبه به معنای آن نیست که تمام این فاصله دقیقاً به «کسری واقعی» تبدیل میشود؛ زیرا بخشی از نیازها از مسیر موجودی واحدهای خالی، جابهجایی خانوارها، چندخانواریشدن یا تغییر الگوی تقاضا جبران میشود. با این همه، از نگاه سیاستگذاری، تداوم فاصله میان تولید و نیاز، هشداری جدی و قابلتوجه است.
ابعاد مشکل زمانی بیشتر میشود که بدانیم اثر کاهش ساختوساز با تأخیر نمایان میگردد. واحدی که امروز ساخته نمیشود، احتمال دارد دو یا سه سال بعد نیز در بازار حضور نداشته باشد.
بحران اصلی، «توان خرید» است نه نبود تقاضا
ایمان رفیعی، کارشناس اقتصاد مسکن نیز در این زمینه گفت: بازار مسکن ایران با کمبود تقاضا مواجه نیست، بلکه با کمبود «تقاضای مؤثر» روبهروست. تقاضای مؤثر به خانواری گفته میشود که هم نیاز به مسکن دارد و هم از توان مالی لازم برای خرید آن برخوردار است. در تهران میلیونها نفر به مسکن نیاز دارند، اما همه آنها قدرت خرید یک واحد چند میلیارد تومانی را ندارند؛ بنابراین ممکن است در یک منطقه دهها واحد برای فروش وجود داشته باشد، اما شمار خریداران واقعی بسیار اندک باشد. این همان نقطهای است که رکود و گرانی میتوانند همزمان رخ دهند.
به گفته او، قیمت بالا میرود اما تعداد معاملات کاهش پیدا میکند؛ زیرا فروشنده حاضر نیست ملک خود را با قیمت پایین واگذار کند و خریدار نیز از عهده پرداخت رقم درخواستی برنمیآید. در چنین فضایی، بازار به سمت واحدهای کوچکتر متمایل میشود. خانه ۸۰ متری جای خود را به ۵۰ یا ۶۰ متر میدهد. در واقع، یکی از نخستین واکنشهای خانوار به رشد قیمت، کاهش متراژ است. اگر میانگین قیمت هر مترمربع را ۲۳۵ میلیون تومان در نظر بگیریم، اختلاف قیمت یک واحد ۸۰ متری با یک واحد ۶۰ متری حدود ۴ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان خواهد بود. همین فاصله میتواند برای بسیاری از خانوارها تعیینکننده باشد.
رفیعی افزود: در حقیقت، خانواری که دیگر توان خرید ۸۰ متر را ندارد، لزوماً از بازار بیرون نمیرود؛ ممکن است به ۶۰ متر، ۵۰ متر یا واحدی با سن بنای بالاتر رضایت دهد. این تغییر رفتار از منظر اقتصادی بسیار مهم است، زیرا نشان میدهد افزایش قیمت فقط تعداد معاملات را کم نمیکند، بلکه «نوع کالای مورد تقاضا» را نیز تغییر میدهد.
سازندگان خرد، حلقهای که در حال ضعیفشدن است
بر پایه ارقام مطرحشده از سوی نهادهای رسمی، حدود ۹۵ درصد تولید مسکن به بخش خصوصی نسبت داده شده و سهم سازندگان خرد از تولید خصوصی نیز حدود ۸۰ تا ۸۵ درصد اعلام شده است. اگر این اعداد را مبنا قرار دهیم، نقش سازندگان خرد کاملاً روشن میشود.
برای نمونه، اگر ۹۵ درصد تولید بالقوه یک میلیون واحدی را بخش خصوصی بر عهده داشته باشد، ظرفیت نظری این بخش حدود ۹۵۰ هزار واحد خواهد بود. اگر ۸۰ تا ۸۵ درصد این مقدار متعلق به سازندگان خرد باشد، سهم این گروه در توان تولید بسیار چشمگیر است؛ بنابراین خروج تدریجی سازندگان خرد از بازار، مسئلهای فرعی نیست، بلکه میتواند مستقیماً بر عرضه آینده اثر بگذارد. سازنده خرد معمولاً پروژههای کوچکمقیاس را پیش میبرد؛ طرحهایی که شاید ۱۰، ۲۰، ۳۰ یا در برخی موارد ۵۰ واحد داشته باشند. این سازنده برخلاف شرکتهای بزرگ، امکان جذب سرمایههای وسیع یا دریافت تسهیلات کلان را ندارد. به همین دلیل، کوچکترین افزایش در ریسک پروژه میتواند تصمیم او را از «ساخت» به «عدم ساخت» تغییر دهد.
مشاوران املاک چه میگویند؟
رضا کاظمی، مدیر معاملات یکی از دفاتر مشاوره املاک در مرکز تهران، تغییر الگوی رفتاری خریداران را از مهمترین نشانههای بازار امروز میداند. در این روایت، بخش قابلتوجهی از مراجعهکنندگان دیگر برای خرید خانه بزرگتر نمیآیند؛ بلکه به دنبال آن هستند که با فروش ملک فعلی، گزینهای ارزانتر پیدا کنند و بخشی از سرمایه خود را حفظ نمایند.
احمذ رضا نادری، مشاور ارشد معاملات مسکن در غرب تهران، نیز در یک تحلیل تولیدی بر کاهش متراژ معاملات تأکید دارد. به روایت او، خریدار امروز پیش از آنکه درباره امکانات ساختمان پرسوجو کند، ابتدا بودجه خود را مشخص میکند و سپس بر همان اساس متراژ و محله را انتخاب میکند.
امیرحسین مرادی، مدیر یک مجموعه مشاوره املاک در حاشیه تهران، نیز در روایتی تولیدی از افزایش توجه خریداران به مناطق پیرامونی سخن میگوید؛ مناطقی که فاصله قیمتی آنها با تهران میتواند امکان خرید را برای بخشی از خانوارها فراهم کند، هرچند هزینه رفتوآمد و ضعف احتمالی زیرساختها همچنان مانعی جدی به شمار میآیند.
حمیدرضا شریفی، مشاور بازار املاک در شرق تهران، در این روایت تولیدی بر این باور است که بخش مهمی از تقاضا بهجای حذف کامل از بازار، در حال تغییر مقصد است؛ یعنی خانوار بهجای خرید در منطقه پیشین، محلهای ارزانتر یا شهری در پیرامون تهران را انتخاب میکند.
کوچ معکوس چگونه شکل میگیرد؟
به گزارش برنا، در بازار طبیعی مسکن، افزایش درآمد معمولاً باید این امکان را فراهم کند که خانوار از واحد کوچکتر به واحد بزرگتر یا از منطقه ارزانتر به منطقه گرانتر حرکت کند. اما در شرایط تورمی، این مسیر میتواند معکوس شود.
خانواری که زمانی در منطقهای متوسط زندگی میکرده، ممکن است به محلهای ارزانتر نقل مکان کند. خانوادهای که در منطقهای گرانتر ساکن بوده، ممکن است به خرید واحدی کوچکتر رضایت دهد. بخشی از خانوارها نیز ممکن است از تهران به شهرهای اطراف منتقل شوند. در نتیجه، جابهجایی جمعیت نه الزاماً به دلیل افزایش جذابیت شهرهای جدید، بلکه در اثر کاهش توان مالی در مقصد قبلی رخ میدهد. این همان پدیدهای است که میتوان آن را «کوچ معکوس اقتصادی» نامید.
تهران دیگر تنها مقصد سرمایه ساختمانی نیست
یکی دیگر از تحولات مهم، انتقال سرمایه از تهران به شهرهای شمالی، گردشگری، زیارتی و حتی برخی بازارهای خارج از کشور است. در شمال ایران، رشد گردشگری، توسعه راهها و افزایش دسترسی برخی مناطق، باعث شده سرمایهگذاری ساختمانی برای بخشی از فعالان جذابتر شود.
اما نباید تصور کرد که انتقال سرمایه به شمال لزوماً به معنای کاهش بحران مسکن در تهران است. برعکس، اگر سرمایهگذار از تهران خارج شود و در نقطه دیگری پروژهای اجرا کند، ظرفیت عرضه تهران کاهش خواهد یافت.
از سوی دیگر، اگر سرمایههای فراوان بدون توجه به تقاضای مصرفی واقعی وارد مناطق گردشگری شوند، احتمال شکلگیری مازاد عرضه و رکود در آن مناطق نیز وجود دارد؛ بنابراین جابهجایی جغرافیایی سرمایه باید در چارچوبی فراتر از صرفاً «گرانی زمین در تهران» بررسی شود.
زمین، گره اصلی ساختوساز در کلانشهرها
در تهران، سهم زمین از قیمت نهایی ساختمان بسیار بالاست. همین موضوع باعث میشود حتی اگر هزینه مصالح ثابت بماند، رشد قیمت زمین بتواند بهای تمامشده را بهشدت افزایش دهد.
نکته مهم این است که تفاوت هزینه ساخت در تهران و بسیاری از شهرهای دیگر لزوماً به اندازه تفاوت قیمت زمین نیست. مصالح ساختمانی، تجهیزات و بخش زیادی از نهادههای ساخت در نقاط مختلف کشور قیمتهایی نسبتاً نزدیک به هم دارند؛ بنابراین یکی از تفاوتهای اصلی میان تهران و شهرهای ارزانتر، به زمین و ارزش اقتصادی موقعیت شهری بازمیگردد. این مسئله توضیح میدهد چرا سازندهای که توان خرید زمین گران تهران را ندارد، ممکن است به شهرهای دیگر مهاجرت کند.
اگر سازنده خرد خارج شود، چه اتفاقی میافتد؟
خروج سازنده خرد سه پیامد اصلی دارد. نخست، عرضه جدید کاهش مییابد.
دوم، پروژههای بزرگتر و سرمایهبر بهتدریج جای پروژههای کوچک را میگیرند، اما توان شرکتهای بزرگ برای پر کردن این خلأ همچنان محدود است. سوم، بخشی از سرمایه بهجای ورود به تولید مسکن، به سمت خرید زمین، داراییهای مالی یا بازارهای دیگر روانه میشود. از این منظر، مسئله اصلی فقط «تعداد واحد ساختهشده» نیست؛ بلکه ساختار تولید نیز اهمیت دارد.
سیاست مسکن، کنترل قیمت یا کاهش هزینه تولید؟
یکی از مباحث مهم سیاستگذاری این است که آیا دولت باید مستقیماً قیمت مسکن را مهار کند یا باید شرایط تولید را بهبود ببخشد. واقعیت آن است که اگر هزینه تولید بالا بماند و بازده سرمایهگذاری کاهش یابد، کنترل دستوری قیمت میتواند انگیزه ساختوساز را تضعیف کند. راهحل پایدارتر، کاهش هزینههای تولید، کوتاهکردن زمان صدور مجوز، تسهیل تأمین مالی، تثبیت مقررات و ایجاد دسترسی بهتر سازندگان کوچک به منابع مالی است.
از سوی دیگر، سیاستهای مالیاتی نیز باید بهگونهای طراحی شوند که میان فعالیت سوداگرانه و تولید واقعی تمایز قائل شوند. اگر سازندهای واقعاً در حال تولید واحد مسکونی است، نظام مالیاتی نباید او را به نقطهای برساند که ادامه تولید از نظر اقتصادی ناممکن شود.
یک سناریوی عددی برای آینده بازار
اگر فرض کنیم تولید سالانه همچنان در سطح ۳۰۰ هزار واحد باقی بماند و نیاز سالانه نیز یک میلیون واحد باشد، فاصله سالانه به حدود ۷۰۰ هزار واحد خواهد رسید. در بازه پنجساله، این فاصله نظری به ۳.۵ میلیون واحد میرسد. این عدد به معنای کسری قطعی ۳.۵ میلیون واحد نیست؛ زیرا رفتار خانوار، موجودی مسکن، مهاجرت، تغییر تعداد خانوارها و واحدهای خالی میتواند بخشی از این شکاف را تعدیل کند. با این حال، حتی اگر نیمی از این فاصله نیز به کمبود واقعی تبدیل شود، با رقمی نزدیک به ۱.۷۵ میلیون واحد روبهرو خواهیم شد. این سناریو نشان میدهد چرا کاهش تولید امروز میتواند فشار قیمتی فردا را تشدید کند. خطر بزرگتر؛ مسکن برای طبقه متوسط دستنیافتنیتر میشود. اگر قیمت مسکن با سرعتی بیشتر از درآمد خانوار رشد کند، طبقه متوسط بیش از دیگر گروهها تحت فشار قرار میگیرد.
افراد کمدرآمد از ابتدا توان ورود به بازار خرید را ندارند و خانوارهای بسیار پردرآمد نیز با محدودیت کمتری روبهرو هستند. اما طبقه متوسط در میانه این دو گروه قرار گرفته است؛ درآمد دارد، اما رشد درآمدش با قیمت مسکن همپای آن نیست.
در نتیجه، ممکن است سهم بیشتری از طبقه متوسط به بازار اجاره وابسته شود. این موضوع خود میتواند فشار بر بازار اجاره را افزایش دهد؛ زیرا خانواری که امکان خرید ندارد، برای مدت طولانیتری مستأجر باقی میماند.
زنگ خطر فقط قیمت نیست؛ تولید مهمتر است
مهمترین پیام وضعیت کنونی بازار مسکن این است که نباید توجه سیاستگذار صرفاً بر قیمت روز مسکن متمرکز شود. قیمت حاصل مجموعهای از عوامل است. اگر امروز قیمت را مهار کنیم، اما تولید را بالا نبریم، ممکن است مسئله در سالهای آینده با شدت بیشتری بازگردد.
مسکن بهدلیل زمان طولانی تولید، نیازمند سیاستگذاری بلندمدت است
اگر سازنده امروز تصمیم بگیرد پروژهای را آغاز کند، محصول او شاید دو یا سه سال بعد وارد بازار شود؛ از اینرو سیاستی که امروز اتخاذ میشود، اثر خود را در آینده نشان میدهد. به همین دلیل، خروج سازندگان خرد باید بهعنوان یک شاخص پیشنگر جدی تلقی شود.
بازار مسکن در دوراهی تولید و رکود
بازار مسکن ایران اکنون در برابر یک دو راهی قرار گرفته است. مسیر نخست، تداوم وضع موجود است؛ یعنی قیمتهای بالا، افت قدرت خرید، کاهش معاملات، کمشدن ساختوساز، خروج تدریجی سازندگان خرد، کوچکتر شدن واحدها و انتقال بخشی از تقاضا و سرمایه به شهرهای پیرامونی.
مسیر دوم، اصلاح همزمان سمت عرضه و تقاضاست؛ یعنی کاهش هزینه تولید، تسهیل تأمین مالی، ثبات مقررات، سیاستگذاری منطقی در حوزه زمین، حمایت هدفمند از تولیدکنندگان کوچک و افزایش واقعی قدرت خرید خانوارها.
اعداد موجود تصویر روشنی ارائه میدهند: میانگین ۲۳۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان برای هر مترمربع، قیمتهای بسیار بالاتر در مناطق گران تهران و تولید حدود ۳۰۰ هزار واحد در برابر نیاز تقریبی یک میلیون واحد، همگی نشانههای بازاری هستند که در آن فاصله میان «نیاز» و «توان خرید» و نیز میان «نیاز» و «ظرفیت تولید» پیوسته در حال افزایش است.
اگر این دو شکاف همزمان ادامه پیدا کنند، بحران مسکن در سالهای آینده فقط به گرانی خانه محدود نخواهد ماند. کوچکتر شدن متراژ، افزایش سهم اجارهنشینی، مهاجرت به حاشیه شهرها، تغییر جغرافیای سرمایهگذاری، کاهش تولید توسط سازندگان خرد و عمیقتر شدن فاصله طبقاتی در دسترسی به مسکن، از پیامدهای محتمل این روند خواهند بود؛ بنابراین زنگ خطر اصلی بازار مسکن نه فقط رقم قیمت روی تابلوهای معاملات، بلکه کاهش توان تولید مسکن قابلخرید برای خانوار متوسط است؛ هشداری که اگر امروز جدی گرفته نشود، هزینه اصلاح آن در سالهای آینده بسیار سنگینتر خواهد بود.
۲۲۳۲۲۵