خسرو مختاری، رئیس صندوق ملی مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر با اشاره به اینکه توان خرید مسکن برای افراد به عوامل مختلفی مانند موقعیت جغرافیایی، سطح درآمد و طبقه اجتماعی بستگی دارد، گفت: مطابق با معیارهای هبیتات سازمان ملل، اگر فردی بتواند با درآمد پنج سال خود حداقل یک واحد مسکونی خریداری کند، میتوان گفت در وضعیت نرمال و استاندارد قرار دارد.
وی اضافه کرد: در شرایطی که تورم و فشارهای اقتصادی فراتر از مشکلات مسکن هستند و تأثیرات آن به سایر اقلام و خدمات از جمله غذا و پوشاک نیز سرایت کرده، شکاف میان خانهدار شدن و این استاندارد در ایران به شدت افزایش یافته است؛ لذا در این وضعیت، ضرورت حمایت دولت، نهادهای اجتماعی و خیرین کاملاً احساس میشود و در عین حال باید بر اهمیت پسانداز هوشمند با هدف خرید مسکن تأکید ورزید.
فاصله خانهدار شدن با استاندارد جهانی در ایران بسیار چشمگیر است
مختاری در ادامه، به سهم مسکن در سبد هزینه خانوار اشاره کرد و اظهار داشت: مسکن به عنوان یک کالا، بار مالی سنگینی بر دوش خانوادهها میگذارد و حدود ۳۰ درصد از هزینه کل سبد خانوار را به خود اختصاص میدهد؛ در اوضاع کنونی ممکن است این نسبت برای برخی از خانوارها به ۷۰ درصد هم افزایش یابد.
وی همچنین خاطرنشان کرد: قطعاً افراد وضعیتهای مالی متفاوتی دارند و نمیتوان درباره همه آنان یکسان قضاوت کرد. در کل، شرایط بهگونهای است که وابستگی به مسکن افزایش یافته، هرچند دشواریهای پیشرو برای تمام اقشار یکسان نیست.
معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به تجربه کشورهایی در زمینه تدریجی بودن فرآیند خانهدار شدن تصریح کرد: به همین دلیل، کشورهای مختلف الگوهای متنوعی را برای تسهیل فرآیند صاحبخانه شدن آزمودهاند و روشهای متفاوتی در این خصوص به کار گرفتهاند.
وی یادآور شد: در ایران نیز اقداماتی در این راستا انجام شده است، اما یکی از چالشهای اساسی این است که وقتی فردی به دنبال خانهدار شدن با قیمت پایینتر است، به طور ذهنی به این نتیجه میرسد که باید بخشی از یک پروژه باشد و از تسهیلات دولتی و زمینهای دولتی بهرهبرداری کند تا هزینههای مرتبط با خرید و نقل و انتقال مسکن به حداقل برسد.
پروژههای مسکن با طولانیمدت شدن هزینهزا میشوند
وی تاکید کرد: متأسفانه این واقعیت نشاندهنده این است که ریسک پروژهها به ویژه آنهایی که افراد در فرایندهای بلندمدت مشارکت دارند، بالا میرود و این وضعیت مطلوب نیست.
رئیس صندوق ملی مسکن با تأکید بر لزوم تلاش برای شناسایی الگوهایی متنوعتر در مسیر خانهدار شدن اظهار کرد: به این صورت که اگر امکان خرید مسکن به عنوان یک کالای حتی غیرمنقول به صورت پساندازی فراهم میشد، شرایط بهتری ایجاد میشد؛ برای نمونه، فرد میتواند با ۵۰ یا ۷۰ درصد از توانایی خرید خود، با استفاده از پسانداز یا تسهیلاتی که در دسترس دارد، اقدام به خرید مسکن نماید.
وی ادامه داد: این یک الگویی مؤثر خواهد بود که شکاف میان قدرت مالی متقاضی و قیمت مسکن از طریق انبوهسازی و صرفههای ناشی از آن در بخش مسکن کاهش یابد؛ هرچند که تمامی دولتها در ایران منابع معناداری را برای این منظور در نظر گرفتهاند، با این حال چالشها هنوز پابرجا هستند و فاصله میان درآمد متقاضیان و قیمت مسکن به طور مداوم وجود داشته است.
برنامههای حمایتی مسکن باید کوتاهمدت باشند
معاون وزیر راه و شهرسازی بیان کرد: روشهای حمایتی اگر برای بیش از یک سال ادامه پیدا کنند، تأثیر خود را از دست خواهند داد. با افزایش میزان تورم و شیب آن، برنامههای حمایت مالی باید کوتاهمدت و فوری باشند؛ حتی اگر برای مدتی متوقف شوند و سپس دوباره از سر گرفته شوند.
وی با تأکید بر این نکته که هزینههای غیرمستقیم موجود در مراحل پروژه، حتی بدون وجود پروژه نیز به هزینهزایی میانجامند، اشاره کرد که این وضعیت موجب میشود زمانبر بودن مراحل اجرایی پروژهها، هزینههای بیشتری را به آنها تحمیل کند؛ یکی از سیاستهای مناسبی که وزارت راه و شهرسازی در حال حاضر مدنظر دارد، اختصاص اولویت به تعهدات گذشته است تا بتوانند به مراحل پایانی آنها برسند.
تکمیل پروژههای نیمهکاره، سرمایهها را آزاد میکند
مختاری به آثار اقتصادی اتمام پروژههای قبلی اشاره کرد و گفت: این اقدام مزیتهای متعددی دارد؛ یکی اینکه منابع محبوس، همچون میلگردها و سایر مواد و تجهیزاتی که مردم با سرمایه خود و همچنین تسهیلات بانکها در پروژهها سرمایهگذاری کردهاند، آزاد میشوند.
وی تأکید کرد: بخش قابل توجهی از این منابع به دلایل گوناگون به پایان نرسیده و مورد استفاده قرار نگرفته است. بنابراین، آزادسازی این سرمایهها که با تکمیل پروژهها قابل بهرهبرداری خواهند بود، نه تنها به لحاظ اقتصادی در ابعاد خرد به خانوادهها کمک میکند، بلکه در ابعاد کلان نیز پیامدهای مثبت زیادی خواهد داشت؛ از منظر اقتصاد خرد، اتمام این پروژهها میتواند از تأثیرات مثبتی برای خانوادهها برخوردار باشد، اما باید توجه داشت که برخی از این تلاشها که به نظر نامتناسب میرسند، ممکن است تورمزا باشند.
اجرای پروژههای بزرگتر از ظرفیت بازار، بروز تورم را به دنبال دارد
رئیس صندوق ملی مسکن خاطرنشان ساخت که اجرای پروژهها باید با ظرفیت بازار همخوانی داشته باشد؛ چرا که پروژههایی که با سفارشهای بیش از قدرت بازار اجرا میشوند، موجب ایجاد هزینههای اضافی خواهند شد؛ به عنوان مثال، اگر برای خرید میلگرد سفارشهای کلانی قرار دهم با امید افزایش قیمت آن، در واقع توان دسترسی بخشهای مختلف جامعه به این محصول کاهش مییابد؛ زیرا افزایش ظرفیت تولید میتواند اختلالاتی در بازار به وجود آورد.
دولت بهترین سازنده مسکن نبوده و نخواهد بود
معاون وزیر راه و شهرسازی تصریح کرد: بر این اساس بهترین رویکرد این است که در کشور بپذیریم که دولت بهترین سازنده نیست و نخواهد بود. حتی در کشورهایی که ضوابط و قوانین سختگیرانهای دارند، این مسئله صدق میکند، چرا که نهادهای خصوصی در فرآیند کسب سود، توجه بیشتری به مشتریان خود دارند و نیازمند پاسخگویی هستند.
پروژههای دولتی بدون مدیریت تخصصی، هزینههای ساخت را افزایش میدهد
وی به سیاستهایی که تنها بر تزریق منابع تمرکز دارند، انتقاد کرد و افزود: پروژههایی که در آنها یک طرف صرفاً در نظر دارد منابع را تأمین کند و در آن، منابع مالی دریافت میشود، معمولاً با قیمتهای بالاتری تمام خواهند شد؛ حتی اگر نیت تمامی افراد کاملاً مثبت باشد و هیچ گونه سو نیتی وجود نداشته باشد؛ این نگرش نادرست است که افرادی بدون تخصص را به پروژهها وارد کنیم و در ادامه به دلایلی که خارج از حوزه اختیارات ما هستند، به مشکلات پیش آمده اشاره کنیم. این رویکرد صحیح نیست.
مختاری بر لزوم بازنگری اساسی در قواعد قانونگذاری و بازنگری در سیاستهای موجود تأکید کرد و گفت: همانطور که تجربیات جهانی وجود دارد تجربه کشور ما نیز فراروی ماست و باید از این آموزهها بهرهبرداری کنیم.
عدم مدیریت عرضه و تقاضا، یکی از معضلات بازار مسکن است
وی به چالشهای ناشی از مدیریت بازار مسکن اشاره کرد و اعلام داشت: یکی از مشکلات اساسی ما، کمبود مدیریت صحیح و عدم کنترل عرضه است. این دو جنبه باید به گونهای تنظیم شوند که توازن میان عرضه و تقاضا در یک چارچوب قابل برنامهریزی برقرار گردد؛ در ایران، مبدا یا زادگاه یک متقاضی مسکن برای دسترسی به امکانات، مولفهای تعیینکننده به شمار نمیرود. هر ایرانی از هر نقطهای میتواند به تهران بیاید و در این شهر نیازمند مسکن شود.
رئیس صندوق ملی مسکن با اشاره به اینکه این وضعیت در کشورهای نظیر چین با جمعیتی بالغ بر یک و نیم میلیارد نفر یا در فرانسه تحت ضوابط و محدودیتهای مشخصی قرار دارد، گفت: در این کشورها افراد برای مهاجرت نیاز به اخذ مجوز دارند؛ چرا که این امر میتواند به توانایی برنامهریزی کشور کمک کند.
تمرکز جمعیت در تهران، برنامهریزی مسکن را با چالش مواجه کرده است
وی یادآور شد: در کشوری با این جمعیت و وسعت، قابلیت برنامهریزی برای تعیین تعداد افرادی که در آستانه تقاضای مسکن قرار دارند وجود دارد و میتوان از پیش برای آنها برنامهریزی کرد تا با خطای کمتری به تقاضای موجود پاسخ داد؛ در حالی که در کشور ما، با توجه به آمار تازه سرشماری نفوس و مسکن که به زودی انجام خواهد شد، فزونی جمعیت به طور قابل ملاحظهای در حال افزایش است و ریختن جمعیت به تهران بیش از حد نمایان است.
معاون وزیر راه و شهرسازی در پایان خاطرنشان کرد: از یک سو، ما با ناترازی مواجه هستیم و از سوی دیگر ملزم به پاسخگویی به همین تقاضا هستیم. این پارادوکس در زمینه برنامهریزی باید به یک نقطه تعادل برسد.