بازار مسکن در تقاطع قیمت و توان مالی

طبق گزارش ایسنا، وضعیت بازار مسکن در شهریور ۱۴۰۵ به گونه‌ای است که از یک سو، افزایش هزینه‌های ساخت و صعود قیمت‌ها و از سوی دیگر، کاهش توان خرید خانواده‌ها، شکاف میان هزینه مسکن و قدرت خرید متقاضیان را به طور قابل توجهی وسیع‌تر کرده است. فعالان بازار، این وضعیت را مصداقی از رکود تورمی می‌دانند؛ بازاری که قیمت‌ها در آن بالا می‌رود اما سطح معاملات همچنان کماکان کم رونق باقی می‌ماند.

وضعیت بازار مسکن در شهریور؛ رکود پابرجاست

تحولات اخیر بازار مسکن حاکی از آن است که علی‌رغم بعضی پیش‌بینی‌ها مبنی بر اینکه تقاضا بعد از تحولات ماه‌های گذشته به بازار بازمی‌گردد، هنوز هم فاصله با رونق معاملات محسوس است. رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در روزهای اخیر به تداوم رکود اشاره کرده و افزایش قیمت تمام‌شده ساخت را از عوامل اصلی افزایش بهای مسکن و تشدید فشار بر متقاضیان معرفی نموده است.

کیانوش گودرزی بیان کرد که افزایش هزینه‌های ساخت باعث صعود قیمت مسکن شده و در نتیجه، توان خرید بخش قابل توجهی از خانوارهای قشر متوسط و پایین پایین آمده است. این شرایط عملاً منجر به خروج بخشی از تقاضای مصرفی از بازار شده است.

در این شرایط، بازار با یک تناقض جدی روبروست؛ از یک سو، فروشندگان و سازندگان با افزایش هزینه‌های تولید را مواجه‌اند و از سوی دیگر، خریداران نمی‌توانند قیمت‌های جدید را بپذیرند. چنین وضعیتی فاصله میان «قیمت مورد انتظار فروشنده» و «توانایی مالی خریدار» را افزایش داده و در نهایت موجب کاهش تعداد معاملات شده است.

میانگین قیمت مسکن در تهران از متری ۱۰۰ میلیون تومان گذشت

علاوه بر این، گزارش‌های میدانی از برخی نواحی تهران قیمت‌های بسیار بالاتری را نشان می‌دهد. به عنوان مثال، در برخی فایل‌های عرضه شده در مناطق مانند شهران، قیمت هر مترمربع آپارتمان بسته به سن بنا، موقعیت و امکانات به بیشتر از ۲۰۰ و حتی ۳۰۰ میلیون تومان رسیده است. از این رو نمی‌توان یک قیمت واحد را برای تمامی مناطق پایتخت تعیین کرد.

این اختلاف قیمت‌ها نکته‌ای کلیدی را نشان می‌دهد؛ بازار مسکن تهران در حال حاضر به شدت چندقیمتی است و عوامل مانند منطقه، سن بنا، کیفیت ساختمان، دسترسی و شرایط فروش تأثیر زیادی بر قیمت نهایی دارند.

هزینه ساخت؛ عامل جدید افزایش قیمت

از سوی دیگر، در سمت عرضه نیز وضعیت مناسب نیست. افزایش قیمت مصالح ساختمانی، حق‌الزحمه، زمین، خدمات مهندسی و سایر هزینه‌های مرتبط با ساخت، هزینه نهایی تولید مسکن را تحت تأثیر قرار داده است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران به تازگی اعلام کرد که هزینه ساخت که قبل‌تر در بعضی پروژه‌ها حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع بود، اکنون در برخی پروژه‌ها به ۴۰ تا ۶۰ میلیون تومان رسیده است.

این اتفاق از نظر فعالان صنعت ساختمان حائز اهمیت است؛ چرا که حتی اگر تقاضای مؤثر در بازار کاهش یابد، هزینه تولید نمی‌تواند به شکل قابل توجهی پایین بیاید. در نتیجه، سازندگان نیز امکان کاهش شدید قیمت فروش را نخواهند داشت و این مسأله مانع کاهش قابل توجه قیمت مسکن می‌شود.

گوران: افزایش قیمت لزوماً به معنی رونق نیست

رامین گوران، یکی از فعالان و کارشناسان حوزه ساخت‌وساز، در گفت‌وگویی با ایسنا عنوان کرد که مسکن هنوز از منظر دلاری ظرفیت افزایش قیمت دارد، اما به گفته وی، این افزایش لزوماً نمی‌تواند نشان‌دهنده رونق معاملات باشد.

گوران بر این باور است که افزایش قیمت‌ها در شرایطی که قدرت خرید متقاضیان در سطح پایینی قرار دارد، به طور طبیعی باعث تشدید رکود خواهد شد. او سناریوی محتمل‌تر برای بازار را افزایش نامی قیمت‌ها در کنار رکود تورمی می‌داند.

این تحلیل اهمیت بالایی دارد؛ چرا که برخلاف تصور عمومی، بالا رفتن قیمت مسکن لزوماً به معنای رونق بازار نیست. در شرایط فعلی ممکن است قیمت‌های اسمی ملک افزایش یابد، ولی تعداد معاملات کاهش یابد، چرا که خریداران مصرفی قادر به ورود به بازار نیستند.

پورحاجت: هزینه ساخت به حدود ۶۰ میلیون تومان رسیده است

فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان، نیز در ماه‌های اخیر بر افزایش شدید هزینه‌های ساخت تأکید کرده است. او ذکر کرده که با توجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی، برای ساخت هر متر مربع مسکن در کشور حدود ۶۰ میلیون تومان نیاز است. پورحاجت همچنین به افزایش قابل توجه قیمت برخی اقلام ساختمانی اشاره کرده است.

این بیان، همراه با برآوردهای بیان شده از سوی اتحادیه مشاوران املاک، نشان‌دهنده این است که فشار هزینه‌ای در بخش ساختمان به یکی از فاکتورهای کلیدی بازار تبدیل شده است.

در واقع، مسأله بازار مسکن تنها کمبود تقاضا نیست؛ در بخش عرضه نیز با افزایش هزینه و کاهش انگیزه‌های سرمایه‌گذاری روبرو هستیم. اگر این روند ادامه داشته باشد، احتمال کاهش ساخت و ساز و نیز محدود شدن عرضه جدید در سال‌های آینده افزایش خواهد یافت.

چرا کاهش قیمت مسکن محقق نمی‌شود؟

با وجود رکود شدید، هنوز نشانه‌ای از کاهش قابل توجه قیمت‌های اسمی مسکن دیده نمی‌شود. دلیل اصلی این مسأله را باید در ساختار هزینه‌های بازار بررسی کرد.

زمین، مصالح، دستمزد، هزینه‌های اداری و خدمات شهری و همچنین هزینه تأمین مالی به طور قابل توجهی افزایش یافته‌اند. در عین حال، مسکن برای بسیاری از مالکان به عنوان یک دارایی سرمایه‌ای در نظر گرفته می‌شود و در شرایط تورمی، فروشندگان معمولاً تمایلی به عرضه ملک خود با کاهش قابل توجه قیمت ندارند.

به همین خاطر، سناریوی محتمل‌تر این است که در صورت تداوم تورم عمومی، قیمت‌های اسمی مسکن همچنان به سمت بالا حرکت کند، در حالی که این افزایش با رشد متناسب معاملات همراه نخواهد بود.

بازار مسکن در دوراهی قیمت و توان خرید

بازار مسکن در شهریور ۱۴۰۵ را می‌توان به عنوان بازاری با سه ویژگی اصلی تعریف کرد: قیمت‌های بالا، توان خرید پایین و معاملات ضعیف.

از یک سو، برآوردهای میدانی و اظهارات فعالان بازار از عبور قیمت مسکن تهران از متری ۲۰۰ میلیون تومان خبر می‌دهند؛ از سوی دیگر، در مناطق مختلف پایتخت قیمت‌های پیشنهادی حتی به چند برابر این رقم نیز رسیده است. به طور همزمان، هزینه ساخت نیز در برخی پروژه‌ها تا ۴۰ تا ۶۰ میلیون تومان در هر مترمربع افزایش پیدا کرده است.

در چنین بستری، کارشناسانی همچون رامین گوران احتمال رکود تورمی را به عنوان سناریوی غالب بازار در نظر می‌گیرند؛ به این معنی که افزایش قیمت‌های اسمی مسکن ادامه دارد، اما قدرت خرید خانوارها و حجم معاملات توان همگامی با آن را ندارند.

در نهایت، موضوع اصلی بازار مسکن در شهریور امسال دیگر فقط قیمت خانه نیست، بلکه به شکاف رو به رشد میان هزینه مسکن و درآمد خانوار در حال پرداخته می‌شود. تا زمانی که این شکاف از طریق افزایش توان خرید، ارائه تسهیلات مؤثر، کاهش هزینه ساخت و افزایش عرضه مصرفی به حداقل نرسد، حتی افزایش قیمت نیز لزوماً نشان‌دهنده خروج بازار از رکود نخواهد بود.

انتهای پیام