باشگاه‌ خبرنگاران جوان؛ محبوبه‌کباری - گزارشی که به تازگی از مرکز آمار ایران منتشر شده، نشان‌دهنده کاهش سرعت رشد اجاره‌بها در تیرماه ۱۴۰۵ و ثبت پایین‌ترین نرخ تورم سالانه اجاره در ۴۴ ماه گذشته است. این آمار به اعتقاد تحلیلگران، نشانه‌ای از کاهش تنش در بازار اجاره به شمار می‌رود، اما به معنای پایان مشکلات مستأجران نخواهد بود.
متخصصان حوزه مسکن در این مورد تأکید دارند که تداوم این روند به افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای و اجرای مؤثر سیاست‌هایی از جمله مالیات بر خانه‌های خالی بستگی دارد.
مرکز آمار ایران در آخرین گزارش شاخص قیمت مصرف‌کننده خود اعلام کرده است که در تیرماه امسال، تورم ماهانه شاخص اجاره‌بهای مسکن به ۲.۳ درصد کاهش یافته که این رقم از تورم عمومی ماهانه کشور (۳.۱ درصد) پایین‌تر است. همچنین، تورم سالانه اجاره به ۳۲.۵ درصد رسیده که این خود کمترین نرخ از آذرماه ۱۴۰۱ به شمار می‌آید.
تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره نیز در ۳۱.۷ درصد ثبت شده و تغییر قابل توجهی نسبت به ماه قبل ندارد.
این آمار در شرایطی منتشر شده است که تیرماه معمولاً یکی از ماه‌های پرتقاضا در بازار اجاره به شمار می‌رود و معمولاً با آغاز فصل جابه‌جایی مستأجران، نرخ‌های پیشنهادی مالکان افزایش می‌یابد. با این حال، داده‌های رسمی نشان می‌دهد که امسال برخلاف سال‌های قبل، ورود بازار به فصل نقل‌وانتقالات تأثیری در جهش نرخ اجاره‌بها نداشته است.
علاوه بر این، مقایسه آمارها مشخص می‌کند که بازار اجاره همچنان تورمی کمتر از تورم عمومی اقتصاد را تجربه کرده است.
در حالی که تورم سالانه کل کشور به ۶۶ درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه عمومی به ۸۷.۹ درصد رسیده، تورم اجاره در حدود ۳۲ درصد باقی مانده است؛ امری که نشان‌دهنده این است که رشد اجاره‌بها نسبت به بسیاری از کالاها و خدمات مصرفی کندتر بوده است.
با این وجود کارشناسان هشدار می‌دهند که این اعداد به معنای کاهش قیمت اجاره نیست، بلکه تنها نمایانگر کند شدن نرخ رشد آن است. به عبارتی دیگر، مستأجران همچنان با چالش‌های هزینه‌های بالا برای تأمین مسکن روبه‌رو هستند، اما افزایش اجاره نسبت به دوره‌های گذشته تا حدی محدود شده است.
روایت بازار؛ فایل‌های اجاره چه می‌گویند؟
بررسی فایل‌های موجود در بازار اجاره تهران تصویری متفاوت از وضعیت بازار ارائه می‌دهد. هرچند مشاوران املاک از افزایش تعداد فایل‌های اجاره در مقایسه با ماه‌های ابتدایی سال خبر می‌دهند، اما سطح قیمت‌های پیشنهادی همچنان برای بخشی از خانوارها بسیار بالا به نظر می‌رسد.
در منطقه ۲۲ تهران، واحدهای نوساز با متراژ ۸۰ تا ۱۰۰ متر، بسته به موقعیت و امکانات، معمولاً با ودیعه‌هایی بین یک تا دو میلیارد تومان و اجاره‌های ماهانه حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان به بازار عرضه می‌شوند؛ موضوعی که نشان‌دهنده سنگینی هزینه‌های بازار اجاره حتی در مناطق با ساخت‌وساز بالا است.
در منطقه ۵، که به عنوان یکی از پرتقاضاترین مناطق مصرفی پایتخت شناخته می‌شود، فایل‌های موجود همچنان از تداوم قیمت‌های بالا حکایت دارند. اغلب واحدهای دوخوابه با ودیعه‌های چندصد میلیون تومانی و اجاره‌های ماهانه دورقمی به متقاضیان ارائه می‌شود و این شرایط سبب شده تا شماری از مستأجران به مناطق بیشتری از لحاظ هزینه منتقل شوند.
در مناطق مرکزی و جنوبی تهران نیز اگرچه نرخ‌های اجاره در مقایسه با شمال و غرب پایتخت پایین‌تر به نظر می‌رسد، اما فعالان بازار به اطلاع می‌رسانند که هزینه‌های اجاره برای خانوارهای حقوق‌بگیر همچنان سنگین است.
در بسیاری از فایل‌های موجود، برای یک واحد میان‌متراژ، چندصد میلیون تومان ودیعه به همراه اجاره ماهانه بالای ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان درخواست می‌شود؛ ارقامی که بسیاری از مستأجران را ناچار به کاهش متراژ یا تغییر محل سکونت کرده است.
برخی مشاوران املاک در مناطق مرکزی تهران نیز اعلام کرده‌اند که در هفته‌های اخیر، مالکان نسبت به سال گذشته نسبت به مذاکرات با انعطاف بیشتری برخورد کرده‌اند و مدت زمان فایل ماندن برخی واحدها نیز افزایش یافته است؛ مسابقه‌ای که حکایت از کاهش نسبی التهاب بازار اجاره دارد. اما با این حال، فاصله میان توان مالی مستأجران و قیمت‌های پیشنهادی هنوز قابل توجه است.
نسخه کارشناسان؛ افزایش عرضه، کلید کنترل بازار
فرشید ایلاتی، کارشناس سیاست‌گذاری مسکن، از جمله مهم‌ترین راهکارهای مدیریت بازار اجاره را اجرای مؤثر قوانین مالیاتی بر خانه‌های خالی می‌داند. بر اساس اظهارات وی، در گذشته به دلیل کمبود اطلاعات، اجرای ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم با چالش‌هایی مواجه بود، در حالی که با بهبود سامانه املاک و اسکان، امکان شناسایی دقیقتر واحدهای خالی فراهم شده است.
وی همچنین تصریح کرده که هدف اصلی این قانون نمی‌بایست صرفاً وصول مالیات باشد، بلکه باید مالکان را به عرضه واحدهای خالی در بازار اجاره ترغیب نماید. به گفته این کارشناس، در تهران حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد و ورود حتی بخشی از این ظرفیت به بازار می‌تواند به شکل قابل توجهی بر افزایش عرضه و کاهش فشار قیمتی تأثیر بگذارد.
ایلاتی نیز خاطرنشان کرد: تجربه سال‌های گذشته نشان داده که صرفاً تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها یا توصیه به مالکان تأثیر چندانی ندارد و بدون اجرای مؤثر قوانین تنظیم‌گر، نمی‌توان به تعادل پایدار در بازار دست یافت.
مالکان سقف اجاره مسکن را رعایت می‌کنند
به همین ترتیب، رضا خالقی، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران، در گفت‌وگو با خبرنگار باشگاه خبرنگاران اظهار داشت: بازار اجاره مسکن‌ در استان تهران نسبت به سال‌های گذشته با توجه به تعیین سقف اجاره‌بها، در شرایط آرام‌تری قرار دارد و با تشدید نظارت‌ها در این بخش، میزان رعایت سقف اجاره توسط مالکان نیز افزایش یافته است.
آرامش نسبی؛ اما نه پایان چالش‌ها
اگرچه گزارش مرکز آمار نشان‌دهنده کاهش سرعت رشد اجاره‌بها در تیرماه، پیام مثبتی برای بازار تلقی می‌شود، متخصصان بر این باورند که این روند در صورتی ادامه خواهد داشت که سیاست‌های افزایش عرضه با جدیت دنبال شوند. در شرایط کنونی که بخش زیادی از تقاضای اجاره همچنان با محدودیت عرضه مواجه است، بهره‌برداری از ظرفیت خانه‌های خالی، تکمیل بانک اطلاعات املاک و اجرای دقیق قوانین تنظیم‌گر می‌تواند به کاهش فشار بر مستأجران کمک کند. در غیر این صورت، کاهش نرخ تورم اجاره ممکن است تنها یک آرامش موقتی باشد و بازار دوباره با افزایش فشارهای قیمتی روبرو شود.