بر اساس گزارش ایسنا، حمید یاری در یک نشست تحت عنوان «آینده اقتصاد و تأمین مالی صنعت ساختمان؛ از سیاستگذاری تا سرمایهگذاری و تعاونسازی» در همایش ویژه صنعت ساختمان اظهار داشت: یکی از ویژگیهای کلیدی بازار سرمایه و بخش مسکن این است که بازار سرمایه ذاتاً نقدشونده و به لحاظ زمانی کوتاهمدت میباشد، در حالی که بازار مسکن با عدم همگنی، پراکندگی و چگونهگی بلندمدت شناخته میشود. لذا زمانی که تمایل داریم این دو بازار را به یکدیگر مرتبط سازیم، ضروری است که این تفاوتهای بنیادی را در نظر بگیریم.
وی افزود: بازار سهام مبتنی بر داراییهای مالی و سهام شرکتها است، در حالی که بازار مسکن متشکل از داراییهای پراکنده و متنوع زیادی است. همچنین در بازار سرمایه، سرمایهگذار در زمان ورود به این بازار همواره به قابلیت خروج و نقدشوندگی سرمایهاش توجه میکند. تجربه سال ۱۳۹۹ و رخ دادن صفهای فروش در بازار سرمایه، به وضوح اهمیت مسأله نقدشوندگی را نمایان ساخت.
چرخههای رکود و رونق در بازار مسکن؛ چالش کلیدی تأمین مالی
معاون نظارت بر بورسها و ناشران سازمان بورس و اوراق بهادار با اشاره به یکی دیگر از ویژگیهای بارز بازار مسکن ادامه داد: این بخش ویژگی چرخههای مشخص رکود و رونق را داراست؛ بهطوری که این بازار در دورههای ۱۲ تا ۱۶ فصل رکود و در مقابل دورههای رونق آن بین ۶ تا ۸ فصل به طول میانجامد. این ویژگی میبایست در طراحی ابزارهای تأمین مالی مسکن مدنظر قرار گیرد.
صندوقهای زمین و ساختمان به حد انتظار نرسیدهاند
یاری به چرخه صندوقهای زمین و ساختمان اشاره کرد و گفت: در سال ۱۳۹۷، ما شاهد وجود حدود چهار صندوق در این حوزه بودیم و در آن زمان آسیبشناسیهایی در ارتباط با تأمین مالی مسکن صورت گرفت که بسیاری از چالشهای شناساییشده هنوز نیز ادامه دارد.
وی خاطرنشان کرد: در صندوقهای زمین و ساختمان، با اینکه این ابزار در تئوری مشکلات توجیهپذیری داشت، به مقیاس مورد انتظار نرسیدیم. یکی از موانع این امر، انتقال بخش قابل توجهی از ریسکها به سرمایهگذار بود، از ریسک تأمین زمین و دریافت مجوز گرفته تا ریسک سرمایهگذاری.
یاری ادامه داد: این شرایط منجر به آن شده که برخی پروژههای زمین و ساختمان حتی پس از ۱۰ سال نیز به سرانجام نرسیدهاند. بنابراین، در طراحی ابزارهای تأمین مالی جدید میبایست نحوه توزیع ریسک بین سرمایهگذار، سازنده و سایر اجزای پروژه مورد بازنگری قرار گیرد.
تورم مانعی برای توسعه اوراق تأمین مالی مسکن
معاون سازمان بورس به ابزارهای صکوک اسلامی اشاره کرد و گفت: در حال حاضر، اوراق صکوک اسلامی به عنوان یکی از وسایل موجود برای تأمین مالی مطرح است، اما ناشران حوزه مسکن استقبال چندانی از این ابزار نمیکنند.
وی یکی از دلایل این موضوع را محدود بودن پروژههای مختلف و همچنین ماهیت بلندمدت پروژههای مسکن دانست و بیان کرد: ابزارهای مالی معمولاً در بازار سرمایه چندین بار مورد چرخه قرار میگیرند، اما پروژههای مسکن به دلیل خصوصیت طولانیمدت ۲۰ تا ۲۵ ساله خود شرایط متفاوتی دارند و همین موضوع جذابیت برخی ابزارها را کاهش میدهد.
یاری به تجربه انتشار اوراق رهن مسکن به ارزش هزار میلیارد تومان در سال ۱۳۹۹ اشاره کرد و گفت: در آن زمان ما اوراق رهن به ارزش هزار میلیارد تومان منتشر کردیم، اما پس از آن استقبال زیادی از این ابزار به عمل نیامد؛ دلیل شکست این طرح عدم تناسب نرخ سود با تورم بود.
وی تأکید کرد: اگر قصد داریم منابع مالی را به سمت فعالیتهای مولد هدایت کنیم، لازم است تا تورم را کنترل کنیم. در شرایط کنونی تورمی، نرخهای پایین نمیتوانند برای سرمایهگذار جذابیت ایجاد کنند و در چنین وضعیتی حتی نرخهای بالاتر نیز ممکن است برای توجیه اقتصادی سرمایهگذاری جاذبه کافی نداشته باشد. لذا دولت باید در این مورد اقداماتی انجام دهد.
بازارگردانی و نقدشوندگی؛ شروط اساسی موفقیت ابزارهای مالی مسکن
یاری بر لزوم توجه به بازارگردانی و شرایط معاملاتی اوراق تأکید کرد و گفت: در طراحی ابزارهای تأمین مالی مسکن، توجه به بازارگردانی و امکان نقدشوندگی بسیار حائز اهمیت است. اگر این مسائل به شکلی مؤثر پیگیری شوند، انتظار میرود که استقبال بیشتری از ابزارهای مرتبط با بازار ملک به عمل آید.
وی ادامه داد: ملک و طلا همواره جزو داراییهای اصلی و مورد توجه مردم ایران بودهاند. در سالهای اخیر، جعل مجدد این ظرفیت در بازار سرمایه از طریق صندوقهای طلا انجام شده و میتوان از تجربیات این حوزه برای طراحی ابزارهای مناسب در زمینه مسکن بهره برد.
تأمین مالی مسکن وابسته به ابزارهای متعدد مالی
معاون نظارت بر بورسها و ناشران سازمان بورس و اوراق بهادار بر تنوع ابزارهای بازار سرمایه تأکید کرد و گفت: ابزارهای بازار سرمایه بسیار گسترده هستند و تقریباً تمام ابزارهای مهم و شناختهشده جهان در بازار سرمایه ایران نیز امتحان شدهاند. بنابراین، برای تأمین مالی بخش مسکن نیز باید به کارگیری مجموعهای از ابزارهای مناسب با ویژگیهای این بازار توجه شود.
یاری تصریح کرد: بازار مسکن یکی از بخشهای کلیدی و پیشرو در اقتصاد محسوب میشود و با حدود ۳۰۰ صنعت، ارتباط مستقیم و غیرمستقیم دارد. بنابراین، وقتی ما درباره چنین بازاری که به این اندازه بزرگ است صحبت میکنیم، نمیتوانیم تنها با یک ابزار مالی به تأمین مالی آن پرداخت.
وی بر این نکته تاکید کرد که برای گسترش تأمین مالی مسکن باید یک نگاه یکپارچه ایجاد شود و دولت، بخش تعاون و بازار سرمایه در یک چارچوب هماهنگ قرار گیرند. تنها به این طریق میتوان ظرفیتهای بازار سرمایه را برای تأمین مالی پایدار و وسیع در بخش مسکن به کار گرفت.
انتهای پیام
نظرات کاربران