قرارداد اجاره به اتمام رسید، حکم تخلیه صادر شد/ مصوبه تمدید خودکار چه سرنوشتی دارد؟
طبق گزارش ایسنا، مصوبهای که به تمدید خودکار قراردادهای اجاره به همراه تعیین سقف برای افزایش اجارهبها مربوط میشود، در تاریخ یکم تیرماه سال جاری به تأسیس سران قوا رسید و به منظور حمایت از مستاجران و جلوگیری از جابهجاییهای اجباری آنها به مرحله اجرا درآمد. بر اساس این مصوبه، قراردادهای اجاره به مدت یکسال دیگر بهصورت خودکار با افزایش مجاز ۲۵ درصد تمدید خواهد شد و در صورتی که طرفین قرارداد به این قانون پایبند نباشند، مستاجر میتواند تا پنج سال پس از تخلیه محل مسکونی از مالک شکایت کند.
از طرفی، یک رأی صادر شده از دادگاه صلح تهران، نمونهای قابل توجه از اختلاف میان موجر و مستأجر در خصوص ادامه یا خاتمه رابطه اجارهای را به نمایش میگذارد؛ پروندهای که در آن موجر پس از پایان مدت قرارداد، درخواست تخلیه ملک را مطرح کرده و دادگاه نیز با استناد به انقضای مدت اجاره، دستور تخلیه را صادر کرده است.
اختلاف در پایان قرارداد
بر اساس رأیی که در اواخر تیرماه ۱۴۰۵ از یکی از شعب دادگاه مجتمع قضایی تهران صادر شده، دو موجر علیه مستأجر یک واحد مسکونی دعوی مطرح کرده و خواستار تخلیه ملک و دریافت خسارت دادرسی شدهاند. با توجه به مفاد رأی، رابطه اجارهای میان طرفین بر اساس اجارهنامهای به تاریخ ۳ مردادماه ۱۴۰۴ برای دادگاه محرز شده و اجارهنامه نیز از نظر شکلی، با الزامات ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ تطابق دارد.
نقطه اصلی اختلاف اما در جایی شکل میگیرد که مستأجر با استناد به مصوبه سال جاری تقاضای تمدید با نرخ مجاز افزایش ۲۵ درصد را مطرح کرده، در حالی که موجران معتقدند مدت قرارداد به اتمام رسیده و مستأجر باید ملک را تخلیه کند. دادگاه نیز با بررسی پرونده اعلام داشته که با توجه به انقضای مدت قرارداد و رعایت شرایط قانونی تنظیم اجارهنامه، درخواست موجران تایید شده است.
بنابراین، دادگاه با استناد به ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و ماده ۴ آییننامه اجرایی آن، دستور تخلیه محل اجاره را صادر کرده است.
به گفته خواسته (مستاجر) این پرونده، مستأجر چهار سال در آپارتمان مذکور سکونت داشته و در سال گذشته نرخ ودیعه به ۲۰۰ میلیون تومان رسید. امسال مستأجر با استناد به مصوبه قانونی، مبلغ ۵۰ میلیون تومان به پول پیش اضافه کرده، اما مالک به جز این مبلغ ۵۰ میلیون تومان، اجاره ماهانه ۳ میلیون تومان را نیز مطالبه کرده که این مسئله مبنای شکایت مستاجر بوده است.
مصوبه تمدید خودکار چه میگوید؟
اهمیت این پرونده زمانی پررنگتر میشود که آن را در راستای سیاست جدید دولت برای تمدید خودکار قراردادهای اجاره قرار دهیم. فلسفه این سیاست این است که در شرایط خاص بازار اجاره، صرفاً پایان یافتن مدت قرارداد به معنای الزام مستأجر به تخلیه نبوده و در صورت تطابق شرایط قانونی، قرارداد برای دوره بعدی با سقف افزایش مقرر تمدید میشود.
بدین ترتیب، اینجا یک پرسش مهم شکل میگیرد: اگر مدت قرارداد در اجارهنامه به پایان رسیده باشد، آیا موجر باز هم میتواند فقط با استناد به انقضای مدت، تقاضای تخلیه کند؟
پاسخ به این پرسش به این بستگی دارد که آیا قرارداد مشمول مقررات تمدید اجباری یا خودکار است یا خیر و همچنین اینکه آیا شرایط و استثنائات قانونی درباره آن پرونده احراز شده است یا نه.
از همین منظر، نمیتوان بهطور قطع تنها بر اساس این دادنامه نتیجهگیری کرد که مصوبه تمدید خودکار نادیده گرفته شده؛ زیرا در متن رأی صادرشده در ۲۲ تیرماه ۱۴۰۵، هیچ اشارهای به مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره یا بررسی شمولیت آن بر این قرارداد وجود ندارد.
نمونهای که سؤالی بزرگتر ایجاد میکند
این دادنامه میتواند به عنوان نمونهای از چالشها در اجرای سیاستهای جدید بازار اجاره تلقی شود؛ جایی که تاریخ پایان قرارداد، حق مالکیت موجر، حق سکونت مستأجر و سیاستهای حمایتی دولت در یک نقطه به یکدیگر میرسند.
از یک سو، مالک انتظار دارد پس از پایان مدت قرارداد بتواند تصمیمات خود را درباره ملک بگیرد، در حالی که سیاستگذاران سعی دارند در شرایط تورمی و افزایش هزینههای مسکن، از تخلیه اجباری مستأجران جلوگیری کنند.
بنابراین، چنین پروندههایی نشان میدهد که موفقیت طرح تمدید خودکار قراردادهای اجاره فقط به تصویب مقررات وابسته نیست، بلکه شیوه تفسیر، اجرا و انعکاس این مقررات در رویههای قضایی نیز از اهمیت بالایی برخوردار است؛ موضوعی که یک کارشناس حقوق املاک به تازگی در گفتوگوی خود با ایسنا بر آن تأکید کرد.
تورج سرباز در این مورد عنوان کرد: بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، هر توافقی که خلاف قواعد آمره نباشد، معتبر و نافذ است. همچنین، قصد و رضایت طرفین معامله جزو قواعد آمره محسوب میشود. با این حال، با توجه به مصوبه تمدید قراردادهای اجاره، اگر توافقی غیر از آن صورت گیرد، قاضی نباید آن را تأیید کند؛ اما ممکن است قاضی بر اساس قانون موجر و مستأجر به این نتیجه برسد که توافق طرفین جزء قواعد آمره به حساب میآید و اقدام آنها را معتبر شمرده و قراردادی با افزایش بالاتر از حدنصاب را بپذیرد. تفسیری که قاضی از قانون در این گونه موارد ارائه میدهد، حائز اهمیت است.
از سوی دیگر، وجود استثنائات قانونی برای تخلیه ملک به چالشی در اجرای این طرح تبدیل شده است. مواردی نظیر نیاز شخصی موجر، تخریب و بازسازی، انتقال قانونی ملک یا دیگر موضوعات مقرر در قانون، دامنه حمایت از مستأجر را محدود کرده و عملاً میتواند استفاده از این استثنائات را فراهم کند؛ موضوعی که برخی کارشناسان آن را مانعی برای اثرگذاری مصوبه میدانند.
دادنامهای که در این گزارش بهعنوان یک نمونه مطالعاتی تحلیل شده، از این نظر جالب توجه است که نشان میدهد در یک دعوای حقیقی، انقضای مدت قرارداد میتواند بهعنوان مبنای صدور دستور تخلیه محسوب شود؛ با این حال برای تعمیم این نتیجهگیری به تمام قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۵ باید احتیاط کرد. آنچه در این مورد باید روشن شود این است که آیا قرارداد مورد مناقشه از قواعد جدید تمدید خودکار پیروی میکند و آیا دادگاه در زمان صدور دستور تخلیه این مقررات را قابل اجرا تشخیص داده است یا خیر.
به عبارتی، این پرونده یک سؤال بنیادی را پیش روی بازار اجاره قرار میدهد: در دوران اجرای سیاست تمدید خودکار، آیا «پایان تاریخ قرارداد» بهتنهایی برای تخلیه کافی است یا باید ابتدا وضعیت شمول قرارداد نسبت به مقررات جدید اجاره تعیین گردد؟ پاسخ دقیق به این پرسش میتواند برای هر دو گروه موجر و مستأجر در پروندههای مشابه بسیار حائز اهمیت باشد.
انتهای پیام