باشگاه خبرنگاران جوان؛ محبوبه‌کباری - در حالی که بازار اجاره به عنوان یکی از مشکلات اصلی برای بسیاری از خانواده‌ها باقی مانده است، مصوبه‌ای که به تمدید قراردادهای اجاره با سقف افزایش ۲۵ درصد در سال جاری پرداخته، به عنوان مبنا و ملاک کلیدی روابط میان موجر و مستأجر محسوب می‌شود؛ مصوبه‌ای که نه تنها سقف افزایش اجاره‌بها را تعیین کرده، بلکه حقوق و مسئولیت‌های هر دو طرف را به وضوح روشن کرده است.
بازار اجاره به طور سالانه با آغاز فصل جابه‌جایی به یکی از داغ‌ترین و پرتنش‌ترین حوزه‌های بازار مسکن تبدیل می‌شود. امسال نیز علی‌رغم کاهش نسبی در نرخ رشد قیمت‌ها در بازار مسکن، نگرانی بسیاری از خانوارها همچنان به میزان افزایش اجاره‌بها و شرایط تمدید قراردادها معطوف است.
بررسی‌های آماری رسمی نشان می‌دهد که هرچند در سال‌های اخیر تورم عام اقتصاد تأثیرات عمده‌ای بر روی تمامی بازارها گذاشته، لیکن روند افزایش اجاره‌بها در مقایسه با گذشته، با شیب ملایم‌تری در حال انجام است. آخرین گزارش مرکز آمار ایران نیز موید این مطلب است که افزایش نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن در بین خانوارهای کشور به حدود ۳۱ درصد رسیده که حاکی از کاهش تدریجی سرعت رشد اجاره‌بها نسبت به دوره‌های پیشین است.
قدرت خرید خانوارها؛ شاخص کلیدی برای تعیین اجاره‌بها
کارشناسان حوزه مسکن بر این عقیده‌اند که اگرچه هزینه‌های مربوط به نگهداری ملک، تورم عمومی و سایر شاخص‌های اقتصادی بر بازار اجاره تأثیر می‌گذارند، اما در نهایت، توان مالی مستأجران است که تعیین‌کننده سقف واقعی اجاره‌بها به شمار می‌آید. کاهش قدرت خرید خانوارها موجب شده که بازار به‌سختی بتواند افزایش‌های عمده را تحمل کند و به همین دلیل، سیاست‌گذاران سقف ۲۵ درصدی برای تمدید قراردادها را معرفی کرده‌اند.
در این راستا، مصوبه سران قوا که به منظور ایجاد ثبات در بازار اجاره و حفاظت از امنیت ساکنینی که در این حوزه زندگی می‌کنند، به تصویب رسیده، معیار اصلی روابط میان موجر و مستأجر در بازار اجاره ۱۴۰۵ بوده و بر اساس آن، قراردادهای اجاره قابل تمدید با افزایش حداکثر ۲۵ درصدی در صورت درخواست مستأجر هستند.
البته، این قانون نه تنها از مستأجران حمایت می‌کند، بلکه حقوق موجرها را نیز در نظر می‌گیرد. در مواردی نظیر نیاز مالک به سکونت، تخریب و نوسازی ساختمان، انتقال مالکیت رسمی و دیگر مواردی که در قانون تصریح شده، امکان درخواست تخلیه وجود دارد.
پایان مدت اجاره به معنای ضرورت تخلیه ملک نیست
از سویی دیگر، یکی از نکاتی که کمتر به آن پرداخته شده، این است که صرف پایان مدت قرارداد اجاره به هیچ وجه به معنای الزامی برای مستأجر جهت تخلیه واحد مسکونی نمی‌باشد. در صورتی که قرارداد تحت پوشش این مصوبه باشد، ادامه یا خاتمه سکونت مستأجر باید بر اساس قوانین مشخصه پیگیری شود و در موارد بروز اختلاف، رسیدگی به موضوع در صلاحیت مراجع قضایی خواهد بود.
فعالان بازار مسکن بر این باورند که آگاهی طرفین قرارداد از این ضوابط می‌تواند به میزان قابل توجهی از بروز اختلافات جلوگیری کند. بسیاری از پرونده‌های مربوط به حوزه اجاره ناشی از برداشت‌های نادرست موجران و مستأجران از حقوق و مسئولیت‌های قانونی بوده است؛ در حالی که قانون چارچوب روشنی را برای تمدید قراردادها و شرایط استثنا تعیین کرده است.
فضای همکاری و همدلی میان مالک و مستأجر همواره وجود دارد
داود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، با اشاره به برخی گمانه‌زنی‌ها درباره تأثیر شرایط کنونی بر بازار مسکن، گفت: مردم ایران در مواجهه با بحران‌های بزرگ و شرایط خاص، تجربه و درک کافی دارند و برخلاف برخی نگرش‌ها، بازار خرید، فروش و اجاره مسکن از روند طبیعی خود خارج نشده است.
بیگی‌نژاد افزود: مردم کشور ما در طول دهه‌های گذشته موفق به پشت سر گذاشتن رویدادهای مهمی نظیر جنگ تحمیلی، دوران پس از جنگ، توافق برجام و نوسانات اقتصادی مختلف شده‌اند. به همین دلیل، در شرایط خاص کمتر رفتارهای هیجانی و غیرمنطقی از خود نشان می‌دهند.
وی تصریح کرد: تصور اینکه در یک منطقه قیمت‌ها به طرز افراطی افزایش یا در منطقه‌ای دیگر به شکل چشمگیری کاهش یافته، ادراکی نادرست از واقعیت بازار است. مردم در صورت نیاز به خرید، فروش یا اجاره ملک، به فعالیت خود ادامه دهند و فرآیند بازار در حال جریان است. البته طبیعی است که در شرایط خاص، متقاضیان تصمیم‌گیری‌های خود را با دقت و احتیاط بیشتری انجام دهند.
نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره وضعیت بازار اجاره مسکن در هفته‌های اخیر گفت: علی‌رغم اینکه در فصل جابه‌جایی و نقل و انتقال مستأجران هستیم، شاهد ظهور یک فضای همدلی و همکاری بی‌نظیر میان موجران و مستأجران هستیم.
بیگی‌نژاد تأکید کرد: تعداد زیادی از مالکان و موجرانی که به عنوان موعد تمدید قرارداد یا دریافت اجاره‌بهای آن‌ها فرارسیده بود، با درک شرایط کنونی، همکاری قابل توجهی با مستأجران داشته‌اند. در طول سال‌های فعالیت حرفه‌ای‌ام، کمتر شاهد این سطح از تفاهم و درک متقابل بوده‌ام.
وی ادامه داد: در موارد متعددی دیده شده که مالکان به مستأجران اعلام کرده‌اند که در تمدید قرارداد یا تعیین تکلیف اجاره‌بها نیازی به عجله نیست و به ایشان این فرصت را داده‌اند تا با آرامش بیشتری تصمیم‌گیری کنند. این نوع رفتارها نشان‌دهنده همبستگی اجتماعی و درک متقابل میان مردم است.
نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران ابراز امیدواری کرد که این روحیه همکاری در ماه‌های آتی نیز ادامه یابد و بیان کرد: با توجه به آغاز فصل جابه‌جایی مستأجران، انتظار داریم یک پویش وسیع از تعامل و همکاری بین مالکان و مستأجران شکل بگیرد که این امر در نهایت به نفع خانوارهای مستأجر خواهد بود.
وی درباره آخرین وضعیت بازار مسکن نیز بیان کرد: در حال حاضر، به دلیل تغییر ساختار سامانه‌های ثبت قرارداد، ارائه آمار دقیق از میزان معاملات و تغییرات قیمت در مقایسه با گذشته ممکن نیست. پیش‌تر، اطلاعات بازار از طریق سامانه املاک و مستغلات در اختیار دستگاه‌های مختلف مانند بانک مرکزی قرار می‌گرفت، اما حدود یک سال است که سامانه‌های «خودنویس» و «کاتب» وظیفه ثبت قراردادها را به عهده دارند و تاکنون آماری جامع از خروجی آن‌ها منتشر نشده است.
بیگی‌نژاد خاطرنشان کرد: با این حال، آنچه در فضای بازار قابل مشاهده است، نشان‌دهنده این است که نوسانات اجاره‌بها در چارچوب مصوبات و تصمیمات شورای عالی مسکن قرار دارد و توافق میان موجران و مستأجران نیز باید بر اساس ضوابط تعیین‌شده در این شورا شکل گیرد.
وی تأکید کرد: در بسیاری از شهرهای کشور، افزایش اجاره‌بها در محدوده مصوبات شورای عالی مسکن و عمدتاً در دامنه حدود ۲۵ درصد در حال انجام است و بازار نیز توانسته تا حد زیادی خود را با این چارچوب‌ها وفق دهد.
ورود دستگاه‌های نظارتی به رعایت نکردن نرخ اجاره در بازار
علاوه بر این، محمد رضا رضایی کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس، در گفتگو با باشگاه خبرنگاران جوان، به وضعیت بازار مسکن و اجاره‌بها اشاره کرده و گفت: طبق مصوبه شورای عالی مسکن، افزایش اجاره‌بها نسبت به قرارداد سال گذشته باید حداکثر ۲۵ درصد باشد و در صورت عدم رعایت این سقف، دستگاه‌های نظارتی و تعزیرات باید با متخلفان برخورد کننند.
وی اضافه کرد: دولت باید برنامه‌ریزی‌های لازم را جهت کنترل بازار مسکن انجام دهد و اجرای مناسب طرح مسکن استیجاری نیز می‌تواند بسیاری از مشکلات موجود در حوزه بازار اجاره را برطرف کند.