به گزارش خبرنگار مهر، بازار مسکن در چند سال اخیر میان رکود معاملاتی و تورم قیمتی در وضعیتی بغرنج قرار داشته است. کاهش مستمر قدرت خرید خانوادهها از یک سو و بالا رفتن هزینههای ساختوساز از سوی دیگر، فاصلهای عمیق میان قیمت مسکن و توان مالی متقاضیان ایجاد کرده است. این وضعیت به کاهش معاملات و همزمان با آن، ادامه رشد قیمتها منجر شده است.
در این شرایط، از نیمه دوم سال گذشته برخی از تحلیلگران از مشاهده نشانههای اندک بهبود در معاملات مسکن خبر دادند. ارزیابیها آن زمان حکایت از این داشت که بخشی از تقاضای موجود به دلیل کاهش قدرت خرید، از واحدهای بزرگمتراژ فاصله گرفته و به سمت واحدهای کوچکمتراژ و متناسب با توان مالی خانوادهها حرکت کرده است.
با این حال، این نشانهها پایدار نماندند و بازار مسکن در سال جاری نتوانست به روند معمول رونق معاملات که در سالهای گذشته متداول بود، برگردد. در حالی که معمولاً از اواخر سال، تحرکات بازار خرید و فروش افزایش مییافت، شروع جنگ تحمیلی سوم از اسفند سال گذشته و تشدید نااطمینانیهای اقتصادی و اجتماعی موجب اختلال در این روند شد و بازار مسکن را از الگوی متعارف خود دور کرد.
رکود معاملات عمیقتر شد؛ تورم اما متوقف نشد
پایداری رکود معاملات از اسفند سال گذشته، در کنار افزایش هزینههای ساختوساز و قیمت مصالح، بر بازار فشار بیشتری وارد کرده است.
هرچند که بخشی از این افزایش هزینهها به آسیب دیدن و هدف قرار گرفتن برخی کارخانهها و واحدهای تولیدی صنعت ساختمان در جریان جنگ تحمیلی سوم نسبت داده میشود، اما تحولات بازار مسکن را نمیتوان تنها بر اساس افزایش هزینههای ساختوساز تبیین کرد.
در سالهای اخیر، مسکن به تدریج از یک کالای صرفاً مصرفی برای تأمین نیازهای اساسی فاصله گرفته و به یکی از مهمترین داراییهای سرمایهای در اقتصاد خانوار تبدیل شده است. جذابیت مسکن به عنوان ابزاری برای حفظ ارزش دارایی، به همراه کاهش قدرت خرید خانوارها، ورود تقاضای سرمایهای و فعالیتهای سوداگرانه، شرایطی ایجاد نموده که رکود مصرفی بازار به طور عمیقتری افزایش یابد.
به عبارت دیگر، در شرایط حاضر، بخش قابل توجهی از خانوارها که به منظور خانهدار شدن وارد بازار میشوند، با فاصله جدی میان درآمد و قیمت مسکن مواجهه هستند. این شکاف موجب میشود که تقاضای مصرفی نتواند بر بازار تأثیر بگذارد و حتی با وجود افزایش قیمتها، رونق معاملات حاصل نشود.
این واقعیت، بازار مسکن را در شرایط «رکود تورمی» قرار داده است؛ بازاری که در آن قیمتها و هزینههای تولید به طور مداوم افزایش مییابند، اما قدرت خرید و حجم معاملات همگام با آن پیش نمیرود.
سیاستهای حمایتی؛ چرا گره بازار مسکن باز نشد؟
در دو دهه گذشته، دولتها با هدف تسهیل خانهدار شدن اقشار مختلف جامعه، به ویژه دهکهای کمدرآمد، سیاستهای مختلفی را طراحی و اجرا کردهاند؛ اما این سیاستها نتوانستهاند به طور کامل از شدت سوداگری و فعالیتهای غیرمصرفی در بازار مسکن بکاهند.
یکی از مسائل کلیدی در این راستا، نحوه تأمین مالی بازار مسکن است. نقش بانکها در بازار املاک در سالهای گذشته همواره مورد انتقاد کارشناسان بوده است؛ زیرا منابع مالی باید به سوی تسهیلات بلندمدت و کمهزینه برای متقاضیان واقعی مسکن هدایت میشد، اما بخشهایی از سرمایه بانکها به سوی املاک و مستغلات سرگردان رفته است.
کارشناسان مسکن باور دارند که ادامه بنگاهداری بانکها و حضور آنان در حوزه املاک از یک سو، منابع مالی لازم برای متقاضیان واقعی را محدود میکند و از سوی دیگر، نقش مؤثری در ارتقای قدرت خرید خانوارها ایفا نمیکند.
از این رو، حل مشکل بازار مسکن صرفاً با افزایش ساختوساز ممکن نیست؛ بلکه بایستی همزمان به اصلاح سمت تقاضا، نظام تأمین مالی، فعالیتهای غیرمصرفی و شیوه ورود بانکها به بازار املاک نیز پرداخته شود.
هزینه جابهجایی، مستأجران را خانهنشین کرد
رکود به بازار خرید و فروش محدود نیست و بازار اجاره نیز متأثر از آن قرار گرفته است؛ یک مشاور املاک در منطقه ۱۰ تهران در گفتگو با خبرنگار مهر به تداوم رکود تورمی در بازار مسکن اشاره کرد و گفت: رکود معاملات از ابتدای سال جاری کماکان ادامه دارد و وضعیت خرید و فروش نتوانسته به حالت عادی بازگردد.
وی ادامه داد: در بازار اجاره نیز با توجه به مصوبه تمدید خودکار یکساله قراردادها با حداکثر افزایش ۲۵ درصدی، در صورت تمایل مستأجران، معاملات مربوط به رهن و اجاره در فصل جابهجایی با رکود همراه شده است.
این مشاور همچنین بیان کرد: البته برخی مالکان افزایش سقف ۲۵ درصدی اجارهبها را رعایت نکردهاند و معتقدند نرخ اجاره باید متناسب با نرخ تورم تغییر کند؛ زیرا درآمد حاصل از اجاره برای بعضی مالکان، خصوصاً افراد سالخورده و کسانی که امکان ادامه فعالیت اقتصادی ندارند، تنها منبع تأمین هزینههای زندگی است.
وی افزود: همچنین، افزایش بیرویه و شدید هزینههای اسبابکشی و جابهجایی باعث شده بسیاری از مستأجران به جای ورود به فرآیند هزینهبر جابهجایی، تصمیم بگیرند با مالکان خود برای تمدید قرارداد اجاره به توافق برسند.
به این ترتیب، حتی در بازار اجاره نیز هزینههای جانبی مسکن عاملی برای کاهش تحرک خانوارها شده است. مستأجری که با افزایش هزینههای حملونقل، بستهبندی، کمیسیونها، ودیعه و سایر خرجهای جابهجایی روبروست، در خیلی از موارد ترجیح میدهد با وجود افزایش اجاره، در همان واحد مسکونی باقی بماند.
پلتفرمهای خانهیاب؛ قیمتهای پیشنهادی چگونه به مرجع بازار تبدیل شدند؟
بعلاوه بر عوامل اقتصادی، توسعه پلتفرمهای خانهیاب نیز در سالهای اخیر به مسألهای چالشبرانگیز در بازار مسکن بدل شده است. برخی کارشناسان بر این عقیدهاند که نبود سازوکارهای نظارتی کافی در این سامانهها، موجب شده که مالکان بتوانند قیمتهای پیشنهادی خود را بدون داشتن معیاری مشخص برای تعیین ارزش واقعی ملک ثبت کنند. این مسئله باعث میشود قیمتها که همیشه منجر به معامله نمیشوند، به شکلگیری انتظارات فعالان بازار تاثیر بگذارند.
این نکته از آن جهت اهمیت دارد که قیمت پیشنهادی یک ملک، الزاماً برابر با قیمت قطعی معامله نیست؛ اما تکرار قیمتهای بالا در فضای مجازی میتواند به تدریج لنگر قیمتی در ذهن خریداران و فروشندگان ایجاد کند.
به باور کارشناسان، وقتی قیمتهای غیرواقعی به طور گسترده در فضای مجازی منتشر میشوند، انتظارات تورمی افزایش یافته و بازار به سوی سطوح قیمتی بالاتر هدایت میشود. در چنین شرایطی، این سوال وجود دارد که چرا سازوکار مشخص و مؤثری برای کنترل قیمتهای غیرواقعی و جلوگیری از انتشار نرخهای غیرمتعارف در بازار مسکن وجود ندارد؟
نسخه نجات بازار مسکن چیست؟
این عوامل مجموعاً نشان میدهند که مشکل بازار مسکن تنها به کمبود عرضه یا افزایش هزینههای ساخت محدود نمیشود. بازار در واقع با دستهای از مسائل پیچیده و بههمپیوسته روبروست که شامل کاهش قدرت خرید و ضعف تسهیلاتدهی، سوداگری، بنگاهداری بانکها، عدم شفافیت قیمتی و ناکارآمدی برخی سیاستهای حمایتی میباشد.
از این رو، سیاستگذاران برای خروج بازار از رکود تورمی باید به طور همزمان بر دو موضوع تمرکز کنند: افزایش توان خرید متقاضیان مصرفی و کاهش جذابیت فعالیتهای غیرمصرفی و سوداگرانه. بدون تقویت قدرت خرید خانوارها، افزایش عرضه به تنهایی نمیتواند به افزایش معاملات منجر شود و بدون کنترل سوداگری نیز هر دسترسی به سرمایه میتواند در برابر تقاضای سرمایهای بیاثر گردد.
مسکن باید دوباره به کالای مصرفی تبدیل شود
در حال حاضر، بازار مسکن در وضعیتی قرار دارد که افزایش قیمتها دیگر به معنای رونق بازار نیست؛ چراکه از سوی دیگر این معادله، قدرت خرید خانوارها به شدت کاهش یافته و بخش عمدهای از تقاضای مصرفی قادر به ورود مؤثر به بازار نیست. افزون بر این، هزینههای ساخت، افزایش قیمت نهادهها، نااطمینانیهای اقتصادی و هزینه بالای جابهجایی و شکلگیری انتظارات قیمتی در فضای مجازی، فشار بیشتری بر خانوارها وارد کرده است.
در نهایت، کارشناسان بر این عقیدهاند که تنها زمانی بازار مسکن قادر به رسیدن به تعادل پایدار خواهد بود که مسکن دوباره به عنوان کالایی مصرفی و محل سکونت و آرامش خانوارها تعریف شود، نه به عنوان ابزاری برای سوداگری و حفظ سرمایه. تا زمانی که مسکن به بیش از یک سرپناه و یک دارایی سودآور تبدیل شود، شکاف میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن کماکان ادامه خواهد داشت و مسیر خانهدار شدن برای میلیونها خانوار ایرانی همچنان دشوار و دور از دسترس باقی خواهد ماند.
نظرات کاربران