نقشه دولت برای گسترش مسکن؛ افزایش زمین، و تکمیل زیرساخت‌های ضروری
طبق گزارش ایسنا و بر پایه تازه‌ترین داده‌هایی که وزارت راه و شهرسازی منتشر کرده، ۹۲۰ هزار واحد از پروژه‌های «مسکن ملی» وارد فاز ساخت شده‌اند. در همین چارچوب، برای ۷۶۳ هزار واحد پروانه لازم صادر شده و تعداد ۴۹۹ هزار واحد نیز در مرحله اسکلت قرار گرفته است. با وجود این پیشرفت‌های عددی، یکی از جدی‌ترین گره‌های مسیر، فراهم‌کردن زمینِ واقعاً قابل سکونت و همچنین اجرای دقیق زیرساخت‌هایی است که زندگی را ممکن می‌کنند. به گفته دولت، هنگام تحویل واحدها باید الزامات ضروری همچون انشعابات و خدمات روبنایی و زیربنایی به‌طور کامل رعایت شود؛ مساله‌ای که در بعضی دوره‌های گذشته آن‌چنان که باید مورد توجه قرار نگرفته بود.
حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، در روزهای اخیر با ارائه توضیحاتی درباره روند تأمین زمین، اعلام کرده که در سال ۱۴۰۴ بیش از ۳۰ هزار هکتار به اراضی سکونتی کشور افزوده شده است.
بر پایه آمار ارائه‌شده از سوی او، رشد اراضی سکونتی در فاصله سال‌های ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۳ به ترتیب حدود ۱۸، ۲۶، ۴۳ و ۴۵ هزار هکتار بوده است. بنابراین، اگرچه سیاست توسعه اراضی سکونتی در سال‌های گذشته در ابعادی محسوس پیگیری شده، اما اکنون محور اصلی از «بزرگ‌کردن سطح زمین» عبور کرده و به سمت «قابل‌ساخت‌کردن زمین» حرکت کرده است.
طاهرخانی در ادامه تاکید می‌کند که پیش از واگذاری، زمین باید از نظر مالکیت و امکان انتقال، تکلیف روشن داشته باشد؛ سپس طرح شهرسازی برای آن روی زمین مشخص شود و عملیات آماده‌سازی نیز به اندازه‌ای پیش برود که امکان تأمین خدمات زیربنایی فراهم گردد.
از این زاویه، صرف معرفی یک قطعه زمین با عنوان «زمین مسکن» به معنای شکل‌گیری یک واحد مسکونی جدید نیست؛ زیرا میان زمینِ خام و خانه‌ای که بتوان در آن زندگی کرد، زنجیره‌ای از اقدامات حقوقی، برنامه‌ریزی شهری، عملیات عمرانی و نیز ارائه خدمات قرار دارد که باید همزمان یا به‌صورت مرحله‌ای انجام شوند.
در این زمینه بخوانید
- تدوین مشوق‌های ویژه برای پیمانکاران و سازندگان خوش‌قول
به گزارش معاون وزیر راه و شهرسازی، در دولت چهاردهم ۹۶ هزار واحد زمین به شکل انفرادی یا گروهی واگذار شده و علاوه بر آن، بیش از ۷۵ هزار واحد زمین نیز در قالب قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت تخصیص یافته است.
همچنین نزدیک به ۵۰ هزار واحد زمین برای تأمین مسکن محرومان در اختیار بنیاد مسکن انقلاب اسلامی قرار گرفته و در مجموع، تا امروز حدود ۱۱۵ هزار واحد زمین در چارچوب قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت واگذار شده است؛ سهمی که بیش از ۷۵ هزار واحد آن مربوط به دو سال اخیر بوده است. در حوزه روستایی نیز ۳۲ هزار واحد زمین جدید اختصاص یافته و برای ایثارگران نیز ۳۴ هزار قطعه زمین واگذار شده است.
با وجود این آمار و ارقام، نکته‌ای که در توضیحات مسئولان وزارت راه و شهرسازی بیش از همه برجسته می‌شود، تغییر رویکرد از «تعداد زمین‌هایی که واگذار شده‌اند» به «تعداد زمین‌هایی که واقعاً برای ساخت آماده‌اند» است؛ چرا که تجربه طرح‌های مختلف مسکن نشان داده فاصله بین اعلام ظرفیتِ زمین تا شروع عملیات ساختمانی می‌تواند طولانی شود و در عمل، ظرفیت کاغذی دیرتر به نتیجه قابل مشاهده برسد.
۵۶ هزار هکتار زمین در حال آماده‌سازی
علی نبیان، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن، نیز از آماده‌سازی بیش از ۵۶ هزار هکتار زمین برای اجرای طرح‌های حمایتی مسکن خبر داده است.
وی می‌گوید بخش قابل توجهی از پروژه‌های آماده‌سازی از مرحله نخست عبور کرده‌اند و در برخی نقاط، عملیات وارد مرحله دوم شده است؛ مرحله‌ای که شامل اقداماتی مثل اجرای جوی، جدول و همچنین آسفالت می‌شود.
نبیان پیش‌تر نیز عنوان کرده بود که در مجموع بیش از ۵۱ هزار هکتار زمین برای طرح‌های مسکن آماده‌سازی شده و برای این کار بیش از ۱۹ هزار میلیارد تومان اعتبار اختصاص یافته است. علاوه بر این، در سال ۱۴۰۴ نیز بیش از ۱۱ هزار میلیارد تومان از مطالبات پیمانکاران بخش آماده‌سازی زمین پرداخت شده است.
این آمارها به خوبی نشان می‌دهد یکی از محورهای کلیدی سیاست زمین در دولت چهاردهم از «تأمین زمین» به سمت «آماده‌سازی اراضی» سوق پیدا کرده؛ مرحله‌ای که به دلیل هزینه سنگین اجرای زیرساخت‌ها، در بعضی مناطق بدل به یکی از چالش‌های اصلی طرح‌های مسکن شده است.
هزینه آماده‌سازی؛ گاهی چند برابر هزینه ساخت
فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، در این خصوص یادآور شده است که در برخی از پروژه‌های نهضت ملی مسکن، هزینه آماده‌سازی زمین می‌تواند چندین برابر هزینه ساخت یک واحد مسکونی باشد.
او همچنین گفته که در برخی مناطق، به علت ویژگی‌های توپوگرافی، هزینه آماده‌سازی افزایش چشمگیری پیدا می‌کند و حتی ممکن است از هزینه ساخت خودِ واحد مسکونی فراتر رود. این موضوع نشان می‌دهد هر زمینی صرفاً به دلیل در اختیار داشتن مالکیت دولتی یا قابلیت الحاق به محدوده شهری، نمی‌تواند به‌عنوان ظرفیت آماده‌سازی برای مسکن به حساب بیاید.
در واقع، محل انتخاب زمین می‌تواند مستقیماً روی قیمت تمام‌شده مسکن اثر بگذارد. زمینی که فاصله زیادی با شبکه آب، برق، فاضلاب، راه دسترسی و دیگر خدمات عمومی دارد، برای تبدیل شدن به یک شهرک مسکونی به منابع قابل توجهی نیاز خواهد داشت.
از همین رو، اگر سیاست زمین بدون در نظر گرفتن هزینه‌های آماده‌سازی پیگیری شود، ممکن است در گام نخست آمار واگذاری را بالا ببرد، اما در مراحل بعدی، در تأمین منابع لازم برای آماده‌سازی و ایجاد زیرساخت‌ها با دشواری جدی روبه‌رو خواهد شد.
زمین بدون آب و برق؛ خانه نیست
یکی از محورهای مورد تاکید طاهرخانی آن است که ثبت‌نام و ایجاد تعهد برای زمینی که هنوز امکان شروع عملیات ساخت در آن مهیا نشده، می‌تواند به جای حل بحران مسکن، تعهد تازه‌ای را روی دوش متقاضیان قرار دهد.
این موضوع در پروژه‌های بزرگ اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. بررسی تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد ممکن است عملیات ساختمانی بدون هماهنگی همزمان با نهادهای خدمات‌رسان جلو برود و از نظر فیزیکی پیشرفت‌هایی ثبت شود، اما در نهایت، امکان سکونت واقعی در آن واحدها به دلیل نبود زیرساخت‌های حیاتی فراهم نشود.
به همین دلیل، سیاست تازه وزارت راه و شهرسازی بر این مبنا تنظیم شده که در شهرهایی که زمین تأمین و آماده‌سازی شده و در عین حال متقاضیان واجد شرایط نیز موجود باشند، ثبت‌نام و واگذاری انجام شود. در حال حاضر، در حدود ۴۰ شهر کوچک و متوسط امکان ثبت‌نام فراهم شده و در بخش روستاها نیز حدود ۲۵۰ تا ۳۰۰ هزار واحد زمین تأمین شده است.
۷۶۸ پروژه خدماتی در کنار ساخت مسکن
توجه به زیرساخت‌ها و خدمات روبنایی تنها محدود به آب و برق نیست. مدارس، مساجد، کلانتری‌ها، مراکز خدماتی و دیگر فضاهای عمومی نیز از جمله نیازهایی هستند که بدون آن‌ها، سایت‌های جدید مسکن عملاً به محل سکونتِ پایدار تبدیل نمی‌شوند.
نبیان اخیراً از مشارکت سازمان ملی زمین و مسکن در اجرای بیش از ۷۶۸ طرح خدماتی شامل مدرسه، مسجد و کلانتری در مناطق تحت پوشش مسکن حمایتی خبر داده است.
این داده‌ها نشان می‌دهد رویکرد جدید تأمین زمین در حال فاصله گرفتن از مدل «زمین برای ساخت یک واحد» و حرکت به سمت «زمین برای شکل‌دادن یک سکونتگاه» است؛ الگویی که در آن، مسکن فقط به ساختمان خلاصه نمی‌شود و لازم است مجموعه‌ای از زیرساخت‌ها و خدمات همزمان با آن ایجاد شوند.
آغاز آزمون سیاست جدید مسکن
در نهایت، انبوه آمارهای مربوط به الحاق ده‌ها هزار هکتار زمین به محدوده‌های سکونتی، واگذاری صدها هزار قطعه و آماده‌سازی ده‌ها هزار هکتار، زمانی می‌تواند به نتیجه‌ای ملموس برای بازار مسکن تبدیل شود که این ظرفیت‌ها به ساخت واحد و سپس تحویل خانه‌ای قابل سکونت منتهی شوند.
در شرایطی که دولت با محدودیت منابع مالی و همچنین هزینه بالای آماده‌سازی زمین روبه‌رو است، انتخاب دقیق مکان، اولویت‌بندی درست پروژه‌ها و تأمین همزمان زیرساخت‌ها بیش از پیش اهمیت پیدا می‌کند.
بر این اساس، باید مرحله بعدی سیاست زمین را نه صرفاً بر مبنای تعداد هکتارهای الحاق‌شده، بلکه در تعداد زمین‌هایی سنجید که از مسیر مالکیت و طرح شهرسازی عبور کرده‌اند، به مرحله آماده ساخت رسیده‌اند و در نهایت به واحد مسکونی قابل زندگی تبدیل می‌شوند.
مسئولان وزارت راه و شهرسازی نیز دقیقاً با همین برداشت تاکید می‌کنند هدف فقط بالا بردن آمار واگذاری زمین نیست؛ زمین زمانی ارزش واقعی پیدا می‌کند که بتواند به ساخت مسکن و در نهایت، خانه‌دار شدن جامعه هدف منجر شود.
انتهای پیام