تصویب دوفوریت مالیات‌ستانی از مسکن در مجلس

خانه خالی بالاخره دردسرساز شد

ساعت 24-بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار تورم نقطه به نقطه مسکن در خرداد 99 به 44.6 درصد رسیده که بدان معناست هر فرد برای خرید یک مترمربع واحد مسکونی در سال جاری باید 44.6 درصد پول بیشتری نسبت به سال 98 بپردازد. با توجه به گزارش‌های مرکز آمار، وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی وضعیت بازار مسکن پس از تشدید تحریم‌ها و بالا رفتن نرخ ارز که آثارش را در شدت گرفتن تورم انتظاری نشان داد، سر و سامانش را از دست داد.

سبقت ماهانه قیمت در بخش مسکن در کنار تضعیف قدرت خرید مردم، دولت و مجلس را بر آن داشت که برای بهبود اوضاع تدبیری بیندیشند؛ اعطای وام به اجاره‌نشین‌ها، مالیات بر خانه‌های خالی و طرح اقدام ملی مسکن از جمله کارهایی است که به گمان مسوولان می‌تواند نوری در دل تاریکی بخش مسکن باشد. از سه طرح فوق، دو طرح بر بخش تقاضا تکیه دارد؛ مالیات بر خانه‌های خالی و وام به اجاره‌نشین‌ها هر چند دوفوریت اولی دیروز به تصویب رسید و دومی نیز با اعمال محدودیت‌ها و شروطی قرار است اجرایی شود، اما هیچ کدام هنوز نتوانسته‌اند مهم‌ترین عامل ایجاد نوسان در بازار مسکن؛ عرضه نامتناسب با تقاضا را نشانه بگیرد.

تصویب دوفوریت

طرح مالیات بر خانه‌های خالی پس از سال‌ها

طرح دوفوریت اخذ مالیات از خانه‌های خالی با هدف کمک به طبقات ضعیف برای خانه‌دار شدن با 11 تبصره صبح روز گذشته به تصویب رسید و نمایندگان مجلس در اولین جلسه علنی مجلس ‌باید به کلیات آن رای بدهند. با وجود اینکه نمایندگان مجلس معتقدند این قانون مالیاتی می‌تواند گره‌گشای بازار مسکن باشد با وجود اینکه طرح مالیات بر خانه‌های خالی از سال 66 بر سر زبان‌ها افتاد، اما تاکنون ابزارهای مناسبی برای شناسایی آنها معرفی نشد. هر چند دولت دوازدهم عزم خود را برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی جزم کرد، اما مشکلات دهه 60 پیرامون این طرح مانند نبود امکان شناسایی خانه‌های خالی همچنان حل نشده باقی ماند. تا اینکه در سال جاری و پس از مشکلات فراوان در بازار مسکن و شائبه وجود بیش از 2.5 میلیون واحد مسکونی در کشور همچنین پیشی گرفتن تقاضای مسکن از عرضه آن، نمایندگان مجلس خانه‌های نوسازی که بیش از دوازده ماه خالی بمانند یا خانه‌های دیگری که بیش از 6 ماه از آخرین باری که شخصی در آن سکونت داشته، گذشته باشد مشمول مالیاتی به ازای هرماه دو برابر ارزش اجاری ماهانه ملک کردند. هرچند بر اساس این قانون قرار است در صورت تداوم خالی ماندن خانه‌، مالیات در سال‌های بعد ۵۰ درصد بیش از سال قبل باشد. این مالیات از سال دوم اجرا، مشمول تمام شهرها خواهد شد. کارشناسان معتقدند تا سه ماه پس از اجرای این قانون کاهشی نسبی در نرخ اجاره‌بها و قیمت مسکن رخ دهد. اما برای حل مشکلات مسکن ‌باید توجه ویژه‌ای نیز به بخش عرضه داشت.

سهم لاکچری‌ها از بازار مسکن

تقریبا در تمام کشورهای توسعه یافته و پیشرفته، بر خانه‌های خالی مالیات وضع می‌شود تا به بازار عرضه شوند. برای اخذ مالیات از خانه‌هایی که کاربری ندارند، مهم‌ترین سوال این است که آیا عدم عرضه مسکن به بازار توسط مالک و خالی نگه داشتن آن به دلیل متناسب نبودن قیمت با قدرت خرید است یا احتکار واحد مسکونی؟ پاسخ به این سوال با مقایسه آمار ارایه شده توسط نهادهای رسمی راحت‌تر خواهد بود؛ بر اساس گزارش بانک مرکزی قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در فصل بهار حدود 17 میلیون تومان بود که نسبت به بهار سال گذشته 37.3 درصد افزایش داشت. این در حالی است که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در خرداد به 18 میلیون تومان رسید که نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش 42.5 درصدی داشته است. بدان معنا که هر خانوار برای خرید یک مترمربع واحد مسکونی یکسان در خرداد سال جاری باید 42.5 درصد پول بیشتری نسبت به سال گذشته دهد. بازار اجاره نیز وضعیتی مشابه دارد و شاخص کرایه مسکن کل کشور در خرداد 30.7 درصد اعلام شده است. افزایش 30 تا 42 درصدی نرخ اجاره‌بها و متوسط قیمت فروش هر واحد مسکونی در حالی است که مرکز آمار تورم نقطه به نقطه خرداد را 27.8 درصد اعلام کرد؛ در سه ماه اخیر نرخ رشد قیمت‌ها در بخش مسکن بیشتر از تورم بوده است. شاید اعمال مالیات بر خانه‌های خالی سبب جنب و جوشی برای فروش یا اجاره آن باشد اما شاید مالیات بر خانه‌های خالی نیز نتواند قیمت برخی مناطق تهران را به قدرت خرید متوسط جامعه نزدیک و دست سوداگران را از این بازار کوتاه کند. محمد اسلامی، وزیر راه سه روز پیش در برنامه‌ای تلویزیونی خاطرنشان کرد: 60 درصد از معاملات مسکن در خرداد ماه به واحدهای لوکس و لاکچری اختصاص داشت که نشان می‌دهد حضور دلالان در این بازار زیاد است و به دلیل سهم این واحدها از کل بازار مسکن می‌توانند بر قیمت‌ها تاثیر بگذارند. به گفته اسلامی واحدهای کوچک و مناطقی که قیمت مناسب دارند، سهم کمی از معاملات خردادماه را به خود اختصاص داده‌اند.

خانه خالی، پر می‌شود ولی پول آن کجا می‌رود؟

در 6 سال اخیر روند قیمت بخش مسکن‌، صعودی بوده و تقریبا هیچ زمانی قیمت‌ها روند کاهشی نداشته‌اند. مدعای این گزاره در مقایسه متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مرداد 93 و خرداد سال جاری است‌؛ متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مرداد 93 حدود 3 میلیون و 780 هزار تومان گزارش شد در حالی که این نرخ در ماه جاری به ۱۸ میلیون و ۹۴۸ هزار رسید. 401 درصد افزایش قیمت در 6 سال که به معنای افزایش سالانه 66 درصدی است؛ بالطبع این افزایش قیمت مسکن را به کالایی سرمایه‌ای تبدیل می‌کند. اما آیا برای کاهش سوداگری از این بازار، مالیات بر خانه‌های خالی کافی است؟ هر چند مالیات‌ستانی‌، حضور دلالان را کاهش می‌دهد و مسکن را به کالایی زیانده تبدیل می‌کند، اما ماندگاری شرایط تورمی در جامعه و بالا رفتن تورم‌های انتظاری نقدینگی حاصل از فروش اجباری خانه‌ها را به سمت سایر بازارها می‌برد. در این صورت بازارهای موازی مانند ارز و طلا نیز افزایش قیمت خواهند داشت که پس از مدتی به مسکن نیز تسری می‌یابد.