تهران دیگر ظرفیت پذیرش ندارد/راهکار خانه‌دار شدن در شهرهای کوچک
طبق گزارش ایسنا، در سال‌های اخیر تأمین زمین برای ساخت مسکن به یکی از اولویت‌های تعیین‌کننده سیاست‌های دولتی تبدیل شده است، موضوعی که در قانون جهش تولید مسکن و همچنین در برنامه هفتم توسعه به کرات بر آن تأکید شده است. با این وجود، تجربیات حاصل از اجرای طرح‌های مختلف حاکی از آن است که میان تأمین زمین و ساخت مسکن قابل سکونت، فاصله‌ای معنادار وجود دارد.
این موضوع در برنامه هفتم توسعه به تفصیل بیشتری پرداخت شده است. بر اساس ماده ۵۰ این قانون، وزارت راه و شهرسازی موظف شده است تا برای افزایش ظرفیت سکونتگاهی کشور، در روستاها، شهرهای کوچک و میانی، مناطق مرزی و از راه شهرک‌سازی برنامه‌ریزی دقیقی انجام دهد. این قانون با هدف افزایش حداقل ۰.۲ درصدی مساحت سرزمین به ظرفیت سکونتگاهی و با تراکم حداکثر ۶۰ نفر در هر هکتار، امکان واگذاری زمین به صورت ۹۹ ساله را نیز برای تسهیل مهاجرت معکوس فراهم کرده است.
نکته حائز اهمیت این است که توسعه مورد اشاره باید مطابق با سند آمایش سرزمین و ملاحظات زیست‌محیطی و کاربری اراضی انجام شود. بنابراین هدف از این اقدام تنها گسترش محدوده شهرها یا توزیع زمین در سطح کشور نیست، بلکه ایجاد ظرفیت‌های جدید سکونتی در مناطق قابل سکونت که قابلیت ارائه خدمات نیز دارند، مدنظر است.
۲۳۰ هزار قطعه زمین روستایی در مرحله واگذاری
در این راستا، یکی از برنامه‌های فعلی وزارت راه و شهرسازی تأمین زمین در روستاها است. بر اساس اعلام اخیر حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، حدود ۲۳۰ هزار قطعه زمین روستایی در کشور تأمین شده که در مراحل مختلف آماده‌سازی به سر می‌برند و قرار است ثبت‌نام متقاضیان این اراضی در حدود ۱۴۰۰ روستا آغاز گردد.
این برنامه تنها به تأمین مسکن به معنای متعارف آن محدود نمی‌شود و شامل گروه‌های مشمول قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت و همچنین طرح‌های حمایتی مسکن نیز می‌گردد. در حقیقت، دولت در تلاش است تا بخشی از ظرفیت زمین روستایی را به یک ابزار برای تثبیت جمعیت، حمایت از خانوارهای واجد شرایط و فراهم کردن زمینه برای بازگشت جمعیت به مناطق روستایی تبدیل کند.
اما سوال اصلی این است که آیا واگذاری زمین به تنهایی می‌تواند به مهاجرت معکوس منجر شود؟ تجارب سیاست‌های توسعه روستایی نشان می‌دهد که پاسخ به این پرسش منفی است، زیرا خانوارها برای انتقال محل سکونت خود تنها با در نظر گرفتن زمین، حاضر به این کار نمی‌شوند و نیاز به دسترسی به شغل، خدمات آموزشی و درمانی، سیستم حمل‌ونقل، زیرساخت‌های آب و برق و سایر نیازهای اساسی دارند.
بنابراین، اهمیت آماده‌سازی زمین و ایجاد زیرساخت در کنار واگذاری آن دوچندان می‌شود. در آخرین جلسه بررسی طرح‌های حمایتی مسکن، علاوه بر میزان پیشرفت ساخت واحدها، وضعیت آماده‌سازی و زیرساخت پروژه‌ها نیز مورد ارزیابی قرار گرفت و وزارت راه از وجود عقب‌ماندگی در برخی استان‌ها و شهرهای جدید خبر داد و به تدوین برنامه‌های جبرانی برای آنها اشاره کرد.
طاهرخانی: زمین زمانی مسکن است که امکان سکونت فراهم باشد
حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی بر این نکته تأکید می‌کند که تفاوت میان «زمین» و «ظرفیت واقعی سکونت» به‌وضوح در سیاست‌های دولت لحاظ شده است. به عقیده او، اجرای سیاست تأمین زمین باید متناسب با ظرفیت و موقعیت جغرافیایی هر منطقه صورت گیرد و نمی‌توان یک الگوی ثابت را برای روستا، شهر کوچک و کلانشهری مانند تهران در نظر گرفت.
وی با تأکید بر حکم ماده ۵۰ برنامه هفتم در خصوص افزایش ظرفیت سکونتگاهی کشور، توضیح داد که این حکم عمدتاً معطوف به روستاها، شهرهای کوچک و میانی، مناطق مرزی و شهرک‌سازی است و نباید این موضوع به توسعه نامحدود محدوده کلانشهرها تفسیر شود.
بنابراین، وقتی به ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم اشاره می‌شود، باید به این نکته توجه کرد که موضوع مربوط به افزایش ظرفیت سکونتگاهی کشور است و این ظرفیت قرار نیست فقط از طریق توسعه کلانشهرها ایجاد گردد. در بسیاری از نواحی کشور، به ویژه روستاها و شهرهای کوچک و میانی، قابلیت ایجاد ظرفیت سکونتی وجود دارد و باید از این توانایی بهره‌برداری کرد.
به همین مناسبت، سیاست واگذاری زمین روستایی توسط دولت چهاردهم مورد پیگیری قرار دارد و ۲۳۰ هزار قطعه زمین اکنون در مراحل آماده‌سازی قرار دارند. قرار است روند ثبت‌نام در حدود ۱۴۰۰ روستا آغاز شود. هدف این است که از ظرفیت روستاها برای تأمین مسکن استفاده و در کنار آن، بسترهای تثبیت جمعیت و مهاجرت معکوس نیز ایجاد گردد.
طاهرخانی هشدار می‌دهد که صرفاً تأمین زمین نمی‌تواند مشکل مسکن را حل کند و زمین باید به همراه زیرساخت و خدمات به ظرفیت واقعی سکونت تبدیل شود. به گفته او، تجربیات پروژه‌های مسکن گویای این واقعیت است که آماده‌سازی، تراس و زیرساخت‌های زیربنایی باید همزمان با ساخت واحدها انجام شود؛ چراکه تأخیر در این زمینه می‌تواند زمان تحویل واحدها را به تأخیر اندازد.
نسخه زمین برای تهران جواب نمی‌دهد
هرچند تأمین زمین می‌تواند در روستاها و شهرهای کوچک بخشی از راه‌حل نیاز مسکن باشد، اما وضعیت کلانشهرها متفاوت است. تهران نمونه‌ای بارز از این تفاوت است؛ شهری که بخش عمده‌ای از ظرفیت اشتغال، خدمات، دانشگاه‌ها، مراکز اقتصادی و شبکه حمل‌ونقل در آن متمرکز شده و توسعه افقی آن با محدودیت‌های جدی مواجه است.
بدین سبب، اضافه کردن زمین در فواصل دور از محدوده‌های فعلی سکونت به‌معنای حل مشکل مسکن تهران نیست. اگر خانوار برای دسترسی به محل کار و خدمات مجبور به طی مسافت‌های طولانی باشد، کاهش هزینه زمین ممکن است با افزایش هزینه‌های رفت‌وآمد و زمان سفر بی‌اثر گردد.
این موضوع پیش‌تر نیز در مباحث کارشناسی وزارت راه و شهرسازی مورد تأکید قرار گرفته است. به گفته یکی از معاونان شهرسازی وزارت، بخش عمده‌ای از اراضی تأمین شده در سال‌های اخیر در شهرهای کوچک، میانی و شهرک‌ها واقع شده و سهم کلانشهرها از این اراضی محدود بوده است. این نگرش بیانگر ضرورت کنترل رشد کلانشهرها و جلوگیری از توسعه نامتوازن آنها است.
علاوه بر این، ماده ۵۰ برنامه هفتم تصریح کرده است که زمین‌های مورد استفاده برای طرح‌های حمایتی باید پس از تهیه طرح‌های توسعه شهری، آماده‌سازی و تفکیک قطعات در اختیار متقاضیان قرار گیرد؛ موضوعی که تأکید می‌کند قانون‌گذار نیز زمین‌های آماده ساخت را مورد نظر داشته و نه فقط قطعه زمینی که از نظر حقوقی امکان واگذاری دارد.
نوسازی بافت فرسوده؛ ظرفیت مغفول شهرها
در کلانشهرها، بخشی از پاسخ به نیاز مسکن می‌تواند در داخل محدوده‌های کنونی جست‌وجو شود. بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، زمین‌هایی با ساختمان‌های کم‌تراکم و بعضاً متروکه و مناطقیکه از زیرساخت‌های موجود به‌طور کامل بهره‌برداری نمی‌شود، از جمله ظرفیت‌هایی هستند که می‌توانند بدون گسترش بی‌رویه محدوده شهر کاربرد داشته باشند.
مزیت این رویکرد در این است که بر خلاف ایجاد سکونتگاه‌های جدید، بخش قابل توجهی از زیرساخت‌ها، شبکه حمل‌ونقل و خدمات شهری از قبل موجود است. البته نوسازی بافت‌های فرسوده هم با چالش‌هایی همچون تعدد مالکان، توان مالی پایین خانوارها، مشکالت تجمیع پلاک‌ها و هزینه‌های بالای ساخت مواجه است و به همین دلیل نیازمند مشوق‌های مؤثر و مدل‌های تأمین مالی مناسب می‌باشد. در واقع، در شهرهایی مانند تهران، مسئله اصلی صرفاً کمبود زمین نیست؛ بلکه تأمین مسکن در مکانی است که دسترسی به اشتغال و خدمات مهیا باشد.
مسکن استیجاری، راهی دیگر برای کلانشهرها
در کنار نوسازی، دولت راه دیگری را برای پاسخ به نیاز خانوارهای فاقد مسکن دنبال کرده و آن توسعه مسکن استیجاری است. این سیاست به‌ویژه برای زوج‌های جوان و خانوارهای کم‌درآمد که توان خرید واحد مسکونی را ندارند، می‌تواند در کوتاه‌مدت تأثیر بیشتری نسبت به واگذاری زمین داشته باشد.
وزارت راه و شهرسازی پیش‌تر برنامه تأمین ۱۰ هزار واحد مسکن استیجاری را دنبال و ثبت‌نام متقاضیان را در مناطق مختلف انجام داده است. بر اساس آخرین اظهارات معاون وزیر راه، تقریباً ۶ هزار واحد از این برنامه تأمین شده و فرآیند تحویل واحدها به مراحل اجرایی نزدیک می‌شود. در تهران و خراسان رضوی نیز بیش از ۳ هزار واحد مسکن استیجاری برای زوج‌های جوان فاقد مسکن در نظر گرفته شده و ثبت‌نام برای این واحدها از شهریورماه آغاز گردیده است.
این رویکرد نشان می‌دهد سیاست مسکن دولت در حال حرکت به سمت تفکیک ابزارها بر اساس نوع تقاضاست؛ به این معنا که برای یک خانوار روستایی، واگذاری زمین می‌تواند ابزاری مؤثر باشد، اما برای یک خانوار مستأجر در تهران، دسترسی به واحد استیجاری با اجاره‌های حمایتی ممکن است از اولویت بیشتری برخوردار باشد.
زمین، تنها بخشی از معادله مسکن
در نهایت، سیاست جدید تأمین زمین را نمی‌توان صرفاً طرحی برای افزایش تعداد قطعات واگذارشده دانست. ماده ۵۰ برنامه هفتم از یک سو بر افزایش ظرفیت سکونتگاهی در کشور تأکید دارد و از سوی دیگر، این افزایش را به ملاحظات آمایش سرزمین، نوع سکونتگاه و رعایت قوانین کاربری زمین مرتبط می‌سازد.
بدین ترتیب، واگذاری ۲۳۰ هزار قطعه زمین روستایی می‌تواند جزء سیاست‌های دولت برای تقویت سکونت در روستاها و شهرهای کوچک باشد؛ اما موفقیت این برنامه وابسته به میزان آماده‌سازی زمین، تأمین خدمات و فراهم کردن امکان اشتغال و زندگی پایدار در این مناطق است.
از سوی دیگر، برای کلانشهرهایی نظیر تهران، توسعه افقی و عرضه زمین خام قادر به پاسخگویی کامل به بحران مسکن نیست. در این شهرها، بهره‌برداری از ظرفیت بافت‌های فرسوده، نوسازی درون‌شهری و توسعه مسکن استیجاری می‌تواند در کنار سیاست‌های تأمین مالی و افزایش عرضه، نقشی برجسته‌تر ایفا کند.
انتهای پیام