اجاره خانه در حباب کاذب
ساعت24 - با رشد گرانی مسکن، تقاضا برای اجاره افزایش پیدا می‌کند و همراه با افزایش تقاضا، نرخ اجاره مسکن بالا رفته و بازار با چالش مواجه خواهد شد
افزایش 40 درصدی
در آستانه فصل جابه‌جایی، برحسب منطقه و موقعیت خانه‌ها نرخ‌ها در بازار اجاره ۱۰ تا ۴۰ درصد افزایش نشان می‌دهد.
با توجه به پرش قیمت ارز که منجر به انتظارات تورمی شده، مالکان نرخ اجاره را بسیار بالا برده‌اند. از سوی دیگر به دلیل کاهش نرخ سود بانکی تمایل به رهن کامل کاهش یافته و موجران ترجیح می‌دهند به جای پول پیش، اجاره بها دریافت کنند. عامل افزایش قیمت مسکن نیز در رشد قیمت اجاره تاثیر گذاشته است. آشفتگی دیگری هم از طریق برخی دفاتر املاک که متعاملان را به سمت عدم دریافت کد رهگیری سوق می‌دهند به نابسامانی این بازار دامن می‌زند.مشاهدات میدانی حاکی از آن است که به دنبال جهش ۳۵ درصدی قیمت مسکن در اردیبهشت، فشار به بازار اجاره بیشتر شده است. گروهی از متقاضیان که تا قبل از زمستان ۹۶ قصد خرید مسکن داشتند، حالا با افزایش غافلگیرکننده قیمت‌ها به سمت رهن و اجاره رفته‌اند. از سوی دیگر به دلیل رشد قیمت مسکن و انتظارات تورمی، موجران اقدام به افزایش نرخ‌های پیشنهادی کرده‌اند.
بازار اجاره‌بها در مسیر التهابی
آمار اردیبهشت حاکی از آن است که میانگین قیمت مسکن شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۳۵ درصد افزایش یافته است و به همین نسبت موجران انتظار افزایش نرخ‌های اجاره را دارند. هرچند کارشناسان معتقدند که ظرفیت طرف تقاضا عامل تعیین کننده در رشد نرخ اجاره بهاست اما این روزها دیده می‌شود که کارگران و کارمندان به دلیل بالا رفتن شدید قیمت اجاره مجبور به انتخاب اولویت‌های دوم و سوم شده‌اند و در خانه‌هایی با کیفیت پایین‌تر مستقر می‌شوند. انتظارات تورمی نیز امسال برخلاف پنج سال گذشته، بازار اجاره را تهدید می‌کند. در دو سه سال اخیر نرخ تورم در محدوده ۱۰ درصد قرار داشت و بر اساس اعلام مرکز آمار، نرخ تورم اردیبهشت ۹۷ به رقم هشت درصد رسیده است. با این حال رشد بازارهای ارز، سکه و مسکن که به انتظارات تورمی منجر شده، مالکان را بر آن داشته تا خود را با شرایط آینده وفق دهند و قیمت‌های پیشنهادی را بالا برده‌اند. در این شرایط بازار اجاره بعد از پنج سال آرامش نسبی در مسیر التهاباتی قرار گرفته که نشانه‌های آن در روزهای اخیر بروز یافته است.
افزایش 50 درصدی تا اواخر سال جاری
یکی از کارشناس حوزه بازار مسکن معتقد است: در شهریور، یک شیب بسیار کوچک در بخش مسکن داشتیم و این شیب تا اردیبهشت و خرداد ادامه می‌یابد و شدید تر نیز خواهد شد و تا انتهای سال این افزایش قیمت در حوزه مسکن وجود خواهد داشت. بیت‌ا... ستاریان، کارشناس حوزه مسکن با اشاره به تحولات بازار مسکن در سال 97 و چگونگی افزایش قیمت‌ها در سال جاری اظهارداشت: در مقوله مسکن همان‌طور که پیش بینی کرده بودیم در انتهای سال 95 افزایش قیمت مسکن رخ داد ولی با قطعی پیش‌رفتن مسائل برجام با 6 ماه تاخیر، روند افزایش قیمت مسکن در شهریور سال 96 شروع شد. تا انتهای سال افزایش قیمت در حوزه مسکن وجود خواهد داشت. اما از آنجایی که این افزایش همیشه با افزایش قیمت و سرمایه‌گذاری و تولید همراه خواهد بود،ما افزایش قیمت را در این بخش مسکن خواهیم داشت؛ افزایش قیمت از این به بعد حدود 50 درصد در حوزه ساختمان خواهیم داشت و در ماه های آینده با این پدیده بیشتر روبه‌رو خواهیم شد. همچنین در حوزه اجاره بها و رهن نیز که تمام آن‌ها تابعی از نرخ مسکن است نیز افزایش نرخ خواهیم داشت.
هجوم سرمایه‌ها به بازار رکودی مسکن
بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد حجم معاملات مسکن در بازار تهران با کاهشی قابل توجه در دو هفته اخیر روبه‌رو شده است. کاهشی که اعضای صنف مشاوران املاک از آن به عنوان رکود این بازار یاد می‌کنند. افزایش قیمت مسکن در سه ماه گذشته، هجوم سرمایه‌ها به این بازار را در پی داشت. رشد معاملات در بازار نیمه هوشیار مسکن از یک سو و افزایش قابل توجه قیمت‌ها از سوی دیگر زمینه را برای رشد قیمت مسکن فراهم کرد اما این بار به نظر می‌رسد معادلات پیشین بر این بازار حکمرانی نمی‌کند؛ چرا که به فاصله کوتاهی کاهش حجم معاملات سردی تنور این بازار را به همراه دارد.
افزایش انفجاری قیمت
افزایش قیمت مسکن در برخی مقاطع حالت انفجاری به خود می‌گیرد؛ به‌گونه‌ای که تجربه جهش قیمت مسکن در مقاطع زمانی مختلف از ذهن‌ها پاک نمی‌شود. امسال نیز در حالی مسکن برای قیمت‌های بالاتر فرش قرمز پهن کرده است که بررسی‌ها نشان می‌دهد اقتصاد ایران بار دیگر زیر سایه تحریم قرارگرفته و این انتظار وجود دارد در این شرایط، قیمت مسکن افزایش قابل توجهی را تجربه کند. با این وجود می‌توان گفت تنها در دوره‌های تهدید، قیمت‌ها در بازار مسکن کاهش نمی‌یابد؛ چرا که غیر عادی شدن شرایط اقتصاد حرکت سرمایه‌ها را به دنبال دارد و در نتیجه رشد قیمت‌ها در بازار مسکن نیز محتمل است؛ همان طور که در سال 91 در دوره تشدید تحریم‌ها جهش قیمت مسکن اتفاق افتاد. آنچه در بازار می‌گذرد، اتفاقی غیرطبیعی نیست، بازار در حال تطبیق خود با شرایط تازه اقتصادی، یعنی افزایش نرخ ارز، کاهش سود بانکی و همچنین جابه‌جایی سرمایه‌های سرگردان در بازار است.
فصل رکود زودهنگام
اگر از شمال شهر تهران به سمت مرکز شهر بیایید با انبوه واحدهای در حال ساختی روبه‌رو می شوید که دوره ساخت‌شان کمی طولانی تر از روند معقول است. برخی مشاوران املاک معتقدند این طولانی شدن به بالا رفتن هزینه‌های ساخت و ساز باز می‌گردد و رونق زودگذر سه ماهه هر چند تنفسی مصنوعی برای برخی از آن‌ها محسوب می شد اما نتوانست تغییری چندان را ایجاد کند. با رشد گرانی مسکن، تقاضا برای اجاره افزایش پیدا می‌کند و همراه با افزایش تقاضا، نرخ اجاره مسکن بالا رفته و بازار با چالش مواجه خواهد شد. به این ترتیب بازار به نوعی با کاهش تعداد خانه‌های اجاره‌ای مواجه می‌شود و به همین خاطر قیمت اجاره‌بها بسیار افزایش پیدا می‌کند.
سبقت اجاره‌بها از قیمت مسکن
در حالی که اجاره مسکن در پنج سال رکود، میانگین رشد خود را حفظ و حتی بیش از رشد قیمت مسکن دنبال کرده است اما معلوم نیست چه بلایی با رشد ۳۰ درصدی قیمت مسکن بر سر بازار بدون نظارت اجاره خواهد آمد. بنابراین می‌توان نتیجه گرفت، بدون توجه به این که بازار مسکن در سال‌های قبل در حالت رکود به سر می‌برد، رشد میانگین مبلغ اجاره، روند طبیعی و رو به رشد خود را دنبال کرده است. اکثر مشاوران املاک بر این باور هستند که با نزدیک شدن به فصل نقل و انتقالات، اجاره بها از یک رشد بیش از حدی برخوردار خواهد شد و این بازار نیازمند نظارت از سوی دولت است. مشاوران املاک می گویند که نرخ اجاره بها در روزهای اخیر حتی بیش از 40 درصد رشد داشته است؛ در حالی که رشد قیمت مسکن 30 درصد بوده است. فعالان و کارشناسان مسکن معتقد هستند که کاهش عرضه مسکن باعث عقب ماندن عرضه از تقاضا شده است و این خطر بزرگی برای بازار مسکن خواهد بود.
رشد 26 درصدی اجاره‌بها
مرکز آمار از افزایش ٣٣.٢ درصدی قیمت فروش یک مترمربع زیربنای مسکونی و افزایش ٢٦.٦درصدی متوسط مبلغ اجاره به‌علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در تهران خبر داد. بر اساس گزارش منتشر شده مرکز آمار از قیمت مسکن در تهران، قیمت فروش یک مترمربع زیربنای مسکونی و متوسط مبلغ اجاره به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک متر مربع زیربنای مسکونی در زمستان ۹۶ نسبت به زمستان ۹۵ به ترتیب ۳۳.۲ درصد و ۲۶.۶ درصد در شهر تهران افزایش یافته است. متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ٥٩٩٢٢ هزار ریال با میانگین مساحت ٢٧٦ مترمربع بوده است که نسبت به فصل قبل ١٣.٦ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ٣٣.٥ درصد افزایش داشته است.
نیاز به نظارت قوی در بازه نقل و انتقالات
به گفته برخی از کارشناسان اکنون نرخ سود بانکی در افزایش یا کاهش اجاره بها بسیار تاثیرگذار است، نرخ سود بانکی بالاست و افراد مقایسه می‌کنند. منطق این است که اجاره بها از یک سیاستی پیروی کند و این سیاست بازار است و دولت نمی‌تواند خیلی وارد این حوزه شود، چون قرارداد‌ها را قانون می‌گوید و دو طرفه است؛ یعنی من به عنوان سرمایه‌گذار انتظار بازدهی دارم و در سال‌های اخیر که تورم کنترل داشته و کشور رکود داشته، افزایش زیادی نبوده و نهایت 10 درصد بوده، در حالی که نرخ سود بانکی و تورم بیش از این عدد است. نیازمند نظارت قوی در بازه نقل و انتقالات مسکن هستیم که بعضی‌ها می‌آیند و سودا گری می‌کنند و افزایش قیمت نرخ اجاره بها کاذب است، ولی اینکه انتظار هیچ افزایشی را نداشته باشیم، انتظار غیر منطقی و غیر اقتصادی است.
حبابی درکار نیست!
افشین پروین پور/ کارشناس حوزه مسکن
اکنون افزایش نرخ اجاره‌بها به اجاره‌نشینان فشار آورده است. این اتفاق باید برای دولت مهم باشد که مهم نیست. یعنی عین خیال دولت نیست و همه چیز را رها کرده است و نتیجه آن همین می‌شود. دولت طبق اصل 31 قانون اساسی وظیفه دارد که مسکن متناسب با نیاز را برای همه مردم فراهم کند. مسکن متناسب با نیاز به این معناست که در محدوده قیمتی بوده که متناسب با توان مردم باشد. زمانی که به وظیفه خود عمل نمی‌کند و مسئولیت خود را رها کرده، نتیجه آن این وضعیت به هم ریخته بازار مسکن است. اینکه می‌گویند قیمت بازار مسکن حباب است و واقعی نیست،حرف اشتباهی است؛ این دولت فعلی بنا ندارد در هیچ زمینه‌ای کاری انجام دهد. چند روز پیش در خصوص افزایش قیمت خودرو از معاون وزیر صنعت، معدن و تجارت سوال پرسیدند که دلیل افزایش بسیار زیاد قیمت خودرو چیست، گفته بود هنوز وقت نکرده‌ام بررسی کنم! وقتی که مسئولان به این شکل هستند و فردی که مسئول یک بخش است، این‌گونه صحبت می‌کند جای تعجب است و نتیجه آن وضعیتی است که می‌بینیم. پیشتر ما بحث کارشناسی کرده و در خصوص عرضه و تقاضا صحبت می‌کردیم اما حالا مسئول تمام این اتفاقات را از چشم دولت می‌بینیم. دولت باید مراقب تمام بخش‌های اقتصادی باشد که از حالت تعادل خارج نشوند. این موضوع به معنی تصدی گری نیست، به این معناست که دولت باید از ابزارهای قانونی و حکومتی استفاده کند و همه جای دنیا به همین شکل است. ترامپ را ببینید، باز ترین اقتصاد دنیا آمریکاست که مردم این کشور نیز از آن راضی هستند؛ به این خاطر که به شدت هوای تولیدکنندگان را دارد و اشتغال بالایی ایجاد کرده و در جهت حمایت از تولیدکنندگان داخلی، جلوی چین می ایستد و تعرفه تعیین می‌کند.
مراقب اقتصاد و تولیدکننده داخلی و مردم است. این‌ها نشان می‌دهد که حتی در اقتصادی مانند آمریکا دولت مداخله‌گر بوده و بسیار مراقب است. در ایران این‌گونه نیست. نباید دنبال علت کارشناسی گشت، دولت باید اقداماتی انجام دهد اما انجام نمی‌دهد. دولت در برخی قیمت‌گذاری ها می‌تواند دخالت کند مانند بنزین اما در بخش‌های خاصی این‌گونه است. در باقی بخش‌ها این‌گونه نیست که دولت بتواند قیمت را تعیین کند، دولت باید از ابزارهای دیگری مانند مالیات استفاده کند برای نظارت بر بازار. در خصوص مالیات بر اجاره بها به این شکل است که کشورهای خارجی سامانه‌هایی اطلاعاتی دارند که بازار را رصد می‌کنند و می‌دانند چند واحد مسکونی در کشور وجود دارند، چه کسانی مالک و مستاجرند، چه کسانی معامله می‌کنند و چه کسانی سوداگری؟ تنظیم بازار توسط ابزارهای مالیاتی و ابزارهای قانونی صورت می‌گیرد؛ به‌گونه‌ای که قیمت در حالت تعادل بماند، نه اینکه قیمت تعیین کنند. از طریق کمک کردن به عرضه و تقاضا، تقویت آن و کنترل سوداگری با استفاده از سامانه اطلاعاتی بازار را کنترل و متعادل می‌کنند.
ساعت 24 از انتشار نظرات حاوی توهین و افترا و نوشته شده با حروف لاتین (فینگیلیش) معذور است.