افزایش قیمت‌های مسکن و کاهش چشمگیر معاملات
طبق اطلاع‌رسانی ایسنا، قیمت‌های پیشنهادی مالکان آپارتمان در پایتخت از آغاز نیمه دوم سال به صورت مداوم در حال افزایش است، با این حال تعداد معاملات همچنان در سطح پایین باقی مانده و به گفته کارشناسان بازار، نسبت به سال گذشته تقریباً نصف شده است.
ارزیابی‌های میدانی و اطلاعات موجود از سامانه‌های ملکی در شهر تهران نشان می‌دهد که میانگین قیمت‌های پیشنهادی در ماه شهریور نسبت به ماه قبل حدود ۵.۳ درصد افزایش یافته است. این در حالی است که رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تأکید بر این دارد که حجم قراردادهای خرید و فروش هنوز هم پایین است و در صورت عدم بروز تغییرات خاص، باید انتظار تغییرات عمده‌ای در معاملات نیز در نیمه دوم سال نداشت.
افزایش قیمت‌های پیشنهادی
براساس اطلاعات غیررسمی به‌دست‌آمده از وب‌سایت‌های فروش ملک، رشد نقطه‌ای قیمت‌های پیشنهادی مسکن در تهران به حدود ۱۱۷.۶ درصد بالغ شده است. البته باید توجه داشت که این ارقام به قیمت‌های اعلام‌شده توسط فروشندگان مربوط می‌شود و لزوماً با قیمت‌های قطعی معاملات انجام‌شده برابر نیست.
به‌طور تقریبی، میانگین قیمت هر مترمربع در ۲۲ منطقه تهران در اوایل شهریورماه حدود ۲۱۲.۵ میلیون تومان برآورد شده است که در مقایسه با حدود ۱۴۳.۲ میلیون تومان در اسفند ۱۴۰۴، نشان‌دهنده رشد قابل توجهی می‌باشد.
با این حال، تفاوت میان قیمت‌های پیشنهادی و قیمت‌های نهایی معامله حائز اهمیت است. به‌گزارش «رصدخانه بازار مسکن»، میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان در شهریورماه در حدود ۲۲۲ میلیون تومان برای هر مترمربع بوده و فاصله میان قیمت‌های پیشنهادی و قطعی معاملات حدود ۱۰ درصد گزارش شده است. بنابراین نمی‌توان افزایش قیمت‌های اعلام‌شده را بدون در نظر گرفتن وضعیت واقعی معاملات، به معنای رشد حتمی قیمت مسکن در نظر گرفت.
رکود در بازار معاملات
در حالی که قیمت‌ها در حال افزایش است، معاملات مسکن همچنان در سطح پایینی قرار دارد. کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در جدیدترین اظهارات خود به تاریخ ۳۰ شهریورماه، اشاره کرده که گزارش‌های میدانی نشان‌دهنده پایین بودن سطح قراردادهای خرید و فروش است و اتحادیه به دلیل عدم دسترسی کامل به سامانه‌های معاملاتی، نمی‌تواند آمار دقیقی از حجم قراردادها و قیمت‌های قطعی در مناطق مختلف ارائه دهد.
او بیان کرده که بازار مسکن در سال‌های اخیر با رکود مواجه بوده و رویدادهای چند ماه گذشته نیز به کاهش مجدد سطح قراردادها منجر شده است. در صورت عدم بروز تغییرات عمده، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران پیش‌بینی نکرده که وضعیت معاملات در نیمه دوم سال تغییرات قابل‌توجهی داشته باشد.
این شرایط بیانگر آن است که بازاری شکل گرفته که در آن فروشندگان تمایل دارند ارزش ملک خود را با توجه به تورم و افزایش هزینه‌های ساخت بالا ببرند، در حالی که قدرت خرید خانوارها به همان میزان افزایش نیافته است. نتیجه این وضعیت، فاصله گرفتن بخشی از تقاضای مصرفی از بازار و طولانی‌تر شدن فرآیند فروش ملک می‌باشد.
لطفی: افزایش هزینه‌های تولید بر قیمت پیشنهادی تأثیر گذاشته است
در این خصوص سعید لطفی - دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران - در گفت‌وگو با ایسنا بر تأثیر افزایش هزینه‌های تولید بر قیمت‌ها تأکید کرده است. او بیان کرده که با توجه به افزایش قیمت ارز و هزینه‌های تولید مسکن، افزایش قیمت مسکن چندان غیرمنتظره نیست.
لطفی همچنین در رابطه با تأثیر جنگ بر بازار مسکن تهران گفت که این وضعیت بیشتر موجب رکود در بازار شده است؛ با این حال به دلیل تأثیرات بازارهای موازی نظیر ارز و طلا بر بازار مسکن و همچنین نرخ تورم، نه‌تنها قیمت مسکن کاهش نیافت بلکه نرخ‌های اعلامی نیز به‌طور قابل ملاحظه‌ای بالا رفت.
قدرت خرید؛ حلقه گمشده بازار
یکی از اساسی‌ترین موانع کنونی بازار مسکن تهران، فاصله میان قیمت ملک و توان مالی خانوارها می‌باشد. حتی در شرایطی که قیمت‌های پیشنهادی رو به افزایش است، شمار قابل توجهی از متقاضیان مصرفی توان تأمین منابع لازم برای خرید را ندارند.
از سوی دیگر، افزایش هزینه‌های ساخت نیز باعث شده که کاهش قابل توجه قیمت تمام‌شده واحدهای جدید دشوار گردد. بنابراین بازار تحت تأثیر دو نیروی متناقض قرار دارد؛ از یک سو فروشندگان و سازندگان با افزایش هزینه زمین، مصالح، دستمزد و دیگر هزینه‌های تولید مواجه هستند و از سوی دیگر خریداران با کاهش قدرت خرید روبرو شده‌اند. نتیجه این شرایط، کاهش تعداد معاملات و افزایش سهم واحدهایی است که با قیمت‌های بالا وارد بازار می‌شوند، اما برای فروش نیاز به زمان بیشتری دارند.
بازار مسکن؛ در انتظار رونق یا تعدیل قیمت‌ها؟
در شرایط کنونی، بازار مسکن تهران نه تنها در وضعیت رونق معاملاتی به سر نمی‌برد، بلکه علامتی شفاف از کاهش عمومی قیمت‌ها نیز مشاهده نمی‌شود. داده‌های موجود بیشتر حکایت از بازاری دارد که در آن قیمت‌های پیشنهادی رو به افزایش است، اما تعداد معاملات به دلیل پایین بودن قدرت خرید و عدم اطمینان اقتصادی همچنان روان است.
با این تفاسیر، بازار مسکن تهران وارد نیمه دوم سال شده است، در حالی که توأم با تورم قیمتی و رکود معاملاتی است؛ وضعیتی که تا زمانی که قدرت خرید خانوارها، هزینه‌های ساخت و شرایط تأمین مالی دستخوش تغییرات قابل توجه نشود، احتمالاً ادامه خواهد داشت. گزارش‌های کارشناسان و اعضای اتحادیه املاک نیز فعلاً چشم‌انداز روشنی برای خروج معاملات از رکود در نیمه دوم سال ترسیم نمی‌کند.
انتهای پیام