یکشنبه ۲۱ دی ۱۳۹۳ - ۰۹:۴۴

موسسه پژوهش مديريت و برنامه‌ريزي تحليل كرد

جهش قيمت مسكن از 1395 و دلايل آن

جهش قيمت مسكن از 1395 و دلايل آن

ساعت 24- ركود چندساله بازار مسكن كه در سال‌هاي ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ تشديد شده است. كارشناسان و اقتصاددانان را به اين نتيجه رسانده كه بخش مسكن در كوتاه‌مدت ديگر بخش پيشران اقتصادي نيست. اقتصاددانان همكار در موسسه عالي آموزش و پژوهش برنامه ريزي و مديريت در تازه‌ترين گزارش پژوهشي خود كه درباره مسكن است ضمن ارايه داوري ياد شده به اين نتيجه رسيده‌اند كه جهش قيمت مسكن در سال ۱۳۹۵ و ۱۳۹۶ رخ مي‌دهد. در اين گزارش آمده است:

براساس شواهد آماري موجود و تحليل‌هاي كارشناسي، به نظر مي‌رسد بخش مسكن در شرايط ويژه‌يي قرار دارد. با يك نگاه كوتاه‌مدت، به دليل مساله كاهش قدرت خريد مردم، مازاد ساخت و خانه‌هاي خالي، منجر به شكاف بين عرضه و تقاضا در اين بخش شده است و به دليل مازاد عرضه، امكان كاهش قيمت در بخش‌هايي از بازار وجود دارد. در نتيجه نمي‌توان چشم‌انداز مثبتي از جهت اثرگذاري تحولات آن بر بخش واقعي اقتصاد و خروج از ركود فعلي انتظار داشت. در نتيجه، اين بخش توان پيشران بودن جهت خروج از ركود را ندارد و بايد هدف سياست‌گذاران اقتصادي كاهش اثرات نامطلوب ركود و تخليه حباب‌هاي ايجاد شده در اين بخش باشد. اما با يك نگاه بلندمدت‌تر، اين بخش با مخاطره كاهش در سمت عرضه و افزايش در تقاضا قرار دارد. براساس اين تحليل، به دليل محدود شدن بعد تقاضاي سفته‌بازي مسكن و كاهش تمايل براي ورود به بازار مسكن و انجام ساخت و ساز جديد كه نمود بيروني آن، روند كاهشي پروانه‌هاي ساختماني صادر شده است، در يك افق زماني بلندمدت‌تر و در سال‌هاي ۱۳۹۵ و ۱۳۹۶، عرضه مسكن كاهش مي‌يابد و امكان وقوع جهش قيمتي در اين بخش وجود دارد. خروج از ركود طي سال‌هاي ۱۳۹۳ و ۱۳۹۴ و افزايش مجدد درآمد مردم، كه سبب بازگشت بخشي از قدرت خريد آنها براي ورود مجدد به بازار مسكن مي‌شود نيز مي‌توان سبب جهش قيمتي در بازار مسكن شود. حتي در صورت محدود بودن اين افزايش قدرت خريد و در نتيجه، عدم امكان خريد ملك، به دليل كمبود خانه عرضه شده و در نتيجه جهش قيمتي در بازار مسكن، به نظر مي‌رسد بازار اجاره مسكن مي‌تواند افزايش در نرخ اجاره‌ها را تجربه كند. اين افزايش‌ها چه از جهت قيمت ملك و چه از جهت نرخ اجاره، مي‌تواند تبعات رفاهي- اجتماعي براي بخشي از جامعه به دنبال داشته باشد.

راه‌حل چيست؟
سوال آن است كه با توجه به نكات اشتراك و افتراق اين دو نگاه، امكان دستيابي به يك راه‌حل مشترك كه تامين‌كننده هدف كوتاه‌مدت‌تر پيشران بودن بخش مسكن براي خروج از ركود است و در عين حال هدف بلندمدت‌تر تعادل در اين بازار را نيز تامين مي‌كند وجود دارد؟! طبيعتا چنين راهكاري انتخاب اول سياست‌گذار خواهد بود. يك مرحله پايين‌تر، ممكن است به اين نتيجه رسيده شود كه بين اين دو هدف بده‌-بستان وجود دارد و براي رسيدن به يكي بايد ديگري را فدا كرد. تحت اين شرايط بايد به اين پرسش پاسخ داده شود كه كدام هدف بايد در اولويت قرار گيرد؟ يك روش پاسخ به پرسش‌هاي مطرح شده، تحليل بر اساس دسته‌بندي مسكن مطابق با جدول ۱ است. در جدول ۵، تحليلي از سمت تقاضا ارايه شده است. در جدول‌هاي ۶ تا ۸، سمت عرضه بر اساس گروه‌بندي انجام شده و در جدول ۹، چشم‌انداز عمومي بخش مسكن از سمت عرضه و تقاضا و همچنين شرايط بيروني ارايه خواهد شد.

راه‌هاي تجهيز منابع
در تجهيز منابع براي گروه‌هاي هدف دو گزينه سياست اعتباري و سياست مالي وجود دارد. منظور از سياست اعتباري كليه اقداماتي است كه مبتني بر عملكرد بازار پول بوده و بدون اتكا به منابع بانك مركزي امكان اعطاي تسهيلات در سمت عرضه و تقاضاي مسكن را دارند. در سمت تقاضاي مسكن مواردي نظير رفع محدوديت شوراي پول و اعتبار در پرداخت وام خريد مسكن توسط بانك‌هاي تجاري، تعميم الگوي اوراق حق تقدم بانك مسكن به ديگر بانك‌ها و هرگونه پيشنهادي كه با ارايه الگوي جديد يا رفع قوانين بازدارنده موجود، منجر به افزايش اعتباردهي به اين بخش شود را مي‌توان نام برد. در سمت عرضه نيز مي‌توان به اعطاي تسهيلات ساخت براي احياي بافت‌هاي فرسوده اشاره كرد. استدلال بر آن است كه ممكن است اتكا به سياست اعتباري صرف، امكان رفع مشكلات بخش مسكن را نداشته باشد و بايد در قالب سياست مالي منابعي از سوي دولت تجهيز شود. تعيين رديف بودجه‌يي جداگانه يا اختصاص بخشي از منابع حاصل از هدفمندسازي يارانه‌ها به بخش مسكن از جمله منابع قابل تعريف در اين بخش است. در بخش سياست مالي بايد توجه شود كه نبايد تعهدي از سوي دولت پذيرفته شود كه توان اجرايي‌شدن آن وجود ندارد يا اجرايي‌شدن آن منجر به اتكا به منابع بانك مركزي شود. دو گزينه مطرح‌شده در سمت سياست مالي منوط به نهايي‌شدن ارقام اوليه بودجه سال ۱۳۹۴ و شكل‌گيري فرآيند تصميم‌گيري درخصوص بندهاي بودجه و سياست دولت براي ادامه هدفمندسازي يارانه‌ها است. البته شايان توجه است كه دولت در بودجه عمومي اولويت‌هايي دارد كه رفع بحران كمبود منابع در حوزه‌هاي اجتماعي مانند آموزش و سلامت از يك طرف و تامين زيربناها مانند حمل و نقل از طرف ديگر در راس آنها قرار دارند و لذا اولويت تخصيص منابع از بودجه عمومي براي تامين مسكن در آينده ميان‌مدت محل تامل است.

عرضه و تقاضاي مسكن
مسكن چهار ويژگي ضروري بودن، بعد سرمايه‌يي داشتن، گردش اطلاعات در بازار و كم‌كشش‌بودن عرضه انباره‌يي را دارد. ضروري بودن مسكن به‌عنوان يك نياز اساسي غيرقابل جايگزين و در كنار آن روند افزايشي قيمت در اين بخش سبب شده است كه قدرت خريد خانوار براي مالك شدن بسيار محدود باشد و اين كاهش قدرت خريد به‌صورت عمومي طي سال‌هاي اخير به‌صورت خاص سمت تقاضا در سال‌هاي ۱۳۹۳ و ۱۳۹۴ را تحت تاثير قرار خواهد داد. بعد سرمايه‌يي داشتن مسكن و فراهم شدن سازوكار بيماري هلندي در اقتصاد ايران سبب شده است كه انگيزه رفتار سوداگري در اين بخش به‌شدت افزايش يابد و وجود سود انتظاري در اين بخش سبب سرمايه‌گذاري انبوه فعالان خصوصي طي سال‌هاي اخير در اين بخش شده است، نبود اطلاعات كافي و تصميم‌گيري غلط فعالان خصوصي در اين بخش سبب ايجاد حباب قيمتي شده و اقتصاد را با خطر تركيدن اين حباب در بخش مالي اقتصاد و همچنين مازاد ساخت مواجه كرده است. به‌دليل ايجاد انباره مازاد در بخش عرضه مسكن و عدم امكان تعديل آن نظير آنچه درخصوص ساير كالاها مي‌تواند اتفاق بيفتد، انتظار مي‌رود شكاف شديد بين عرضه و تقاضا در اين بخش ايجاد شود. درنتيجه در شرايط فعلي، اين بخش توان پيشرو بودن جهت خروج از ركود را ندارد و بايد هدف سياست‌گذاران اقتصادي كشور كاهش اثرات نامطلوب ركود و تخليه حباب‌هاي ايجادشده در اين بخش باشد، در غير اين صورت علاوه بر مشكل عمومي ركود اقتصادي، دولت بايد تبعات سياسي و اجتماعي ناشي از بحران در بخشي كه يك كالاي ضروري براي مردم تلقي مي‌شود را بپذيرد. از سوي ديگر، در صورت درست بودن تحليل دوم و كاهش عرضه مسكن براي افق بلندمدت‌تر و امكان افزايش جهشي قيمت مسكن نيز لزوم سياست‌گذاري مناسب را ايجاب مي‌كند، چرا كه به‌دليل آن‌چه گفته شد، دولت بايد تبعات سياسي و اجتماعي ناشي از بحران در بخشي كه يك كالاي ضروري براي مردم تلقي مي‌شود را بپذيرد.
تلاش اين گزارش آن است كه به مسكن از دو منظر كمك‌كننده براي خروج از ركود فعلي و همچنين تعادل عرضه و تقاضا در افق بلندمدت‌تر پرداخته شود. سوال اساسي آن است كه آيا با توجه به نكات اشتراك و اختلاف نگاه‌هاي موجود، امكان دستيابي به يك راه‌حل مشترك كه تامين‌كننده هدف كوتاه‌مدت‌تر پيشران‌بودن اين بخش براي خروج از ركود باشد و در عين حال هدف بلندمدت‌تر تعادل در اين بازار را تامين نمايد؟! طبيعتا چنين راهكاري انتخاب اول سياست‌گذار خواهد بود. يك مرحله پايين‌تر، ممكن است به اين نتيجه رسيده شود كه بين اين دو هدف، بده‌-بستان وجود دارد و براي رسيدن به يكي بايد ديگري را فدا كرد. تحت اين شرايط بايد به اين پرسش پاسخ داده شود كه كدام هدف بايد در اولويت قرار گيرد؟ براي چنين كاري ضروري است كه دست به دسته‌بندي سمت عرضه و تقاضاي مسكن زد، چراكه گروه‌هاي تشكيل‌دهنده سمت عرضه و سمت تقاضاي بازار مسكن لزوما همگن نيستند. يك روش پيشنهادي براي انجام چنين كاري آن است كه تقاضا از دو بعد مصرفي و سوداگرانه و سمت عرضه به تفكيك گروه مخاطب مسكن مورد بررسي قرار گيرد. نكته مهم ديگر آن است كه بايد به مساله جغرافيا در تحليل مسكن، توجه ويژه شود، جغرافيا بدين معني كه شرايط و اقتضائات شهرهاي بزرگ بسيار متفاوت از شهرهاي ديگر كشور است.

تنگناي تقاضاي مصرفي
به‌نظر مي‌رسد در سمت تقاضا، به‌دليل وضعيت ركودي در كل اقتصاد و به‌طور خاص در بخش مسكن و در كنار آن پيگيري سياست كنترل تورم و محدود شدن چشم‌انداز بازدهي بالا، بعد سفته‌بازي محدود شده است و تقاضاي مصرفي نيز به‌دليل كاهش قدرت خريد خانوار، در تنگنا قرار دارد. از سمت عرضه، استدلال بر اين است كه يك مازاد سرمايه‌گذاري در اين بخش ايجاد شده است. البته براي دستيابي به نتايج دقيق‌تر، بايد مسكن ساخته‌شده به تفكيك نوع مسكن تحليل شود. متاسفانه آمار و ارقام دقيقي درخصوص دسته‌بندي معرفي‌شده در گزارش وجود ندارد. درصورت وجود آمار و ارقام شايد بهتر بتوان به تحليل سياست‌گذاري پرداخت و شايد يكي از كارهاي ضروري ايجاد چنين مجموعه اطلاعاتي از سوي نهادها وزارتخانه‌هاي ذي‌ربط باشند.

معضلي به‌نام حباب خانه‌هاي لوكس
جمع‌بندي اين گزارش، موسسه پژوهشي وابسته به رياست جمهوري از سمت عرضه مسكن آن است كه به‌نظر مي‌رسد در دو بخش خانه‌هاي لوكس و تجاري- در شهرهاي بزرگ و به‌طور خاص در شهر تهران– همچنين مسكن مهر مازاد ساخت‌وساز اتفاق افتاده است. نكته اساسي آن است كه مازاد ساخت‌وساز ايجاد شده در بخش خانه‌هاي لوكس و تجاري به‌دليل پيوند آن با بخش‌هاي ديگر اقتصاد نسبت به مازاد ساخت‌وساز در بخش مسكن مهر مي‌تواند تبعات جدي داشته باشد. درخصوص گروه اول بايد تلاش در جهت تخليه حباب و عدم بزرگ‌تر شدن حباب و ساخت‌وساز جديد در اين بخش باشد و درخصوص گروه دوم، به نظر مي‌رسد به‌دليل تعهدات موجود براي دولت، جز اتمام پروژه مسكن مهر و افزايش كيفيت اين ساختمان‌ها براي افزايش جذابيت در سمت تقاضا يا تقويت تقاضا براي افرادي كه قدرت خريد اين نوع از مسكن را نيز ندارند، كار بيشتري نتوان انجام داد. سرانجام آنكه به‌دليل همگن نبودن بازار مسكن در كليه استان‌ها و حتي همگن نبودن شرايط در مناطق شهري و روستايي هر استان، شواهد نشان مي‌دهد كه بايد به بازار مسكن به‌صورت منطقه‌يي نگاه كرد و براي هر استان پاسخ جداگانه‌يي ارايه داد. وجود نگاه ملي در بخش مسكن مي‌تواند همراه با خطاهاي بزرگ باشد. موضوع مسكن قشر متوسط مي‌تواند موضوع هدف‌گذاري باشد.
از سوي ديگر، يك راه‌حل مناسب و با هزينه كم تلاش براي ساخت‌وساز در بافت‌هاي فرسوده شهري است. اين هدف‌گذاري دو سرفصل مسكن و شهرسازي را به‌هم پيوند مي‌زند. ويژگي‌هاي اين نوع هدف‌گذاري عبارتند از: رعايت صرفه نسبت به مقياس، وجود امكانات شهري، ظرفيت تجاري شدن، عدم اختلال در جريان درآمدي شهرداري‌ها، قابليت ايجاد جذابيت براي ورود اعتبارات بانكي، براي تجهيز منابع براي گروه‌هاي هدف دو گزينه سياست اعتباري و مالي وجود دارد. سياست اعتباري كليه اقداماتي تلقي مي‌شود كه مبتني بر عملكرد بازار پول و بدون اتكا به منابع پولي بانك مركزي امكان اعطاي تسهيلات در سمت عرضه و تقاضا مسكن را دارند. در سمت تقاضاي مسكن مواردي نظير رفع محدوديت‌ شوراي پول و اعتبار در پرداخت وام خريد مسكن توسط بانك‌هاي تجاري، تعميم الگوي اوراق حق تقدم بانك مسكن به ديگر بانك‌ها و هر گونه پيشنهادي كه با ارايه الگوي جديد يا رفع قوانين بازدارنده موجود، منجر به افزايش اعتباردهي به اين بخش شود را مي‌توان نام برد. در سمت عرضه نيز مي‌توان به اعطاي تسهيلات ساخت براي احياي بافت‌هاي فرسوده اشاره كرد. استدلال بر آن است كه ممكن است اتكا به سياست اعتباري صرف، امكان رفع مشكلات بخش مسكن را نداشته باشد و بايد در قالب سياست مالي منابعي از سوي دولت تجهيز شود. تعيين رديف بودجه‌يي جداگانه يا اختصاص بخشي از منابع حاصل از هدفمندسازي يارانه‌ها به بخش مسكن از جمله منابع قابل تعريف در اين بخش است. در بخش سياست مالي بايد توجه شود كه نبايد تعهدي از سوي دولت پذيرفته شود كه توان اجرايي‌شدن آن وجود ندارد يا اجرايي‌شدن آن منجر به اتكا به منابع پولي بانك مركزي شود. دو گزينه مطرح‌شده در سمت سياست مالي منوط به نهايي‌شدن ارقام اوليه بودجه سال ۱۳۹۴ و شكل‌گيري فرآيند تصميم‌گيري درخصوص بندهاي بودجه و سياست دولت براي ادامه هدفمندسازي يارانه‌ها است و بنابراين، در مقايسه با سياست اعتباري قابل اجرا در اين بخش، كمي زمان‌بر خواهد بود.

ارسال نظر

شما در حال ارسال پاسخ به نظر « » می‌باشید.