مردم در كره جنوبي چگونه صاحبخانه ميشوند
انواع وامهای مسکن در کره جنوبی
ساعت ۲۴- کره جنوبی پس از جنگ دوم جهانی در اردوگاه اقتصاد آزاد قرار گرفت و مشمول کمکهای غرب برای توسعه شد. مدیران ارشد سیاسی کره جنوبی در دهه ۱۹۶۰ بود که توسعه صادرات را جایگزین مدل جایگزینی واردات برای توسعه کردند.
در حال حاضر كره جنوبي دوازدهمين اقتصاد بزرگ جهان است كه با سرعت خود را به كشورهاي اروپايي ميرساند. در كره جنوبي نظام مالي معتبري براي سامندهي از جمله امر مسكن وجود دارد كه در گزارش حاضر آن را به طور خلاصه ميخوانيد:
صندوق مسكن (NHF)
صندوق ملي مسكن با هدف ايجاد امنيت و فراهم كردن سرمايه و اعتبار ضروري ساختن مسكن تشكيل گرديد. بهعلاوه اين صندوق از آنجا كه درصدد ايجاد ثبات و به تعادل رساندن بازار مسكن كشور بود، به منظور حمايت از افراد فاقد مسكن به ارايه وامهاي مسكن كم بهرهتر پرداخت. صندوق ملي مسكن به سازندهها به منظور تامين مالي ساخت مسكن (فروش و اجاره، كمتر از ۸۵ مترمربع) وام اعطا ميكند. همچنين به افراد فاقد مسكن براي خريد، اجاره بلندمدت و نوسازي خانه، بازخريد و مستهلك نمودن سود وامها (شامل اوراق قرضه و پساندازهاي مشترك) كمك ميكند.
اوراق قرضه ملي مسكن
اوراق قرضه ملي مسكن، اوراق قرضهاي است كه افراد متقاضي مسكن براي ثبت نام املاك و مستغلات، يا براي دريافت مجوزهاي مختلف خريداري ميكنند كه توسط حكومت مركزي يا محلي مديريت ميشود.
سيستم اشتراك مسكن
سيستم اشتراكي مسكن با لحاظ الزامات خاصي در پسانداز اشتراكي مربوطه، حكم به واجد شرايط بودن افراد ثبتنامكننده براي آپارتمانهاي جديد ميدهد. سيستم اشتراكي مسكن به دنبال جلوگيري از سوداگري، سفتهبازي و نيز فراهم كردن مسكن با روشي منصفانه براي مصرفكننده نهايي بود.
اين سيستم توانايي افزايش چشمگير عرضه مسكن با بهرهبرداري از سپردههاي افراد فاقد مسكن را دارد و همچنين ميتواند مسكن را با روشي مقرون به صرفه و منطقي براي افراد تامين كرده، در عين حال از سفتهبازي حاصل از عدم تعادل عرضه و تقاضاي مسكن جلوگيري مينمايد.
بختآزمايي مسكن
بخت آزمايي مسكن در سال ۱۹۶۹ تحت عنوان (بختآزمايي رويا) براي افراد فاقد مسكن تاسيس شد كه حدود ۵۰ درصد مبالغ بختآزمايي جهت كمك به اين افراد در جهت رسيدن به روياي داشتن مسكن خودشان و تضمين پايداري بخش مسكن صرف ميشد. بليتهاي بختآزمايي مسكن با اين هدف منتشر شد تا صندوق ملي مسكن را ايجاد و تغذيه كرده و اين فرصت را به افراد فاقد مسكن بدهد كه صاحب مسكن گردند.
سيستم پيش فروش مسكن
در واقع تامين مسكن گسترده اساساس در نتيجه سيستم پيشفروش در كره جنوبي تسهيل گرديد. در اين راستا شركت ضمانت مسكن كره در سال ۱۹۹۳ تاسيس و از سال ۱۹۹۹ نقش اصلي را در ارايه ضمانت به خريداران ايفا نمود. در حدود ۵۵ درصد سهام شركت مذكور متعلق به دولت كره ميباشد. شركت ضمانت مسكن كره در سال ۲۰۱۱ از راه ضمانتنامههاي متفاوتي كه ارايه ميكند (۲۷ نوع ضمانت)، سهم بسزايي در توسعه ساخت و ساز در كشور كره داشته است. به طوري كه به دليل سياست ترويج عرضه مسكن و تشكيل شركت مذكور، ميزان توليد مسكن در كره جنوبي همگام با افزايش خانوارها بسيار افزايش يافته و به بالاي صد درصد رسيده است.
سيستم تضمين اتمام مسكن سيستم مكملي است كه موسسههاي تضمينكننده مسكن را مجبور به تكميل پروژههيا ساخ كرده و يا در صورتي كه سازنده قادر به اتمام پروژه نباشد، پرداختهاي اقساطي را به خريداران داراي قرارداد مسترد ميكند و به تعهدات قرارداد فروش در نتيجه ورشكستگي سازنده پايبند است. تضمين تكميل مسكن به منظور جلوگيري از صدمه به متقاضي در سيستم پيش فروش و همچنين به منظور ماكزيمم كردن نقش مثبت سيستم پيش فروش تعبيه شده است.
وامهاي مسكن پايدار براي همه شركتكنندگان بازار
تامين مالي بخش مسكن به دو بخش تامين مالي مسكن بخش عمومي و خصوصي قابل تفكيك ميباشد و در سيستم تامين مالي كره هر دو بخش عمومي و خصوصي به نحوه مناسبي عميلاتي شده كه شامل وام خريد مسكن براي خريداران و همچنين وام ساخت مسكن براي سازندگان ميباشد. تامين مالي مسكن كره داراي سهم نسبتا بزرگ ۱۷ درصد تامين مالي مسكن از بخش عمومي و ۵۰ درصد نرخ LTV است كه البته پاينتر از ساير كشورها است (۷۵ درصد در امريكا، ۶۱ درصد در انگلستان، ۸۰ درصد در فرانسه، ۷۴ درصد در آلمان و ۶۴ درصد در هنگكنگ).
وام مسكن براي خريداران
اين وام با هدف رسيدن به روياي خانهدار شدن افراد كمدرآمد فاقد مسكن عرضه شده است. دولت با فراهم كردن مزاياي متنوع براي افراد فاقد مسكن، كساني كه اولين بار است خانه ميخرند و همچنين افراد داراي وامهاي بلندمدت بالاي ۱۰ سال، شروع به گسترش و توسعه دادن فرصتهاي خريد مسكن كرد.
وام خريد مسكن
از وامهاي خريد مسكن بلندمدت كم بهره براي اطمينان از ثبات وضعيت مسكن افراد فاقد مسكن و كمدرآمد حمايت مينمايد. وامهاي اين حوزه به دو بخش وام كلي خريد مسكن و وام خريد مسكن، افرادي كه براي بار اول ميخواهند صاحب مسكن شوند، طبقهبندي ميشوند.
وام مسكن براي مستاجران
وام كمبهره براي خانوارهاي كمدرآمد فاقد مسكن ملكي كه منابع مالي اندك نيز براي يافتن مسكن اجارهاي بلندمدت دراختيار دارند.
وام كرايه
اين سيستم به كمدرآمدهاي فاقد مسكن اين امكان را ميدهد كه وامي كمبهره براي اجاره مسكن دريافت كنند. اعتبار لازم از طريق صندوق تضمين اعتبار تامين مالي مسكن (شركت تامين مالي مسكن كره) تامين ميگردد.
وام اجاره بلندمدت توسط بانكهاي تجاري
بانكهاي تجاري به افرادي كه قرارداد اجاره بلندمدت امضا كرده و مبلغي خاص سپردهگذاري ميكنند، وام بلندمدت اجاره تخصيص ميدهند. اعتبار لازم از طرف صندوق تضمين اعتبار تامين مالي مسكن (شركت تامين مالي مسكن كره) تامين ميگردد. در حال اين وام بدون الزامات اضافي نظير شرط درآمد داده ميشود. و مبلغ وام با توجه به ميزان منابع در اختيار صندوق تضمين اعتبار تامين مالي مسكن تعيين ميگردد.
صندوق تضمين اعتبار تامين مالي مسكن
اين صندوق به عنوان مكملي در زمينه بهبود توانايي تامين مالي ضعيف قرضگيرندگان كه ميخواهند وام اجاره يا ساخت با ضمانت عموم دريافت كنند، فعاليت ميكند.با چنين شيوهاي از طريق اعطاي اين گونه وام ها براي قرضگيرندگان، ريسك موسسات مالي بسيار كاهش مييابد.
وام مسكن براي سازندهها
اين وام از سازندگان مسكن و سازمانهاي عمومي كه پس از تصويب پروژه به صورت مشاركتي اقدام به ساخت مسكن مينمايند، حمايت مالي ميكند. اين سيستم سرمايههاي ساخت و ساز را به سازندگان تخصيص داده و داراي اين قالبيت كه آن را به صورت وام به خريداران انتقال دهند نيز ميباشد. به عبارت ديگر، اين يك برنامه تامين مالي موثر است كه تقاضاي منابع مالي را با تامين سرمايه ساخت و همچنين وجوه خريد مسكن با منابع مالي محدود تامين مينمايد.
صندوق مسكن (NHF)
صندوق ملي مسكن با هدف ايجاد امنيت و فراهم كردن سرمايه و اعتبار ضروري ساختن مسكن تشكيل گرديد. بهعلاوه اين صندوق از آنجا كه درصدد ايجاد ثبات و به تعادل رساندن بازار مسكن كشور بود، به منظور حمايت از افراد فاقد مسكن به ارايه وامهاي مسكن كم بهرهتر پرداخت. صندوق ملي مسكن به سازندهها به منظور تامين مالي ساخت مسكن (فروش و اجاره، كمتر از ۸۵ مترمربع) وام اعطا ميكند. همچنين به افراد فاقد مسكن براي خريد، اجاره بلندمدت و نوسازي خانه، بازخريد و مستهلك نمودن سود وامها (شامل اوراق قرضه و پساندازهاي مشترك) كمك ميكند.
اوراق قرضه ملي مسكن
اوراق قرضه ملي مسكن، اوراق قرضهاي است كه افراد متقاضي مسكن براي ثبت نام املاك و مستغلات، يا براي دريافت مجوزهاي مختلف خريداري ميكنند كه توسط حكومت مركزي يا محلي مديريت ميشود.
سيستم اشتراك مسكن
سيستم اشتراكي مسكن با لحاظ الزامات خاصي در پسانداز اشتراكي مربوطه، حكم به واجد شرايط بودن افراد ثبتنامكننده براي آپارتمانهاي جديد ميدهد. سيستم اشتراكي مسكن به دنبال جلوگيري از سوداگري، سفتهبازي و نيز فراهم كردن مسكن با روشي منصفانه براي مصرفكننده نهايي بود.
اين سيستم توانايي افزايش چشمگير عرضه مسكن با بهرهبرداري از سپردههاي افراد فاقد مسكن را دارد و همچنين ميتواند مسكن را با روشي مقرون به صرفه و منطقي براي افراد تامين كرده، در عين حال از سفتهبازي حاصل از عدم تعادل عرضه و تقاضاي مسكن جلوگيري مينمايد.
بختآزمايي مسكن
بخت آزمايي مسكن در سال ۱۹۶۹ تحت عنوان (بختآزمايي رويا) براي افراد فاقد مسكن تاسيس شد كه حدود ۵۰ درصد مبالغ بختآزمايي جهت كمك به اين افراد در جهت رسيدن به روياي داشتن مسكن خودشان و تضمين پايداري بخش مسكن صرف ميشد. بليتهاي بختآزمايي مسكن با اين هدف منتشر شد تا صندوق ملي مسكن را ايجاد و تغذيه كرده و اين فرصت را به افراد فاقد مسكن بدهد كه صاحب مسكن گردند.
سيستم پيش فروش مسكن
در واقع تامين مسكن گسترده اساساس در نتيجه سيستم پيشفروش در كره جنوبي تسهيل گرديد. در اين راستا شركت ضمانت مسكن كره در سال ۱۹۹۳ تاسيس و از سال ۱۹۹۹ نقش اصلي را در ارايه ضمانت به خريداران ايفا نمود. در حدود ۵۵ درصد سهام شركت مذكور متعلق به دولت كره ميباشد. شركت ضمانت مسكن كره در سال ۲۰۱۱ از راه ضمانتنامههاي متفاوتي كه ارايه ميكند (۲۷ نوع ضمانت)، سهم بسزايي در توسعه ساخت و ساز در كشور كره داشته است. به طوري كه به دليل سياست ترويج عرضه مسكن و تشكيل شركت مذكور، ميزان توليد مسكن در كره جنوبي همگام با افزايش خانوارها بسيار افزايش يافته و به بالاي صد درصد رسيده است.
سيستم تضمين اتمام مسكن سيستم مكملي است كه موسسههاي تضمينكننده مسكن را مجبور به تكميل پروژههيا ساخ كرده و يا در صورتي كه سازنده قادر به اتمام پروژه نباشد، پرداختهاي اقساطي را به خريداران داراي قرارداد مسترد ميكند و به تعهدات قرارداد فروش در نتيجه ورشكستگي سازنده پايبند است. تضمين تكميل مسكن به منظور جلوگيري از صدمه به متقاضي در سيستم پيش فروش و همچنين به منظور ماكزيمم كردن نقش مثبت سيستم پيش فروش تعبيه شده است.
وامهاي مسكن پايدار براي همه شركتكنندگان بازار
تامين مالي بخش مسكن به دو بخش تامين مالي مسكن بخش عمومي و خصوصي قابل تفكيك ميباشد و در سيستم تامين مالي كره هر دو بخش عمومي و خصوصي به نحوه مناسبي عميلاتي شده كه شامل وام خريد مسكن براي خريداران و همچنين وام ساخت مسكن براي سازندگان ميباشد. تامين مالي مسكن كره داراي سهم نسبتا بزرگ ۱۷ درصد تامين مالي مسكن از بخش عمومي و ۵۰ درصد نرخ LTV است كه البته پاينتر از ساير كشورها است (۷۵ درصد در امريكا، ۶۱ درصد در انگلستان، ۸۰ درصد در فرانسه، ۷۴ درصد در آلمان و ۶۴ درصد در هنگكنگ).
وام مسكن براي خريداران
اين وام با هدف رسيدن به روياي خانهدار شدن افراد كمدرآمد فاقد مسكن عرضه شده است. دولت با فراهم كردن مزاياي متنوع براي افراد فاقد مسكن، كساني كه اولين بار است خانه ميخرند و همچنين افراد داراي وامهاي بلندمدت بالاي ۱۰ سال، شروع به گسترش و توسعه دادن فرصتهاي خريد مسكن كرد.
وام خريد مسكن
از وامهاي خريد مسكن بلندمدت كم بهره براي اطمينان از ثبات وضعيت مسكن افراد فاقد مسكن و كمدرآمد حمايت مينمايد. وامهاي اين حوزه به دو بخش وام كلي خريد مسكن و وام خريد مسكن، افرادي كه براي بار اول ميخواهند صاحب مسكن شوند، طبقهبندي ميشوند.
وام مسكن براي مستاجران
وام كمبهره براي خانوارهاي كمدرآمد فاقد مسكن ملكي كه منابع مالي اندك نيز براي يافتن مسكن اجارهاي بلندمدت دراختيار دارند.
وام كرايه
اين سيستم به كمدرآمدهاي فاقد مسكن اين امكان را ميدهد كه وامي كمبهره براي اجاره مسكن دريافت كنند. اعتبار لازم از طريق صندوق تضمين اعتبار تامين مالي مسكن (شركت تامين مالي مسكن كره) تامين ميگردد.
وام اجاره بلندمدت توسط بانكهاي تجاري
بانكهاي تجاري به افرادي كه قرارداد اجاره بلندمدت امضا كرده و مبلغي خاص سپردهگذاري ميكنند، وام بلندمدت اجاره تخصيص ميدهند. اعتبار لازم از طرف صندوق تضمين اعتبار تامين مالي مسكن (شركت تامين مالي مسكن كره) تامين ميگردد. در حال اين وام بدون الزامات اضافي نظير شرط درآمد داده ميشود. و مبلغ وام با توجه به ميزان منابع در اختيار صندوق تضمين اعتبار تامين مالي مسكن تعيين ميگردد.
صندوق تضمين اعتبار تامين مالي مسكن
اين صندوق به عنوان مكملي در زمينه بهبود توانايي تامين مالي ضعيف قرضگيرندگان كه ميخواهند وام اجاره يا ساخت با ضمانت عموم دريافت كنند، فعاليت ميكند.با چنين شيوهاي از طريق اعطاي اين گونه وام ها براي قرضگيرندگان، ريسك موسسات مالي بسيار كاهش مييابد.
وام مسكن براي سازندهها
اين وام از سازندگان مسكن و سازمانهاي عمومي كه پس از تصويب پروژه به صورت مشاركتي اقدام به ساخت مسكن مينمايند، حمايت مالي ميكند. اين سيستم سرمايههاي ساخت و ساز را به سازندگان تخصيص داده و داراي اين قالبيت كه آن را به صورت وام به خريداران انتقال دهند نيز ميباشد. به عبارت ديگر، اين يك برنامه تامين مالي موثر است كه تقاضاي منابع مالي را با تامين سرمايه ساخت و همچنين وجوه خريد مسكن با منابع مالي محدود تامين مينمايد.
