فنر قیمتی مسکن بسیار فشرده شده

ساعت 24-خانه، یک نیاز و یک آرزو. در کشور ما گویی مسکن چیز عجیب‌وغریبی است. در این چند دهه اخیر دوره‌ای نبوده که این نیاز انسانی تبدیل شده به آرزو و حاشیه نداشته باشد. همیشه یکی از دغدغه‌های بزرگ حاکمیت و دولت بخش مسکن بوده، اما تقریبا هیچ‌گاه علاجی برای نابسامانی‌های آن نشده است؛ گاهی شاهد رکود بوده، اما پس از آن، چنان جهش قیمتی داشته که داغ خود را به دل خیلی‌ها گذاشته است. تعداد محدودی خانه داریم در برابر انبوهی تقاضا که اخیرا توان خرید هم ندارند.

div align="justify">تولید مسکن به هر دلیلی کم است، اما اکثریت این تولیدات هم چون روی هوا خریده‌ می‌شوند، زیاد کم و کسری دارند و همین باعث شده بیشتر ساختمان‌های کشور پیر و فرسوده باشند. این آشفته‌بازار نه با سروصدا و شعارهای مهربانانه مسکن‌سازی مهر بسامان شد، نه با رکود سنگین و سهمناک یکی، دو سال اخیر. چیزی که بود، هنوز پابرجاست: خانه کم، اما بی‌خانه زیاد است. این یک طرف ماجراست. طرف دیگر این صنعت، همهمه سازندگان و فعالان این بخش است. از پزشک و مهندس و ورزشکار تا سیاست‌مدار، بازرگان، کشاورز و دامدار در این بخش فعالیت می‌کنند. به نظر شما کیفیت ساخت‌وساز پزشکان بیشتر به دل می‌نشیند یا دامداران؟ این کوچک‌ترین سؤالی است که می‌تواند مطرح شود. درباره موضوع مسکن با بیت‌اله ستاریان، عضو هیأت علمی رشته معماری دانشگاه تهران، کارشناس و انبوه‌ساز مسکن، به گفت‌وگو نشستیم که در ادامه می‌خوانید.
‌آقای ستاریان، متولی بخش مسکن در کشور ما کیست و چرا همه در این حوزه مشغول ساخت‌وساز هستند؛ پزشکان، ورزشکاران، مشاوران املاک و بسیاری دیگر؟
در بخش ساختمان اقشار مختلفی فعالیت می‌کنند. این بخش سرمایه‌پذیری بالایی دارد و بازدهی و سوددهی خوبی نیز در آن هست، به همین دلیل از صنف پزشکان و مهندسان و ورزشکاران گرفته تا سیاسیون و بازرگانان و قشرهای مختلف دیگر، مانند کشاورزان و دامداران در این بخش فعالیت می‌کنند. این اتفاقی است که سال‌های سال است دارد می‌افتد. گاهی از یک زاویه انتقادی به قضیه نگاه می‌شود و می‌گویند چرا فلان قشر در بخش ساختمان فعالیت می‌کند. این سؤال درست است، اما واقعا چرا یک پزشک که در بخش خود می‌تواند خیلی فعال باشد، ترجیح می‌دهد در بخش ساختمان فعالیت کند. این ایراد از پزشکی و پزشکان ماست یا موضوع دیگری است؟ اغلب می‌گویند پزشک، ورزشکار، تاجر، کشاورز و دامدار حق و صلاحیت ندارند در بخش مسکن فعالیت کنند و باید مهندسان فعالیت کنند! سؤال این است که چرا این اتفاق می‌افتد؟ اینکه بگوییم نباید فعالیت کنند فایده‌ای ندارد؛ باید دلیل را پیدا کنیم. اینکه از پزشک تا دامدار ما ساختمان‌ساز هستند، مطمئنا دلیلش تفاوت مردم ما با مردم دنیا نیست. آیا در پزشکی و دامداری کار نیست که وارد بخش ساختمان شده‌اند؟ یکی از دلایل این است که در قیاس این حرفه‌ها با ساختمان چنین بازدهی‌ای وجود ندارد. مسکن سیاه‌چاله اقتصاد ماست. در واقع تمام اقتصاد ما و همه برنامه‌های دولت را می‌بلعد و ابتر می‌کند. دولت وقت می‌خواهد کشاورزی را توسعه بدهد، اما به محض اینکه تسهیلات و سرمایه‌ای را به این بحث اختصاص می‌دهد، این پول به شیوه‌های مختلف وارد بازار مسکن می‌شود. درباره صنعت نیز همین اتفاق می‌افتد. وقتی می‌خواهد به تولید‌کننده تسهیلات و منابعی بدهد، این منابع غیرمستقیم سر از ساختمان در‌می‌آورد. یکی از دلایل این است که در صنعت و کشاورزی ما سود و بازده کم است، اما بخش ساختمان پتانسیل زیادی دارد و این سرمایه‌ها را جذب می‌کند.
‌پس با این حساب، حالا که بازار مسکن دچار رکود سنگین شده، این مسئله باید برطرف شود. آیا این سازندگان همه‌فن‌حریف از این حوزه خارج شده‌اند؟
بارها دیده‌ایم که همیشه وضعیت مسکن با یک یا دو سال قبل مقایسه می‌شود. مسکن یک کلیت است و باید در یک دوره بلندمدت بررسی شود؛ مثلا باید در یک بازه ٦٠ ساله و سه دوره ٢٠ساله وضعیت مسکن ارزیابی شود که به کجا رسیده است. مسکن یک برنامه کاملا درازمدت است و برخلاف آنچه شاهد آن هستیم، نمی‌توان آن را در یک مدت کوتاه یک‌ساله و دوساله بررسی کرد. علت اینکه همه در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند و سرمایه وارد تولید و صنعت نمی‌شود این است که نیمی از اقتصاد ما ساختمان است و نیم دیگر صنعت نفت و استخراج معادن که مختص دولت بوده و راه ورود به آن برای سرمایه بخش خصوصی بسته شده است. همه قشرها دارایی خود را به بخش ساختمان که عملا سرمایه خارجی نیز وارد آن نشده، منتقل می‌کنند و در بلندمدت هم به سود بسیار بالایی می‌رسند؛ چراکه اگر این بازار گرفتار رکود هم شود سرمایه از بین نمی‌رود، فاسد هم نمی‌شود و بعد از دوران رکود، آن‌قدر افزایش قیمت پیدا می‌کند که هم جبران سال‌های گذشته را بکند و هم سود هنگفتی نصیب مالک شود. برای همین است که مسکن حکم و جایگاه کالای سرمایه‌ای را پیدا کرده ‌است. باید قبول کنیم مسکن در ایران، کالای سرمایه‌ای است و نمی‌شود آن را از این وضعیت خارج کرد، مگر اینکه پتانسیل موجود در مسکن از بین برود. مسکن یک معضل دارد. باید این معضل از بین برود تا حالت عادی شود. معضل عمده هم نیاز و تقاضای انبوهی است که بی‌پاسخ مانده است.
‌وقتی توان خرید متقاضی حریف قیمت‌های فعلی هم نمی‌شود، پتانسیل مسکن تا کجا می‌تواند باعث رشد قیمت‌ها شود؟
کمی بحث را باز می‌کنم. در شرایط فعلی مسکن در رکود است، اما مردم، دستمزد هشت تا ١٢ ساعت از کار روزانه خود را به مسکن اختصاص می‌دهند. شاید این درصد در شهرهای کوچک یا روستاها به ٣٠ تا ٤٠ درصد حقوق روزانه برسد اما در شهرهای بزرگ این مبلغ گاه به بالای صددرصد رسیده است و عمدتا تا دهک‌های میانی جامعه ما درگیر معضل مسکن شده‌اند. اگر به دوره ٢٥ ساله مسکن نگاه کنیم، رشد مسکن نسبت به شاخص میانی کالاها، قریب به دوونیم برابر است. این وحشتناک و خطرناک است. مسکن را باید این‌گونه دید نه اینکه مسئولان بیایند سخنرانی کنند و بگویند امسال مسکن کنترل شد و اتفاقی در آن نیفتاد. وقتی کل اقتصاد در رکود باشد مسکن هم از این قضیه مستثنا نیست. در شرایطی که معضل اصلی کمبود مسکن پابرجاست، اگر دو سال قیمت مسکن بالا نرود یا حتی پایین بیاید معنایش کنترل نیست.
‌منظور شما این است که معطلی دوساله مسکن در دوره رکود، در افزایش قیمت بعدی جبران می‌شود؟
مسکن به دلیل نبود تعادل بین تولید و نیاز مشکل دارد و متأسفانه مجموعه‌ای از کارشناسان، تحلیل‌هایی به مسئولان می‌دهند که خواب آنها را سنگین‌تر می‌کند. گویا عمدا این کار را می‌کنند. نشانه‌گیری این حرف، بیشتر به سمت کارشناسان است تا مسئولان. در این ٢٠، ٣٠ سال من کارشناسانی را دیده‌ام که به‌جای اعلام خطرکردن، تقدیر کرده‌اند. چندی‌پیش تحلیلی دیدم که دوستان گفته بودند: مسکن مهر همه چیز را حل کرد. پارسال و امسال را ببینید، قیمت افزایش پیدا نکرده است. متأسفانه مسئول هم باد به غبغب می‌اندازد و می‌گوید: من یکی، دو سال است آمده‌ام، مسکن کنترل شده و تغییری نکرده است. این کارشناس غرض دارد! کارشناس باید بگوید این دو سال رکود بود و کل اقتصاد مملکت خوابیده است.
‌در آخرین جهش قیمتی مسکن که دو، سه سال پیش رخ داد هم این‌گونه غرض‌ورزی‌های کارشناسی را شاهد بودیم؟
بله. در این مواقع مسکن مثل فنر فشرده می‌شود. سال ٩٠ تحلیل کردند که در سال‌های ٨٩ و ٩٠ در مسکن افزایش قیمت نداشتیم و پس از آن هم جشن سراسری سربه‌سری مسکن و خانوار گرفتند. برآوردهایی داده شد که آمار خانوار به مسکن، ٠٥/١ است. این بهترین آماری است که در یک کشور توسعه‌یافته می‌توان پیدا کرد. با این آمار باید بگوییم اجاره مسکنی که الان دو میلیون تومان است، باید حدود ٣٠٠ هزار تومان باشد؛ یعنی ٢٥ درصد حقوق یک شاغل صرف هزینه مسکن و اجاره‌نشینی شود. این حرف‌ها را زدند و بعد در سال ٩١ یک‌مرتبه ١٤٥ درصد افزایش قیمت مسکن را تجربه کردیم. این اتفاق همه‌ساله و در همه دوره‌ها می‌افتد. مجموعه کارشناسان، به‌جای اینکه به مسئولان اخطار بدهند و آنها را نسبت به خطرات آینده و آتی آگاه کنند، به‌راحتی می‌آیند صورت مسئله را پاک می‌کنند؛ یا در یک روند سیاسی قرار می‌گیرند و می‌خواهند تبلیغ کنند یا واقعا قصد و غرضی در کار است. چرا به‌جای اینکه یک کارشناس بیاید و دوره ٣٠ ساله مسکن را تحلیل کند و به مسئولان بفهماند که فرداها چه اتفاقی می‌افتد، دست روی دست می‌گذارد و به‌به و چهچه می‌کند!
‌با این شیوه تحلیل، وضعیت فعلی و آتی حوزه مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
از سال ٩٢ تا ٩٤ ما پایین‌ترین میزان تولید مسکن را داشته‌ایم. امسال ٥٠ درصد کمتر از سال پیش و سال پیش هم ٥٠ درصد نسبت به سال قبل از آن، تولید کاهش پیدا کرده است. ما سالانه ٧٥٠ هزار ثبت ازدواج داریم. ٦٠ هزار مورد آن بابت مرگ‌ومیر سالانه کم می‌شود و نزدیک به ٦٩٠ هزار مورد باقی می‌ماند درحالی‌که نصف این میزان هم تولید نداشته‌ایم. از دیگر سو معتقدند طبق آمار، ٢١ میلیون مسکن داریم. مگر اینها مستهلک نمی‌شود. ضریب استهلاک اینها ایجاب می‌کند سالانه ٤٠٠ هزار واحد مسکونی احداث شود. یعنی از آمار ازدواج و افزایش خانوار که بگذریم، سالانه اگر ٤٠٠ هزار واحد مسکونی تولید شود، تازه وضعیت فعلی حفظ می‌شود. این روش برخورد با مسکن درست نیست. مسکن یک کالای حیاتی است. کالای فرهنگی نیست که جامعه بتواند از آن استفاده نکند. فشار هر تقاضای بی‌پاسخ برای سال‌های آینده ذخیره می‌شود. در شرایط فعلی تولید سالانه مسکن به کمتر از ٣٠٠، ٤٠٠ هزار واحد رسیده است.
‌در شرایطی که مسکن به تعداد نیست، این تقاضای پاسخ‌داده‌نشده کجا می‌رود؟
یکی از تبعات این است که حاشیه‌نشینی افزایش پیدا می‌کند و اگر رسیدگی نشود، در دو، سه سال آینده اتفاقی می‌افتد که قابل جمع‌کردن نیست. چندی‌پیش آماری دیدم که نشان می‌داد حاشیه‌نشینی در حال افزایش است و به حدود پنج درصد رسیده است. گرچه محاسبات من بالای شش درصد را نشان می‌دهد، اما اینکه پنج درصد یک شهر حاشیه‌نشین می‌شود یعنی چه؟ این همان خطری بود که ١٥ سال قبل گفتیم. توسعه حاشیه‌نشینی بسیار خطرناک است. حاشیه‌نشینی نظام ندارد، کنترل ندارد. نمی‌توان نظام اجتماعی و فرهنگی را در آن اجرا کرد. هنجارهای اجتماعی در آن نهادینه نمی‌شود. این مسئله علاوه بر اینکه هزینه‌بردار است، موجب جرم‌خیزی و بروز ناهنجاری‌های اجتماعی نیز می‌شود.
‌خوب چه باید کرد؟ گفتید همه اقشار سرمایه خودشان را وارد این بخش کرده‌اند، تقاضا زیاد است و قیمت هم در روند صعودی جولان می‌دهد، آیا توانی هست که از آن استفاده نشده باشد؟
ما در ایران با جمعیتی ٨٠ میلیون نفری، که بخش عمده آن نیز جوان و در شرف تشکیل خانوار است، نیازمند تولید سالانه یک‌ونیم میلیون واحد مسکونی هستیم و این یعنی گردش مالی ٧٠٠، ٨٠٠ هزار میلیارد تومانی، به اندازه کل نقدینگی کشور. تولید سالانه یک میلیون مسکن هم با بودجه کم و نقدینگی پایین اقشار جامعه ممکن نیست. بخش مسکن، با تفکر اقتصاد کلان ما درگیر است. مسکن مقوله‌ای نیست که اگر دولت درآمد نداشته باشد و تولید نشود، مردم هم از آن استفاده نکنند. وقتی به بیش از یک میلیون واحد مسکونی در سال نیاز است باید در کل اقتصاد بازنگری شود. تیم‌های اقتصادی دولت‌ها نسبت به مقوله مسکن ضعیف هستند و اطلاعات لازم را ندارند. اصلا بخشی با عنوان اقتصاد مسکن در وزارت اقتصاد و دارایی نیست. بانک مرکزی به‌شدت با مقوله مسکن غریبه است. اینها با مسکن که یکی از اصلی‌ترین اجزای شاکله اقتصاد کشور و یکی از دو قطب اصلی آن است، غریبه هستند. در کشور ما اقتصاد کاملا دولتی است. دولت چند کالای بسیار ارزنده مانند نفت، گاز، طلا و معادن را در دست گرفته و بخش خصوصی نیز به ساختمان پناه آورده و سرمایه‌ خود را وارد این بخش کرده‌ است. بانک مرکزی و وزارت اقتصاد و دارایی نیز، خود را متولی درآمدهای ناشی از منابعی می‌دانند که در اختیار دولت است. در همه جای دنیا عکس این قضیه اتفاق می‌افتد. اگر کشوری منابع دارد بخش خصوصی در آن فعال است و دولت در بخش ساختمان و خدمات عمومی کمک می‌کند. نفت و گاز و معادن را بدهند به بخش خصوصی، تا یک بخش خصوصی قوی و توانمند داشته باشیم و پس از آن نیز، دولت سیاست‌گذاری کند، نه تولید. دولت در نفت و معادن محدود شده و یک بخش خصوصی ضعیف و ناتوان هم داریم که در رکود کلا تعطیل می‌شود و حتی ساختمان هم نمی‌تواند تولید‌کند.
‌این یک تغییر بنیادین در ساختار اقتصادی کشور محسوب می‌شود. راهکارهای دیگر حل بحران مسکن چیست؟
راهکاری نداریم و نمی‌توانیم داشته باشیم. فرصت‌ها را به‌طور کامل سوزانده‌ایم. جایگاه‌هایی را که می‌توانستیم تولید کنیم، نابود کرده‌ایم. حالا باید منابع مالی را توسعه دهیم. باید امکان استفاده حوزه مسکن از سرمایه خارجی مهیا شود. بانک‌های به‌شدت خراب و ورشکسته باید اصلاح یا از میان‌داری پول حذف شوند. بانک‌های خارجی در کشور میان‌دار شوند تا بشود زمین را در رهن مؤسسات خارجی گذاشت و پول گرفت. بانک‌های ایرانی توان مالی ندارند و همه هم وابسته به دولت هستند. خصوصی و دولتی هم ندارد همه مثل هم هستند.
‌مشکلاتی که در تولید ساختمان داریم یک مشکل، بی‌کیفیتی ساختمان‌های ساخته‌شده هم یک مشکل دیگر است. عده‌ای معتقدند وقتی هرکسی سازنده شود اوضاع بهتر از این نمی‌شود.
در جواب کسانی که می‌گویند چطور می‌گذارید هرکسی و هر قشری در بخش ساختمان وارد شود که کیفیت افت کند؛ می‌گویم او سرمایه‌گذار است و شاید کیفیت تولیدش از بقیه بیشتر هم باشد. سازنده اگر هم غلط می‌سازد ربطی به دکتر، ورزشکار یا دامداربودن او ندارد. اینها خودشان نمی‌خواهند بسازند، فقط سرمایه‌گذار هستند، اما چون ساختار نظام مهندسان و سازندگان ما ایراد دارد، سرمایه‌گذار هم مجبور می‌شود بالای سر ساختمان باشد. مهندس باید بسازد؛ حالا اگر مهندس ما خلاف مسئولیت خودش عمل کند ایراد از مهندسی ماست نه از سرمایه‌گذار. اگر کیفیت ساختمان بد است، هوش و سرمایه سرمایه‌گذار را نقد نکنیم بلکه به رفع ایرادهای ساختار بپردازیم. ساختار نظام مهندسی ما غلط بوده و نظارت درست نیست. ما نظارت پلیسی داریم نه تشویقی. این غلط است که هر روز یک بند به آیین‌نامه ساختمانی اضافه می‌کنند. نظام مهندسی و شهرداری را هرروز بزرگ‌تر می‌کنند و اسلحه بزرگ‌تری به دستشان می‌دهند.
‌یعنی این انبوه قانون اگر نباشد اوضاع بهتر می‌شود؟ اینجا یک چرای بزرگ وجود دارد. چرا میانگین عمر ساختمان‌های ما این‌قدر پایین است. یک ساختمان پنج ساله را اگر نگاه کنید گویی ٢٠ سال از عمر آن می‌گذرد. پاسخ این چرا، چیست؟
مسکن ما مشکل دارد، شما ساختمانی با اصول استاندارد بسازید و من ساختمانی غیراستاندارد، هر دو با قیمتی نزدیک به هم فروخته می‌شود. برای همین قانون به شیوه‌های مختلف دور زده می‌شود. در همه جای دنیا، دامدار و پزشک و مهندس ساختمان می‌سازند، ولی آنها هیچ‌کدام بدون کیفیت نمی‌سازند. حتی گاهی افراد پایین‌تر کارهای به‌مراتب بهتری نیز ارائه می‌دهند. اینکه چرا ما از این شرایط برخوردار نیستیم، به غلط‌بودن اقتصاد ما برمی‌گردد. مثلا هیچ‌کدام از بیمه‌های ما برای ساختمان یک دفترچه صادر نکرده‌اند تا رعایت اصول آن تضمین شده باشد. دلیلش این است که آن‌قدر تقاضا زیاد شده که مسکن هرچه باشد خریدار دارد. پیکان و پراید می‌سازند و خریدار دارد. چرا؟ شما در بدترین جا، بدترین خانه را بساز، می‌خرند. چرا؟ چون تقاضا هست. باید این تقاضا را از بین ببریم؛ این‌گونه رقابت ایجاد می‌شود. در بررسی بخش مسکن، نمی‌شود انگشت روی یک نقطه بگذاریم و بگوییم این باید درست شود. بیمه اگر ساختمان‌ها را بیمه کند ورشکسته می‌شود چون این فقط یک نقطه از مشکلات است و ساختمان بیمه باشد یا نباشد مشتری دارد. آن ساختمان پنج ساله‌ای را که ٢٠ ساله به نظر می‌رسد، هرکسی که ساخته باشد با حضور مهندس ناظر بوده، مهندس کوتاهی کرده، پولش را گرفته، اما وظیفه‌اش انجام نشده است. چرا؟ چون نگاه نظام مهندسی ما پلیسی است. در هر نگاهی نرخ می‌گذارد و هزینه اضافه می‌کند. در نگاه تشویقی است که هزینه اضافه نمی‌شود بلکه کیفیت افزایش می‌یابد. در ساختمان بی‌کیفیت، سازنده، هزینه‌های قوانین نظام مهندسی را می‌پردازد اما نمی‌گذارد قانون درباره اصول ساختمان‌سازی انجام شود. از همه‌چیز کم می‌گذارد و این‌گونه، ساختمان غیراستاندارد می‌شود. شاید نسبت به ساختمان‌های مشابه چند میلیون ارزان‌تر فروخته شود، اما آن‌قدر هزینه را کم می‌کند که آخر سر سود هنگفتی از این کار به جیب می‌زند. این سازنده نمی‌داند چه خیانت بزرگی می‌کند. اگر تقاضای بخش مسکن کمتر از تولید بود، سازنده باید تلاش می‌کرد بهترین را بسازد. در این شرایط برای فروش ساختمان باید بازاریابی و جلب مشتری کند.
‌چرا همین تعداد ساختمانی که تولید شده به فروش نمی‌رسد؟ گفتید سود و بازده ساختمان‌سازی بالاست، چرا وقتی سود زیاد است، ارزان‌تر نمی‌فروشند؟
الان کل اقتصاد در رکود است. پایین‌تر هم کسی نمی‌خرد. در دوران رونق هم وقتی تقاضا در قیمت بالاتر هم هست، چرا ارزان بفروشند؟ اگر الان یک متر آپارتمان را به قیمت یک میلیون تومان به متقاضی بدهند اما او احساس کند این ساختمان را شش ماه دیگر می‌توان پایین‌تر هم خرید، منصرف می‌شود. اما اگر ساختمان ١٠ میلیون تومان عرضه شود اما متقاضی حس کند شش ماه دیگر می‌شود ١١ میلیون، می‌خرد. خریدار و فروشنده در دو طرف عرضه و تقاضا، قیمت و روند قیمت را مشخص می‌کنند. تقاضا معانی مختلفی دارد. فقط احتیاج نیست. وقتی سرمایه‌ای فکر کنید، مفهوم تقاضا دگرگون می‌شود. حاضر هستید ١٠ میلیون بخرید، به شرط اینکه ١١ میلیون بفروشد. اما در شرایطی که حس می‌کنید ممکن است نهصد بفروشید، حاضر نیستید یک میلیون بخرید.
‌در بازارهای موازی با مسکن، در زمان رکود و بحران که روند نزولی می‌شود، اغلب شاهد عرضه شدید هستیم. چرا در بخش مسکن این اتفاق نمی‌افتد؟ چرا حتی در دوران رکود سنگین‌ هم قیمت‌ها‌ نمی‌شکند؟
چون رکود در کلیت اقتصاد است و عرضه بیشتر هم نمی‌تواند خریداری داشته باشد. از دیگر سو، همین عرضه کم هم به‌خاطر ناچاری است؛ چراکه نیازی به فروش نیست. نه فاسد می‌شود و بی‌ارزش. خریدار هم همین تفکر را دارد. منتظر است قیمت‌ها آن‌قدر پایین بیاید تا یقین کند از این پایین‌تر نخواهد آمد.
‌این‌روزها دوباره بحث مالیات بر خانه‌های خالی مطرح ‌شده است. این طرح می‌تواند عرضه را تقویت کند؟
در کل کشور حدود یک میلیون و ٤٠٠ تا ٥٠٠ هزار خانه خالی وجود دارد. بخشی از این خانه‌ها شامل خانه‌های روستایی تخلیه‌شده هستند که باید از آمار حذف شوند. در شهری مانند تهران تقریبا باید ٤٠٠ تا ٥٠٠ هزار خانه خالی وجود داشته باشد که هست. به این می‌گویند ضریب خانه‌های خالی. در شهرهای توریستی، درصد ذخیره خانه‌های خالی تا هشت درصد هم می‌تواند باشد. این ضریب در همه شهرها و در همه جای دنیا وجود دارد. مالیات بر خانه‌های خالی آن‌ هم در کشوری مانند ایران، که مستأجر باید گاه بیش از صددرصد درآمد یک شیفت کاری خود را برای اجاره پرداخت کند، توصیه نمی‌شود. این مالیات برای مواقعی است که مبلغ اجاره‌بها با هزینه اجاره‌داری برابر است و موجر رغبتی برای اجاره‌دادن مسکن ندارد، اما وقتی هزینه مالیات هم به خانه خالی اضافه شود به نفع اوست که خانه را اجاره بدهد. در شرایطی که در ایران مستأجر مانند برده برای صاحب‌خانه کار می‌کند با چه منطقی خانه را خالی نگه می‌دارند؟ یک درصد بسیار جزئی به آمار خانه‌های خالی در دوره رکود افزوده می‌شود که آن هم مربوط به ساختما‌های در شرف ساخت است و با طولانی‌شدن دوره ساخت اتفاق می‌افتد. وقتی امکان فروش واحدها وجود ندارد سازنده نیز ساختمان را تمام نمی‌کند. اساسا طرح مطالبی مانند مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر اجاره، به این دلیل است که دولت و قانون‌گذاران کشور، اطلاعات اقتصادی در بخش اقتصاد مسکن ندارند. حوزه قانون‌گذاری ما هم نمی‌داند اینکه مالیات بر این مورد بگذاریم اول از همه قیمت مسکن را افزایش می‌دهد. در حالی‌که ما باید تا می‌توانیم راهکار برای سازنده‌ها بگذاریم تا دستشان به منابع برسد و بتوانند در آینده زیادتر تولید کنند.
‌تا بسازند و بفروشند و بیشتر سود کنند؟
ایرادی ندارد. می‌خواهند این سود را چه کنند؟ تولید بیشتر مساوی است با سود بیشتر. ولی عاقبت چه اتفاقی می‌افتد؟ امروز صد واحد و سال آینده دویست واحد می‌سازند. سود هم در همین حوزه می‌ماند. تا زمانی که متقاضی انبوه برای مسکن وجود دارد، قیمت‌ها هم رشد می‌کنند. نکته مهم این است که تولیدکننده تا می‌تواند تولید کند، وضعیت خطرناک زمانی است که این سرمایه از بخش مسکن خارج و تولید متوقف شود.
‌پیش از این گفتید فرصت‌ها را سوزانده‌ایم. راهکاری که باید برای سازندگان ایجاد کنیم، چیست؟
زمانی گفتم اگر واقعا دولت می‌خواهد بخش مسکن را راه بیندازد باید کاری کند که انبوه‌ساز، تولید‌کننده باشد. تا انبوه‌ساز نداشته باشیم هیچ اتفاقی در حوزه مسکن این مملکت نمی‌افتد. باید بهای هوش، ایده و توانایی انبوه‌ساز را بپردازیم. می‌توان گفت دولت باید رانت بدهد؛ همین رانتی که از آن بد می‌گوییم. دولت اگر زمین شهری را بفروشد فقط به نقدینگی‌ای می‌رسد که در مقابل درآمدهایی که وارد خزانه‌اش می‌شود، رقمی نیست اما اگر این زمین را با شرایطی سهل و آسان در اختیار سازندگان بگذارد و از دیگر سو هم شرایطی برای ساخت تعیین کند تا در مدت زمان مشخص و مناسب، مسکن آماده و تحویل داده شود، این‌گونه یک سرمایه کلان به انبوه‌ساز می‌رسد و می‌تواند به تولید چنان شتابی بدهد که نیاز جامعه در مدت زمان کمتری برآورده شود. گرچه طبق تفکر قدیم گویا این پول به جیب انبوه‌ساز رفته اما در حقیقت این‌طور نیست. کسی که هوش تولید دارد باید به او قیمت هوش و ایده‌اش را پرداخت. این پول در دست انبوه‌ساز است و مدام مسکن تولید می‌کند. سرمایه‌ای اگر جور کند در بانک می‌ماند و مردم آن را وام می‌گیرند. می‌تواند سال به سال بیشتر تولید کند و به مردم بدهد. این سرمایه به نام اوست، اما لزوما در دستان او نیست. ما به انبوه‌سازانی نیاز داریم که بتوانند ٢٠ هزار یا ٥٠ هزار واحد در سال تولید کنند. چند سال اول خوب می‌سازند و خوب می‌فروشند اما بعد از چند سال باید برای فروش واحدهای خود تبلیغ و بازاریابی کنند؛ این موقع مسکن استاندارد درست می‌شود و متقاضی به‌دنبال خرید بهترین موارد است. حالا بگوییم سود کجا رفت؟ آیا از این کشور خارج شد؟
‌منظور شما این است که دولت زمین‌های دولتی و به اصطلاع عمومی را به انبوه‌سازان بدهد؟ این‌گونه که همه ادعای انبوه‌سازی می‌کنند!
به کسی بدهد که واقعا انبوه‌ساز است، نه اقوام و اطرافیان. به کسی بدهد که هوش این کار را دارد و می‌تواند معضل را حل کند، نه کسی که پول را بگذارد داخل بانک و از تولید صرف‌نظر کند. انبوه‌ساز باید صلاحیت خود را اثبات کند، در ضمن باید به تعهدی که می‌دهد نیز پایبند باشد و واقعا مسکن تولید کند چراکه اگر نتواند به تعهد عمل کند، علاوه بر اینکه زمین را از دست می‌دهد جریمه‌ نیز می‌شود.
‌کاری شبیه به مسکن مهر که زمین رایگان برای احداث مسکن داده شد تا قیمت تمام‌شده کاهش پیدا کند؟ منتها شما زمین شهری را مدنظر دارید.
اشتباه مسکن مهر این بود که زمین به مردم داده شد. درد مردم تنها مسکن نیست، هزار درد دارند، زمین را می‌فروشند به کسی که وضع بهتری دارد و پول را به درد‌های دیگر می‌زنند. این زمین دست مردم نمی‌ماند. اما اگر زمین دست انبوه‌ساز بود، سال به سال بیشتر تولید می‌کرد.
‌وقتی زمین را به انبوه‌ساز می‌دهند، باید قیمت فروش واحدها را کاهش دهد؟
همین جا مشکل ایجاد می‌شود. همان اتفاقی که با ساخت مسکن مهر افتاد. با دو هزار واحد یا یک میلیون واحد مسکونی قیمت بازار پایین نمی‌آید. گرچه قیمت تمام‌شده این دسته از آپارتمان‌ها کاهش پیدا می‌کند اما این تفکر که مثلا با ارزان‌ترفروختن چند واحد مسکونی قیمت بازار کاهش پیدا می‌کند یا کنترل می‌شود، غلط است. کارشناسی که می‌گوید قیمت کالا با قیمت تمام‌شده آن یعنی قیمت مواد اولیه، هزینه تولید و مدیریت به اضافه درصدی از سود مساوی است، افراد را فریب می‌دهد. اگر این کالا اصلا وجود نداشته باشد، هر قیمتی که بر آن بگذاریم بی‌فایده است. قیمت را خریدار تعیین می‌کند. وقتی خریداری با قیمت بالاتر می‌خرد، چطور می‌توانیم قیمت را با عرضه چند واحد پایین بیاوریم. تقاضا آن‌قدر زیاد است که با این حجم عرضه، تغییری در آن ایجاد نمی‌شود. مسکن مهر آمد تا بخشی از مشکل مسکن را حل کند. آمد تا مسکن را بدون هزینه زمین تولید کند و مسکن ارزان برای اقشار ضعیف ایجاد شود، درحالی‌که سال ٩٠ قیمت این مسکن نیز بالا رفت. مسکن مهر رانتی بود که بین مردم پخش شد. ما گفتیم به جای اینکه این پول را بین صد نفر پخش کنید، بدهید به انبوه‌ساز تا روال تولید را ادامه دهد. مسکن مهر در بهترین شرایط به متقاضیان خود، مسکن ارزان می‌داد اما آیا آنان نمی‌توانند مسکن مهر خود را به قیمت روز بازار بفروشند؟
‌ با توجه به گفت‌وگویی که داشتیم، اگر بپرسم چشم‌انداز بخش مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید، احتمالا نباید منتظر پاسخ امیدبخشی باشم؟ درست است؟
مسکن به‌شدت وابسته به اقتصاد کلان است. دولت اگر اراده خروج از رکود را نداشته باشد، مسکن تا آخر سال در رکود باقی خواهد ماند اما در دوره رونق بعدی، از نظر قیمتی، مابازای همه دوره‌های رکود را جبران خواهد کرد و حتی بیش از این میزان هم افزایش خواهد یافت. در شرایط فعلی فنر قیمت مسکن بسیار فشرده است، همان اتفاقی که پیش از این نیز بارها افتاده است.

اشتراک‌گذاری:

لینک کوتاه: