موانع نامرئی در رونق مسکن چیست؟
تفاوت مصوبه با اجرا
در ریشه یابی وضعیت موجود باید به یک نکته توجه شود. آنچه به عنوان سبد تسهیلاتی در بخش عرضه و تقاضا تصویب شده است از جنس مصوبه اداری و بخشنامه است. طبیعتا نیاز مند فرآیند زمانی است که این مصوبه با عبور از نظام بوروکراسی به شکل عمومی عملیاتی شود. اگر تمهید لازم برای تامین منابع به کار گرفته شود عمومی شدن این خدمات با سرعت مطلوبی صورت می گیرد، در غیر این صورت عملیاتی شدن مصوبه کند انجام خواهد شد. بنابراین در جمع بندی این بخش باید میان مصوبه و عملیاتی شدن آن تمایز قائل شد و انتظارات باید با زمان عمومی شدن و عملیاتی شدن این مصوبات تنظیم شود. البته اگر فرض بگیریم سیاست گذاران از قبل برای تامین منابع چاره اندیشی کرده اند و تسهیلات مصوب از لحاظ تامین اعتبار با چالشی مواجه نیست، باید در ادامه کار به یک نکته توجه کرد. عاملیت بخش مسکن و دیگر دستگاه های دارای مسئولیت در این حوزه باید یک نظام اطلاع رسانی و اقناعی را تعریف کنند تا از این مسیر بازاریابی لازم در جهت استفاده از این خدمات صورت گیرد. در واقع شیوه انفعالی گذشته و ابلاغ بخشنامه ها نمی تواند زمینه ساز انتقال این اعتبارات از بانک به حوزه مورد هدف باشد. روش های نوین تبلیغی، آگاه کردن مشتریان در سمت عرضه و تقاضا، رفع تردید های احتمالی و... از سیاست های مکمل این بخش برای آماده شدن بانک عامل به منظور پرداخت عمومی تسهیلات است. توصیه آخر آن که اگر سیاست گذار به دنبال آن است که کارایی این ابزار در بازه زمانی کوتاه مدت پدیدار شود باید برخی شروط تعیین شده را به گونه ای تفسیر کند که دایره شمول بیشتری را در برگیرد. در کنار گسترش جامعه هدف، شروط دیگر مانند دوره سپرده گذاری، خانه اولی ها، سال ازدواج و... متناسب با وضع کنونی بازار متوازن شود.
وضعیت اقتصاد کلان
ارزیابی مستقل بخش مسکن از سایر بخش ها به طور حتم راه خطا در سیاست گذاری است. برآورد های اولیه نشان می دهد در خوش بینانه ترین حالت رشد اقتصاد ایران در پایان سال 94 صفر باشد. مادامی که مجموع ساختار اقتصادی از یک تحرک و رشد مقدماتی برخوردار نباشد رونق معاملاتی در بخش مسکن انتظار به جایی نخواهد بود. اگر تقاضا در بازار بالا رود به طور قطع بخش مسکن نشاط و شادابی بیش از دو سال گذشته را شاهد خواهد بود. اما زمانی می توان انتظار داشت که تقاضا جنب و جوش بگیرد که سایر بخش های اقتصاد حرکت خود را آغاز کرده باشند. زیرا در کنار افزایش قدرت خرید از طریق تسهیلات طراحی شده، پرداخت تعهدات برای متقاضیان اولین دغدغه برای ورود به بازار است. اگر تقاضا احساس کند امکان پرداخت تعهدات را در دوره زمانی در نظر گرفته شده ندارد، قدرت خرید اعطایی از جذابیت لازم برخوردار نخواهد بود. در واقع افزایش وام شرط لازم است، اما شرط کافی توان عمل به تعهدات از سوی متقاضیان است.
اما اقدامات تکمیلی برای رونق بخشی در سایر بخش ها چه می تواند باشد؟ برای آن که از مسیر انصاف خارج نشویم لازم است در این بخش نیز یک نکته تصریح شود. دولت کنونی موفق شد مسیر سیاست گذاری را که در گذشته از ریل تدبیر خارج شده بود مجددا به اصل خود بازگرداند.اما سرعت اصلاح برای عقب ماندگی های ناشی از تصمیم های غلط گذشته متناسب با نیاز نیست. درست همانند پزشکی که درد بیمار را درست تشخیص داده و متناسب با آن نسخه لازم را تجویز کرده است اما اندازه مصرف داروکمتر از میزانی است که بیمار برای بهبود به آن نیاز دارد. در دولت کنونی نیز چالش اقتصاد ایران به درستی تشخیص داده شده است و درخصوص راهکار مورد نظر نیز اجماع حاصل شده است، اما سیاست های عملیاتی متناسب با نیاز و اقتضائات امروز فضای کسب و کار نیست. برای نمونه دولت به درستی تشخیص داده که برای خروج از تنگنای اعتباری و تحریک اقتصاد باید در پرداخت بدهی های خود پیش قدم شود. در این زمینه بازار بدهی نیز به عنوان کلید مشکل مورد اجماع قرار گرفته است اما سرعت انتشار و استفاده از اوراق بدهی بسیار کمتر از نیاز اقتصاد ایران است. در سال گذشته فقط 5 هزار میلیارد تومان اسناد خزانه منتشر شده است و در سال جاری نیز در بودجه مجوزی در حدود 20 هزار میلیارد تومان صادر شده است. این رقم اسناد در مقایسه با نیاز اقتصاد ایران در انجماد زدایی از منابع بسیار نازل است. با پوزش از دوستان و همکاران سابقم در تیم اقتصادی دولت کنونی باید نوشت تیم اقتصادی دولت با وجود تشخیص درست درد، در استفاده از ابزار درمان وقت کشی کرده است.تا زمانی که این وضعیت حاکم است بهبود فضای اقتصاد کلان متناسب با انتظار پیش نخواهد رفت و اگر فضای اقتصاد کلان بهبود نیابد رونق پایداری نیز به بخش مسکن سرایت نخواهد کرد.
مازاد عرضه
پدیده ای دیگر که در بازار مسکن وجود دارد عرضه ای است که با هدف کسب سود در این بخش وارد شده است. این پدیده عمدتا در واحد های بزرگ متراژ و در نقاط خاصی از شهر ها قابل مشاهده است.در اصطلاح ژورنالیستی از این پدیده به عنوان خانه های خالی یاد می شود.هر سیاستی در بخش مسکن نیاز مند آن است که به این پدیده نیز توجه کند.سیاست های مالیاتی از نمونه های تجربه شده در دنیا برای مقابله با این پدیده است. البته مواجهه با این پدیده نیاز مند دقت بالاست زیرا اگر سیاست ها ضربتی و یکجانبه باشد ممکن است به جای حل مشکل به تشدید آن بینجامد.
دنیای اقتصاد
