بحران همه جانبه مسکن در ایران
بر این بنیاد، اگر متوسط درآمد ماهیانه یک خانوار تهرانی را در حدود ۶ میلیون تومان در نظر بگیریم (یعنی معادل ۷۲ میلیون تومان در سال) این خانوار اگر هیچ مخارج دیگری نداشته باشند باید ۲۱ سال پسانداز کند تا قدرت خرید یک مسکن منطبق بر نیاز متوسط را داشته باشد. حال اگر ترکیب هزینههای خالص سالانه یک خانوار شهری را که توسط مرکز آمار ایران در سال ۱۳۹۴ در نظر بگیریم و فرض را بر این بگذاریم این ترکیب، ترکیب مناسبی برای یک زندگی معمولی است و تا به امروز دستخوش تغییر چندانی نشده است ( یعنی ۶۶٫۳ درصد هزینههای خانوار به هزینههایی غیر از مسکن اختصاص یابد)، آنگاه زمان انتظار خانواده مورد نظر برای خرید مسکن بطور تقریبی تا ۶۳ سال افزایش مییابد. البته اگر در این ۶۳ سال هیچ هزینه مسکنی نداشته باشد و به رایگان درجایی سکونت کند.
وضعیت در مورد اجاره مسکن نیز از همین الگوی آشفته پیروی میکند. یعنی اگر یک خانوار تهرانی در سال ۹۴ ش. ۶۶٫۳ درآمد خود را به هزینههای چون پوشاک، بهداشت، ملزومات و وسایل زندگی، حمل ونقل، تفریحات و غیره اختصاص میداده، اکنون تنها توانایی اختصاص ۳۴٫۴ درصد از درآمد خود به این هزینهها را خواهد داشت. زیرا طبق تحقیقات میدانی، برای یک خانه متوسط دوخوابه، دستکم باید رقمی معادل ۴ میلیون تومان را بصورت ماهیانه پرداخت کند.
فراموش نکنیم که وضعیت تشریح شده مربوط به دهکهای درآمدی متوسط است و با این وصف وضعیت برای دهکهای درآمدی پایینتر که هر روز بر شمار آنها افزوده میشود فاجعهبار است. در سال ۱۳۹۹ مجموع دریافتی کارگران حداقل بگیر و متأهل در سال ۹۹ با احتساب افزایش ۳۱۸ هزار تومانی حداقل مزد، حق مسکن ۱۰۰ هزار تومانی، بن خواربار ۴۰۰ هزار تومانی و سایر مزایای جانبی مزد و حق اولاد به حدود سه میلیون تومان میرسد. با این احتساب درآمد وی کفاف خرید مسکن برای یک دوره عمر متعارف را نخواهد داد و در بهترین حالت باید در خانههای نامناسب حدود ۴۰ متری با حداقل معاش، گرسنگی و سوءتغذیه سرکند. از این رو بیشترین تقاضای سرکوبشده مسکن به کارمندان دونپایه شرکتهای غیردولتی و دولتی، کارگران و پرولتاریای شهری و روستایی اختصاص مییابد.
این وضعیت در حالی شکل گرفته که بازار مسکن دچار رکود تورمی است .به گفته وزیر راه، مسکن و شهرسازی، «میزان معاملات در بازار مسکن نسبت به سال گذشته ۷۰ الی ۸۰ درصد کاهش یافته است. بیش از ۶۰ درصد واحدهایی که در اردیبهشت و خردادماه معامله شدهاند، واحدهای بزرگ با متراژ بیش از ۱۶۰ تا ۱۸۰ متر بودهاند و این امرنشاندهنده آن است که پولهای سفته بازی و سوداگرانه برای سرمایهگذاری وارد بازار مسکن شدهاند.» به این ترتیب کاهش تقاضا در بازار مسکن مانع افزایش قیمتها نشده است. تداوم این روند به معنای کاهش سرمایهگذاری در مسکن است که خود عاملی در جهت افزایش قیمتها و ژرفا یافتن بحران خواهد بود.
اگر بازارها در ایران گونهای عمل کردهاند که مسکن را از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایهای بدل کنند دیگر نیاز واقعی افراد به مسکن تنها مؤلفه تعیینکننده نیست. سوداگران و واسطهها به بازیگران اصلی بازار تبدیل شده است و سفتهبازی و احتکار نیاز واقعی را سرکوب کرده است. اگر مسکن شهری ۷۵ متر مربعی را ضابطهی متوسط بگیریم و مطابق اطلاعات دردسترس هزینهی خرید واحد مسکونی برای اقشار متوسط به طور متوسط متر مربعی ۱۹ تا ۲۰ میلیون تومان و برای اقشار پایینی بطور متوسط ۱۰ میلیون تومان باشد، هر واحد مسکونی ۳۰۰ متر مربعی برجی در تهران که طبق آمار رسمی و نه واقعی به قیمت متوسط ۴۰ تا ۵۰ میلیون تومان معامله میشود، باید معادل ۱۵ واحد مسکونی اقشار متوسط و ۲۰ واحد مسکونی برای اقشار پایینی باشد. به این ترتیب وقتی یک واحد مسکونی اعیاننشین در برجهای شمال تهران خالی میماند، یعنی معادل نیاز ۱۵ تا ۲۰ خانوار عادی و کم درآمد، احتکار میشود.
مسکن درایران و جهان
مقایسه قیمت مسکن در ایران با سایر کشورها درک مناسب تری از بحران مسکن در ایران ارائه میدهد. در یکی از جدیدترین گزارشهای ارائه شده در این خصوص مقایسه قیمت مسکن در شهرهای مختلف دنیا برپایه میانگین قیمت مسکن و میانگین درآمد متوسط ساکنان هر شهر بررسی شده است. در این گزارش هزینه اجاره یک آپارتمان دو خوابه با امکانات معمولی، در محلهِ متوسطی از شهر معیار مقایسه قرار گرفته است. مرکز آمار ایران متوسط درامد ماهانه یک خانوار شهری در سال ۱۳۹۸ را درحدود ۴۵ میلیون ریال برآورد کرده که این رقم برای شهر تهران درحدود ۵۳ میلیون ریال برآورد شده. با احتساب ۱۵ درصد افزایش این رقم برای سال ۹۹ درآمد یک خانوار تهرانی بطور متوسط رقمی معادل ۶۱ میلیون ریال میشود. با محاسبه دلار ۲۰۰۰۰ تومانی درآمد متوسط یک خانوار تهرانی چیزی معادل ۳۰۵ دلار در ماه خواهد بود. اگر همانگونه که در بالا اشاره شد متوسط اجاره مسکن در شهر تهران را ۴ میلیون تومان در ماه در نظر بگیریم، آنگاه با لحاظ دلار ۲۰هزار تومانی، این رقم معادل ۲۰۰ دلار ایالات متحده میشود. بر این بنیاد مشاهده میشود که نسبت هزینه مسکن به درآمد در شهر تهران بسیار بالاتر از شهرهایی چون مادرید، بروکسل، برلین، شیکاگو و تورنتو است که از پیشرفتهترین شهرهای جهان هستند.
شهرهای کمتر توسعهیافتهتری مانند استانبول، آتن و پراگ (البته به نسبت بروکسل، برلین و غیره) هم هزینه مسکن به درآمد کمتری از تهران دارند. در این میان تنها شهرهای لندن و پاریس وضعیت هزینه مسکن به درآمد بالاتری از تهران دارند. البته در ارتباط با این مقایسه دو نکته را نباید فراموش کرد یکی اینکه در مورد تهران آمار رسمی مورد استفاده قرار گرفتهاند در حالیکه آمار واقعی نسبت هزینه مسکن به درآمد در شهر تهران را بسیار بالاتر نشان میدهند و دیگر اینکه تهران به عنوان پایتخت کشوری کمتر توسعهیافته در مقایسه با شهرهایی قرار گرفته است که متروپلهای جهانی هستند. تأمل بر این دو نکته درک بهتری از عمق بحران مسکن در تهران را نشان میدهد.
همچنین باید یادآور شد که بحران مسکن در ایران منحصر به ماههای اخیر و رشد شتابان قیمت سکه و ارز و غیره در این مدت نیست. در این ارتباط گزارش یکی از خبرگزاریها در مهرماه سال ۱۳۹۸ که به مقایسه چند نمونه آگهی فروش مسکن در گران ترین شهرهای جهان با تهران پرداخته، شاهد خوبی در این ارتباط است. این گزارش نشان میدهد که قیمت مسکن در شمالیترین نقطه تهران از قیمت واحدهای مسکونی سوپر لوکس و ویلایی در گرانترین مناطق کشورهای خارجی بیشتر بوده است. ضمن آنکه مصالح ساختمانی و تجهیزاتی که در این واحدها استفاده میشود به هیچ عنوان قابل مقایسه با مصالح ساختمانی در ایران نیست. برای مثال یک واحد مسکونی ۱۳۲ مترمربعی با تمام امکانات رفاهی در منطقه منهتن آمریکا ۴ میلیارد و ۲۹۰ میلیون تومان قیمتگذاری شده و یک واحد مسکونی ۱۳۵ متری واقع در منطقه آجودانیه ۵ میلیارد ۲۰ میلیون تومان. یا یک واحد مسکونی ۲۰۰ متری واقع در فلوریدا با تمامی امکانات ۷ میلیارد ۵۰۰ میلیون تومان قیمتگذاری شده و یک واحد ۲۰۰متری واقع در دروس با تمامی امکانات ۸ میلیارد ۲۰۰ میلیون تومان. قیمتها در پونک و شهرک غرب در تهران نیز به ترتیب از والنسیا در اسپانیا و توسکانی در ایتالیا بیشتر بوده است.
روندهای تاریخی نیز بر تعمیق مداوم بحران مسکن صحه میگذارند. در 26 سال گذشته، قیمت مسکن بطور سالانه 25.2 درصد افزایش قیمت داشته و 344.2 برابر شده است. در سال ۶۵ در کل کشور ۸۰ درصد از خانوارها مالک بودهاند و این رقم در سال ۹۵ به ۵۴ درصد کاهش یافته است. در فاصله سالهای ۱۳۷۵ تا ۱۳۹۵ تعداد اجارهنشینهای شهری کشور ۷۰ درصد رشد داشته است. همچنین بهای مسکن در مناطق شهری از چیزی حدود سه برابر درآمد خانوار در پیش از انقلاب به حدود ۲۰ برابر برای یک خانوار تهرانی رسیده است. به این ترتیب و پس از گذشت بیش از ۴۰ سال نه تنها دعاوی انقلابی حمایت از مستضعفین (دستکم در حوزه مسکن) تحقق نیافته که برآوردن تأمین مسکن به عنوان یک نیاز اولیه انسانی روز به روز رنگ باخته است.
پیامدها
تبدیلشدن مسکن از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایهای مهمترین پیامد روندهای طی شده در بازار مسکن در ایران بوده است. حاصل این روند بروز معضلات اقتصادی، اجتماعی و سیاسی گوناگون است: ظهور پدیده خانههای خالی (حدود ۳ میلیون در حال حاضر). افزایش روزافزون هزینه مسکن در سبد خانوارهای ایرانی (در مواردی تا ۷۰ درصد )، افزایش تعداد مستاجران شهری در عرض ۲۰ سال از ۲۱ درصد به ۳۷ درصدبین سالهای ۷۵ تا ۹۵، کاهش کیفیت ساخت مسکن، افزایش نسبت نقدینگی مسکن به کل سرمایهگذاری در اقتصاد (بطور متوسط ۳۰ درصد در سالهای پس از انقلاب و بین ۵۰ تا ۶۴ درصد در سالهای رونق بخش مسکن)، و ورود بخش عمدهای از این نقدینگی به بازار مسکن دست دوم و زمین در نتیجه کاهش رشد سرمایهگذاری در صنعت؛ افزایش شدید شکاف طبقاتی؛ بروز احساس ناامنی اجتماعی در میان اقشار وسیعی از جامعه ؛ گسترش بدمسکنی و افزایش روزافزون خانههای اشتراکی؛ ماشین خوابی و پشت بام فروشی؛ امکانیابی هرچه بیشتر شورشهای شهری؛ ظهور سلاطین مسکن که طبق گزارشهای مسئولین ( نمایندگان مجلس، وزیرمسکن و غیره) برخی از آنها از ۸۰ تا ۲۵۰۰ مسکن را فقط در شهر تهران در مالکیت خود دارند.
درحالیکه تولید در صنعت و کشاورزی پر ریسک، کمبهره و با نرخ مالیاتی بالاست. سرمایه از بخش مولد صنعتی و کشاورزی، به دلالی و سوداگری در زمین و مسکن میل پیدا میکند و ضمن افزایش تقاضای کاذب زمین و مسکن به افزایش قیمت آنها و اجارهبهایشان انجامیده و به افزایش نابرابریهای اقتصادی و اجتماعی و سیاسی میانجامد و بر نرخ اشتغال نیز تأثیر منفی خواهد داشت.
*بخشی از مقاله بلند علیرضا رحیمی ،عضو هیئت علمی پژوهشکده مطالعات راهبردی- منتشر شده درسایت پژوهشکده
