دلایل عدم موفقیت صندوق‌های زمین و ساختمان چیست؟

ساعت 24-با وجود آنکه ۷سال از تدوین اساسنامه و امیدنامه صندوق‌های زمین و ساختمان می‌گذرد اما تاکنون دو صندوق زمین و ساختمان اعلام موجودیت کرده و به مرحله پذیره‌نویسی گام گذاشته‌اند.

div align="justify">با وجود آنكه ۷سال از تدوين اساسنامه و اميدنامه صندوق‌هاي زمين و ساختمان مي‌گذرد اما تاكنون دو صندوق زمين و ساختمان اعلام موجوديت كرده و به مرحله پذيره‌نويسي گام گذاشته‌اند. طرح تشكيل صندوق‌هاي زمين و ساختمان با هدف تامين منابع مالي پروژه‌هاي ساختماني، جلوگيري از افزايش حجم نقدينگي و همچنين جذب مشاركت عمومي با همكاري سازمان بورس و اوراق بهادار ارائه شد اما عدم آشنايي فعالان دوحوزه مسكن و بورس از حوزه‌هاي يكديگر، نامشخص بودن چشم‌انداز سرمايه‌گذاري دراين صندوق‌ها، انتقادات وارده به آيين‌نامه تدوين شده و... موجب شد كه استقبال چنداني از اين صندوق‌ها صورت نگيرد.

البته مهم‌ترين هدف تشكيل صندوق‌هاي زمين و ساختمان، تامين منابع مالي پروژه‌هاي ساخت‌وساز نبود بلكه شفاف‌سازي پروژه‌هاي ساختماني نيز ازجمله اهداف مهم تاسيس اين صندوق‌ها بود كه منجر به عدم رغبت فعالان حوزه مسكن براي استفاده از منابع مالي صندوق‌هاي زمين و ساختمان و ارائه گزارش سه‌ماهه به سازمان بورس و اوراق بهادار شد.

درهمين رابطه، فردين يزداني، مديرعلمي طرح جامع مسكن با اشاره به تامين مالي پروژه‌هاي ساخت‌وساز از طريق صندوق‌هاي زمين و ساختمان به «تعادل» مي‌گويد: اين صندوق‌ها ابزار جديدي در بازار سرمايه هستند كه براي نهادينه شدن آنها نياز به گذشت زمان است، به عنوان نمونه سازمان بورس و اوراق بهادار نيز در آغاز شكل‌گيري با مشكلاتي مواجه بود و استقبال مردم از آن قابل توجه نبود اما با گذشت زمان اين بازار در ميان مردم جايگاه خود را پيدا كرد.

يزداني مي‌افزايد: با توجه به آنكه تاكنون حوزه مسكن كشور ارتباط چنداني با بازار سرمايه نداشته است اين صندوق‌ها مي‌توانند پيوند ميان بخش مسكن و سازمان بورس و اوراق بهادار را تقويت كنند.

وي ادامه مي‌دهد: صندوق‌هاي زمين و ساختمان تاكنون به صورت تقريبا آزمايشي فعاليت داشته‌اند به همين دليل استقبالي ازسوي سرمايه‌گذاران براي مراجعه به اين صندوق‌ها وجود نداشته است البته درصورتي كه بازار ساخت‌وساز از ركود خارج شود اين صندوق‌ها نيز رونق مي‌گيرند. به گفته يزداني اين صندوق‌ها تا يكي دوسال آينده نيز گسترش نمي‌يابند و سرمايه‌گذاران به سمت سرمايه‌گذاري در اين صندوق‌ها نمي‌روند. اين كارشناس اقتصاد مسكن اظهار مي‌كند: عدم آشنايي كارشناسان دوحوزه با عملكرد صندوق‌هاي زمين و ساختمان، انتقادات وارده به آيين‌نامه اين صندوق‌ها ازسوي پيمانكاران حوزه مسكن و... ازجمله عوامل مهم تاثيرگذار درعدم استقبال از آنهاست ضمن اينكه انبوه‌سازان تمايلي به پاسخگويي درباره اقدامات خود و شفاف‌سازي ندارند درواقع آنها نمي‌خواهند درباره ساختمان‌هاي نيمه‌كاره خود به سازمان بورس توضيح دهند. وي ادامه مي‌دهد: دربخش ساختمان سود بالا و شفافيت كم است و صندوق‌هاي زمين و ساختمان ابزار خوبي براي شفاف‌سازي حوزه ساختمان هستند. يزداني با اشاره به تجربيات ساير كشورها در تاسيس صندوق‌هاي زمين و ساختمان مي‌گويد: تجربه ساير كشورها نشان مي‌دهد كه بهره‌گيري از اين صندوق‌ها درتامين مالي پروژه‌ها اثرگذار بوده و از آنها استقبال شده است به عنوان نمونه دركشور امريكا بلوك‌هاي سرمايه‌گذاري صندوق‌هاي املاك و مستغلات كاربردي مانند صندوق‌هاي زمين و ساختمان دارند كه هم درتوليد و هم درنگهداري ساختمان‌ها فعاليت مي‌كنند، در برزيل و برخي از ايالت‌هاي چين نيز چنين نمونه‌هايي يافت مي‌شود. وي مي‌افزايد: اين صندوق‌ها علاوه بر تامين مالي نقش مهمي در شفافيت و انعطاف‌پذيري بازار مسكن بازي مي‌كنند و بازار مسكن را سالم‌سازي مي‌كنند.

ريسك بالاي سرمايه‌گذاري در صندوق‌ها

سعيد اسلامي بيدگلي، عضو هيات‌مديره شركت عمران و نوسازي شهري نيز با فردين يزداني، مديرعلمي طرح جامع مسكن درباره شفاف‌سازي اين صندوق‌ها موافق است، اسلامي بيدگلي با اشاره به تاريخچه تاسيس صندوق زمين و ساختمان به «تعادل» مي‌گويد: ايجاد صندوق‌هاي زمين و ساختمان به اواخر دهه۸۰ و حتي پيش از تصويب قانون توسعه ابزارها و نهادهاي مالي جديد بازمي‌گردد.

اسلامي مي‌افزايد: درآن زمان شركت‌هايي براي تاسيس اين صندوق‌ها درخواست‌هايي را به سازمان بورس و اوراق بهادار ارائه دادند كه به علت عدم تطبيق نيازهاي سرمايه‌گذار و سرمايه‌پذير تاسيس اين صندوق‌ها منتفي شد. وي ادامه مي‌دهد: پيمانكاران حوزه مسكن معتقد بودند كه دستورالعمل‌هاي تاسيس اين صندوق‌ها نيازهاي آنها را برآورده نمي‌كند و تنها آيين‌نامه‌يي است كه ازسوي كارشناسان اقتصادي تدوين شده و نگاهي به خواسته‌هاي آنها نداشته است. به گفته اسلامي انتقادات وارده به اين آيين‌نامه موجب شد كه اين آيين‌نامه اصلاح شود و كارگروهي متشكل از مسوولان اقتصادي و بخش خصوصي اصلاحات اين آيين‌نامه را برعهده گرفتند. اين كارشناس مسائل اقتصادي اظهار مي‌كند: صندوق‌هاي زمين و ساختمان براساس فرآيند صندوق- پروژه فعاليت مي‌كنند و تامين مالي فرآيند ساخت‌وساز طرف عرضه را برعهده دارند. وي ادامه مي‌دهد: اين پروژه‌ها نبايد پروژه‌هاي ريسك‌پذير باشند و بازار سرمايه نيز بايد به سمت سرمايه‌گذاري در ساختمان‌هاي مسكوني باشد زيرا ساخت‌وساز واحدهاي تجاري با ريسك همراه است. اسلامي با تاكيد بر زمان نامناسب آغاز به كار صندوق‌هاي زمين و ساختمان مي‌گويد: در زمان ايجاد اين صندوق‌ها، تسهيلات خوب بانكي به سرمايه‌گذاران پرداخت مي‌شد و آنها تمايلي براي بهره‌گيري از اين صندوق‌ها و مشاركت با سازمان بورس و اوراق بهادار نداشتند اما با آغاز ركود حوزه مسكن در سال۹۲ و قفل شدن منابع مالي بانك‌ها به همراه اصلاح آيين‌نامه اين صندوق‌ها پيش‌بيني مي‌شود كه استقبال از صندوق‌هاي زمين و ساختمان افزايش يابد. عضو هيات‌مديره شركت عمران و نوسازي شهري ادامه مي‌دهد: ازسوي ديگر به علت نامشخص بودن چشم‌انداز و ريسك دربازگشت سرمايه‌گذاري كوتاه‌مدت، اين صندوق‌ها شانس بالايي براي جانشيني بانك‌ها ندارند.

به گفته اسلامي، عمده خريداران سهام اين صندوق‌ها حقوقي بوده و ادعاي استقبال عمومي از اين طرح چندان صادقانه به نظر نمي‌رسد، درحال حاضر صندوق‌هاي زمين و ساختمان، مسيرهاي آزمايشي را طي مي‌كند و يكي از راه‌هاي تامين مالي پروژه‌هاي ساخت‌وساز هستند كه قرار نيست تمامي پروژه‌ها را از لحاظ مالي پوشش دهند البته با وجود آنكه اين صندوق‌ها سهم بزرگي از تامين مالي پروژه‌هاي ساخت‌وساز را به خود اختصاص نمي‌دهند اما شاخص خوبي براي رشد صنعت ساختمان هستند.

وي مي‌افزايد: اگرچه ۶سال از تصويب قوانين مربوط به تاسيس صندوق‌هاي زمين و ساختمان مي‌گذرد اما نخستين صندوق زمين و ساختمان (نسيم) در سال۹۲ به صورت رسمي آغاز به كار كرد و تا اين سال اقدام ويژه‌يي براي صندوق‌هاي زمين و ساختمان صورت نگرفت.

عضو هيات‌مديره شركت عمران و نوسازي شهري تصريح مي‌كند: عدم نياز به استفاده از منابع مالي صندوق و عدم شناخت انبوه‌سازان با صندوق‌هاي زمين و ساختمان، مهم‌ترين عوامل در عدم استقبال از اين صندوق‌هاست ضمن اينكه انبوه‌سازان تمايلي به ارائه گزارش‌هاي سه‌ماهه از فعاليت خود به سازمان بورس ندارند و از شفاف‌سازي دراين زمينه خودداري مي‌كنند در واقع انبوه‌سازان استفاده از تسهيلات بانكي با سود بالا را به پاسخگويي درباره عملكرد خود ترجيح مي‌دهند.

اسلامي با اشاره به تامين مالي برخي از پروژه‌هاي ساخت‌وساز از طريق صندوق‌هاي زمين و ساختمان مي‌گويد: اگر طي يك سال آينده ۱۰۰ صندوق زمين و ساختمان با مبلغي حدود ۱۰۰هزارميليارد تومان تشكيل شود اين مبلغ تعداد كمي از پروژه‌هاي ساختماني را تامين مالي مي‌كند و اين مبالغ بايد براي ساخت پروژه‌هاي كوچك و مشخص استفاده شود.

وي بيان مي‌كند: با فعاليت صندوق‌هاي زمين و ساختمان اطلاعات و هزينه‌هاي مورد استفاده در صنعت ساختمان به خوبي مشخص مي‌شود در واقع تشكيل اين صندوق‌ها بيشتر از تامين مالي، شفاف‌سازي اطلاعات صنعت ساختمان را برعهده دارند. اين كارشناس مسكن با اشاره به درخواست حدود ۱۱ شركت براي تاسيس صندوق‌هاي زمين و ساختمان مي‌افزايد: درصورتي كه چندين پروژه موفق ازسوي اين صندوق‌ها انجام شود استقبال از اين صندوق‌ها افزايش مي‌يابد و تعداد آنها بيشتر مي‌شود البته ناگفته نماند كه هنوز فرآيند پذيره‌نويسي براي سرمايه‌گذاران مشخص نيست و نظارت‌ها به صورت دقيق صورت نمي‌گيرد ضمن اينكه زمان‌بندي‌ها براي تحويل پروژه‌ها نيز با تاخير صورت مي‌گيرد و اين تاخيرها به فرآيند تشكيل ساير صندوق‌ها آسيب مي‌رساند.

اشتراک‌گذاری:

لینک کوتاه: