صداي پاي رونق پشت ديوار ركود ملك
وضعیت بازار مسکن در سال 95 چگونه خواهد بود؟
ساعت 24-علیرضا کدیور به عنوان کارشناس بازار بورس معتقد است که بازار مسکن نیز مانند بازار بورس از رکود خارج میشود و علت آن در تاثیر بورس بر مسکن نیست بلکه جهش در قیمت بازار مسکن را میتوان به علت اعمال سیاستهای بانک مسکن، وزارت راه و شهرسازی و همچنین بدنه دولت در بخش مسکن جستوجو کرد.
تحليل آمارهاي منتشر شده از سوي مركز آمار و بانك مركزي از بازار خريد و فروش مسكن در سال 94، نشان ميدهد كه در سال گذشته، تنها 4 ماه شاهد بهبود حجم معاملات نسبت به مدت مشابه سالهاي گذشته بوديم و در اغلب ماهها تعداد قراردادهاي امضا شده نسبت به سال 93 كاهش يافت، در واقع بازار مسكن شرايط ركودي دو سال قبل را طي كرد و جهش يا نشانهيي براي خروج از ركود نمايان نشد؛ با وجود اين، برخي مسوولان و كارشناسان مسكني متقاضيان خريد مسكن را به بهبود نسبي بازار در سال 95 نويد ميدهند و در مقابل عدهيي ديگر فضاي اقتصادي را براي رونق بازار مناسب نميدانند. در شرايط كنوني و با توجه به اثرپذيري بازار مسكن از عوامل كلان اقتصادي و بازارهاي سرمايهيي، روزنامه تعادل براي پيشبيني درست بازار در سال جاري، عوامل و بازارهاي موثر بر بخش مسكن را مورد بررسي قرار داد. دراين گزارش تاثير نرخ رشد اقتصادي، نرخ تورم، قيمت نفت، سود سپرده تسهيلات بانكي، بازار سرمايه، بازار ارز بر بازار مسكن در گفتوگو با كارشناسان اقتصادي بررسي شده است. در گزارش «تعادل» نظرات 4 نفر از كارشناسان اقتصادي در حوزههاي مختلف درباره بازار مسكن در سال 95، منعكس شده است. به گفته اين كارشناسان، ارزيابي عوامل و بازارهاي موثر بر بازار مسكن حاكي از آن است كه در چند ماه آينده اين بازار از ركود خارج شده و رونق مييابد. مرتضي عزتي استاد دانشگاه رونق بازار مسكن را وابسته به اعمال سياستهاي انبساطي پولي شديد و تزريق منابع مالي به بازارها ميداند تا از اين طريق شاهد شوك در اقتصاد كلان كشور شويم كه اين شوك ميتواند از بازارهاي مالي به سمت بازار مسكن حركت كند و به تبع آن تقاضا براي خريد مسكن افزايش يابد و اين بازار رونق بگيرد. نرسي قربان در تحليل آثار بازار نفت بر بازار مسكن ميگويد كه باتوجه به پيشبيني افزايش قيمت نفت درسال جاري، درآمدهاي ارزي دولت رشد ميكند و دولت ميتواند بدهيهاي خود را به پيمانكاران بخش خصوصي پرداخت كند و با پرداخت بدهي، پيمانكاران انگيزه بيشتري براي ساخت و ساز به دست ميآورند و همين موضوع ميزان عرضه را افزايش ميدهد و به تبع آن قيمتها كاهش يافته و تقاضا بهبود مييابد. عليرضا كديور به عنوان كارشناس بازار بورس معتقد است كه بازار مسكن نيز مانند بازار بورس از ركود خارج ميشود و علت آن در تاثير بورس بر مسكن نيست بلكه جهش در قيمت بازار مسكن را ميتوان به علت اعمال سياستهاي بانك مسكن، وزارت راه و شهرسازي و همچنين بدنه دولت در بخش مسكن جستوجو كرد. غلامرضا شريعتي، تحليلگر اقتصادي بازار مسكن سال 95 را اينگونه پيشبيني ميكند كه باتوجه به جهشهايي كه هر چهار تا پنج سال در بازار مسكن رخ ميدهد در سال 96 از ركود خارج ميشويم.
زمانجهش ملك فرا رسيده است
تحليلگر اقتصادي غلامرضا شريعتي
بازار مسكن از جمله بازارهايي است كه عوامل مختلفي بر ركود و رونق آن موثرهستند ولي اصليترين شاخص موثر بر اين بازار، شاخص اقتصادي است كه اين شاخص برآمده از رونق كسب و كار است. شاخص اقتصادي در چندين بخش بروز و ظهور ميكند كه يكي از اين بخشها، توليد است، مبادلات ارزي و اتصال به بازارهاي جهاني نيزيكي ديگر ازعوامل اثرگذار بر رونق كسب و كار است، فروش نفت، بازارسرمايه و... نيز بر بهبود شرايط كسب و كار و به تبع آن رونق بازار مسكن موثر هستند.
ازسوي ديگر بخشهاي وابسته به حوزه ساختمان كه 44 صنعت و 220 شغل را دربرميگيرند در شرايط بازار مسكن موثر هستند ضمن اينكه با ركود و رونق بازار مسكن، اين صنايع و مشاغل وابسته نيز رونق و ركود را تجربه ميكنند. درواقع علاوه بر اثرگذاري متغيرهاي كلان اقتصادي و بازارهاي رقيب بر بخش مسكن، صنايع وابسته به صنعت ساختمان نيز درشرايط اين بازار تاثير داشته و اثرپذيرفتهاند. به عنوان نمونه از نيمه دوم سال 92 كه بازار مسكن در ركود است صنايع وابسته به آن نيز شرايط نامطلوبي را سپري ميكنند و علت آن را ميتوان در جهشهايي كه هر چهار تا پنج سال در اين بازار رخ ميدهد جستوجو كرد، يعني اگر ازسال 92، شاهد ركود هستيم در سال 96 از ركود خارج ميشويم همانگونه چهارسال پيش از 92 يعني در 88 شاهد يك جهش در بازار مسكن بوديم و جهش قبلي نيز به سال 83 باز ميگردد كه مسكن در آن سال رشد بزرگي را تجربه كرد، درواقع در بازه 4 تا 5 ساله يك جهش دربازار مسكن رخ ميدهد و دراين مدت شرايط ركودي بربازارحاكم است پس بدون اينكه نرخ سود بانكي و ساير عوامل و بازارها را بررسي كنيم در سال 96، بازار مسكن جهش خواهد داشت اما باوجود اين پيشبيني، به نظر ميرسد كه با كم رنگ شدن تحريمها و بازگشت شادابي به صنايع وابسته صنعت ساختمان، از جمله سيمان و فولاد و... شاهد رونق بازار در ابتداي سال 96 باشيم (دراين ميان رشد صنعت سيمان كه دربازار سرمايه منفي بود در تيرماه 15 تا 17 درصد افزايش قيمت دارد تا از اين طريق ضرر ناشي از ركود كسب و كا رخود را پوشش دهد.) باتوجه به اثرگذاري دوطرفه صنايع وابسته به صنعت ساختمان و اين صنعت، زماني كه رونق در صنايع وابسته به صنعت ساختمان مشاهده شد بايد انتظار داشت كه بازار مسكن هم در چند ماه آينده رونق بگيرد. عامل ديگر موثر بر بازار مسكن، بحث فروش نفت است، درشرايطي كه مسير اصلي ورود سرمايه خارجي وارز به كشور اغلب از طريق فروش نفت صورت ميگيرد تا زماني كه فروش نفت نداشته باشيم سرمايهيي نيزوارد نميشود و به تبع آن منابع مالي نيز به بخشهاي مختلف اقتصادي تزريق نميشود و كسب و كاري رونق نميگيرد پس در ابتدا بايد سرمايهيي وارد كشور شود كه اين موضوع نيازمند فروش نفت است و تا زماني كه بحث فروش به سالهاي 85 و 86 بازنگردد و با همان كيفيت و با همان قيمت فروخته نشود بازارمسكن همين شرايط را سپري ميكند.
عامل موثربعدي نرخ ارز و دلاراست كه هماكنون قيمت آن در محدود 3هزار تا 3هزار و 400تومان است و ميزان ثابتي را تجربه ميكند و دوسه سالي است كه شوكهاي قيمتي دراين بازار نداشتهايم، اين موضوع براي بازار مسكن مثبت است و موجب ميشود كه اين بازار شرايط خوبي را سپري كند.
سودبانكي؛ عامل ديگري است كه بر بازار مسكن تاثيرگذار است، از محل پرداخت سودبانكي 20، 21 و 22درصد در سالهاي گذشته بيش از 700هزار ميليارد تومان نقدينگي به بازار تزريق شده است ضمن اينكه با پرداخت سودبانكي 20درصد حجم نقدينگي درآن سال 20درصد افزايش مييابد يعني اگر 500هزار ميليارد تومان حجم نقدينگي درسال گذشته باشد با حساب 20درصد سود بانكي درپايان سال جاري، 600هزار ميليارد تومان نقدينگي داريم.
در اين ميان كاهش نرخ سود بانكي در شرايطي كه زير ساختهاي توليد تقويت شود موجب خروج نقدينگي از بانكها و حركت به سمت بازارهاي ديگر ميشود و اين كاهش ميتواند آثار مثبتي بربازارمسكن داشته باشد اما جدا از موارد ذكرشده بر بازار مسكن، عوامل ديگري نيز موثر است به عنوان نمونه اگر دريافت ماليات از خانههاي خالي محقق شود و شاهد دريافت اين ماليات باشيم عملا انگيزه ورود به بازار مسكن انگيزه مصرفي خواهد بود كه اين موضوع، يك عامل بازدارنده خواهد بود و موجب ميشود كه بسياري از سازندگان و توليدكنندگان صنعت ساختمان، سرمايههاي خود را به بازار مسكن تزريق نكنند و منابع مالي خود را در بازارهاي ديگر سرمايهگذاري كنند.
بورس و مسكن ديگر رقيب نيستند
كارشناس بازاربورس عليرضا كديور
درحالي كه ميانگين بازدهي بازارسرمايه درنيمه اول سال 94، 1.5- درصد بود، ميانگين بازدهي سالانه به 28.3درصد رسيد كه اين موضوع به بازده خيرهكننده بازار سرمايه در زمستان سال گذشته بازميگردد. در واقع اين ميزان افزايش مرهون رشد قيمت سهام در چهارمين فصل سال 94 بود.
علت اين رشد بزرگ مربوط به اجرايي شدن برجام وخوشبينيهاي ايجاد شده پس از آن است يعني به واسطه انتظارات مثبت فعالان و سرمايهگذاران اقتصادي پس ازبرجام قيمت سهام افزايش يافت در واقع تجربه ثابت كرده است كه بازارسرمايه معمولا نسبت به اخبار و اطلاعات، رفتارهاي هيجاني نشان ميدهد و همين رفتارهيجاني موجب شد كه ظرف مدت كوتاهي يعني در دي و بهمن سال گذشته بازدهي خارقالعادهيي در بازار سرمايه شكل بگيرد و رقم بازدهي ركورد بزند. اين بازدهي مثبت پس از 8 فصل ركود صورت گرفت؛ يعني از زمستان 92 تا زمستان 94 درهيچ فصلي شاهد بازدهي مثبت نبوديم و به نوعي انتظارات انباشته شده طي اين مدت چنين بازدهي خارقالعادهيي رارقم زد. البته بازدهي مثبت سهام در تمام صنايع به صورت يكنواخت رخ نداد و بخش اعظم آن مربوط به گروه خودروسازي بود كه دليل آن را ميتوان درمانورهاي خبري گسترده مديران اين صنعت درباره قراردادهاي امضا شده با خودروسازان خارجي و همچنين نويد فروش اين سهامها به شركاي سايركشورها ضمن اينكه به همراه اين موارد بازي با صورتهاي مالي و افزايش سرمايههاي كاغذي براي پوشش زيانهاي انباشته شده نيز انجام شد به عبارت ديگر اين شركتها بدون اينكه از لحاظ مالي تغييرو بهبودي را تجربه كرده باشند با ترفندهاي مالي و جو مثبت ايجاد شده درفضاي اقتصادي كشور، بازده سرمايهگذاري را به سمت خود سوق دادند برهمين اساس طي 2 تا 3 ماه، قيمت سهام آنها 4 تا 5برابر رشد كرد در حالي كه اتفاق بنيادي خاصي در بازار مالي اين شركتها رخ نداده بود.
اين بهبود بازدهي در ميان ساير بخشها از جمله بانكها، صنايع پتروشيمي و معدني نيز صورت گرفت اما رشد آنها بسيار كمتر از شركتهاي خودروساز بود و برنده اصلي اين فضاي مثبت شركتهاي خودروساز بودند.
با نگاهي به سير بازار سرمايه درسال 94، ميتوان پيشبيني كرد كه درسال 95با توجه به لايحه بودجه تدوين شده ازسوي دولت، قيمت نفت و سياستهاي دولت در كنترل تورم و همچنين تثبيت نرخ ارز و جلوگيري از جهش آن، بازار بورس رشد خيرهكنندهيي نداشته باشد و اين رشد درمسيري منطقي حركت كند، تنها عامل موثر در رشد اين بازارسرمايه درسال جاري كه ممكن است، افزايش 15 تا 20درصدي در بازدهي سهام را به همراه داشته باشد، رشد قيمت مواد خام نفتي، پتروشيمي، مواد فلزي و معدني و... است كه با توجه به وضعيت اقتصاد جهاني و ركود حاكم بر اقتصاد بينالملل (در اروپا به صورت ركود و درچين به شكل كاهش نرخ رشد اقتصادي است) مي توان انتظار داشت كه افزايش يا كاهش شديدي رادر بازار مسكن شاهد نباشيم وقيمتها سير تقريبا ثابتي را طي كنند ضمن اينكه با توجه به شرايط خوب بازار سرمايه در زمستان 94، ميتوان گفت كه بخش بزرگي از رشد قيمتها درسال 94 رخ داده است و برهمين اساس بازدهي بورس در سال 95، در محدوده صفر يا حتي منفي حركت ميكند كه مقدار منفي حدود 4 تا 5درصد خواهد بود.
دراين ميان اگر بخواهيم بازارآتي مسكن را باتوجه به شرايط بازار سرمايه بسنجيم، ميتوان گفت كه بازارسرمايه پس از 8 فصل ركود شاهد يك جهش مثبت درقيمتها بود و پيشبيني ميشود كه دربازارمسكن پس از گذشت 10ماه از ركود نيز جهش قيمتي رخ دهد البته تجربه نشان ميدهد كه درگام اول خروج از ركود، رشد در حجم معاملات صورت ميگيرد و سپس رشد در قيمتها رخ ميدهد.
اين جهش در قيمت بازار مسكن را ميتوان به علت سياستهاي بانك مسكن، وزارت راه و شهرسازي و همچنين بدنه دولت كه به بخش مسكن به عنوان پيشران اقتصادي نگاه ميكنند، جستوجو كرد براساس نگاه مسوولان بازار مسكن ميتواند تاثير گستردهيي در صنايع فولاد، سيمان و... داشته باشد و با خروج از ركود اين بازار، صنايع وابسته نيز بهبود مييابند، درهمين راستا دولت سقف تسهيلات خريد مسكن را در سال گذشته افزايش داد كه اين موضوع به مرور زمان موجب ميشود كه مسكن از ركود خارج شود.
البته شايان ذكر است كه اين خروج از ركود مسكن به جهش بازار سرمايه وابسته نيست زيرا تجربه سه سال گذشته نشان داده است كه اين دو بازار ديگر رقيب يكديگر نيستند كه جهش يا رونق يكي در ركود ديگري موثر باشد و براساس آن سرمايهگذاران بورس با ركود اين بازار به سمت مسكن كوچ كنند.
تنوع ابزارهاي بازارسرمايه، تنوع اين ابزار و تفكيك بازيگران بازارسرمايه و مسكن موجب شده است كه ديگر چرخهيي بين ركود و رونق بازارمسكن و سرمايه ايجاد نشود ضمن اينكه سالهاست سرمايهگذاران بورسي به صورت بلندمدت دراين بازار سرمايهگذاري ميكنند و با كاهش نرخ بازدهي به سمت بازارهاي ديگر حركت نميكنند، در واقع برخي سرمايهگذاران بازار سهام، خريد و فروش ميكنند عدهيي از ابزارها با درآمد ثابت استفاده ميكنند و گروه ديگر از ساير ابزارها از جمله صندوقهاي سرمايهگذاري بهره ميگيرند.
تاثير غيرمستقيم بازار نفت بر بخش مسكن
تحليلگر مسائل نفت و انرژي نرسي قربان
پيشبيني دقيق قيمت نفت در سال 95 غيرممكن است زيرا اتفاقات و عوامل متعددي بر آن موثر هستند كه برخي از آنها را نميتوان پيشبيني كرد. به عبارت ديگر، علاوه بر ميزان عرضه و تقاضا عوامل ديگري نيز بر قيمت نفت موثر هستند كه اگر شرايط مانند يكي دوسال گذشته باشد و رخداد خاصي در عرصه سياست و اقتصاد بينالملل رخ ندهد احتمال افزايش قيمت نفت بيش از كاهش آن است.
دليل آن را نيز ميتوان در خروج عرضه نفتهاي گران قيمت از بازار جستوجو كرد. درحال حاضر تقاضا براي نفت ارزان قيمت (40 دلاري) بيش از نفت گران قيمت (100دلاري) است.
البته ناگفته نماند كه قيمت نفت تاحدودي به تصميم دولتهاي حاشيه خليج فارس مرتبط است و اگر آنها تصميم بگيرند كه بازار مثل هماكنون از نفت اشباع شود همين شرايط ادامه مييابد و قيمتها تغييري نميكند اما اگر تصميم به فروش كمتر يا ثابت ماندن فروش نفت كنند، در اين صورت قيمت نفت افزايش مييابد اگرچه در اين ميان شرايط سياسي منطقه نيز اثرگذار است به عنوان مثال اگر كودتايي در منطقه رخ دهد يا جنگ ديگري به راه افتد قيمتها تحت تاثير آن نوسان ميكند.
با توجه به عوامل ذكر شده نميتوان رقم دقيق يا پيشبيني حساب شدهيي از قيمت نفت در سال جاري داشت تا بر همين اساس بازارهاي مختلف از جمله بازار مسكن را مورد بررسي قرارداد ضمن اينكه قيمت نفت موثر از چند عامل است و بازار مسكن نيز تحت تاثير عوامل متعددي قرار داردكه در اين ميان قيمت نفت به عنوان يك عامل تاثيرگذار غيرمستقيم بررسي ميشود.
با افزايش قيمت نفت، درآمدهاي ارزي دولت رشد ميكند و دولت ميتواند بدهيهاي خود را به پيمانكاران بخش خصوصي پرداخت كند و با پرداخت بدهي، پيمانكاران انگيزه بيشتري براي ساختوساز به دست ميآورند و همين موضوع ميزان عرضه را افزايش ميدهد و به تبع آن افزايش عرضه ميتواند در قيمت موثر بوده و ميتواند قيمتها را كاهش دهد.
گفتني است در مورد كاهش قيمت نفت نيز روندي مشابه افزايش قيمت نفت اما معكوس صورت ميگيرد يعني باكاهش درآمدهاي نفتي منابع مالي تزريق شده افت ميكند و بدهي دولت به پيمانكاران پرداخت نميشود و ركود عميقتر ميشود اما در هر دوشكل، افزايش يا كاهش قيمت نفت نميتواند اثرگذاري مستقيمي بر بازار مسكن داشته باشد.
رونق ملك با اعمال سياستهاي انبساطي
استاد دانشگاه تربيت مدرس مرتضي عزتي
اعمال تحريمهاي اقتصادي و سياسي باعث تعطيلي و توقف بسياري از بنگاههاي توليدي و اقتصادي شد و با رفع تحريمها، بخشي از ظرفيتهاي اقتصادي كشور از ركود خارج شد، درواقع تحريمها عدم بهرهگيري از ظرفيتهاي مناسب اقتصادي را به همراه داشت كه با لغو آنها فضا براي بازگشت پتانسيلها فراهم شد البته با جو مثبت ايجاد شده در فضاي اقتصاد بينالملل، انتظار ميرود كه بخشي از ظرفيتها به سمت توليد سوق داده شود و به تبع آن نرخ رشد اقتصادي نيز افزايش مييابد.
علاوه بر اعمال تحريمها كه تبعات منفي بسياري را بر اقتصاد كشور تحميل كرد در سالهاي اخير ركود شديدي بر اقتصاد ايران حاكم بوده است كه با اجراي برجام و افزايش مناسبات، انتظارات و اميدها افزايش يافت و اين موضوع ميتواند بر بهبود نرخ رشد اقتصادي موثر باشد علاوه بر اين، توليد نفت هم افزايش يافته و به همراه آن صادرات نفت نيز رشد مييابد.
تزريق درآمدهاي نفتي به اقتصاد كشور اثر فزايندهيي بر رشد اقتصادي دارد و ضريب فزاينده اين تزريق ميتواند در ميزان توليد و به همراه آن در نرخ رشد اقتصادي موثر باشد پس با اين شرايط پيش بيني ميشود كه نرخ رشد اقتصادي در سال 95، بالاي 5 درصد و حتي نزديك به 10 درصد شود كه اين موضوع وابسته به چگونگي و نوع سياستهاي رشد محور اعمال شده ازسوي دولت دارد. با افزايش توليد و حجم سرمايهگذاري داخلي و خارجي، اشتغال نيز بهبود مييابد اما به دليل آنكه تعداد متقاضيان كارزياد است ممكن است بهبود اشتغال چندان محسوس نباشد، درواقع دو متغير كلان اقتصادي يعني نرخ رشد و نرخ بيكاري در سال جاري شرايط خوبي را خواهند داشت اما در اين ميان نرخ تورم به عنوان يكي ديگر از متغيرهاي كلان اقتصادي باتوجه به روند قيمتها در چندماه گذشته و نشانههاي اين روند دستكم تا نيمه اول سال جاري چندان تغييري نميكند و متوسط نرخ تورم از ميزان تورم سالانه كمتر خواهد بود اما در نيمه دوم سال اين امكان وجود دارد كه شاهد افزايش در نرخ تورم باشيم اما اين رقم نيز 1 تا 2درصد بيشتر از نرخ تورم سالانه نخواهد بود البته نرخ تورم درنيمه دوم سال ممكن است كاهش يابد كه افت يا رشد آن بسته به سياستهاي انبساطي پولي و مالي دولت دارد، درصورتي كه اين سياستها شديد باشد نرخ تورم افزايش مييابد و درغير اين صورت يا ثابت مانده يا كاهش مييابد دراين ميان اگر دولت علاوه بر اعمال سياستهاي انبساطي پولي و مالي شديد به بازارها، منابع مالي تزريق كند شاهد شوك در اقتصاد كلان كشور ميشويم كه اين شوك ميتواند از بازارهاي مالي به سمت بازار مسكن حركت كند و به تبع آن تقاضا براي خريد مسكن افزايش يابد البته سه سال از ركود بازار مسكن ميگذرد و قيمت مسكن در اين مدت رشد نكرده است و امكان جهش دربازار مسكن وجود دارد.
ايجاد رونق دربخش مسكن در سه چهار ماه ابتدايي سال وجود ندارد و ممكن است در مرداد، شهريور و نيمه دوم سال شاهد بهبود بازار مسكن باشيم اما درصورتي كه سياستهاي انبساطي دولت شديد نباشد اين رونق به تعويق افتاده و در سال 96 رخ ميدهد.
زمانجهش ملك فرا رسيده است
تحليلگر اقتصادي غلامرضا شريعتي
بازار مسكن از جمله بازارهايي است كه عوامل مختلفي بر ركود و رونق آن موثرهستند ولي اصليترين شاخص موثر بر اين بازار، شاخص اقتصادي است كه اين شاخص برآمده از رونق كسب و كار است. شاخص اقتصادي در چندين بخش بروز و ظهور ميكند كه يكي از اين بخشها، توليد است، مبادلات ارزي و اتصال به بازارهاي جهاني نيزيكي ديگر ازعوامل اثرگذار بر رونق كسب و كار است، فروش نفت، بازارسرمايه و... نيز بر بهبود شرايط كسب و كار و به تبع آن رونق بازار مسكن موثر هستند.
ازسوي ديگر بخشهاي وابسته به حوزه ساختمان كه 44 صنعت و 220 شغل را دربرميگيرند در شرايط بازار مسكن موثر هستند ضمن اينكه با ركود و رونق بازار مسكن، اين صنايع و مشاغل وابسته نيز رونق و ركود را تجربه ميكنند. درواقع علاوه بر اثرگذاري متغيرهاي كلان اقتصادي و بازارهاي رقيب بر بخش مسكن، صنايع وابسته به صنعت ساختمان نيز درشرايط اين بازار تاثير داشته و اثرپذيرفتهاند. به عنوان نمونه از نيمه دوم سال 92 كه بازار مسكن در ركود است صنايع وابسته به آن نيز شرايط نامطلوبي را سپري ميكنند و علت آن را ميتوان در جهشهايي كه هر چهار تا پنج سال در اين بازار رخ ميدهد جستوجو كرد، يعني اگر ازسال 92، شاهد ركود هستيم در سال 96 از ركود خارج ميشويم همانگونه چهارسال پيش از 92 يعني در 88 شاهد يك جهش در بازار مسكن بوديم و جهش قبلي نيز به سال 83 باز ميگردد كه مسكن در آن سال رشد بزرگي را تجربه كرد، درواقع در بازه 4 تا 5 ساله يك جهش دربازار مسكن رخ ميدهد و دراين مدت شرايط ركودي بربازارحاكم است پس بدون اينكه نرخ سود بانكي و ساير عوامل و بازارها را بررسي كنيم در سال 96، بازار مسكن جهش خواهد داشت اما باوجود اين پيشبيني، به نظر ميرسد كه با كم رنگ شدن تحريمها و بازگشت شادابي به صنايع وابسته صنعت ساختمان، از جمله سيمان و فولاد و... شاهد رونق بازار در ابتداي سال 96 باشيم (دراين ميان رشد صنعت سيمان كه دربازار سرمايه منفي بود در تيرماه 15 تا 17 درصد افزايش قيمت دارد تا از اين طريق ضرر ناشي از ركود كسب و كا رخود را پوشش دهد.) باتوجه به اثرگذاري دوطرفه صنايع وابسته به صنعت ساختمان و اين صنعت، زماني كه رونق در صنايع وابسته به صنعت ساختمان مشاهده شد بايد انتظار داشت كه بازار مسكن هم در چند ماه آينده رونق بگيرد. عامل ديگر موثر بر بازار مسكن، بحث فروش نفت است، درشرايطي كه مسير اصلي ورود سرمايه خارجي وارز به كشور اغلب از طريق فروش نفت صورت ميگيرد تا زماني كه فروش نفت نداشته باشيم سرمايهيي نيزوارد نميشود و به تبع آن منابع مالي نيز به بخشهاي مختلف اقتصادي تزريق نميشود و كسب و كاري رونق نميگيرد پس در ابتدا بايد سرمايهيي وارد كشور شود كه اين موضوع نيازمند فروش نفت است و تا زماني كه بحث فروش به سالهاي 85 و 86 بازنگردد و با همان كيفيت و با همان قيمت فروخته نشود بازارمسكن همين شرايط را سپري ميكند.
عامل موثربعدي نرخ ارز و دلاراست كه هماكنون قيمت آن در محدود 3هزار تا 3هزار و 400تومان است و ميزان ثابتي را تجربه ميكند و دوسه سالي است كه شوكهاي قيمتي دراين بازار نداشتهايم، اين موضوع براي بازار مسكن مثبت است و موجب ميشود كه اين بازار شرايط خوبي را سپري كند.
سودبانكي؛ عامل ديگري است كه بر بازار مسكن تاثيرگذار است، از محل پرداخت سودبانكي 20، 21 و 22درصد در سالهاي گذشته بيش از 700هزار ميليارد تومان نقدينگي به بازار تزريق شده است ضمن اينكه با پرداخت سودبانكي 20درصد حجم نقدينگي درآن سال 20درصد افزايش مييابد يعني اگر 500هزار ميليارد تومان حجم نقدينگي درسال گذشته باشد با حساب 20درصد سود بانكي درپايان سال جاري، 600هزار ميليارد تومان نقدينگي داريم.
در اين ميان كاهش نرخ سود بانكي در شرايطي كه زير ساختهاي توليد تقويت شود موجب خروج نقدينگي از بانكها و حركت به سمت بازارهاي ديگر ميشود و اين كاهش ميتواند آثار مثبتي بربازارمسكن داشته باشد اما جدا از موارد ذكرشده بر بازار مسكن، عوامل ديگري نيز موثر است به عنوان نمونه اگر دريافت ماليات از خانههاي خالي محقق شود و شاهد دريافت اين ماليات باشيم عملا انگيزه ورود به بازار مسكن انگيزه مصرفي خواهد بود كه اين موضوع، يك عامل بازدارنده خواهد بود و موجب ميشود كه بسياري از سازندگان و توليدكنندگان صنعت ساختمان، سرمايههاي خود را به بازار مسكن تزريق نكنند و منابع مالي خود را در بازارهاي ديگر سرمايهگذاري كنند.
بورس و مسكن ديگر رقيب نيستند
كارشناس بازاربورس عليرضا كديور
درحالي كه ميانگين بازدهي بازارسرمايه درنيمه اول سال 94، 1.5- درصد بود، ميانگين بازدهي سالانه به 28.3درصد رسيد كه اين موضوع به بازده خيرهكننده بازار سرمايه در زمستان سال گذشته بازميگردد. در واقع اين ميزان افزايش مرهون رشد قيمت سهام در چهارمين فصل سال 94 بود.
علت اين رشد بزرگ مربوط به اجرايي شدن برجام وخوشبينيهاي ايجاد شده پس از آن است يعني به واسطه انتظارات مثبت فعالان و سرمايهگذاران اقتصادي پس ازبرجام قيمت سهام افزايش يافت در واقع تجربه ثابت كرده است كه بازارسرمايه معمولا نسبت به اخبار و اطلاعات، رفتارهاي هيجاني نشان ميدهد و همين رفتارهيجاني موجب شد كه ظرف مدت كوتاهي يعني در دي و بهمن سال گذشته بازدهي خارقالعادهيي در بازار سرمايه شكل بگيرد و رقم بازدهي ركورد بزند. اين بازدهي مثبت پس از 8 فصل ركود صورت گرفت؛ يعني از زمستان 92 تا زمستان 94 درهيچ فصلي شاهد بازدهي مثبت نبوديم و به نوعي انتظارات انباشته شده طي اين مدت چنين بازدهي خارقالعادهيي رارقم زد. البته بازدهي مثبت سهام در تمام صنايع به صورت يكنواخت رخ نداد و بخش اعظم آن مربوط به گروه خودروسازي بود كه دليل آن را ميتوان درمانورهاي خبري گسترده مديران اين صنعت درباره قراردادهاي امضا شده با خودروسازان خارجي و همچنين نويد فروش اين سهامها به شركاي سايركشورها ضمن اينكه به همراه اين موارد بازي با صورتهاي مالي و افزايش سرمايههاي كاغذي براي پوشش زيانهاي انباشته شده نيز انجام شد به عبارت ديگر اين شركتها بدون اينكه از لحاظ مالي تغييرو بهبودي را تجربه كرده باشند با ترفندهاي مالي و جو مثبت ايجاد شده درفضاي اقتصادي كشور، بازده سرمايهگذاري را به سمت خود سوق دادند برهمين اساس طي 2 تا 3 ماه، قيمت سهام آنها 4 تا 5برابر رشد كرد در حالي كه اتفاق بنيادي خاصي در بازار مالي اين شركتها رخ نداده بود.
اين بهبود بازدهي در ميان ساير بخشها از جمله بانكها، صنايع پتروشيمي و معدني نيز صورت گرفت اما رشد آنها بسيار كمتر از شركتهاي خودروساز بود و برنده اصلي اين فضاي مثبت شركتهاي خودروساز بودند.
با نگاهي به سير بازار سرمايه درسال 94، ميتوان پيشبيني كرد كه درسال 95با توجه به لايحه بودجه تدوين شده ازسوي دولت، قيمت نفت و سياستهاي دولت در كنترل تورم و همچنين تثبيت نرخ ارز و جلوگيري از جهش آن، بازار بورس رشد خيرهكنندهيي نداشته باشد و اين رشد درمسيري منطقي حركت كند، تنها عامل موثر در رشد اين بازارسرمايه درسال جاري كه ممكن است، افزايش 15 تا 20درصدي در بازدهي سهام را به همراه داشته باشد، رشد قيمت مواد خام نفتي، پتروشيمي، مواد فلزي و معدني و... است كه با توجه به وضعيت اقتصاد جهاني و ركود حاكم بر اقتصاد بينالملل (در اروپا به صورت ركود و درچين به شكل كاهش نرخ رشد اقتصادي است) مي توان انتظار داشت كه افزايش يا كاهش شديدي رادر بازار مسكن شاهد نباشيم وقيمتها سير تقريبا ثابتي را طي كنند ضمن اينكه با توجه به شرايط خوب بازار سرمايه در زمستان 94، ميتوان گفت كه بخش بزرگي از رشد قيمتها درسال 94 رخ داده است و برهمين اساس بازدهي بورس در سال 95، در محدوده صفر يا حتي منفي حركت ميكند كه مقدار منفي حدود 4 تا 5درصد خواهد بود.
دراين ميان اگر بخواهيم بازارآتي مسكن را باتوجه به شرايط بازار سرمايه بسنجيم، ميتوان گفت كه بازارسرمايه پس از 8 فصل ركود شاهد يك جهش مثبت درقيمتها بود و پيشبيني ميشود كه دربازارمسكن پس از گذشت 10ماه از ركود نيز جهش قيمتي رخ دهد البته تجربه نشان ميدهد كه درگام اول خروج از ركود، رشد در حجم معاملات صورت ميگيرد و سپس رشد در قيمتها رخ ميدهد.
اين جهش در قيمت بازار مسكن را ميتوان به علت سياستهاي بانك مسكن، وزارت راه و شهرسازي و همچنين بدنه دولت كه به بخش مسكن به عنوان پيشران اقتصادي نگاه ميكنند، جستوجو كرد براساس نگاه مسوولان بازار مسكن ميتواند تاثير گستردهيي در صنايع فولاد، سيمان و... داشته باشد و با خروج از ركود اين بازار، صنايع وابسته نيز بهبود مييابند، درهمين راستا دولت سقف تسهيلات خريد مسكن را در سال گذشته افزايش داد كه اين موضوع به مرور زمان موجب ميشود كه مسكن از ركود خارج شود.
البته شايان ذكر است كه اين خروج از ركود مسكن به جهش بازار سرمايه وابسته نيست زيرا تجربه سه سال گذشته نشان داده است كه اين دو بازار ديگر رقيب يكديگر نيستند كه جهش يا رونق يكي در ركود ديگري موثر باشد و براساس آن سرمايهگذاران بورس با ركود اين بازار به سمت مسكن كوچ كنند.
تنوع ابزارهاي بازارسرمايه، تنوع اين ابزار و تفكيك بازيگران بازارسرمايه و مسكن موجب شده است كه ديگر چرخهيي بين ركود و رونق بازارمسكن و سرمايه ايجاد نشود ضمن اينكه سالهاست سرمايهگذاران بورسي به صورت بلندمدت دراين بازار سرمايهگذاري ميكنند و با كاهش نرخ بازدهي به سمت بازارهاي ديگر حركت نميكنند، در واقع برخي سرمايهگذاران بازار سهام، خريد و فروش ميكنند عدهيي از ابزارها با درآمد ثابت استفاده ميكنند و گروه ديگر از ساير ابزارها از جمله صندوقهاي سرمايهگذاري بهره ميگيرند.
تاثير غيرمستقيم بازار نفت بر بخش مسكن
تحليلگر مسائل نفت و انرژي نرسي قربان
پيشبيني دقيق قيمت نفت در سال 95 غيرممكن است زيرا اتفاقات و عوامل متعددي بر آن موثر هستند كه برخي از آنها را نميتوان پيشبيني كرد. به عبارت ديگر، علاوه بر ميزان عرضه و تقاضا عوامل ديگري نيز بر قيمت نفت موثر هستند كه اگر شرايط مانند يكي دوسال گذشته باشد و رخداد خاصي در عرصه سياست و اقتصاد بينالملل رخ ندهد احتمال افزايش قيمت نفت بيش از كاهش آن است.
دليل آن را نيز ميتوان در خروج عرضه نفتهاي گران قيمت از بازار جستوجو كرد. درحال حاضر تقاضا براي نفت ارزان قيمت (40 دلاري) بيش از نفت گران قيمت (100دلاري) است.
البته ناگفته نماند كه قيمت نفت تاحدودي به تصميم دولتهاي حاشيه خليج فارس مرتبط است و اگر آنها تصميم بگيرند كه بازار مثل هماكنون از نفت اشباع شود همين شرايط ادامه مييابد و قيمتها تغييري نميكند اما اگر تصميم به فروش كمتر يا ثابت ماندن فروش نفت كنند، در اين صورت قيمت نفت افزايش مييابد اگرچه در اين ميان شرايط سياسي منطقه نيز اثرگذار است به عنوان مثال اگر كودتايي در منطقه رخ دهد يا جنگ ديگري به راه افتد قيمتها تحت تاثير آن نوسان ميكند.
با توجه به عوامل ذكر شده نميتوان رقم دقيق يا پيشبيني حساب شدهيي از قيمت نفت در سال جاري داشت تا بر همين اساس بازارهاي مختلف از جمله بازار مسكن را مورد بررسي قرارداد ضمن اينكه قيمت نفت موثر از چند عامل است و بازار مسكن نيز تحت تاثير عوامل متعددي قرار داردكه در اين ميان قيمت نفت به عنوان يك عامل تاثيرگذار غيرمستقيم بررسي ميشود.
با افزايش قيمت نفت، درآمدهاي ارزي دولت رشد ميكند و دولت ميتواند بدهيهاي خود را به پيمانكاران بخش خصوصي پرداخت كند و با پرداخت بدهي، پيمانكاران انگيزه بيشتري براي ساختوساز به دست ميآورند و همين موضوع ميزان عرضه را افزايش ميدهد و به تبع آن افزايش عرضه ميتواند در قيمت موثر بوده و ميتواند قيمتها را كاهش دهد.
گفتني است در مورد كاهش قيمت نفت نيز روندي مشابه افزايش قيمت نفت اما معكوس صورت ميگيرد يعني باكاهش درآمدهاي نفتي منابع مالي تزريق شده افت ميكند و بدهي دولت به پيمانكاران پرداخت نميشود و ركود عميقتر ميشود اما در هر دوشكل، افزايش يا كاهش قيمت نفت نميتواند اثرگذاري مستقيمي بر بازار مسكن داشته باشد.
رونق ملك با اعمال سياستهاي انبساطي
استاد دانشگاه تربيت مدرس مرتضي عزتي
اعمال تحريمهاي اقتصادي و سياسي باعث تعطيلي و توقف بسياري از بنگاههاي توليدي و اقتصادي شد و با رفع تحريمها، بخشي از ظرفيتهاي اقتصادي كشور از ركود خارج شد، درواقع تحريمها عدم بهرهگيري از ظرفيتهاي مناسب اقتصادي را به همراه داشت كه با لغو آنها فضا براي بازگشت پتانسيلها فراهم شد البته با جو مثبت ايجاد شده در فضاي اقتصاد بينالملل، انتظار ميرود كه بخشي از ظرفيتها به سمت توليد سوق داده شود و به تبع آن نرخ رشد اقتصادي نيز افزايش مييابد.
علاوه بر اعمال تحريمها كه تبعات منفي بسياري را بر اقتصاد كشور تحميل كرد در سالهاي اخير ركود شديدي بر اقتصاد ايران حاكم بوده است كه با اجراي برجام و افزايش مناسبات، انتظارات و اميدها افزايش يافت و اين موضوع ميتواند بر بهبود نرخ رشد اقتصادي موثر باشد علاوه بر اين، توليد نفت هم افزايش يافته و به همراه آن صادرات نفت نيز رشد مييابد.
تزريق درآمدهاي نفتي به اقتصاد كشور اثر فزايندهيي بر رشد اقتصادي دارد و ضريب فزاينده اين تزريق ميتواند در ميزان توليد و به همراه آن در نرخ رشد اقتصادي موثر باشد پس با اين شرايط پيش بيني ميشود كه نرخ رشد اقتصادي در سال 95، بالاي 5 درصد و حتي نزديك به 10 درصد شود كه اين موضوع وابسته به چگونگي و نوع سياستهاي رشد محور اعمال شده ازسوي دولت دارد. با افزايش توليد و حجم سرمايهگذاري داخلي و خارجي، اشتغال نيز بهبود مييابد اما به دليل آنكه تعداد متقاضيان كارزياد است ممكن است بهبود اشتغال چندان محسوس نباشد، درواقع دو متغير كلان اقتصادي يعني نرخ رشد و نرخ بيكاري در سال جاري شرايط خوبي را خواهند داشت اما در اين ميان نرخ تورم به عنوان يكي ديگر از متغيرهاي كلان اقتصادي باتوجه به روند قيمتها در چندماه گذشته و نشانههاي اين روند دستكم تا نيمه اول سال جاري چندان تغييري نميكند و متوسط نرخ تورم از ميزان تورم سالانه كمتر خواهد بود اما در نيمه دوم سال اين امكان وجود دارد كه شاهد افزايش در نرخ تورم باشيم اما اين رقم نيز 1 تا 2درصد بيشتر از نرخ تورم سالانه نخواهد بود البته نرخ تورم درنيمه دوم سال ممكن است كاهش يابد كه افت يا رشد آن بسته به سياستهاي انبساطي پولي و مالي دولت دارد، درصورتي كه اين سياستها شديد باشد نرخ تورم افزايش مييابد و درغير اين صورت يا ثابت مانده يا كاهش مييابد دراين ميان اگر دولت علاوه بر اعمال سياستهاي انبساطي پولي و مالي شديد به بازارها، منابع مالي تزريق كند شاهد شوك در اقتصاد كلان كشور ميشويم كه اين شوك ميتواند از بازارهاي مالي به سمت بازار مسكن حركت كند و به تبع آن تقاضا براي خريد مسكن افزايش يابد البته سه سال از ركود بازار مسكن ميگذرد و قيمت مسكن در اين مدت رشد نكرده است و امكان جهش دربازار مسكن وجود دارد.
ايجاد رونق دربخش مسكن در سه چهار ماه ابتدايي سال وجود ندارد و ممكن است در مرداد، شهريور و نيمه دوم سال شاهد بهبود بازار مسكن باشيم اما درصورتي كه سياستهاي انبساطي دولت شديد نباشد اين رونق به تعويق افتاده و در سال 96 رخ ميدهد.
تعادل
