یک کارشناس مسکن مطرح کرد

چرا مالیات خانه‌های خالی شکست خورد

ساعت 24-مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی موضوعی است که از سال‌ها پیش دولت به دنبال آن بود و در نهایت با طراحی سامانه املاک و اسکان آن را اعلام کرد. یکی از مهم‌ترین طرح‌های نمایندگان مجلس یازدهم بلافاصله پس از آغاز فعالیت این مجلس، اصلاح ماده قانونی مذکور(ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم) توام با افزایش فشارها بر وزارت راه و شهرسازی برای عملیاتی‌ شدن این قانون و راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان بود؛

سامانه اسکان با پیگیری‌های گسترده محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی از بهمن ماه سال گذشته راه‌اندازی شد و بلافاصله فرآیند دشوار و پیچیده جمع‌آوری اطلاعات مسکن کشور برای بارگذاری در این سامانه به رغم مخالفت‌های جدی برخی دستگاه‌های صاحب اطلاعات و دیتاهای مذکور از ابتدای امسال آغاز و تا نوزدهم خرداد ماه مهلت داده شد تا همه افراد جامعه از مستاجر تا مالک، اطلاعات ملکی خود را در این سامانه وارد کنند که با عدم استقبال از سوی مردم و تمدید مجدد زمان ثبت‌نام‌ها تا پایان شهریور ماه همراه شد. با این وجود به نظر می‌رسد با توجه به نبود اطلاعات کامل و شفافی از شیوه خوداظهاری املاک به وجود آمده باید از شکست سیاستی صحبت کرد که قرار بود مشکل کمبود عرضه مسکن را حل و فصل کند و حالا مانند معضلی باقی مانده است.
هر چند بارها در رسانه‌ها اعلام شده که دولت با ابزار مالیات بر خانه‌های خالی تنها به دنبال درآمدزایی نیست بلکه می‌خواهد تا عرضه مسکن به بازار بیشتر شود و جلوی احتکار مسکن را بگیرد اما کارشناسان این حوزه نظر دیگری دارند. متخصصین این حوزه بر این باورند که جلوگیری از سفته‌بازی و احتکار در بازار مسکن به افزایش عرضه مسکن نیاز دارد و تا زمانی که کمبود شدید در بازار مسکن باشد، بازار نیز هیجانی عمل می‌کند و تنها راهکار کاهش التهاب، افزایش مستمر و پایدار تولید است.
هدف‌گذاری سامانه اسکان و املاک
درست نبود
بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن در خصوص کارایی سامانه املاک و اسکان به «اعتماد» گفت: در زمان راه‌اندازی این سامانه اولین سوالی که مطرح شد این بود که آیا در شرایط فعلی در ایران این سامانه کاربردی هست و به نتیجه خواهد رسید و به اهدافی که در زمینه شناسایی خانه‌های خالی برای آن پیش‌بینی شده، دست خواهد یافت؟ ستاریان ادامه داد: ماهیت این سامانه در اصل برای دستیابی به آمار است که در همه جای دنیا نیز وجود دارد و کارشناسان با توجه به این نتایج می‌توانند، تحلیل‌های درستی ارایه دهند اما نباید به این سامانه به عنوان جایگاهی برای درآمدزایی برای دولت نگاه شود تا از خانه‌های خالی مالیات دریافت کنند چراکه این سامانه تنها به عنوان یک اهرم فشار است. این کارشناس بازار مسکن افزود: طراحی این دست از سامانه‌ها بیشتر برای کشورهایی کاربرد دارد که مشکل مسکن در آنها حل شده و قیمت مسکن به اندازه‌ای افت کرده و نازل شده که قیمت خانه با اجاره‌بهایی که می‌گیرند، هم‌سنگ شده است و صاحب خانه رغبتی به اجاره دادن ملک خود ندارد و از این قانون تنها برای این منظور استفاده می‌شود که مالک را به اجاره دادن خانه‌اش ترغیب کنند.
سهم مسکن در سبد خانوارهای ایرانی سهم قابل توجهی است
ستاریان تصریح کرد: عموما این طرح‌ها در کشورهایی دیده می‌شود که بخش مسکن در سبد خانوار به ۸ درصد و حتی زیر ۸ درصد رسیده است و اجاره مسکن برای مالک صرفه اقتصادی ندارد. این در حالی است که در ایران اینگونه نیست چراکه اجاره یک خانه در ایران معادل درآمد ماهانه یک کارمند است که روزی ۸ ساعت کار می‌کند و اگر هم مالک منصف باشد ۷۰ درصد از درآمد یک کارمند را به عنوان اجاره ماهانه در نظر می‌گیرد حال این سوال مطرح می‌شود با این میزان سود کدام صاحب‌خانه حاضر است خانه خود را خالی نگه دارد؟ او با بیان اینکه هر گونه آماری هم که از تعداد خانه‌های خالی به دست بیاید صحیح نخواهد بود، افزود: در کل شهرهای دنیا عموما بین ۵ تا ۸ درصد خانه‌ها خالی هستند که به آن ضریب خانه‌های خالی در شهرها گفته می‌شود یعنی هر زمان در هر شهری آماری از خانه‌های خالی گرفته شود ۵ درصد آنها خالی خواهد بود و این خانه‌ها هم قابل پر شدن نیست و ثابت هم نخواهند بود زیرا این خانه‌ها به صورت مدام پر و خالی می‌شوند و در چرخش هستند.
طرح خانه‌های خالی مطرود است
ستاریان با بیان اینکه یک سال است که مجلس معطل این طرح مانده، خاطرنشان کرد: هر چه کارشناسان این حوزه در این مدت فریاد زدند این طرح اصلا معقول نیست و کشوری که خود مشکل تولید مسکن دارد و در سبد خانوارش بین ۴۰ تا ۷۰ درصد بخش مسکن جا دارد اینگونه طرح‌ها نباید برای خانه‌های خالی این کشور اجرایی شود، گوش شنوایی نبود. این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: هر گونه آماری در این سامانه به دست بیاید، قابل تامل خواهد بود زیرا در سال ۱۳۹۴ پروژه‌های نیمه کاره به یک‌باره با تصویب برجام تکمیل شد و در سال ۱۳۹۵ این واحدها روانه بازار شدند و در حالی که تعداد واحدها ۱ میلیون و ۹۰۰ هزار واحد در نظر گرفته شده بود به یک‌باره به ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار واحد رسید و اساسا باید گفت اصل این طرح با وجود مسائل سیاسی که در ایران در حال رخ دادن است ممکن است به هم بریزد و اصلا قابل ارزیابی هم نیست. ستاریان با بیان اینکه هر کدام از دولت‌های گذشته تاکنون یک سناریوی تکراری برای مشکلات مسکن ارایه داده‌اند، گفت: این موضوعات هر دوره تکرار می‌شود و شالوده معضل مسکن همواره باز می‌ماند و هیچگاه بسته نخواهد شد. این موضوع مهمی است که هیچ کدام از طرح‌های مسکن از طرح مسکن ملی، مسکن مهر و مسکن اجتماعی تا اجاره به شرط تملیک هیچ کدام برای ایران نبوده اما در ایران هم یک بخشی از آنها پیاده شده و باید گفت متاسفانه هیچ دولتی تاکنون قادر نبوده که ۵۰ هزار واحد مسکونی در سال تولید کند زیرا در قدرت هیچ دولتی نیست و همواره بخش خصوصی این تولیدات را انجام می‌دهد که در دنیا هم همین است و کشورهای توسعه یافته هم به همین منوال عمل کرده‌اند.