رشد ناهنجاریهای اجتماعی در حاشیه کلانشهرها
مشکل مسکن طی سالهای گذشته تداوم داشته و از پنجاه سال قبل تاکنون ادامهدار بوده است و این مشکل هر سال هم تکرار میشود و انتظار اینکه این کوه از مشکلات در یک ضربالاجل حل شود منطقی به نظر نمیرسد و هر برنامهای در حال حاضر ریخته شود غیرقابل اجراست، زیرا مشکل اصلی مسکن زیربنایی است و باید مشکلات کلان اقتصادی در ابتدا مرتفع شود و افزایش اجارهبهای مسکن و قیمت آن و نابسامانی در حاشیهنشینیها از جمله مواردی است که به موضوع کمبود مسکن برمیگردد و به نظر میرسد اصلا کسی نمیخواهد مشکل و ریشه کمبود مسکن را حل کند و چنین ارادهای در کشور نیست.
امسال نیز مجددا ستاد ملی کرونا قراردادهای اجاره مسکن را برای یکسال دیگر تمدید کرد و استانها نیز با ارسال نامهای به شوراهای حل اختلاف برای عدم رسیدگی به شکایات موجران اقدام کردند اما چرا باز هم بنگاههای املاک مالکان را برای فشار به مستاجران در خصوص تمدید قرارداد اجاره و افزایش میزان اجارهبها ترغیب میکنند؟
ورود کردن به معامله بین دو نفر مستلزم یک سلسله قواعد و قوانینی است حتی اگر شخص وزیر راه و شهرسازی به این قضیه ورود پیدا کند هم نمیتواند این قانون را تغییر دهد، اما آنچه شاهدیم این است که در حال حاضر دستورات ستاد ملی کرونا حکم حکومتی پیدا کرده که در صورت اضطرار وارد میدان میشود اما ابزارهای اجرای قانون باید برای این موضوع وجود داشته باشد که آنچه مسلم است وجود ندارد. دو سال گذشته درگیر ویروس کرونا بودیم، این در حالی است که مشکل مسکن از سالهای گذشته باقی است.
چرا در بخش افزایش بهای رهن و اجاره املاک نظارتی بر قیمتها وجود ندارد و این بیسر و سامانی مشاورین املاک همواره دیده میشود؟
این موضوع اصلا شدنی نیست، زیرا مشکلی که حل نشده که نباید بر آن نظارتی باشد، زمانی که مشکل تولید و تامین مسکن حل شد بر آن باید نظارت باشد. نکته مهم این است که وظیفه بنگاههای مشاور املاک همانطور که از نامشان پیداست دادن مشاوره به خریداران و فروشندگان است. ثبت خرید یا فروش املاک باید حتما در دفتر اسناد و نه بنگاههای مشاور املاک انجام شود و بنگاههای املاک فقط میتوانند به عنوان واسطه و دلال معامله املاک، ایفای نقش کنند.
قیمتگذاری در سایتها و فضای مجازی نظیر برنامه دیوار و شیپور چقدر در بازار اجاره موثر است؟
این تاثیر به اندازه یکدهم درصد در دنیاست و نه بیشتر از این رقم و اصلا نمیتوان گفت این سایتها تاثیر زیادی در قیمتگذاریها دارند. این سایتها در سال گذشته مجبور به عدم نمایش قیمت مسکن و خودرو شدند که این موضوع موجب نارضایتی مردم شد. مثلا فردی که به دنبال اجاره مسکن است، به جای آنکه بتواند بر اساس بودجه خود به این سایتها مراجعه کند، مجبور است با تکتک بنگاهها تماس بگیرد که شاید بخش بزرگی از آنها قیمتهایی بسیار دورتر از بودجه او بدهند.
آیا طمع بیش از حد مشاوران املاک برای دریافت حق دلالی بیشتر نیز باعث میشود تا اجارهبها را بیشتر اعلام کنند؟
به اعتقاد من این موضوع جز فرافکنی چیز دیگری نیست و اصلا موضوع این نیست که مشاور املاک طمع میکند و قیمتها را بالا اعلام میکند زیرا مشاوران املاک زیر یک درصد در قیمتها تاثیر دارند و باید به دنبال مقصر واقعی در این بخش گشت، مقصر ساختار اقتصادی کشور است که مسکن را هم نابود کرده است.
گفته شده برای جلوگیری از تخلفات همه بنگاههای املاک موظف هستند قراردادهای منعقده را در سامانه با کد رهگیری ثبت کنند اما باز هم شاهد تخلفاتی در خصوص عدم دریافت کد رهگیری هستیم در این خصوص چه راهکاری وجود دارد؟
متاسفانه شاهد آن بودیم که در این قضیه هم تخلف زیادی انجام شده است و اصلا این قضیه اجرایی نبوده و باید گفت در معامله بین دو نفر هر قدر سعی شود دخالتی صورت گیرد باز هم راه فرار وجود دارد و اصلا نمیتوان به آن ورود کرد.
افزایش نرخ اجاره مسکن در چند سال گذشته در تهران چشمگیر بوده و بسیاری از افراد برای فرار از قیمتهای سرسامآور اجاره در تهران، برای زندگی به شهرها و مناطق اطراف تهران کوچ میکنند اما گفته میشود در اطراف تهران نیز قیمتها تا ۷۰ درصد رشد داشته است ارزیابی شما از این اتفاق چیست؟
میزان هزینه مسکن در سبد خانوار ۸۰ درصد است که این رقم کمی برای حقوقبگیران نیست، در همه کشور شاهد این قضیه و کوچ مردم هستیم و معمولا شهرهای اطراف شهرهای بزرگ و صنعتی به عنوان پایلوت استفاده و پایگاهی برای افراد محسوب میشود که هم کار کند و هم جایی برای استراحت و زندگی داشته باشد. در واقع مهاجرت از شهرهای بزرگ خود زمینهساز رشد قیمت مسکن در شهرهای حومه میشود، هرچند با توجه به بر هم خوردن فاصله قیمت مسکن در تهران و حومه، انتظار طبیعی هم این بود که به تدریج تغییرات افزایشی قیمت در شهرهای اطراف تهران نیز آغاز شود.
با توجه به اینکه راهکارهایی مانند وام اجاره مسکن با استقبال مردم روبهرو نشده شما دلیل این عدم استقبال را چه میدانید؟
زمانی که مردم در پرداخت اجارهبهای سال گذشته خود ماندهاند و امسال هم این ارقام تا دوبرابر و بیشتر رشد کرده چطور وام ۷۰ میلیون تومانی با سود ۱۳ درصد بردارند حتی اگر این رقم پرداخت تسهیلات از ۷۰ میلیون به ۵۰۰ میلیون تومان هم برسد تعداد افرادی که به دنبال خانه میگردند در مقابل تعداد خانههایی که موجود است بیشتر است و این کسری باعث افزایش قیمت ملک میشود و آنچه شاهدیم این است که قیمت مسکنی که چهار سال قبل ۵۰۰ میلیون تومان بوده الان به ۵ میلیارد تومان رسیده است و حتی اگر فردی وام خرید چند ده میلیاردی هم دریافت کند مسکن باز هم جلوتر از آن رشد میکند. طبیعی است که به نسبت اجاره این ملک هم افزایش پیدا میکند اما باید دید آیا درآمدها هم به همین نسبت رشد داشته یا خیر که پاسخ خیر است. هر کدام از دولتها هم برنامههای خود را دارند. در دولت قبلی دیدیم که در سال ۱۳۹۰ جشن سر به سری و موفقیت در تولید و تقاضا در بازار مسکن گرفت و گفته شد که مشکل مسکن را حل کردیم و این دولت هم گفت ما خانههای خالی فراوانی داریم که صاحبخانهها آنها را رها کردهاند و میخواهیم مالیات بگیریم این در حالی است که این صحبتها اصلا علمی و منطقی نبودند.
برای دریافت تسهیلات وام ودیعه ۷۰ میلیون تومانی مسکن متقاضیان باید متاهل یا سرپرست خانوار و دارای اجارهنامه رسمی یا اجارهنامه ثبت شده در سامانه کد رهگیری باشند، چرا با وجود حجم بالای جوانان برای آنها چنین تسهیلاتی در نظر گرفته نمیشود؟
این اقدام بر اساس سیاستگذاریهای دولت صورت گرفته ضمن آنکه میتواند به منظور تشویق جوانان برای ازدواج هم باشد.البته مشکل مسکن امروز برای مجردها هم وجود دارد و منطقیتر این بود که اینگونه فیلترها برای پرداخت تسهیلات مستاجران برداشته شود.
سود وام ودیعه مسکن با ۱۳ درصد به مستاجران داده میشود یعنی سود وام ۷۰ میلیونی برای کلانشهرها ۱۳.۷ میلیون تومان و سود وام ۴۰ میلیون تومانی برای شهرهای کوچکتر ۸.۵ میلیون تومان است، آیا دریافت این رقم در شرایط اقتصادی کنونی منطقی است؟
این رقم به نسبت اجارهای که از مستاجران در سال کسر میشود منطقی به نظر میرسد و به نفع مستاجران است، زیرا اگر مستاجری ۱۰۰ میلیون تومان به مالک بدهد ۳ میلیون تومان از اجاره او کسر میکند اما این تسهیلات در بانک ۱۳ درصد عنوان شده که کمتر است و با توجه به بودجه دولت این رقم خوبی است هر چند مقطعی است، زیرا با افزایش مجدد اجارهبهای مسکن این وام ۷۰ میلیون تومانی رقم چشمگیری نخواهد بود.
در حال حاضر شنیده میشود مستاجرانی که توان پرداخت اجاره در تهران را ندارند به شهرهای اقماری کوچ کردهاند. این اتفاق چقدر میتواند موجب به هم خوردن تعادل جمعیتی این شهرها شود؟
بدترین نوع کوچ همین رفتن افراد به شهرهای اقماری است که باعث میشود مشکلات و ناهنجاریهای اجتماعی افزایش پیدا کند. تنها شهری که از گذشته محلی برای تهرانیهای مهاجر بوده شهر کرج است، اما امروز کرج خود یک ابرشهر است و طبیعتا شهرهای اقماری آن پوششدهنده سربار جمعیتی شهر کرج هستند و جمعیت تهران را پوشش نمیدهند. بنابراین نیازمند خدماتدهی بهتر در فضاهای شهرهای دیگر مانند شهرکهای اطراف تهران هستیم تا افرادی که متمایل به زندگی در خارج از تهران و حاشیه آن هستند و قصد دارند فضای ارتباطی با تهران را قطع نکنند به زندگی در شهرهایی جز کرج مبادرت ورزند.
این اتفاق چه تاثیری بر قیمت زمین و ملک در حاشیه شهرها میگذارد؟
بله، صد درصد باعث افزایش قیمت ملک و زمین در حاشیه شهرها خواهد شد و علت آن هم این است که مسکن در ایران به سبب گرانی از کالای مصرفی به کالایی سرمایهای تغییر ماهیت داده است.
چرا در برنامههای دولتها سیاستهایی مانند اجاره به شرط تملیک کمتر دیده میشود؟
این طرحی بود که دولتها موظف بودند هر ساله مانند همه جای دنیا ۴۰ یا ۵۰ هزار واحد مسکونی تولید و این سیاست را پیاده کنند که البته در ایران نیز طی سالهای قبل بارها آپارتمانهایی به این منظور تولید شد البته نه با این عنوان اجاره به شرط تملیک بلکه با نام مسکن مهر، مسکن ملی و... زیرا اصلا این طرح برای ایران نبود و برای کشورهایی است که در تولید مسکن مشکلی ندارند.
رفتن افراد به شهرهای اقماری باعث میشود مشکلات و ناهنجاریهای اجتماعی افزایش پیدا کند. تنها شهری که از گذشته محلی برای تهرانیهای مهاجر بوده شهر کرج است، اما امروز کرج خود یک ابرشهر است و طبیعتا شهرهای اقماری آن پوششدهنده سربار جمعیتی شهر کرج هستند و جمعیت تهران را پوشش نمیدهند. بنابراین نیازمند خدماتدهی بهتر در فضاهای شهرهای دیگر مانند شهرکهای اطراف تهران هستیم.
