«مال» سازي از هيجان افتاده است
غروب برجسازی هم از راه رسید
ساعت 24- غروب برجسازی رسیده است؟ آیا «مال»سازی از رونق میافتد؟ هزینه ساخت یک متر مربع «مال» در تهران چقدر است؟ بیشترین «مال» در کدام منطقه تهران ساخته شده است؟
نوشته حاضر كه در يك نشريه پژوهشي متعلق به بانك مركزي آمده است، نشان ميدهد كه ساخت مال نياز به منابع مالي فوقالعادهاي دارد كه فقط دراختيار شركتهاي بزرك ساختماني وابسته به نهادهاي مالي عمومي يا شبهدولتيهاست. گزارش حاضر نشان ميدهد كه بيشترين «مال»سازي در منطقه ۱ و ۲ و ۳ و ۲۲ تهران بوده است و منطقه ۲۲ رتبه اول را دارد.
درباره گذشته تجاريسازي در تهران، آمار مستند و شفافي وجود ندارد اما برخي مقامات سابق مديريت شهري تهران با اعلام اينكه نرخ تجاريسازي در پايتخت دو برابر شده است، ميگويند: «تا پيش از شروع دهه ۹۰، سالانه حداكثر بين سه تا پنج درصد كل پروانههاي ساختماني صادره را پروانههاي تجاري تشكيل ميداد ولي از سال ۹۰ به تدريج سهم پروانههاي تجاري در مقابل مجوزهاي مسكوني، بيشتر شد؛ به طوري كه در دو سه سال اخير حجم ساخت و سازهاي تجاري معادل ۱۰ درصد كل پروانههاي سالانه را به خود اختصاص داده است.
عمده مجوزهايي كه در اين سالها براي تجاريسازي صادر شده، براي احداث «مال» بوده است.
«مال» به برج ساختمانياي گفته ميشد كه در آن علاوه بر مغازههاي فروش اجناس غيرخوراكي به عنوان تنها ويژگي مراكز تجاري معمولي فعلي در شهر، مجموعهاي از فضاهاي تفريحي رفاهي و ورزشي نظير شهر بازي، سينما، رستوران، كافيشاپ و فستفود نيز وجود دارد. «مال» همچنين امكاناتي را نظير سوپرماركت، آژانس املاك، صرافي، خشكشويي، كارواش و ساير مراكز خدماتي كه معمولا در سطح شهر پراكنده هستند، در خود جا ميدهد. ويژگي ديگر اين سازهها كه آنها را از مراكز خريد عادي موجود در شهر متمايز ميكند، ظرفيت نامحدود پاركينگ در طبقات منفي «مال» است.
در ادبيات ساخت و ساز برخي فعالان ساختماني به اين نوع سازههاي چند منظوره «شاپينگ سنتر» نيز ميگويند.
در حال حاضر تنها آماري كه به صورت رسمي درباره تيراژ «مال»هاي ساخته شده و در حال احداث وجود دارد، گزارش سال ۹۲ مركز آمار ايران درباره كم و كيف پروانههاي ساختماني صادر شده در تهران است.
جزييات اين گزارش نشان ميدهد: در سال گذشته كار احداث ۳۲۱ ساختمان با كاربري تجاري در مجموعه شهري تهران به پايان رسيده و اين تعداد مجتمع تجاري در سال ۹۲ به صورت تكميل شده آماده بهرهبرداري توسط صنوف و كسبه شده است.
همچنين مطابق بخش ديگري از همين گزارش متعلق به مركز آمار مشخص ميشود: در سال ۹۲ براي احداث ۱۲۷ ساختمان تجاري جديد، پروانه ساختماني از سوي شهرداري تهران صادر شده است.
به اين ترتيب فقط در سال ۹۲ چيزي حدود ۴۵۰ مجتمع تجاري در تهران احداث شده كه عمده آنها به صورت «مال» يا همان مجتمع تجاري چندمنظوره ساخته شده است.
در اين رابطه اخيرا دبير شوراي عالي شهرسازي و معماري كشور نيز اعلام كرد: در فاصله اجراي طرح تفصيلي جديد تهران يعني از ابتداي سال ۹۱ تا سال گذشته، ساخت ۸۰ برج ساختماني در نقاط مختلف شهر آغاز شد كه البته عمده اين برجها تجاري هستند و در مناطقي كه مساعد احداث بلندمرتبه نبودهاند، ساخته شدهاند.
در يك سال و نيم اخير به موازات ركود مسكن، سرمايهگذاري در بخش ساخت و سازهاي تجاري نه تنها در تهران وارد فاز هيجاني خود شد كه در ساير كلانشهرهاي كشور نيز مورد استقبال شركتهاي ساختماني قرار گرفت.
در حال حاضر برجهاي زيادي در كلانشهرها و شهرهايي همچون شيراز، اصفهان، مشهد، كرج و حتي جزيره كيش در دست ساخت است.
تحقيقات درباره عوامل شكلدهنده پديده «مال»سازي حاكي است: شركتهاي ساختماني بزرگ و عمدتا وابسته به نهادهاي مالي، عمومي يا شبهدولتي، گروه اصلي سازندگان برجهاي تجاري را تشكيل ميدهند.
نياز نجومي به سرمايه و نقدينگي براي احداث يك بلندمرتبه غيرمسكوني آن هم در ابعادي چون مجتمعهاي تجاري چند منظوره، عملا راه را براي سرمايهگذاري بسازوبفروشهاي خرد و سازندههاي معمولي بسته است.
در عين حال شركت ساختماني بزرگ و وابسته، براي اين شيوه ساخت و ساز از نوعي حمايت غيرمستقيم بانكها نيز بهره ميبرند.
در برخي «مال»هاي در حال احداث، اثراتي از مشاركت برخي بانكها در تامين مالي پروژه ديده ميشود، مشاركتي كه نه به صورت حضور مستقيم بانك عامل در قالب پرداخت تسهيلات ساخت، بلكه از طريق شركتهاي سرمايهگذاري و ساختماني زيرمجموعه بانك شكل گرفته است و بخش قابل توجهي از منابع مالي مورد نياز پروژه را تامين ميكند.
شايد بتوان بازار ساخت «مال» را يك بازار انحصاري ناميد. براي ساخت «مال» تا چندين برابر ساختمان مسكوني معمولي، «زمين» و «منابع مالي» مورد نياز است. اين دو ابزار براي بساز و بفروشها حكم طلا دارد و به اين سادگي دستيافتني نيست. بنابراين انحصار موجود در «مال»سازي نه با اراده مالسازها كه به دليل خاصيت اين بازار به وجود آمده است.
در حقيقت منابع سنگين مورد نياز براي احداث «مال» مانع از آن شده كه سازندههاي جزء حتي تصور ورود به چنين عرصهاي را داشته باشند.
محاسبات درباره اعداد و ارقامي كه «مال»سازها براي احداث يك مجتمع تجاري چندمنظوره نه خيلي كوچك و نه خيلي بزرگ در نظر ميگيرند، نشان ميدهد: براي احداث يك برج تجاري بالاي ۳۰ طبقه – مجموع طبقات مثبت و منفي سازه – با سطح زيربناي ۲۰۰ هزار متر مربع روي قطعه زميني با مساحت حدود هفت هزار متر مربع، دستكم ۳۰۰ ميليارد تومان منابع مالي براي مجموعه هزينههايي شامل خريد زمين، پرداخت عوارض و تراكم مربوط به پروانه ساختماني و در نهايت ساخت پروژه مورد نياز است. براي اطلاع از ارزش واقعي اين رقم كافي است مشخص شود كل هزينههاي احداث يك ساختمان مسكوني معمولي چقدر است؟
كل هزينههاي احداث يك ساختمان مسكوني چهار طبقه در زمين ۵۰۰ متري، چيزي در حدود سه تا پنج ميليارد تومان برآورد ميشود.
آنچه شكاف عظيم مال بين مالسازي و مسكونيسازي را رقم زده، صرفا به تفاوت قيمت «زمين» و «عوارض» برميگردد. براي ساخت «مال» بايد حداقل نيم هكتار زمين در اختيار سرمايهگذار باشد. اين ميزان مساحت – ۵۰۰۰ متر مربع – معادل ۱۰ برابر زمين مورد نياز براي ساخت يك ساختمان مسكوني چهار طبقه هشت واحدي است. اما صرف داشتن زمين بزرگ، مجوز ورود به بازار مالسازي صادر نميشود. كاربري اين زمينها بايد «تجاري» تعريف شده باشد و جهت اخذ پروانه كاربري تجاري براي چنين زمينهايي، ميلياردها تومان عوارض نقدي بايد به شهرداري پرداخت كرد. اين در حالي است كه بهاي عوارض ساخت مسكوني در حد چند ميليون و حداكثر چند ۱۰ ميليون تومان براي برجهاي مسكوني، از سازندهها اخذ ميشود.
طبق ارقام رسمي مركز آمار، سال گذشته متوسط قيمت زمين مورد استفاده براي ساخت مال در تهران مترمربعي ۱۵ ميليون تومان ارزش داشته در حالي كه زمين مسكوني با قيمت ميانگين متري شش ميليون تومان دراختيار بسازوبفروشها قرار گرفته است. همچنين هزينه ساخت و ساز تجاري حداقل متر مربعي يك ميليون تومان بوده كه در مقايسه با هزينه متوسط متري ۶۰۰ هزار توماني ساخت مسكن، رقم بالايي است. از طرفي، نرخ عوارض و تراكم ساخت جاري نيز چند برابر مسكوني است.
درباره گذشته تجاريسازي در تهران، آمار مستند و شفافي وجود ندارد اما برخي مقامات سابق مديريت شهري تهران با اعلام اينكه نرخ تجاريسازي در پايتخت دو برابر شده است، ميگويند: «تا پيش از شروع دهه ۹۰، سالانه حداكثر بين سه تا پنج درصد كل پروانههاي ساختماني صادره را پروانههاي تجاري تشكيل ميداد ولي از سال ۹۰ به تدريج سهم پروانههاي تجاري در مقابل مجوزهاي مسكوني، بيشتر شد؛ به طوري كه در دو سه سال اخير حجم ساخت و سازهاي تجاري معادل ۱۰ درصد كل پروانههاي سالانه را به خود اختصاص داده است.
عمده مجوزهايي كه در اين سالها براي تجاريسازي صادر شده، براي احداث «مال» بوده است.
«مال» به برج ساختمانياي گفته ميشد كه در آن علاوه بر مغازههاي فروش اجناس غيرخوراكي به عنوان تنها ويژگي مراكز تجاري معمولي فعلي در شهر، مجموعهاي از فضاهاي تفريحي رفاهي و ورزشي نظير شهر بازي، سينما، رستوران، كافيشاپ و فستفود نيز وجود دارد. «مال» همچنين امكاناتي را نظير سوپرماركت، آژانس املاك، صرافي، خشكشويي، كارواش و ساير مراكز خدماتي كه معمولا در سطح شهر پراكنده هستند، در خود جا ميدهد. ويژگي ديگر اين سازهها كه آنها را از مراكز خريد عادي موجود در شهر متمايز ميكند، ظرفيت نامحدود پاركينگ در طبقات منفي «مال» است.
در ادبيات ساخت و ساز برخي فعالان ساختماني به اين نوع سازههاي چند منظوره «شاپينگ سنتر» نيز ميگويند.
در حال حاضر تنها آماري كه به صورت رسمي درباره تيراژ «مال»هاي ساخته شده و در حال احداث وجود دارد، گزارش سال ۹۲ مركز آمار ايران درباره كم و كيف پروانههاي ساختماني صادر شده در تهران است.
جزييات اين گزارش نشان ميدهد: در سال گذشته كار احداث ۳۲۱ ساختمان با كاربري تجاري در مجموعه شهري تهران به پايان رسيده و اين تعداد مجتمع تجاري در سال ۹۲ به صورت تكميل شده آماده بهرهبرداري توسط صنوف و كسبه شده است.
همچنين مطابق بخش ديگري از همين گزارش متعلق به مركز آمار مشخص ميشود: در سال ۹۲ براي احداث ۱۲۷ ساختمان تجاري جديد، پروانه ساختماني از سوي شهرداري تهران صادر شده است.
به اين ترتيب فقط در سال ۹۲ چيزي حدود ۴۵۰ مجتمع تجاري در تهران احداث شده كه عمده آنها به صورت «مال» يا همان مجتمع تجاري چندمنظوره ساخته شده است.
در اين رابطه اخيرا دبير شوراي عالي شهرسازي و معماري كشور نيز اعلام كرد: در فاصله اجراي طرح تفصيلي جديد تهران يعني از ابتداي سال ۹۱ تا سال گذشته، ساخت ۸۰ برج ساختماني در نقاط مختلف شهر آغاز شد كه البته عمده اين برجها تجاري هستند و در مناطقي كه مساعد احداث بلندمرتبه نبودهاند، ساخته شدهاند.
در يك سال و نيم اخير به موازات ركود مسكن، سرمايهگذاري در بخش ساخت و سازهاي تجاري نه تنها در تهران وارد فاز هيجاني خود شد كه در ساير كلانشهرهاي كشور نيز مورد استقبال شركتهاي ساختماني قرار گرفت.
در حال حاضر برجهاي زيادي در كلانشهرها و شهرهايي همچون شيراز، اصفهان، مشهد، كرج و حتي جزيره كيش در دست ساخت است.
تحقيقات درباره عوامل شكلدهنده پديده «مال»سازي حاكي است: شركتهاي ساختماني بزرگ و عمدتا وابسته به نهادهاي مالي، عمومي يا شبهدولتي، گروه اصلي سازندگان برجهاي تجاري را تشكيل ميدهند.
نياز نجومي به سرمايه و نقدينگي براي احداث يك بلندمرتبه غيرمسكوني آن هم در ابعادي چون مجتمعهاي تجاري چند منظوره، عملا راه را براي سرمايهگذاري بسازوبفروشهاي خرد و سازندههاي معمولي بسته است.
در عين حال شركت ساختماني بزرگ و وابسته، براي اين شيوه ساخت و ساز از نوعي حمايت غيرمستقيم بانكها نيز بهره ميبرند.
در برخي «مال»هاي در حال احداث، اثراتي از مشاركت برخي بانكها در تامين مالي پروژه ديده ميشود، مشاركتي كه نه به صورت حضور مستقيم بانك عامل در قالب پرداخت تسهيلات ساخت، بلكه از طريق شركتهاي سرمايهگذاري و ساختماني زيرمجموعه بانك شكل گرفته است و بخش قابل توجهي از منابع مالي مورد نياز پروژه را تامين ميكند.
شايد بتوان بازار ساخت «مال» را يك بازار انحصاري ناميد. براي ساخت «مال» تا چندين برابر ساختمان مسكوني معمولي، «زمين» و «منابع مالي» مورد نياز است. اين دو ابزار براي بساز و بفروشها حكم طلا دارد و به اين سادگي دستيافتني نيست. بنابراين انحصار موجود در «مال»سازي نه با اراده مالسازها كه به دليل خاصيت اين بازار به وجود آمده است.
در حقيقت منابع سنگين مورد نياز براي احداث «مال» مانع از آن شده كه سازندههاي جزء حتي تصور ورود به چنين عرصهاي را داشته باشند.
محاسبات درباره اعداد و ارقامي كه «مال»سازها براي احداث يك مجتمع تجاري چندمنظوره نه خيلي كوچك و نه خيلي بزرگ در نظر ميگيرند، نشان ميدهد: براي احداث يك برج تجاري بالاي ۳۰ طبقه – مجموع طبقات مثبت و منفي سازه – با سطح زيربناي ۲۰۰ هزار متر مربع روي قطعه زميني با مساحت حدود هفت هزار متر مربع، دستكم ۳۰۰ ميليارد تومان منابع مالي براي مجموعه هزينههايي شامل خريد زمين، پرداخت عوارض و تراكم مربوط به پروانه ساختماني و در نهايت ساخت پروژه مورد نياز است. براي اطلاع از ارزش واقعي اين رقم كافي است مشخص شود كل هزينههاي احداث يك ساختمان مسكوني معمولي چقدر است؟
كل هزينههاي احداث يك ساختمان مسكوني چهار طبقه در زمين ۵۰۰ متري، چيزي در حدود سه تا پنج ميليارد تومان برآورد ميشود.
آنچه شكاف عظيم مال بين مالسازي و مسكونيسازي را رقم زده، صرفا به تفاوت قيمت «زمين» و «عوارض» برميگردد. براي ساخت «مال» بايد حداقل نيم هكتار زمين در اختيار سرمايهگذار باشد. اين ميزان مساحت – ۵۰۰۰ متر مربع – معادل ۱۰ برابر زمين مورد نياز براي ساخت يك ساختمان مسكوني چهار طبقه هشت واحدي است. اما صرف داشتن زمين بزرگ، مجوز ورود به بازار مالسازي صادر نميشود. كاربري اين زمينها بايد «تجاري» تعريف شده باشد و جهت اخذ پروانه كاربري تجاري براي چنين زمينهايي، ميلياردها تومان عوارض نقدي بايد به شهرداري پرداخت كرد. اين در حالي است كه بهاي عوارض ساخت مسكوني در حد چند ميليون و حداكثر چند ۱۰ ميليون تومان براي برجهاي مسكوني، از سازندهها اخذ ميشود.
طبق ارقام رسمي مركز آمار، سال گذشته متوسط قيمت زمين مورد استفاده براي ساخت مال در تهران مترمربعي ۱۵ ميليون تومان ارزش داشته در حالي كه زمين مسكوني با قيمت ميانگين متري شش ميليون تومان دراختيار بسازوبفروشها قرار گرفته است. همچنين هزينه ساخت و ساز تجاري حداقل متر مربعي يك ميليون تومان بوده كه در مقايسه با هزينه متوسط متري ۶۰۰ هزار توماني ساخت مسكن، رقم بالايي است. از طرفي، نرخ عوارض و تراكم ساخت جاري نيز چند برابر مسكوني است.
